ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 № 305-ЭС19-3996 (6)

Дело  № А40-109856/2017

г. Москва

20 августа 2020 г.

резолютивная часть определения объявлена 13.08.2020 полный текст определения изготовлен 20.08.2020 

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда  Российской Федерации в составе: 

председательствующего судьи Разумова И.В., судей Корнелюк Е.С. и Самуйлова С.В., –

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу  ФИО1 на постановление Девятого арбитражного  апелляционного суда от 26.12.2019 и постановление Арбитражного суда  Московского округа от 17.03.2020 по делу  № А40-109856/2017 Арбитражного  суда города Москвы. 

В заседании приняли участие ФИО1, а также  представители: 

ФИО1 – ФИО2 (по доверенности  от 10.01.2019); 

ФИО3 – ФИО4 (по доверенности  от 08.07.2020); 

ФИО5 – ФИО6 (по доверенности  от 03.03.2020); 

финансового управляющего ФИО7 – ФИО8  (по доверенности от 14.06.2019). 

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации  Разумова И.В., объяснения ФИО1, ее представителя, представителя  ФИО3, поддержавших доводы кассационной жалобы, а также  объяснения представителей ФИО5 и финансового управляющего  ФИО7, просивших обжалуемые судебные акты оставить без изменения,  

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации 

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 в рамках дела о банкротстве ФИО3 обратилась в  суд с заявлением о признании недействительными торгов по продаже квартиры,  расположенной по адресу: 

<

...>, площадью 35,8 кв. метра, кадастровый номер: 77:06:0004001:4830  (далее – квартира), оформленных протоколом от 19.12.2018, договора купли- продажи квартиры от 26.12.2018, заключенного по результатам этих торгов, а  также о применении последствий недействительности названных торгов и  договора в виде прекращения права собственности ФИО5 на  квартиру и признания права собственности ФИО1 на нее. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27.09.2019 признаны  недействительными результаты торгов, в удовлетворении заявления  ФИО1 в остальной части отказано.  

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда  от 26.12.2019 определение суда первой инстанции отменено, заявление  ФИО1 признано необоснованным.  

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2020  постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, ФИО1 просит отменить постановления судов  апелляционной инстанции и округа. 

В отзывах на кассационную жалобу ФИО5 и финансовый  управляющий ФИО7 просят обжалуемые судебные акты оставить без  изменения как соответствующие действующему законодательству. 

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации  Разумова И.В. от 17.07.2020 кассационная жалоба передана на рассмотрение  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации. 

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе,  отзывах на нее, объяснениях явившихся в судебное заседание представителей  лиц, участвующих в обособленном споре, судебная коллегия считает, что  постановления судов апелляционной инстанции и округа подлежат отмене  полностью, а определение суда первой инстанции – в части по следующим  основаниям. 

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и  усматривается из материалов дела, ФИО3 (продавец) и ФИО1  (покупатель) 23.04.2015 заключили договор купли-продажи квартиры. Цена  договора составила 9 300 000 рублей.  

Запись о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру  внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и  сделок с ним 13.05.2015 (далее – государственный реестр).  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2017  возбуждено дело о банкротстве Дьяконовой М.С. Решением того же суда  от 24.10.2017 она признана банкротом, введена процедура реализации ее  имущества, в ходе которой финансовый управляющий Мальцев Д.В. обратился  в суд с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры  от 23.04.2015 недействительным.  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2018 заявление  финансового управляющего удовлетворено, договор от 23.04.2015 признан  недействительным, применены последствия его недействительности в виде  признания права собственности ФИО3 на квартиру. При этом ни  ФИО1, ни ее представитель в судебных заседаниях суда первой  инстанции участия не принимали.  

На основании указанного определения 30.05.2018 внесена запись о  регистрации права собственности ФИО3 на квартиру. 

В дальнейшем квартира была выставлена финансовым управляющим  ФИО7 на продажу как имущество ФИО3 (должника),  составляющее конкурсную массу. Торги по продаже квартиры состоялись  19.12.2018, их победителем признан ФИО5, с которым 26.12.2018  финансовый управляющий ФИО7 заключил договор купли-продажи  квартиры по цене 6 826 741 рубль 90 копеек. В тот же день ФИО7 и  ФИО5 составили акт приема-передачи квартиры, согласно которому  первый передал, а второй принял квартиру. 

За день до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи к  нему (25.12.2018) представители финансового управляющего ФИО7  выехали к месту нахождения квартиры и оформили акт. В этом акте отражено,  что соседи ФИО1 отказались допустить представителей  управляющего в общеквартирный коридор, отгороженный металлической  дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников ФИО1,  родственники ФИО1 сделали заявление о незаконности действий  представителей управляющего, отказали им в доступе в квартиру. 

Финансовый управляющий 25.12.2018 составил иск о признании  ФИО1 утратившей право пользования квартирой, указав в нем на то,  что ФИО1, не являясь собственником, фактически владеет квартирой,  хранит в ней личные вещи, отказывается передать управляющему ключи.  Данный иск 09.01.2019 поступил в Гагаринский районный суд города Москвы. 

В свою очередь, ФИО1, узнав о притязаниях третьих лиц на  квартиру, подала 18.01.2019 апелляционную жалобу на определение суда  первой инстанции от 20.04.2018, заявив ходатайство о восстановлении  пропущенного срока на обжалование. Сведения о поступлении апелляционной  жалобы в суд были публично раскрыты 13.02.2019 путем размещения в  общедоступной информационной системе «Картотека арбитражных дел»,  обеспечивающей автоматический централизованный сбор информации о  движении судебных дел из арбитражных судов и представление этой  информации в сети «Интернет». 

Вскоре после этого в государственный реестр внесена запись  от 18.02.2019 о регистрации права собственности Решетникова Д.О. на  квартиру. 

Впоследствии Девятый арбитражный апелляционный суд, признав  уважительными причины пропуска ФИО1 срока на обжалование  определения от 20.04.2018, постановлением от 04.04.2019 отменил данное  определение и отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего  о признании договора купли-продажи квартиры от 23.04.2015  недействительным и о применении последствий его недействительности. Cуд  установил, что ФИО1, приобретая квартиру, действовала  добросовестно, исполнила надлежащим образом обязательство по оплате  недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной. 

ФИО1, добившись отмены судебного акта о недействительности  договора о продаже ей квартиры, 16.05.2019 обратилась в суд первой  инстанции с заявлением о признании недействительными торгов, проведенных  19.12.2018, договора купли-продажи квартиры, заключенного 26.12.2018  ФИО7 и ФИО5, прекращении права собственности  ФИО5 на квартиру и признании ее права собственности на  квартиру. 

До разрешения данного спора арбитражным судом судебная коллегия по  гражданским делам Московского городского суда апелляционным  определением от 22.08.2019 отказала в удовлетворении иска финансового  управляющего ФИО7 (его правопреемника ФИО5) о  признании ФИО1 утратившей право пользования квартирой. Суд  общей юрисдикции исходил из того, что право собственности ФИО1  на квартиру возникло на основании действительного договора купли-продажи  от 23.04.2015, это право она никогда не утрачивала, в том числе не утрачивала  право пользования жилым помещением, недвижимость с момента  приобретения из ее фактического владения не выбывала. 

Затем в рамках настоящего обособленного спора Арбитражный суд города  Москвы определением от 27.09.2019 удовлетворил в части заявление  ФИО1, признав недействительными результаты торгов, состоявшихся  19.12.2018. 

Суд апелляционной инстанции отменил названное определение суда  первой инстанции и признал заявление ФИО1 необоснованным.  Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано тем, что торги  могут быть признаны недействительными только при нарушении процедуры их  проведения, в рассматриваемом случае таких нарушений не допущено,  квартира на момент продажи ФИО5 была включена в конкурсную  массу ФИО3 

Суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.Между тем арбитражными судами не учтено следующее.

ФИО1, как верно отметил суд общей юрисдикции, приобрела  право собственности на квартиру на основании действительного договора  купли-продажи от 23.04.2015, исполненного обеими сторонами. Она приняла  

недвижимость в фактическое владение, оплатила ее и зарегистрировала право  собственности за собой в государственном реестре, став собственником в силу  пункта 2 статьи 8.1, пункта 2 статьи 218, пункта 2 статьи 223 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

С момента приобретения квартира из ее владения никогда не выбывала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности  прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам,  отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении  имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях,  предусмотренных законом. 

Установленные законом основания для прекращения права собственности  ФИО1 не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное  впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно,  внесенные в государственный реестр записи о прекращении права  собственности ФИО1 на квартиру и восстановлении права  собственности ФИО3 являлись недостоверными. 

Поскольку квартира включена в конкурсную массу в отсутствие к тому  законных оснований финансовый управляющий не мог распорядиться данной  квартирой (пункт 1 статьи 209 ГК РФ). 

В случае проявления ФИО9 минимальной степени  осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, –  осмотра недвижимости перед заключением сделки, он с неизбежностью узнал  бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и  о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности  ФИО3 на квартиру. Поэтому ФИО9 не может считаться  добросовестным приобретателем. Он, равно как и финансовый управляющий,  выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в  силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по  иску ФИО1 ссылками на то, что они разумно полагались на записи  государственного реестра о правах ФИО3, не зная об их  недостоверности. 

Кроме того, к отношениям, касающимся исполнения договора об  отчуждении квартиры ФИО5, подлежат применению положения  параграфа 7 главы 30 ГК РФ.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью  продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в  собственность покупателю. Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права  собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.  Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила  передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая  передача в обязательном порядке оформляется особым документом –  подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным  документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать  недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого  

имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа  о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй). 

Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения  продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю:  передача должна состояться до государственной регистрации перехода права  собственности, условие о передаче имущества после государственной  регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или  закреплено в законе. 

ФИО7 и ФИО5 в договоре от 26.12.2018 не отошли от  диспозитивных положений абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ, а  именно, не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от  исполнения обязанности продавца передать квартиру. В связи с этим они  оформили акт приема-передачи квартиры от 26.12.2018. Однако данный акт,  представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен:  ФИО7 в принципе не мог передать квартиру ФИО5, а  ФИО5 принять ее, поскольку имущество все время находилась во  владении ФИО1 

Основная обязанность по договору купли-продажи от 26.12.2018 не была  исполнена продавцом – не состоялась передача недвижимости покупателю,  являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации  перехода права собственности. Такая правовая позиция соответствует смыслу  разъяснений, данных в абзацах втором – четвертом пункта 61 совместного  постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010  № 10/22 «О  некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении  споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  (далее – постановление  № 10/22). 

Значит, ФИО7 и ФИО5, составив заведомо  недостоверный передаточный акт, искусственно исключили из юридического  состава, требующегося для регистрации перехода права собственности,  фактическую передачу имущества по договору купли-продажи. 

При таких обстоятельствах, следует признать, что ФИО5 не  приобрел право собственности на квартиру (пункт 2 статьи 218 ГК РФ). 

Судебная коллегия считает, что права ФИО1 были нарушены не  самими фактами проведения торгов, заключения договора с  ФИО5, а регистрацией права собственности последнего. Эта  регистрация была осуществлена безосновательно и привела к тому, что  юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника,  оставшегося лишь фактическим владельцем. 

Как разъяснено в пунктах 58 и 59 постановления  № 10/22 лицо, считающее  себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества,  право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд  с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено  законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае  

представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего  права. 

Требование о признании права собственности на квартиру, наряду с  другими, ФИО1, не состоящая в обязательственных правоотношениях с  ФИО5 и не утратившая владение, передала на разрешение  арбитражного суда первой инстанции. Данное требование она обратила к  надлежащему ответчику – лицу, числящемуся в государственном реестре  правообладателем. Именно указанное требование подлежало удовлетворению  судом, поскольку в этой части ФИО1 избрала надлежащий способ  защиты и ее иск подтвержден необходимыми доказательствами.  Соответствующее судебное решение о признании права собственности  ФИО1 должно было стать основанием для корректировки записей  государственного реестра, приведения их в соответствие с реальным  положением дел (абзац второй пункта 52 постановления  № 10/22). 

Однако в настоящее время судебная коллегия лишена возможности  удовлетворить названное требование ФИО1, поскольку, как пояснили  в судебном заседании ее представитель, представители финансового  управляющего и ФИО5, после истребования дела Верховным  Судом Российской Федерации подписан договор о дальнейшем отчуждении  квартиры иному лицу, переход права собственности к которому  зарегистрирован в государственном реестре. Последний правообладатель к  участию в деле не привлечен. 

При этом согласно положениям пункта 1 статьи 2 Арбитражного  процессуального кодекса Российской основной задачей судопроизводства в  арбитражном суде является защита нарушенных прав и законных интересов. 

ФИО1, не совершившая каких-либо неосмотрительных и тем более  противоправных действий, с января 2019 года активно пытается в судебном  порядке защитить права на приобретенную в соответствии с законом квартиру,  в которой она фактически проживает, в трех судебных процессах – в рамках  споров о недействительности договора купли-продажи от 23.04.2015, о ее  выселении и настоящего спора. 

Исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, изменившихся после  подачи кассационной жалобы, судебная коллегия считает возможным изложить  в резолютивной части своего определения вывод о том, что право  собственности ФИО5 на квартиру никогда не возникало, и оставить  в силе определение суда первой инстанции в части признания результата торгов  (договора от 26.12.2018) недействительным, имея ввиду недействительность  порожденного этим договором юридического эффекта в виде перехода права  собственности к ФИО5 

Иной итог разрешения настоящего спора на данном этапе не  соответствовал бы принципу эффективности судебной защиты. 

На основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации постановления судов апелляционной инстанции  и округа подлежат отмене полностью, а определение суда первой инстанции – в  

части, требование о признании права собственности Ингуловой В.Б. на  квартиру следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении данного требования суду надлежит рассмотреть  вопрос о привлечении в качестве ответчика последнего правообладателя  квартиры, числящегося таковым в государственном реестре, дать оценку его  действиям по заключению сделки в отношении квартиры в период  рассмотрения спора Верховным Судом Российской Федерации, после чего  разрешить заявление ФИО1 в части признания права собственности. 

Руководствуясь статьями 291.11 – 291.14 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации 

О П Р Е Д Е Л И Л А:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда  от 26.12.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа  от 17.03.2020 по делу  № А40-109856/2017 Арбитражного суда города Москвы  отменить. 

Определение Арбитражного суда города Москвы от 27.09.2019 по  названному делу отменить в части отказа в удовлетворении требований  ФИО1 

Признать не возникшим право собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, площадью 35,8 кв. метра, кадастровый номер:  77:06:0004001:4830. 

Требование о признании права собственности ФИО1 на  указанную квартиру направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  города Москвы. 

В остальной части определение Арбитражного суда города Москвы  от 27.09.2019 оставить в силе. 

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и  может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской  Федерации в трехмесячный срок.  

Председательствующий судья И.В. Разумов судья Е.С. Корнелюк судья С.В. Самуйлов