ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 307-ЭС18-12996

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

12.09.2018

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу государственного казенного учреждения Калининградской области «Региональное управление заказчика капитального строительства» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.05.2018 по делу № А21-4809/2017 Арбитражного суда Калининградской области 

УСТАНОВИЛ:

Государственное казенное учреждение Калининградской области "Региональное управление заказчика капитального строительства" (далее - Учреждение), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Интер РАО-Электрогенерация" (далее - Общество) о признании договора аренды земельного участка от 01.04.2015 N 8-кал/009-0054-15 прекращенным с 12.10.2016.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Комитет) и муниципальное предприятие "Калининградтеплосеть" городского округа "Город Калининград" (далее - Предприятие).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 06.10.2017 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.05.2018, решение суда первой инстанции от 06.10.2017 отменено, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу постановления апелляционного и окружного судов, оставив в силе решение первой инстанции, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что  отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной и кассационной инстанции руководствовались пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11  "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

пришли к выводам, что смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает  действие договора аренды  земельного участка, а права аренды переходят к новому собственнику здания в том же объеме и на тех же условиях в силу прямого указания в законе.

Суды посчитали, что права аренды по договору, заключенному ГКУ КО «РУЗКС» как арендатором земельного участка, перешли к новому пользователю соответствующего недвижимого имущества. Однако, вместе с правами аренды  к новому пользователю имущества должны перейти обязательства  по уплате арендных платежей, чего в данном случае не произошло. Неоднократные обращения ответчика с требованием о заключении  договора аренды земельного участка, направленные в адрес Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «город Калининград» и МП «Калининградтеплосеть»,были оставлены без удовлетворения.

Таким образом, фактический пользователь земельного участка  отказался от своего права аренды, переход которого предусматривается абзацем 2 пункта 3  статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае обязательство арендодателя (ответчика) по предоставлению земельного участка арендатору (истцу)  во владение  и пользование прекратилось 12.10.2016 в связи с передачей расположенного на участке недвижимого объекта другому лицу.

Передача указанного объекта другому лицу произошла независимо  от воли и желания сторон и привела к невозможности исполнения арендодателем  своих обязательств по предоставлению арендатору во владение и пользование имущества, предусмотренного договором аренды.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, между Обществом (арендодателем) и Учреждением (арендатором) заключен договор от 01.04.2015 N 8-кал/009-0054-15 аренды земельного участка площадью 1170 кв. м с кадастровым номером 39:15:142401:76 под строительство наземного павильона магистральных тепловых сетей в рамках реализации государственного контракта от 28.11.2011 N 0135200000511000769-0077427-04 на выполнение работ по строительству инженерных сетей в Юго-восточном жилом районе Калининграда.

Земельный участок передан Учреждению по акту приема-передачи от 01.04.2015.

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора он вступает в силу с даты его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Срок аренды установлен с 01.04.2015 по 29.02.2016.

Пунктами 5.3 и 7.2 договора предусмотрено, что в течение пяти дней с момента окончания срока действия договора или его досрочного расторжения арендатор передает земельный участок арендодателю по акту приема-передачи.

Строительство наземного павильона магистральных тепловых сетей осуществлялось на основании названного государственного контракта, заключенного по результатам открытого аукциона в электронной форме между агентством главного распорядителя бюджетных средств (генеральным заказчиком), обществом с ограниченной ответственностью "Теплоинстал" (генеральным подрядчиком), Министерством строительства и жилищного коммунального хозяйства Калининградской области (координирующим органом) и Учреждением (заказчиком-застройщиком).

Права владения, пользования и распоряжения результатами, созданными при реализации, контракта принадлежат Правительству Калининградской области.

На основании разрешения от 01.07.2015 N 39-RU39301000-090-2015, выданного Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа "Город Калининград", объект капитального строительства "Строительство инженерных сетей в Юго-восточном жилом районе" введен в эксплуатацию. В состав объекта вошел наземный павильон магистральных тепловых сетей.

Учреждение по акту приема-передачи от 12.10.2016 передало объект Агентству по имуществу Калининградской области. Последнее, в свою очередь, по договору от 12.10.2016 N 912-БП безвозмездного пользования государственным имуществом передало объект Комитету и Предприятию.

Факт нахождения имущества в собственности Калининградской области подтверждается постановлением Правительства Калининградской области от 30.12.2016 N 638 "О перечнях имущества, находящегося в собственности Калининградской области, передаваемого в собственность муниципального образования "Городской округ "Город Калининград". Право собственности на нежилое здание наземного павильона магистральных тепловых сетей 08.02.2017 зарегистрировано за муниципальным образованием городским округом "Город Калининград", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учреждение, ссылаясь на то, что не является фактическим пользователем земельного участка с 12.10.2016 в связи с передачей расположенного на нем объекта капитального строительства Агентству по имуществу Калининградской области, которое, в свою очередь, передало его Комитету и Предприятию, неоднократно обращалось к Обществу с письмами от 24.01.2017 и 02.02.2017 с предложениями о расторжении договора аренды с указанной даты и подписании соглашения о его расторжении.

Общество соглашение о расторжении договора не подписало, указав на отсутствие подписанного акта приема-передачи и в связи с этим невозможность использования им земельного участка, а также просрочку уплаты арендных платежей.

Указывая  на отсутствие договорных отношений с 12.10.2016 в связи с невозможностью использования Учреждением земельного участка после выполнения работ по государственному контракту и передачи объекта капитального строительства в государственную собственность Калининградской области, а впоследствии - в муниципальную собственность по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 407, 425 ГК РФ, суд первой инстанции признал, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 12.10.2016 в связи с надлежащим исполнением обязательства по договору, удовлетворил иск. 

Отменяя решение суда первой инстанции  и отказывая в иске , суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд округа,  исходил из того, что смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка в силу статьи 617 Гражданского кодекса.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из пункта 1.1 договора аренды, целью его заключения являлось строительство на арендуемом земельном участке наземного павильона магистральных тепловых сетей в рамках реализации государственного контракта. Учреждение обязалось использовать земельный участок в соответствии с целями его предоставления в период с 01.04.2015 по 29.02.2016.

По истечении указанного срока действия договора он не был расторгнут и исполнялся сторонами,  что свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок. Возведенный объект недвижимости был передан 12.10.2016 Агентству по имуществу Калининградской области, впоследствии передан в собственность муниципального образования "Городской округ "Город Калининград" (право собственности зарегистрировано в феврале 2017 года).

 При разрешении спора суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды. Передача объекта в безвозмездное пользование Предприятию, на что указывает Учреждение, также не свидетельствует о прекращении арендного обязательства в отношении земельного участка.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы государственного казенного учреждения Калининградской области «Региональное управление заказчика капитального строительства» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

                Н.С. Чучунова