ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 307-ЭС17-23192

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

26.02.2018

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Империал-Стройинвест» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 по делу № А56-70883/2016

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к товариществу собственников жилья "Империал-Стройинвест", место нахождения: 196601, Санкт-Петербург, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Товарищество), о взыскании 257 807 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 и 46 792 руб. 15 коп. пеней за период с 11.01.2016 по 09.08.2016 по договору от 18.02.1997 N 00/ЗК-00432(18) аренды земельного участка площадью 26 187 кв. м с кадастровым номером 78:18209:1002, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А.

Исковое заявление Комитета судом принято и рассмотрено в порядке упрощенного производства.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что в соответствии  со  статьей  36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно части 1  и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ « О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность помещений в многоквартирном доме.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено применение норм права, аналогичных, по мнению заявителя, в настоящем деле: «При разрешении  споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона « О введении  в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 стать 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве  общей долевой собственности  земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на  любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается  на основании статьи 431 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации  и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в  силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч.2 ст.16 Вводного закона). В силу чч. 2 и 5 ст.16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме  бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности  у собственников помещений  в многоквартирном доме не требуется.

 Таким образом, договор аренды №00\ЗК-00432(18) от 18.02.1997 прекратил свое действие  на позднее 07.10.2014,ответчик арендуемым земельным участком не пользуется и не имеет возможности пользоваться ввиду окончания строительства дома и регистрации прав собственности на помещения за дольщиками, создавшими новое ТСЖ. 

На спорном земельном участке с кадастровым номером 78:42:0018209:28 расположен единственный объект недвижимости -многоквартирный жилой дом по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...> д.11\6,лит.А с кадастровым номером 78:42:0018209:3018.Указанный земельный участок сформирован, прошел межевание и государственный кадастровый учет.

Комитет имущественных отношений  Санкт-Петербурга  является ненадлежащим арендодателем земельного участка и не вправе взимать арендную плату за предъявленный период.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, 18 февраля 1997 года между Комитетом по управлению городским имуществом (в настоящее время - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) и Акционерным обществом закрытого типа "Стройинвест" (первоначальный арендатор) был заключен договор аренды N 00/ЗК-00432 (18) земельного участка по адресу: Квартал 9 Южной части Пушкинского района, корп. 2 "а" и 2 "б", площадью 30 000 кв. м, для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями (п. 1.1, п. 1.2 договора аренды).

07.08.2006 года дополнительным соглашением к договору аренды произведена замена арендатора земельного участка на Товарищество собственников жилья "Империал-Стройинвест".

14.02.2011 года дополнительным соглашением к договору аренды стороны изменили предмет договора аренды земельного участка и изложили его в новой редакции, установив, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, площадью 26 187 кв. м, кадастровый номер 78:42:18209:28.

Срок действия договора аренды земельного участка продлен по 31.03.2014 (дополнительное соглашение от 04.06.2012 к договору аренды земельного участка).

Согласно пунктам 3.7, 3.8 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала. При неуплате арендатором арендной платы в двадцатидневный срок с момента окончания срока платежа, арендодатель вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном порядке.

Пунктом 5.2 договора установлена  ответственность арендатора за просрочку перечисления арендной платы в виде  пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

04.07.2014 года жилой дом со встроенными помещениями (корпус 2 "б"), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 78-3716в-2014, выданным службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (прилагается). Все помещения в доме непосредственно после его ввода в эксплуатацию переданы ответчиком дольщикам для регистрации их прав.

В связи с нарушением ответчиком сроков оплаты арендных платежей Комитет направил в адрес ответчика претензию от 13.07.2016 N 8806-пр./16, в которой потребовал произвести оплату спорной задолженности и пеней. Ответчик оставил претензию без удовлетворения, что послужило для истца основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом  2 статьти 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент введения жилого дома в эксплуатацию) земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из содержания данной нормы не следует, что введение в действие указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации влечет автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома.

С учетом положений абз. 2 п. 1 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать указанному Кодексу, суд пришел к правильному выводу о том, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в нем должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Такой порядок был установлен  пунктами  5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты, а последний в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок ( пункт 5 статьи 36 ЗК РФ).

Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума.

Между тем доказательств предоставления данного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению ответчиком не представлено,  а право муниципальной собственности на земельный участок (путем перехода в общую долевую собственность)  в рассматриваемом случае не может прекратиться автоматически без соблюдения заявительного порядка со стороны обладателя соответствующего права.

Учитывая изложенное, суды  признали  обоснованными  требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 и 46 792 руб. 15 коп. пеней за период с 11.01.2016 по 09.08.2016.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы товарищества собственников жилья «Империал-Стройинвест» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

                Н.С. Чучунова