ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 304-ЭС16-19930

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

09.02.2017

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского на решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.03.2016, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.10.2016 по делу № А70-7660/2015,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к некоммерческой организации «Ассоциация строительных подрядных организаций» (далее - НО «Ассоциация строительных подрядных организаций», организация) о взыскании 3 914 160,31 рублей неосновательного обогащения за период с 03.03.2011 по 31.12.2014 за пользование земельным участком с кадастровым номером 89:14:010114:54 площадью 3 051,03 кв. м по адресу: ЯНАО 

<

...> рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, просил взыскать с организации 4 029 408,12 рублей, из которых: 3 761 533,83 рубля неосновательное обогащение, 267 874,29 рубля проценты за пользование чужими денежными средствами.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 25.01.2016 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск НО «Ассоциация строительных подрядных организаций» к департаменту о взыскании 158 520,93 рублей неосновательного обогащения в виде излишней оплаты за пользование земельным участком.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.03.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.10.2016, исковые требования департамента удовлетворены частично. С НО «Ассоциация строительных подрядных организаций» в пользу департамента взыскано 1 664,98 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска департамента отказано. В удовлетворении встречных исковых требований НО «Ассоциация строительных подрядных организаций» отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, департамент, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований департамента.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что  в соответствии  с пунктом 3 статьи 65  Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской  Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности  Ямало-Ненецкого автономного округа, а также земельных участков, собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением Администрации Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.12.2007 №568-А (далее- Порядок).

Согласно пункту 2 Порядка, действовавшего в спорный период, по земельным участкам, государственная собственность по которым не разграничена, ставки арендной платы (Ст) и коэффициенты, учитывающие категорию земельного участка (Кк),категорию арендатора (Ка), коэффициент использования, учитывающий специфику осуществления деятельности на конкретном земельном участке (Ки), устанавливаются решением представительных органов местного самоуправления, на территории которого находятся земельные участки.

Указанные ставки и коэффициенты приняты решением Городской Думы от 26.12.2008 №353 «Об установлении базовых ставок  арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муници пального образования, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена , и порядка расчета арендной платы за использование земельных участков,  в  собственности муниципального образования город Губкинский, предоставляемых в аренду без торгов» (далее- решение Городской Думы от 26.12.2008 №353).

В связи с увеличением на территории муниципального образования город Губкинский площадей земельных участков, объекты строительства  на которых не введены в эксплуатацию в сроки, предусмотренные проектно-сметной документацией, решением городской Думы города Губкинского от 26.12.219, внесены изменения в решение Городской Думы от 26.12.2008 №353 в части введения санкций в виде коэффициентов, увеличивающих размер годовой арендной платы.

Департаментом по имуществу, инициирующим принятие решения Городской Думы от 26.12.2008 №353,проводились анализ и экономическая оценка факторов, влияющих на установление ставки арендной платы и коэффициентов в целях обеспечения частных и публичных интересов, что свидетельствует о том, что установление повышающих коэффициентов, коэффицентов Кк, Ки и Ка и ставки арендной платы, не является произвольным и нарушающим принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

Признание утратившими силу Постановления №568-А от 06.12.2007 с 12.10.2015 и решения Городской Думы Губкинского от 26.12.2008 №353 с 01.01.2016 не влечет за собой отмены ранее возникших обязательств по договорам  аренды земельных участков, до вступления в силу новых нормативных актов.

Судами не учтено, что Департамент по имуществу неоднократно обращался в адрес НО «АСПО» о необходимости оформления земельных правоотношений, в том числе  со дня вступления в силу Земельного кодекса РФ, Департаментом было предложено обратиться с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта без проведения торгов , в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, Департаментом были приняты исчерпывающие меры к НО «АСПО» как к недобросовестному застройщику, применение повышающего коэффициента «5» заявитель считает правомерным.

Вывод судов о том, что к расчету арендной платы коэффициент «30» не подлежит применению,  является , по мнению заявителя ,необоснованным.

 Согласно разделу  1 «Общие положения» Порядка установления арендной платы за землю по категориям землепользователей в муниципальном образовании г. Губкинский, утвержденного решением Городской Думы города Губкинский от 27.05.2005 №293, используемый при исчислении арендной платы в рамках решения  Городской  Думы города Губкинского от 26.12.2008 №353, арендная плата за земельный участок  устанавливается путем суммирования двух составляющих- платы за землю под самым строением(ставка арендной платы) и за прилегаемую территорию (ставка земельного налога).Указанное правило не распространяется на гаражи, автозаправочные станции, производственные базы, культовые сооружения и учебные заведения.

Ни к  одному из перечисленных объектов торгово-бытовой корпус НО «АСПО» не относится, а указанный выше порядок расчета арендной платы за земельные участки не содержит положений о расчете аренды в отношении участков, находящихся в стадии застройки, в связи с чем Департаментом по имуществу применены общие положения порядка определения размера  арендной платы и учтена как площадь  под перспективной застройкой, так и прилегаемая к ней территория.

Согласно пункту 1.2.1 указанного  Порядка, в отношении магазинов промышленных товаров, торговых центров, универмагов, торговых домов, к группе которых был отнесен объект» торгово-бытовой корпус» НО «АСПО», при общей площади строения свыше 250 кв.м. арендная плата устанавливается из расчета 30 базовых ставок арендной платы соответствующего земельно-ценового района. Данный пункт порядка не содержит дополнительных положений о расчете аренды на случай строительства  объекта недвижимости на земельном участке.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, на основании распоряжений администрации г. Губкинский от 06.11.2003 № 1436-р «О предварительном согласовании места размещения торгово-бытового комплекса» и от 06.05.2005 № 598-р «О предоставлении земельного участка Некоммерческой организации «Ассоциация строительных подрядных организаций» в микрорайоне № 14 дом № 3» между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Губкинский (арендодатель, с 01.01.2006 переименован в Департамент по управлению муниципальным имуществом города Губкинского, соглашение от 26.04.2006) и НО «Ассоциация строительных подрядных организаций» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 06.05.2005 № 1584 (далее - договор)

 По условиям  договора арендодатель сдает, а арендатор принимает  земельный участок из земель поселений, общей площадью 3 051,03 кв. м (в том числе под строение 800,0 кв. м - является недвижимым имуществом), расположенный по адресу: ЯНАО, 

<

...>, целевое назначение: для строительства торгово-бытового комплекса.

Расчет арендной платы определен в Приложении № 2 к договору, в соответствии с которым  базовая ставка арендной платы  рассчитывается исходя из площади застроенной территории и площади земельного участка (т.е. путем разделения). Размер арендной платы в год составил 96 389,28 рублей.

Переданному по договору земельному участку впоследствии присвоен кадастровый номер 89:14:010114:54.

26.04.2006 стороны заключили дополнительное соглашение  к договору, согласно которому базовая ставка арендной платы стала рассчитываться исходя из площади территории под строением и прилегаемой территории (т.е. путем разделения). Размер арендной платы в год составил 374 014,26 рублей. (Приложение № 2 к договору в новой редакции).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка установлен с 06.05.2005 по 05.05.2008.

После 05.05.2008 организация продолжила пользоваться спорным земельным участком, договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 03.12.2010 исх. № 3787 департамент уведомил организацию о расторжении договора через три месяца в порядке, предусмотренном статьями 450, 610 ГК РФ и о необходимости возврата участка по акту приема-передачи в срок до 04.03.2011. Факт получения данного уведомления ответчиком не опровергается.

Ссылаясь на статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации и  полагая, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение за пользование спорным земельным участком за период с 03.03.2011 по 31.12.2014 включительно, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском. НО «Ассоциация строительных подрядных организаций» заявило встречный иск о взыскании с департамента 158 520,93 рублей неосновательного обогащения в виде излишней оплаты за пользование земельным участком.

Частично удовлетворяя  исковые требования Департамента и отказывая в удовлетворении встречного  иска,  суды правомерно исходили из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду  земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев для предоставления земельных участков  для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Городской Думой города Губкинский принято решение от 26.12.2008 № 353 «Об установлении базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и порядка расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Губкинский».

Пунктом 5.3 приложения № 2 к указанному решению установлена  годовая арендная плата за использование земельных участков для строительства в 5-кратном размере  годовой арендной платы при предоставлении земельного участка для строительства сверх нормативных сроков строительства объектов свыше пяти лет.

Согласно свидетельству  от 11.09.2015 серия 89 АА № 291576  за организацией зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (свайное поле), с адресом (местонахождением) объекта: ЯНАО, г. Губкинский, мкр-н № 14, д. 3, степень готовности 6%, о чем  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 89-89-04/037/2011-317.

 Судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что  решение Городской думой города Губкинский от 26.12.2008 № 353 «Об установлении базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и порядка расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Губкинский», устанавливающее возможность применения пятикратного коэффициента к размеру арендной платы, не подлежит применению, так как  каких-либо повышенных платежей за земельные участки, предоставленные для строительства, не относящееся к жилищному, (в частности, торгово-бытового комплекса)  в случае превышения сроков строительства, федеральное законодательство не содержит.

Нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в пять раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством. При этом  истец вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам. 

 Согласно пункту 1.2 Приложения № 2 к решению Городской Думы от 27.05.2005 № 293 (в ред. решений Городской Думы от 28.09.2005 № 309, от 21.12.2006 № 133) коэффициент «30» применяется к ставкам арендной платы целевого использования: магазины промышленных товаров, торговые центры, универмаги, торговые дома, при общей площади строения свыше 250 кв. м.

Спорный объект является объектом незавершенного строительства (свидетельство от 11.09.2015 серия 89 АА № 291576), следовательно, как правильно указали судебные инстанции, коэффициент «30» в данном случае к расчету не может быть применим.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации  

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

               Н.С. Чучунова