ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                                                                                              № 307-ЭС17-23678

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

22 июня 2018 г.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Попова Г.Г., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОПТИМА» (Санкт-Петербург) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2017, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.11.2017 по делу № А56-81210/2016,

установил:

некоммерческая организация ассоциация «Ассоциация медицинских проблем Ленинграда – АМП» (далее – Ассоциация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ОПТИМА» (далее – Общество), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании 16 441 177 рублей 73 копеек задолженности по договору субаренды нежилых помещений от 17.06.2013 № 1 за период с 15.10.2014 по 15.09.2016, 2 153 016 рублей 03 копеек пеней за период  с 15.08.2014 по 15.09.2016, а также пеней за просрочку платежа в размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) на день исполнения обязательства за каждый день просрочки, начисленных на сумму долга в размере 16 441 177 рублей 73 копеек с 17.03.2017 по день фактической уплаты задолженности.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 27.04.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.11.2017,  иск удовлетворил в полном объеме.

Общество, ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по данному делу судебных актов.

Дело истребовано из Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 22.05.1995 № 15-В003485 (2523) в редакции дополнительных соглашений от 20.03.2003 № 1 и от 14.02.2011 № 2 к нему Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение здравоохранения «Городская больница № 9» (далее – Учреждение)  (арендодатель) предоставило Ассоциации (арендатору) в аренду на срок с 01.04.1995 по 01.04.2017 нежилое четырехэтажное здание общей площадью 3547 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1 пр., д. 18, лит. А.

Ассоциация в лице генерального директора ФИО2 и Общество 14.06.2013 подписали предварительный договор аренды нежилого помещения № 1/06, по условиям которого стороны обязались в течение трех календарных дней заключить основной договор аренды частей здания – помещений 3-Н, 7-Н, 8-Н площадью 85,2 кв. м, 720 кв. м и 180 кв. м соответственно.

По условиям предварительного договора Ассоциация обязалась до заключения основного договора передать Обществу помещения для выполнения ремонтных работ; если указанные работы не будут выполнены на дату подписания основного договора, то их стоимость подлежит зачету в счет арендной платы (пункт 1.7); Общество до подписания основного договора уплачивает Ассоциации 670 680 рублей в качестве аванса, который в течение пяти банковских дней после подписания основного договора будет засчитан в счет арендной платы за первый месяц аренды, подлежащей уплате с 15.08.2013 (с учетом двухмесячных арендных каникул); Общество также уплачивает в течение пяти банковских дней после подписания основного договора 670 680 рублей в качестве гарантийного платежа (пункты 1.10 и 1.11).

Помещения переданы Обществу по акту приема-передачи нежилого помещения от 14.06.2013 № 1.

В названном акте сторонами отражено, что указанный в пункте 1.10 предварительного договора аванс в размере 670 680 рублей передан генеральным директором Общества ФИО3 генеральному директору Ассоциации ФИО2 в полном объеме, претензий по порядку, срокам передачи помещений, полученному авансу в размере 670 680 рублей стороны не имеют.

Общество 14.06.2013 перечислило Ассоциации обеспечительный платеж в размере 654 480 рублей, что сторонами при рассмотрении дела не оспаривалось.

По договору от 17.06.2013, зарегистрированному 05.06.2014 в установленном порядке, Ассоциация (субарендодатель) в лице генерального директора ФИО2 обязалась передать Обществу (субарендатору) в субаренду на срок до 01.04.2017 помещения общей площадью 955,8 кв. м с лифтом для использования под медицинский центр, а последнее – принять их и с 15.08.2013 ежемесячно не позднее 15-го числа каждого месяца вносить арендную плату в размере 654 480 рублей, определенную из расчета 900 рублей в месяц за 1 кв. м помещений 3Н и 8Н и 600 рублей за 1 кв. м помещения 7Н.

Договором предусмотрено, что на момент подписания договора арендатор уплатил арендодателю денежную сумму в размере 670 680 рублей, которая в дальнейшем будет зачтена в уплату арендной платы (пункт 1.7); субарендодатель в течение 15 дней с момента подписания договора обязуется передать субарендатору во владение и пользование лифт, а в случае невозможности передать технически исправный лифт в указанный срок, субарендатору предоставляется право установить его самостоятельно с дальнейшей компенсацией ему понесенных расходов (подпункт 2.1.1); субарендодатель обязуется произвести зачет в счет текущей арендной платы (за исключением части арендной платы, направляемой в бюджет) стоимость выполненных субарендатором за свой счет ремонтных работ по замене оконных блоков в размере 600 000 рублей равными частями в течение финансового года на основании актов проведения зачета по взаимным обязательствам (подпункт 2.1.2); возмещение затрат субарендатора на улучшение арендованного имущества и выполнение ремонтных работ осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование помещениями на сумму фактически произведенных затрат, определяемых на основании документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ (пункт 3.4, 3.6); при нарушении субарендатором установленных сроков оплаты аренды субарендодатель вправе взыскать с него пени в размере процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательств, начисленные на сумму несвоевременно оплаченной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 4.2).

По акту приема-передачи от 17.06.2013 № 1 помещения переданы субарендатору в удовлетворительном состоянии, требующем ремонта и позволяющем их использовать частично.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.11.2014 в пункты 1.1, 3.1 - 3.3 и приложение № 2 договора сторонами внесены изменения, согласно которым площадь помещений, передаваемых в аренду, увеличивается до 1 425,1 кв. м за счет части помещения 8Н (№ 15-33) площадью 469,3 кв. м; арендная плата за помещения 8Н (№ 15-33) площадью 469,3 кв. м с 01.11.2014 по 31.12.2014 устанавливается в размере 133 891 рубль 29 копеек в месяц, а с 01.01.2015 - в размере 267 782 рублей 58 копеек в месяц, в связи с чем с 01.11.2014 по 31.12.2014 общая сумма арендной платы за все помещения составляет 788 371 рубль 29 копеек в месяц, с 01.01.2015 по 31.03.2017 - 922 262 рубля 58 копеек в месяц и перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее пятнадцатого числа каждого месяца за текущий месяц.

По акту приема-передачи от 01.11.2014 № 2 часть помещения 8Н площадью 469,3 кв. м передана субарендатору.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в регистрации дополнительного соглашения № 1 было отказано в связи с непредставлением Ассоциацией кадастрового паспорта здания.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2016 по делу № А56-20422/2016 удовлетворен иск Учреждения к Ассоциации о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить здание.

Ссылаясь на данное решение, 23.06.2016 и 05.09.2016 Учреждение направило Обществу письма № 423 и 547, в которых просило освободить помещения в пригодном для эксплуатации состоянии и представить акты демонтажа вывозимого оборудования, восстановления инженерных систем в помещениях и техническую документацию.

Общество 12.09.2016 письмом № 110 уведомило Учреждение о том, что оно освобождает помещение, а 15.09.2016 передало последнему ключи от помещения.

Ассоциация в лице генерального директора ФИО4 (избранного после смерти ФИО2) 13.10.2016 направила Обществу требование от 12.10.2016 о погашении 19 874 617рублей 73 копеек задолженности по арендной плате по договору, образовавшейся за период с 14.06.2013 по 30.09.2016.

Поскольку Общество оставило названную претензию без удовлетворения, Ассоциация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суды, удовлетворяя исковые требования, руководствовались статьями 309, 310, 606, 611, 614, 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и исходили из следующего.

Протолковав условия договора субаренды в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.11.2014, учитывая произведенные Обществом платежи, акт сверки расчетов от 31.08.2014, а также отсутствие акта возврата помещения, суд установил, что задолженность ответчика по состоянию на 30.09.2016 составила 16 441 177 рублей 73 копейки.

Суды отклонили довод Общества о том, что предъявленная к взысканию задолженность по арендной плате подлежала уменьшению в результате зачета на сумму понесенных им расходов на проведение ремонтных работ в помещениях и установку лифта по следующим основаниям.

Суд посчитал, что уменьшение арендной платы на сумму фактически произведенных затрат субарендатора на проведение ремонтных работ возможно только путем проведения зачета или предъявления встречного иска.

Для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

Общество доказательства обращения к Ассоциации с заявлением о зачете с приложением документов, подтверждающих выполнение им ремонтных работ, до обращения Ассоциации в суд иском по данному делу суду не представило, встречный иск о взыскании расходов на проведение ремонтных работ и установку лифта не заявляло.

Удовлетворяя требования о взыскании пеней в полном объеме, суды не нашли оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что размер задолженности подлежал определению в соответствии с дополнительным соглашением № 2, согласно которому арендная плата за все помещения с 01.01.2015 по 30.06.2015 устанавливалась в размере 461 131 рубль 29 копеек в месяц, а с 01.07.2015 и до окончания срока действия договора – в размере 922 262 рубля 8 копеек в месяц, судами был отклонен с указанием на то, что данное дополнительное соглашение не считается заключенным, поскольку оно в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ не прошло государственную регистрацию и сторонами фактически не исполнялось.

Также был отклонен довод Общества о том, что задолженность им частично погашена, так как договором не предусмотрено внесение арендной платы наличными денежными средствами; стороны в установленном порядке не меняли условия договора в части проведения расчетов; расходные кассовые ордера оформлены с нарушением требований, предусмотренных указанием      ЦБ РФ от 11.03.2014 № 3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства»; представленные в материалы дела приходные ордера, расписки и платежные документы не содержат информацию о том, что денежные средства передавались Обществом генеральному директору Ассоциации ФИО2 во исполнение договора.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на то, что суды трех инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права, не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, просит отменить решение от 27.04.2017,  постановления от 02.08.2017 и от 08.11.2017 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В числе прочих доводов Общество указывает на следующее.

По мнению заявителя, суды неверно применили в данном деле абзац 2 части 1 статьи 614 ГК РФ, в соответствии с которым, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и часть 2 статьи 623 ГК РФ, согласно которой в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Общество указывает на то, что пунктом 1.4 договора субаренды нежилых помещений от 17.06.2013 № 1 определено, что предмет аренды находится в непригодном состоянии и требует проведения ремонта для нормальной эксплуатации помещений в соответствии с их назначением.

В соответствии с пунктом 3.3 указанного договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 15-го числа каждого месяца, начиная платежи с 15.08.2013, на основании счетов, выставляемых арендодателем.

Пунктом 3.4. договора установлено, что возмещение затрат арендатора на улучшение арендованного имущества и выполнение ремонтных работ осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование помещениями на сумму фактически произведенных затрат.

Таким образом, возмещение затрат арендатора по договору должно осуществляться путем уменьшения арендной платы, уплачиваемой на основании выставляемых арендодателем счетов.

Однако данные счета истцом ответчику не выставлялись и не представлены в материалы данного дела.

Общество в свою очередь в материалы дела представило доказательства проведения ремонтных работ на общую сумму 15 376 165 рублей, в том числе установки дорогостоящего лифта стоимостью 2 845 646 рублей 67 копеек.

Несмотря на изложенное, суды пришли к выводу, что возмещение затрат должно происходить на основании зачета, что по мнению заявителя, противоречит указанным положениям закона и договора. Осуществление зачета было предусмотрено пунктом 2.1.1 договора исключительно в отношении оконных блоков (стоимостью 600 000 рублей) и являлось обязанностью арендодателя.

При этом суд первой инстанции указал в решении, что все расходы ответчика учтены в акте сверки от 31.08.2014, в то время как в данном акте прямо указан факт исполнения только зачета по работам, предусмотренным пунктом 2.1.2. договора – установка оконных блоков стоимостью 600 000 рублей. Оставшаяся сумма неотделимых улучшений предмета аренды на общую сумму 14 776 165 рублей судами проигнорирована.

Общество указывает, что воля сторон при совершении договора заключалась в передаче ответчику помещений под медицинский центр, в которых необходимо проведение большого количества ремонтных работ для его эксплуатации и в последующем возврате арендатору улучшенных помещений, которые после проведения ремонтных работ приобретут повышенную экономическую ценность.

Также суды неверно применили статью 309, пункт 3 статьи 433, статью 452, пункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о договоре аренды», правовой подход, изложенный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 32015/10 по делу А40-26457/09-54-204 и пункт 4 статьи 66 АПК РФ.

Из трех дополнительных соглашений к договору, которые не прошли установленную законом государственную регистрацию, суды сочли незаключенным только дополнительное соглашение от 10.04.2015 № 2, которым был продлен льготный период по уплате арендных платежей с 01.01.2015 по 30.06.2015. Причиной заключения данного соглашения послужила невозможность эксплуатации помещений.

В качестве основания для признания дополнительного соглашения от 10.04.2015 незаключенным суды указали, что оно не было зарегистрировано в установленном законом порядке и не исполнялось сторонами.

Между тем, согласно части 1 статьи 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как следует из пункта 6.4 договора, изменения и дополнения к настоящему договору действительны, если они совершенны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

В соответствии с абзацем 2 и 3 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 1 «О свободе договора и ее пределах» если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд, исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования, может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила. При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Суды не указали в силу чего ими проигнорирован пункт 6.4. договора в его взаимосвязи с диспозитивным положением части 1 статьи 452 ГК РФ.

Все дополнительные соглашения к договору не проходили процедуру государственной регистрации, но исполнялись сторонами, что свидетельствует о сложившемся между сторонами обычае заключать дополнительные соглашения в простой письменной форме без государственной регистрации.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодека Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Исходя из того, что истец не исполнял обязанность по выставлению счетов, а некоторые расчеты осуществлялись по расходным кассовым ордерам, либо распискам между генеральными директорами сторон, ответчик не обладал возможностью подтвердить тот факт, что платежи по договору в льготный период осуществлялись именно в размере, утвержденным дополнительным соглашением № 2 от 10.04.2015.

В целях подтверждения данного обстоятельства ответчик направлял адвокатский запрос в банк истца с требованием предоставления документов о движении денежных средств по счету истца за период действия договора, в удовлетворении которого было отказано, в связи с чем ответчик в суде первой инстанции ходатайствовал в порядке пункта 4 статьи 66 АПК РФ об истребовании данных сведений.

Суд отказал в удовлетворении данного ходатайства, невзирая на отсутствие возможности у ответчика самостоятельно получить данные доказательства.

Судами проигнорирована правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 32015/10 по делу А40-26457/09-54-204, согласно которой условие, определяющее порядок изменения размера арендной платы, не противоречит части 1 статьи 452 ГК РФ, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ.

Пунктом 3.7 договора предусмотрено условие, в соответствии с которым размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаше одного раза в год.

Дополнительное соглашение от 10.04.2015 заключалось во исполнение механизма изменения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 3.7 договора и не подлежало государственной регистрации, что не учтено судами при вынесении обжалуемых актов.

В соответствии с пунктом 2.1.2. договора Арендодатель подтверждает, что на момент подписания договора арендатор уплатил арендодателю 670 680 рублей, которые в дальнейшем будут зачтены в уплату арендной платы.

Однако суды проигнорировали, что данная сумма не была включена в расчет взыскиваемой арендной платы.

В материалы дела ответчик представил расходные кассовые ордера от 17.03.2015 № 12 и от 14.04.2015 № 36 о получении ФИО2 (генеральным директором истца) 922 262 рубля 58 копеек и 1 844 525 рублей 16 копеек, копии расписок ФИО2 от 03.06.2013 и 06.02.2015 о получении от ФИО5 (генеральный директор ответчика) в качестве залога по аренде 500 000 рублей, а от ФИО3 (генеральный директор ответчика) - 327 240 рублей в счет арендной платы за декабрь 2014 г., а также акт приема-передачи денежных средств от 08.08.2013 № 2 о получении ФИО2 от ФИО3 170 000 рублей по предварительному договору субаренды.

Назначение платежа по данным договорам - оплата по договору субаренды нежилых помещений от 17.06.2013 № 1.

Общество указывает на то, что во всех указанных документах проставлена подпись генерального директора истца, а довод суда первой инстанции о том, что данная подпись ему не принадлежит, считает необоснованным, поскольку подпись не оспаривалась истцом, соответствующих заявлений о фальсификации не предъявлялось, экспертиза на предмет исследования подписи не проводилась.

Согласно пункту 2 статьи 861 ГК РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

С целью подтверждения факта поступления данных денежных средств на расчетный счет истца в счет уплаты аренды ответчик ходатайствовал в порядке пункта 4 статьи 66 АПК РФ об истребовании сведений о движении денежных средств по счету истца за период действия договора, в чем ему было отказано судом. При этом судами оставлено без внимания существенное для рассмотрения настоящего дела обстоятельство – факт смерти генерального директора истца ФИО2 в апреле 2016 г., после чего истец заявил настоящие требования в необоснованном документально размере.

Заявитель также полагает, что суды нарушили статью  51 АПК РФ, пункт 4 части 4 статьи 270 АПК РФ и пункт 4 части 4 статьи 288 АПК РФ, поскольку к участию в деле не было привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение здравоохранения «Городская Больница № 9».

В соответствии с пунктом 1.3 истец приобрел право на предмет аренды на основании договора аренды от 22.05.1995 №15-В001485(2523), заключенного с Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением здравоохранения «Городская больница № 9» (далее  – больница).

В случае если оспариваемые судебные акты останутся в силе, у больницы возникает обязанность возвратить ответчику неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку произведенные работы имеют для больницы потребительскую ценность.

Согласно пункту 3 Приложения № 1 «Опасные производственные объекты» к Федеральному закону от 21.07.1997 № 116 «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», а также Положению о порядке организации эксплуатации лифтов в Российской Федерации, утвержденному приказом Госстроя Российской Федерации от 30.06.1999          № 158, лифт признан опасным производственным объектом.

В силу пункта 2.1 указанного выше Положения владельцем лифта является предприятие (организация), в собственности которого находится лифт или в собственность которого он будет передан к моменту ввода его в эксплуатацию, или в хозяйственном ведении которого находится или будет находиться лифт. Владелец лифта должен обеспечить его содержание в исправном состоянии и безопасное использование по назначению путем организации надлежащего технического обслуживания и своевременного качественного ремонта.

Положением «О системе планово-предупредительных ремонтов лифтов», утвержденных приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 17.08.1998 № 53, предусмотрено, что организация - владелец лифта должна обеспечить его содержание в исправном состоянии и безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания. Для технического обслуживания и ремонта лифтов, установленных в жилом фонде, организации - владельцы лифтов привлекают специализированные по лифтам организации.

На территории арендованного имущества был установлен лифт, что подтверждается соответствующими выводами судов в оспариваемых актах, и на больницу в соответствии с перечисленными правовыми актами возлагаются обязанности по обслуживанию установленного ответчиком лифта.

Таким образом, судами принято решение о правах и обязанностях лица,  не привлеченного к участию в деле, ввиду чего судебные акты по настоящему делу подлежат отмене.

Суды неправильно применили часть 1 статьи 614 ГК РФ и часть 1 статьи 622 ГК РФ, не учли невозможность пользования предметом аренды ответчиком с июля 2016 и тот факт, что договор прекратил свое действие после возвращения предмета аренды больнице.

В соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 26.06.2015, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Поскольку истец не находился по месту своей регистрации и месту нахождения исполнительного органа, ответчик не обладал возможностью возвратить непосредственно истцу предмет аренды по соответствующему акту, в связи с чем, как установлено материалами дела, возвратил предмет аренды непосредственно больнице.

Больницей был заблокирован доступ ответчика на 1-2 этаж здания, ввиду чего ответчик не обладал возможностью пользоваться помещениями, кроме как в целях вывоза строительных материалов из них с разрешения больницы.

Данное обстоятельство было оставлено судами без внимания, и арендная плата взыскана за период, когда ответчик не обладал возможностью пользоваться предметом аренды по независящим от него причинам.

Игнорируя данный факт, суды пришли к выводу, что договор является действующим, в нарушение части 1 статьи 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

определил:

жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОПТИМА» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 2018 года на  31 июля 2018 года на 14 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Попова Г. Г.