ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 303-КГ18-21258

г. Москва

Дело № А04-10653/2017

Резолютивная часть определения объявлена 05.03.2019.

Полный текст определения изготовлен 19.03.2019.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е., 

судей Маненкова А.Н., Чучуновой Н.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Союз» на решение Арбитражного суда Амурской области от 06.02.2018 по делу № А04-10653/2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 по тому же делу 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Союз» (Амурская область, село Андреевка) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (Амурская область, город Благовещенск) о признании незаконным уведомления, обязании внести в ЕГРН запись, 

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Общество с ограниченной ответственностью «Союз», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

между СПК «Богословский» (арендатор) и представителем участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:124, действующим на основании доверенностей, 08.02.2011 заключен договор № 2 аренды указанного земельного участка общей площадью 1894,4 га, из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенного в районе села Андреевка Ивановского района Амурской области, для производства сельскохозяйственной продукции, на срок с 08.02.2011 по 08.02.2021.

По договору купли-продажи от 03.07.2014 общество с ограниченной ответственностью «Союз» (покупатель, далее – общество) приобрело производственно-технологический комплекс должника - СПК «Богословский» (продавец, далее - кооператив), а также имущественные права на земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:124, используемый кооперативом по договору аренды от 08.02.2011 № 2.

Переход права аренды по договору от 08.02.2011 № 2 к обществу зарегистрирован в установленном порядке.

Впоследствии, часть земельного участка была выделена участниками общей долевой собственности в счет причитающихся им земельных долей.

Так, согласно выписки из ЕГРН, оформленной по состоянию на 20.10.2017, в состав земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124 (единое землепользование) вошли образованные в результате выдела земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011302:212, 28:14:011302:2610, 28:14:011302:211, 28:14:000000:2171, 28:14:000000:2238, 28:14:000000:2292, 28:14:000000:2247, 28:14:000000:2270, 28:14:000000:2250, 28:14:000000:2611.

Вновь образованный в результате выдела земельный участок с кадастровым номером 28:14:011302:2610 площадью 512 000 кв. м, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО3, с размером доли по 1/4 каждому.

Общество, ссылаясь на то, что является фактическим арендатором земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124, а также вновь образованного из него земельного участка с кадастровым номером 28:14:011302:2610, принадлежащего ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО3, и в отношении которого в ЕГРН отсутствуют сведения об ограничении (обременении) его правом аренды общества, обратилось в Управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 правом аренды в пользу общества на основании договора аренды от 08.02.2011 № 2 и договора купли-продажи производственно-технологического комплекса должника от 03.07.2014, полагая, что регистрация обременения должна была быть осуществлена ответчиком одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО3 на выделенный ими земельный участок.

Уведомлением от 10.11.2017 № 28/301/003/2017-29635 Управление Росреестра сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации, сославшись на отсутствие в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 сведений по каким-либо ограничениям (обременениям).

Полагая, что действия Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации являются незаконными и нарушают права общества, последнее обратилось в суд с настоящим заявлением, в котором просило признать уведомление ответчика незаконным и возложить на Управление Росреестра в качестве способа восстановления нарушенного права обязанность внести в ЕГРН запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 правом аренды в пользу общества. 

Решением Арбитражного суда Амурской области от 06.02.2018, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018, обществу отказано в удовлетворении заявления.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило указанные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального права.

Определением от 20.02.2019 кассационная жалоба общества передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что жалоба общества подлежит удовлетворению в силу следующего.

Разрешая спор и делая выводы об отсутствии у Управления Росреестра правовых оснований для внесения в ЕГРН записи об обременении спорного земельного участка правом аренды общества, суды, руководствуясь статьями 11.5, 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьей 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), установив, что выдел спорного земельного участка осуществлен на основании протокола общего собрания участников долевой собственности, проекта межевания земельных участков, при отсутствии возражений на выдел со стороны общества - арендатора исходного земельного участка, пришли к выводу о соблюдении необходимых процедур, связанных с выделом земельного участка и регистрацией в отношении него права долевой собственности.

В этой связи суды сочли о наличии у общества, не оспаривающего законность выдела земельного участка, а также право собственности на него третьих лиц, права, в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, на заключение договора аренды земельного участка, образованного из исходного земельного участка на прежних условиях.

Поскольку доказательств заключения такого договора аренды обществом представлено не было, учитывая возражения собственников выделенного земельного участка против его заключения и наличие у них права на использование земельного участка по своему волеизъявлению, суды не усмотрели оснований для удовлетворения заявленных обществом требований. 

Между тем рассматривая спор, суды не учли следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:2610 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Закона №101-ФЗ, в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе,  об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно части 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. 

Как следует из материалов дела, распорядившись принадлежавшими правами собственности на земельные доли в исходном земельном участке с кадастровым номером 28:14:000000:124, участники общей долевой собственности, в том числе ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО3, заключив в лице действующего от их имени на основании доверенности представителя договор от 08.02.2011 с кооперативом, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду указанному лицу и впоследствии обществу. 

Между тем судами при разрешении спора данные обстоятельства учтены не были и сделаны выводы о прекращении договора аренды в части долей, принадлежащих ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО3, без учета положений части 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, предусматривающей прекращение договора аренды в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду земельного участка и выдела земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли. 

Делая выводы о праве общества на заключение с указанными лицами нового договора аренды на выделенный ими земельный участок, суды исходили из положений части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в соответствии с которой, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Между тем суды не приняли во внимание, что указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и  обремененного его правами участка, по существу на  сохранение  права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. 

Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров. 

Следует также учесть, что в развитие толкования вышеприведенного законоположения, Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов», в пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды. 

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ), ни нормы Гражданского кодекса не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. 

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае  обременения такого земельного участка ипотекой. В пункте 10 постановления предусмотрено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), согласно которому, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО3, с размером доли по 1/4 каждому, на выделенный ими земельный участок.

При этом согласно пункту 7 статьи 47 Закона № 218-ФЗ, в случаях, предусмотренных Законом № 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Между тем судами при разрешении спора вышеприведенные положения Закона № 218-ФЗ не были приняты во внимание, равно как и доводы общества о наличии в ЕГРН записей в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 28:14:011302:212, 28:14:011302:211, 28:14:000000:2171, 28:14:000000:2238, 28:14:000000:2247, также выделенных из земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124, об обременении их правом аренды в пользу общества на основании договора аренды земельного участка от 08.02.2011 № 2. 

На основании вышеизложенного, выводы судов о соответствии нормам действующего законодательства оспариваемого обществом уведомления Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 правом аренды в пользу общества нельзя признать законными и обоснованными.

При таких обстоятельствах, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что допущенные судами при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя  в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.11 – 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда Амурской области от 06.02.2018 по делу № А04-10653/2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья     Е.Е.Борисова 

Судьи      А.Н. Маненков

           Н.С. Чучунова