ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 307-ЭС24-14623 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 09 сентября 2024г.  

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив  кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «Автолизинг» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области от 02.08.2023, постановление Тринадцатого  арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 и постановление  Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.05.2024 по делу   № А56-20223/2021,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Автолизинг"  (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области с иском к администрации Калининского района Санкт-Петербурга о признании права собственности на здание по адресу: Санкт- Петербург, Пискаревский пр., д. 119, лит. Б.  

Определением от 10.08.2021 по ходатайству истца произведена замена  ответчика на администрацию Красногвардейского района Санкт-Петербурга.  

Определением от 19.10.2021 к участию в деле в качестве соответчиков  привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее -  КИО) и Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга; в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно  предмета спора, - ООО "Транзит-Сервис".  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 02.08.2023, оставленным без изменения постановлением  Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 и  

постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.05.2024, в  удовлетворении иска отказано.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты,  ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального  права.  

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что в нарушение  статей 7, 8, 41, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее -АПК РФ) суд отказал истцу в предоставлении  дополнительных доказательств и приобщении их к материалам дела.  

Суд определением от 28.02.2023 назначил по настоящему делу судебную  почерковедческую и технико-криминалистическую экспертизу, проведение  которой поручил, несмотря на несогласие истца, эксперту автономной  некоммерческой организации «Северо-Западная экспертно-криминалистическая компания» ФИО1  

Истцом 04.08.2023 получено заключение специалиста, согласно которому  почерковедческое исследование проведено с нарушением методики, не  отвечает критериям обоснованности, объективности и достоверности.  

 ООО «Автолизинг» является собственником здания по адресу: г. Санкт- Петербург, Пискаревский пр., д.119, лит. Б, построенное в 1988 году. Данное  здание было приобретено истцом у ОАО «Транс-Вест», являвшегося на тот  момент субарендатором земельного участка, 03.03.2003 по договору купли- продажи, который содержит указание о том, что данное здание принадлежит  продавцу на основании плана приватизации, утвержденного председателем  Комитета по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга  22.12.1992 года. Как известно, по плану приватизации в собственность  передавались объекты капитального строительства, то есть объекты  недвижимости, права на которые в дальнейшем подлежали регистрации.  Вместе с объектом был передан в субаренду и земельный участок, на котором  расположено здание, находящееся в субаренде у продавца. Факт передачи  подтверждается актом приема-передачи здания (сооружения) от 03.03.2003 и  актом приема-передачи сооружения ангара от 15.01.2004.  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 60 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 « О  некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении  споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по  договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной  регистрации.  

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на  недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания  недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между  этим покупателем и продавцом.  

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до  государственной регистрации права собственности покупатель является  законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего  владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской  Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им  во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до  момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.  

Согласно пункту 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее -Гражданский кодекс) в случае, если иное не предусмотрено  законно или договором, обязательство продавца передать недвижимость  покупателю считается исполненным после вручения этого имущество  покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.  

В связи с отсутствием у истца на заявленный объект какой-либо  разрешительной документации, данное здание не может быть признано  самовольной постройкой, так как статьи 219 и 222 Гражданского кодекса  распространяются только на те объекты недвижимости, которые созданы после  31.12.1994 года. Что же касается объектов, вновь созданных до введения в  действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, то право  собственности на них возникло с момент их создания независимо от какой-либо регистрации, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не  содержал каких-либо специальных норм о моменте возникновения прав на  вновь созданную недвижимость.  

 Согласно техническому плану, подготовленному на основании  технического паспорта от 18.02.1999 на нежилое здание, расположенное на  земельном участке с кадастровым номером 78:110560601:4, спорное здание на  тот момент обладало всеми признаками капитального строения и было  признано объектом нежилого фонда.  

По результатам обследования указанного здания в феврале 2017 года  установлено, что оно обладало всеми признаками капитального строения,  неразрывно связанного с земельным участком.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору  купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в  собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру  или другое недвижимое имущество (статья130 Гражданского кодекса).  

Сделка купли-продажи спорного строения подтверждена, как со стороны  ООО «Транс-Вест», так и со стороны ООО «Автолизинг». ООО «Транзит- Сервис», приобретая земельный участок, знало, что на территории земельного  участка, арендуемого истцом, находится капитальное строение.  

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы  судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе  в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные  в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений  норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на  

исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных  актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят  подтверждения в материалах дела.  

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу  судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.  

Как следует из обжалуемых актов, Общество в 2018 году обратилось в  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) с  заявлением о постановке на государственный кадастровый учет объекта по  адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д. 119, лит. Б (далее - Объект), а  также о государственной регистрации права собственности на него.  

В качестве документов-оснований ООО "Автолизинг" представило в  Управление Росреестра договор купли-продажи сооружения от 03.03.2003  (далее - Договор от 03.03.2003) между открытым акционерным обществом  (далее - ОАО) "Транс-Вест" (продавцом) и ООО "Автолизинг" (покупателем),  по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в частную  собственность сооружение ангара площадью 582 кв. м по адресу: Санкт- Петербург, Пискаревский пр., д. 119, лит. Б.  

В пункте 1.2 Договора от 03.03.2003 указано, что объект "принадлежит  Арендодателю на основании Плана приватизации, утвержденного  председателем КУГИ Санкт-Петербурга 22.12.1992".  

В соответствии с пунктом 1.3 Договора от 03.03.2003 вместе с объектом  продавец передает покупателю соответствующий объекту земельный участок  площадью 3600 кв. м по адресу: 195273, Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д.  119, условия пользования которым определяются договором субаренды  земельного участка от 03.03.2003 между продавцом и покупателем.  

Согласно пункту 1.4 Договора от 03.03.2003 названный участок является  частью земельного участка площадью 19 100 кв. м с кадастровым номером  78:5606А:4, который предоставлен в долгосрочную аренду для грузового  автотранспортного предприятия по договору аренды от 14.04.2000 N 07/ЗД- 01805.  

Управление Росреестра приостановило действия по государственному  кадастровому учету и государственной регистрации права в отношении  Объекта, а в дальнейшем уведомлением от 05.09.2018 отказало в их  осуществлении.  

ООО "Автолизинг" обжаловало отказ регистрирующего органа в  осуществлении кадастрового учета и регистрации прав в судебном порядке.  Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.02.2020 по делу N А56-132285/2018  в удовлетворении соответствующих требований ООО "Автолизинг" отказано.  

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц  (далее - ЕГРЮЛ) ОАО "Транс-Вест" прекратило деятельность 25.01.2018 в  

связи с исключением его из названного реестра как недействующего  юридического лица.  

ООО "Автолизинг", ссылаясь на то, что ОАО "Транс-Вест" приобрело в  собственность объект недвижимости - здание по адресу: Санкт-Петербург,  Пискаревский пр., д. 119, лит. Б. в результате его приватизации в 1992 году, и  что в дальнейшем ОАО "Транс-Вест" продало названное недвижимое  имущество ООО "Автолизинг", указывая на наличие затруднений в  осуществлении регистрационных действий в отношении Объекта в связи с  прекращением деятельности ОАО "Транс-Вест", обратилось в арбитражный суд  с иском по настоящему делу.  

Отказывая в удовлетворении заявленных требовании, суды исходили из  следующего.  

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс).  

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодека право  собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть  приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены,  дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.  

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их  возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации  в едином государственном реестре органами, осуществляющими  государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.  Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения,  право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения,  право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в  случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.  

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации,  возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей  записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2  статьи 8.1 Гражданского кодекса).  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 59 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав", если иное не  предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в  случае представления истцом доказательств возникновения у него  соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и  сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были  зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на  спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от  21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и не  регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о  

регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с  пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей до  01.03.2013).  

Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса лицо - гражданин или  юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но  добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным  недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не  предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным  имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это  имущество (приобретательная давность).  

Доказательства государственной регистрации права собственности на  спорное имущество как на объект недвижимости истцом не представлены.  

Сведений о том, что спорный объект создавался в качестве недвижимого  имущества, учтен в качестве объекта недвижимости в установленном порядке,  в материалах дела не имеется.  

Применительно к указанному ООО "Автолизинг" основанию  возникновения права собственности - Договору от 03.03.2003 - суды указали,  что представленные истцом документы не подтверждают приобретение ООО  "Автолизинг" спорного объекта как недвижимого имущества.  

Суды отметили, что в 2018 году ОАО "Транс-Вест" было исключено из  ЕГРЮЛ, в период с 2003 года (то есть с года, которым датирован Договор от  03.03.2003) по 2018 год (до прекращения ОАО "Транс-Вест" деятельности в  качестве юридического лица в связи с его исключением из реестра) действий,  направленных на осуществление кадастрового учета и государственной  регистрации прав на спорный объект ни ООО "Автолизинг", ни ОАО "Транс- Вест" не осуществлялось.  

Суды также учли выводы эксперта, изложенные в заключении эксперта от  25.04.2023 N 23111-2-223/СЭ, подготовленном по результатам проведенной по  делу судебной почерковедческой и технико-криминалистической экспертизы,  относительно способа исполнения и характера подписей на Договоре от  03.03.2003, акте приема-передачи от 15.01.2004, платежном поручении, а также  о выявлении признаков искусственного состаривания документов.  

Суды приняли во внимание, что в техническом паспорте 2006 года  спорный объект был определен как временное нежилое строение и исследовали  обстоятельства использования земельного участка, на котором располагался  спорный объект.  

Суды установили, что на основании договора субаренды земельного  участка от 03.03.2003 ОАО "Транс-Вест" (субарендодатель) передало ООО  "Автолизинг" (субарендатору) для использования по назначению земельный  участок площадью 3600 кв. м, являющийся частью земельного участка  площадью 19 100 кв. м с кадастровым номером 78:11:5606А:4, расположенного  по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д. 119, лит. А, который по  договору аренды от 14.04.2000 N 07/ЗД-01805, заключенному с Комитетом по  управлению городским имуществом (правопредшественником КИО) как лицом,  осуществляющим полномочия собственника в отношении земельных участков  

публичной собственности, был предоставлен субарендодателю в долгосрочную  аренду; в пункте 1.3 названного договора субаренды было указано, что на  участке расположены временные сооружения ангара и склада, приобретенные  субарендатором у субарендодателя по договору от 03.03.2003.  

Вступившим в законную силу постановлением Тринадцатого  арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 по делу N А56-14377/2009  установлено, что на основании договора купли-продажи от 07.09.2007 N 4493- ЗУ земельный участок площадью 19 100 кв. м с кадастровым номером  78:11:5606А:4 был приобретен в собственность ООО "ПТК-Терминал"; в связи  с выкупом названного земельного участка договор аренды от 14.04.2000 N  07/ЗД-01805 был прекращен.  

Указанным постановлением от 10.09.2009 по делу N А56-14377/2009 на  ООО "ПТК-Терминал" была возложена обязанность заключить с ООО  "Автолизинг" в соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса  договор субаренды земельного участка площадью 3600 кв. м, являющегося  частью земельного участка площадью 19 100 кв. м с кадастровым номером  78:11:5606А:4, условие договора о цели использования участка определено  следующим образом: Участок предоставляется для целей использования:  "Авторемонтные боксы с прилегающей территорией. Приведенное описание  целей использования является окончательным. Изменение цели использования  допускается исключительно с согласия Арендодателя".  

Между ООО "ПТК-Терминал" (арендодателем) и ООО "Автолизинг"  (арендатором) был заключен договор от 05.04.2010 N 342/2010-Ар аренды  земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил, а  арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок  площадью 3600 кв. м, являющийся частью земельного участка площадью 19  100 кв. м с кадастровым номером 78:11:5606А:4, расположенный по адресу:  Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д. 119, лит. А, находящегося в  собственности арендодателя на основании договора купли-продажи земельного  участка от 07.09.2007 N 4493-зу, для целей использования: "Авторемонтные  боксы с прилегающей территорией. Приведенное описание целей  использования является окончательным. Изменение цели использования  допускается исключительно с согласия Арендодателя" (пункты 1.1, 1.2); в  пункте 4.5 договора от 05.04.2010 указано, что после окончания срока аренды  временные сооружения ангара и склада, принадлежащие арендатору,  демонтируются арендатором.  

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости  земельный участок площадью 19 100 кв. м с кадастровым номером  78:11:5606А:4 был учтен с кадастровым номером 78:11:0560601:4.  

По данным того же реестра 24.12.2018 произведена государственная  регистрация права собственности ООО "Транзит-сервис" на указанный  земельный участок, к договору аренды от 05.04.2010 заключено  дополнительное соглашение, в том числе в качестве арендодателя указано ООО  "Транзит-сервис".  

Проанализировав содержание документации по приватизации имущества  подразделения государственного предприятия АТП-41, суды установили, что в  информации по предприятию приведены данные о земельном участке и  характеристиках расположенных на участке объектов - трехэтажном  кирпичном административном корпусе с примыкающим к нему арочным  зданием для ремонта автомобилей, сборном металлическом неотапливаемом  ангаре.  

Исходя из установленных при рассмотрении дела обстоятельств, с учетом  выводов эксперта, изложенных в названном заключении, и заявления ООО  "Транзит-Сервис" о фальсификации, отсутствие данных о государственной  регистрации прав на объект, а также принимая во внимание указание спорного  объекта как в материалах технической инвентаризации, так и в договорах,  заключенных ООО "Автолизинг" по вопросу использования земельного  участка, как временного объекта, отсутствие документации о возведении  строения в качестве объекта недвижимости, суды пришли к обоснованному  выводу, что ООО "Автолизинг" не подтвердило возникновение у него права  собственности на спорный объект как на недвижимое имущество по  основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса. .  

Применительно к указанным обстоятельствам, обозначением в отношениях  с третьими лицам объекта как временного, подлежащего демонтажу после  окончания арендных отношений по земельному участку, суды признали  недоказанным наличие совокупности обстоятельств, необходимых для  возникновения у ООО "Автолизинг" права собственности на спорный объект  как на недвижимое имущество в силу приобретательной давности (пункт 1  статьи 234 Гражданского кодекса).  

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса при соблюдении  предусмотренных названной нормой условий право собственности на  самовольную постройку может быть признано за лицом, которое обладает  правами на земельный участок, на котором она возведена, допускающими  осуществление строительства. В данном случае суды установили, что ООО  "Автолизинг" обладателем таких прав на земельный участок не является.  

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений  норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.  

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья  Верховного Суда Российской Федерации  

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной  ответственностью «Автолизинг» для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации.  

Судья Верховного Суда  

Российской Федерации Н.С. Чучунова