ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 310-ЭС18-5621

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

28.05.2018

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вит-Инвест» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017, постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.02.2018 по делу № А84-2336/2017

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог" (далее - ответчик, ООО "Торговый комплекс "Диалог"), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.05.2007, общей площадью 0,2350 га, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог"; обязать ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить истцу указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 06.02.2018, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договор аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации  и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания  и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен предоставить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение  договор одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении и договора.

Бремя доказывания обстоятельств, указанного в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, возложено на истца.

Истцом не представлены доказательства того, что не окончание  строительства повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать  при заключении договора. Не представлено доказательств долга по арендным платежам.

Ответчиком своевременно вносились арендные платежи, в том числе с учетом повышающих коэффициентов, земельный участок используется по целевому назначению, продолжает осваивать земельный участок. Судами не дана оценка фактам окончания первой очереди строительства, разработке  проекта строительства второй очереди.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Частным предприятием "Торговый комплекс "Диалог" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.05.2007 (далее - договор), по условиям которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2006 N 1110 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование (сроком на 25 лет) земельный участок общей площадью 0,2350 га. для строительства и обслуживания жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, находящийся по адресу: 

<

...>.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 9.2.2 Договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

В силу пункта 12.3 Договора его действие прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.05.2007.

Правительство Севастополя 01.08.2016 обратилось к ООО "ТК "Диалог" с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, поскольку Арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - для строительства и обслуживания жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских.

В адрес Общества ДИЗО было направлено предложение от 08.11.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 14.05.2007 и возврате объекта аренды путем подписания соглашения о досрочном расторжении.

Согласно Акту обследования объекта земельных отношений N 0505/31.07.2017/ГР/ВЕ-АО от 31.07.2017 и Акту проверки использования объекта земельных отношений N 0512/31.07.2017/ГР/ВЕ-АП, составленным Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя установлено, что объект земельных отношений огражден капитальным забором, в границах которого расположен одноэтажный капитальный объект.

Истец, ссылаясь на существенное нарушение условий договора, обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земли и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок.

При рассмотрении спора суды руководствовались  положениями Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП.

Как верно отметили суды, поскольку нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия, то отношения по спорному договору регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися, так как возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Из   правовых норм  статьи 651 ГК Украины, статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса РФ,  с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, при этом, арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора, которые могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, тогда, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, обращаясь в суд с иском, ссылается на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором (18.05.2009), не завершено, при этом, ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских, при этом, стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течение 2 лет с момента подписания акта приема-передачи (18.05.2007), т.е. до 18.05.2009 г.

Суды, ссылаясь на нормы действовавшего на территории города Севастополя до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующего градостроительную деятельность, в частности Законы Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогично порядку, действующему в Российской Федерации, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, обоснованно указали, что Общество после получения исходных данных, разработки проектной документации и получения разрешения на строительство 1-й очереди строительства в период 2007 - 2009 не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства  многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, таких как выполнение подготовительных и строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект; ответчик  не воспользовался своим правом на обращение к арендодателю с заявлением о продлении сроков строительства и им не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Как справедливо отметили  суды, отдельные меры по получению тех или иных документов для возможности приступить к строительным работам по основному объекту предприняты ответчиком только лишь в 2015 - 2017 годах и не свидетельствуют об отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора о сроке завершения строительства (2009 год), при этом, в период как срока строительства, оговоренного в договоре, так и до начала действия на территории города Севастополя законодательства Российской Федерации - 18.03.2014, ответчиком не была получена и утверждена проектная документация именно по строительству многоквартирного дома (вторая очередь) с прохождением ее экспертизы, а также не получено разрешение на указанное строительство.

При указанных  обстоятельствах суды правомерно пришли к выводу, что нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Вит-Инвест» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

                Н.С. Чучунова