ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 310-ЭС18-22051

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

09.01.2019

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Миндальная Роща» на постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.09.2018 по делу № А83-13233/2017,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Алушты Республики Крым (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу ограниченной ответственностью «Миндальная Роща» (далее - ответчик, общество, ООО «Миндальная Роща») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.07.2017 в размере 2 292 212 рублей 58 копеек, а также пени за период с 01.01.2017 по 10.08.2017 в размере 235 385 рублей 65 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных отношений администрации города Алушты Республики Крым (далее - управление), Алуштинский городской совет Республики Крым (далее - совет), Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 28.02.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены в части, с общества взыскана неустойка по договору аренды земельного участка от 24.12.2015 за период с 01.01.2017 по 10.08.2017 в размере 18 473 рублей 40 копеек, распределены судебные расходы.

Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 27.09.2018 отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество, ссылаясь на существенное  нарушение судом округа норм материального права, просит отменить постановление от 27.09.2018 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 28.02.2018 и постановление суда апелляционной инстанции от 22.06.2018.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что  отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, суд округа сделал вывод о том,  судами  не учтен   пункт  5.7 договора аренды от 24.12.2015, которым предусмотрено изменение арендной платы со дня вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Республики Крым, муниципального образования городской округ Алушта, регулирующих порядок начисления и размер арендной  платы, а также применяемых при расчете коэффициентов, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. 

Между тем пункт 5.7 договора не определяет, по мнению заявителя, суть договорных отношений между арендодателем и арендатором, поскольку не содержит исключительный и закрытый перечень случаев изменения арендной платы, устанавливаемой соглашением сторон, а лишь предусматривает общие основания для ее изменения.

Основания для изменения арендной платы могут быть установлены только на законодательном уровне (федеральном, муниципальном).

Решение Алуштинского городского Совета от 23.12.2016 №25\79, которым утверждено Положение  о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования городского округа Алушты не содержат положения об изменении ранее установленной нормативной цены, а также обоснования и утверждения нового расчета  нормативной цены к  ранее заключенным договорам аренды.

 Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 15.03.1997 №319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам ,поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются  комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Согласно статьи 11 Закона 38-ЗРК  порядок определения нормативной цены земли  устанавливается Советом Министров Республики Крым. При этом  в силу положений части 1 настоящей статьи нормативная денежная оценка земель, установленная на территории Республики Крым до вступления в силу Закона №6-ФКЗ, до 1 января года, следующего за годом утверждения в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результатов  государственной  кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории  Республики Крым, считается нормативной ценой земли в отношении таких земельных участков.

Таким образом, по мнению ответчика, решение  Алуштинского городского Совета от 23.12.2016 №25\79 нельзя считать нормативным актом, устанавливающим новый расчет нормативной цены без надлежащего обоснования .

Согласно представленному расчету у арендатора изменен расчет арендной платы за счет применяемого коэффициента  в зависимости от вида разрешенного использования, но не в результате утверждения новой нормативной цены к договору аренды, заключенному в порядке переоформления в 2015.

Решением Алуштинского городского Совета от 26.12.2011 №7\560 «Об утверждении технической документации по нормативной денежной оценке земель города Алушты», на которое ссылается Администрация, при обосновании нормативной цены земли, цена в размере 1 393,52грн\кв.м. установлена для земель коммерческого использования. Стоимость 1 кв.м., установленная  Приложением к договору  от 24.12.2015 в размере 278,71 грн\кв.м., утверждена Решением №7\560 для земель, подпадающих под иное функциональное использование» другие земли (рекреационного, оздоровительного, историко-культурного назначения; запас, лесное хозяйство, под текущим строительством; другие открытые земли).

Истец указывает на необходимость применения нормативной цены земли для земель коммерческого использования (1 393,52грн\кв.м.), мотивируя свой довод лишь содержанием присвоенного земельному участку/(при перезаключении 24.12.2015 договора аренды) вида разрешенного использования»гостиничное  обслуживание», не принимая во внимание  установленное ранее заключенным договором аренды от 18.11.2009 функциональное использование земельного участка (угодья: земли кемпингов, домов для отдыха и проведения отпусков) и факт расположения  на земельном участке объекта недвижимого имущества, строение рекреационного комплекса площадью 0,0066 га; условия использования- для строительства курортно-рекреационного комплекса «Миндальная роща»; целевое назначение -рекреационное, имеющиеся ограничения(сохранение зеленых насаждений на земельном участке  площадью 10 504 кв.м.)

Постановлением Совета Министров Республики Крым от 15.10.2014 №378 утверждено Положение об особенностях отнесения к определенной категории земель и определения вида разрешенного использования земельных участков, а также утверждена Таблица соотнесения видов разрешенного использования земельных участков и категорий земель.

Постановлением Совета Министров  Республики  Крым от 10.06.2015 №323  в Постановление №378 внесены изменения и утверждена новая редакция Таблицы соотнесения видов разрешенного использования земельных участков и категорий земель.

Согласно ФИО1 к Постановлению Совета Министров Республики Крым от 15.10.2014 (в редакции Постановления Совета Министров  Республики Крым от 10.06.2015 №323,действующей на дату перезаключения  договора аренды) для вида функционального использования земельных участков «для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения (домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, яхтклубов, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыболова и охотника, детских туристических станций и туристических парков, других аналогичных объектов )» предусмотрен вид «Гостиничное обслуживание-размещение гостиниц, пансионатов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». 

Согласно Таблице эти земли отнесены к землям особо охраняемых территорий и объектов.

По мнению ответчика, судами первой и апелляционной инстанций сделан  обоснованный вывод, что документом, определяющим нормативную денежную оценку земли, является договор аренды от 18.11.2009, с учетом дополнительного соглашения от 30.03.2012,приложение к договору аренды от 24.12.2015,представленное ответчиком в материалы дела, оформленное сторонами  с учетом положений статей 18,20,23 Закона Украины от 11.12.2003 №1378-IV «Об оценке земель», а также с учетом нормативно-денежной оценки земель города Алушты, утвержденной решением Алуштинского городского Совета от 26.12.2011 №7\560 «Об утверждении технической документации по нормативной денежной оценке земель города Алушты». 

Применение сторонами до 2017 при расчете суммы арендной платы нормативной цены земельного участка 278,71грн\кв.м подтверждается представленными материалами дела актами сверки. Данная нормативная цена принималась истцом как действующая, соответствует ранее действовавшему договору аренды от 18.11.2009 и целевому назначению земельного участка. 

 Фактическое использование  спорного земельного участка не противоречит виду его разрешенного использования (гостиничное обслуживание),вынужденно выбранного при отсутствии иной альтернативы при заключении договора от 24.12.2015 как наиболее близкого к целевому использованию, а также совпадает с видом деятельности ООО»Миндальная роща».

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 АПК РФ, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебный акт, состоявшийся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для ее передачи на рассмотрение в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как установлено судами, 18.11.2009 между ООО «Миндальная Роща» и Алуштинским городским Советом на основании решения 45 сессии 5 созыва Алуштинского городского совета от 09.09.2009 № 45/35 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 01 103 000 00:01:007:0168, общей площадью 1,0570 га, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком на 49 лет (далее - договор от 18.11.2009).

Земельный участок передан 01.12.2010 по акту приема-передачи.

Между сторонами 30.03.2012 заключено дополнительное соглашение, согласно которому нормативная денежная оценка участка с 01.01.2012 составляет 294 585 гривен, арендная плата вносится в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка в сумме 88 375,77 гривен в год, 7 364,65 гривен в месяц.

В соответствии с пунктом 10 договора аренды от 18.11.2009, расчет размера арендной платы за земельный участок государственной или коммунальной собственности осуществляется с учетом их целевого назначения и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, которые заполняются во время заключения или изменения условий договора аренды или продления его действия.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 30 числа каждого месяца, следующего за последним календарным днем отчетного месяца (пункт 11 договора).

Алуштинским городским советом 19.12.2014 принято решение № 5/91 «О вопросах правопреемства», пунктом 3 которого определено, что правопреемником имущественных прав и обязанностей органов местного самоуправления, действующих на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов, территории которых отнесены к территории муниципального образования городской округ Алушта, выступает администрация города Алушты Республики Крым в части имущества, необходимого для обеспечения своей деятельности и принятого ей, и которое входит в состав казны муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, а также в отношении иного имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, законодательством Республики Крым в соответствии с правовыми актами Алуштинского городского совета Республики Крым.

ООО «Миндальная Роща» привело свои учредительные документы в соответствии с законодательством Российской Федерации и зарегистрировалось 07.10.2014 в качестве юридического лица, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись за основным государственным регистрационным номером 1149102052395.

В соответствии с постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 № 313 «Об утверждении порядка переоформления прав или завершения прав на земельные участки на территории Республики Крым» 24.12.2015 приведен в соответствие договор аренды земельного участка площадью 10 570 кв. м, кадастровый номер 90:15:010107:113, расположенный по адресу: 

<

...>, путем заключения между сторонами договора аренды земельного участка и составления акта приема-передачи земельного участка (далее - договор от 24.12.2015). Договор зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 22.03.2016 за номером 90.90/016-90/001/999/2016-1910/1.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 24.12.2015 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 10 570 кв. м из земель, находящихся в собственности муниципального образования городского округа Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - гостиничное обслуживание, кадастровый номер 90:15:010107:113, расположенный по адресу: 

<

...>.

Пунктом 5.6 договора от 24.12.2015 предусмотрено, что расчет размера арендной платы определен в приложении 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Администрация 14.08.2017 направила в адрес общества предупреждение (требование) о необходимости оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также пени за период с 01.01.2017 по 10.08.2017 в размере 235 408,32 рублей.

Расчет произведен администрацией исходя из нормативной цены земельных участков, расположенных на территории Республики Крым в соответствии с постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» (далее - постановление № 450), согласно Приложения № 3 к которому раздел 2 устанавливает порядок определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории Республики Крым по формуле (НЦзу = НЦxП, где НЦзу - нормативная цена земельного участка, в рублях; НЦ - нормативная цена 1 квадратного метра земель, определяемая в соответствии с приложениями 1 и 2 к настоящему постановлению, в рублях; П - площадь земельного участка, в квадратных метрах).

Ссылаясь на несвоевременное и не в полном объеме внесение ответчиком арендной платы за 2016, 2017 годы, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении  исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», статей 22, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и исходил из того, что размер платы по договору аренды земельного участка, находящемуся в государственной (муниципальной) собственности, определяется в соответствующем нормативном акте органа власти; у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате за спорный период.

Суд апелляционной инстанции указал на неправомерное применение судом первой инстанции ставки арендной платы в размере 3% при определении размера арендной платы, подлежащей уплате обществом, поскольку в отношении земельного участка с видом разрешенного использования - гостиничное хозяйство (пункт 1.1 договора от 24.12.2015), находящегося в аренде общества, Положением о порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, утвержденным решением Алуштинского городского совета от 25.12.2016 № 25/79 (вступило в силу с 01.01.2017) ставка установлена в размере 6% от нормативной цены (пункт 2.4 Положения).

При этом, отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что оплата арендных платежей произведена ответчиком несвоевременно, ввиду чего имеются основания для взыскания с общества неустойки.

Отменяя судебные акты и направляя дел на новое рассмотрение, суд округа исходил из следующего.

 Согласно статье 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с  положениями пункта 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации , разъяснениями, изложенными  в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Судами не учтено, что пункт 5.7 договора от 24.12.2015 предусматривает изменение арендной платы со дня вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Республики Крым, муниципального образования городской округ Алушта, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, а также применяемых при расчете коэффициентов, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. При этом, перерасчет сумм арендной платы производится арендатором. 

Суды пришли к выводу, что при определении размера арендной платы за 2017 год истцом неверно применена нормативная цена земельного участка, указав, что в данном случае, нормативная денежная цена земельного участка установлена решением № 7/560 и составляет 278,71 гривен, является действующей на момент рассмотрения спора в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым в редакции, действовавшей в период спорных отношений.

Вместе с тем суды не  проверили и не дали оценку доводам истца о том, что если учесть нормативную денежную оценку земли, утвержденную решением № 7/560, то стоимость 1 кв. м земельного участка с учетом вида разрешенного использования земельного участка составляет 1 393,52 гривен.

Из положений пунктов 1 и 2 договора от 18.11.2009 следует, что в аренду передается земельный участок площадью 1,0570 га - земли рекреационного назначения, земли кемпингов, домов для отдыха или проведения отпусков.

Согласно  пункту 1.1 договора от 24.12.2015 , в аренду передается земельный участок площадью 10 570 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - гостиничное обслуживание.

Суды не исследовали вопрос  фактического использования спорного земельного участка,  вид деятельности ответчика, а также данные, отраженные в кадастровом паспорте земельного участка с учетом вида его разрешенного использования, что имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Обжалуемое постановление принято в пределах полномочий, установленных статьями 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Миндальная Роща» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

 

                         Н.С. Чучунова