ВЕРХОВНЫЙ СУД  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  

 Дело № 305-КГ16-10570 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 24 января 2017 г.  

Резолютивная часть определения объявлена 17.01.2017. Полный текст определения изготовлен 24.01.2017. 

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда  Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей  Киселевой О.В. и Поповой Г.Г.,  

рассмотрела в открытом судебном заседании дело № А40-78400/2015 по  кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью  «Териберский берег» (Москва) на решение Арбитражного суда города Москвы  от 28.10.2015 (судья Рыбин Д.С.), постановление Девятого арбитражного  апелляционного суда от 03.02.2016 (судьи Поташова Ж.В., Маркова Т.Т.,  Кольцова Н.Н.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от  16.05.2016 (ФИО1, ФИО2, ФИО3)  

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Териберский  Берег» (далее – Общество) о признании незаконным решения Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Москве (далее - Управление Росреестра) об отказе в государственной  регистрации права собственности Общества на земельный участок, и об  обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию  права собственности Общества на земельный участок.  

В судебном заседании приняли участие представитель Общества  ФИО4 (доверенность от 30.07.2014) и представитель Управления  Росреестра ФИО5 (доверенность от 29.12.2016).  

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации  Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителя Общества, поддержавшего  доводы жалобы, и представителя Управления Росреестра, возражавшего против  

удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации  

 УСТАНОВИЛА:  

Общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о  признании незаконным решения Управления Росреестра, оформленного  сообщением от 07.04.2015 № 17/094/2014-706, об отказе в государственной  регистрации права собственности Общества на земельный участок с  кадастровым номером 50:61:0010118:15, расположенный по адресу: Москва,  городской округ Щербинка, ул. 40 лет Октября, д. 11, и об обязании  Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права  собственности Общества на указанный земельный участок.  

Арбитражный суд города Москвы решением от 28.10.2015, оставленным  без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от  03.02.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от  16.05.2016, отказал в удовлетворении заявления Общества.  

Общество, ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций  норм материального и процессуального права, его прав и законных интересов,  обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о  пересмотре принятых по делу судебных актов в кассационном порядке.  

Дело 09.09.2016 истребовано из Арбитражного суда города Москвы.  Определением от 14.12.2016 судьи Верховного суда Российской Федерации  Грачевой И.Л. жалоба Общества вместе с делом переданы для рассмотрения в  судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного  суда Российской Федерации.  

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке  кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения  норм материального права и (или) норм процессуального права, которые  повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление  и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере  предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита  охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе,  Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации считает, что жалобу Общества следует удовлетворить и отменить  решение от 28.10.2015, постановление апелляционного суда от 03.02.2016 и  постановление окружного суда от 16.05.2016 по следующим основаниям.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество в  период с 19.06.2008 по 10.09.2014 выкупило и стало собственником восьми  квартир, находящихся в восьмиквартирном жилом доме с кадастровым  номером 50:61:0010121:145, расположенном по адресу: Москва, городской  округ Щербинка, ул. 40 лет Октября, д. 11.  

После разрушения названного дома Общество 02.12.2014 обратилось в  Управление Росреестра с заявлением о регистрации его права собственности на  

сформированный под указанным домом земельный участок площадью 1700  кв.м с кадастровым номером 50:61:0010118:15.  

К заявлению о регистрации Общество приложило  правоустанавливающие документы на все приобретенные квартиры и  составленный кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в  целях снятия с кадастрового учета многоквартирного дома акт обследования от  21.11.2014, подтверждающий отсутствие на земельном участке с кадастровым  номером 50:61:0010118:15 указанного дома.  

Управление Росреестра 07.04.2015 отказало Обществу в государственной  регистрации права собственности на названный земельный участок,  сославшись на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997   № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) в редакции, действовавшей до  01.01.2017, мотивировав свой отказ отсутствием правовых оснований для  регистрации частной (индивидуальной) собственности на общее имущество в  многоквартирном доме за одним лицом – Обществом и выявлением по  результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов  противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.  

Общество, считая, что решение об отказе в государственной регистрации  является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в  арбитражный суд с настоящими требованиями. В обоснование заявления  Общество сослалось на следующее: спорный земельный участок,  сформированный под многоквартирным домом, в соответствии со статьей 16  Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие  Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ)  перешел в общую долевую собственность собственников жилых помещений в  доме; в связи с приобретением в период с 2008 по 2014 годы по договорам  купли-продажи всех помещений (квартир) в собственность Общество  приобрело все доли в праве общей долевой собственности на общее имущество,  в том числе на земельный участок, а следовательно, стало его единственным  владельцем и собственником.  

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статью 36  Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), действовавшую до  01.03.2016, статьи 235, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - ГК РФ), часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  (далее – ЖК РФ), статью 20 Закона № 122-ФЗ, разъяснения, приведенные в  пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения  споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее  – постановление Пленума № 64), пришли к выводу об отсутствии у  Управления Росреестра оснований для государственной регистрации права  собственности Общества на спорный земельный участок.  

Суды исходили из следующего: Общество, став собственником всех  помещений в здании, не избрало правовой режим многоквартирного дома как  единого объекта и не обратилось с заявлением к органу, осуществляющему  

государственную регистрацию прав, для регистрации права на указанный дом,  поэтому его право собственности на здание в целом и, как следствие, на  сформированный под этим зданием участок, не возникло; ввиду разрушения  дома право собственности Общества на расположенные в доме квартиры также  как и его право на земельный участок, на котором был расположен  разрушенный дом, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ прекратилось и  отсутствует.  

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной  инстанций.  

Судебная коллегия считает приведенные выводы судов ошибочными,  сделанными с неправильным применением и толкованием норм материального  права.  

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ собственникам  помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой  собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе  земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами  озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания,  эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном  земельном участке объекты.  

Частью 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ в редакции до 01.01.2017  предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения  его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором  расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома  объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую  собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно  новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую  долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со  дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором  расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого  имущества.  

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике  при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других  вещных прав» разъяснено следующее: если земельный участок под  многоквартирным домом был сформирован до введения в действие  Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен  государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на  него у собственников помещений в многоквартирном доме считается  возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса  (часть 2 статьи 16 Закона № 189-ФЗ); если земельный участок под  многоквартирным домом был сформирован после введения в действие  Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен  государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на  него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу  

закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5  статьи 16 Закона № 189-ФЗ); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ  земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую  собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо  актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у  собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.  

Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Закона 

 № 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения  (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в  многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией  неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее  имущество. Аналогичная норма закреплена в пункте 5 статьи 40 Федерального  закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации  недвижимости», вступившего в силу 01.01.2017.  

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество,  подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое  имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения  соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено  законом.  

Так, положениями статьи 36 ЖК РФ и частей 2 и 5 статьи 16 Закона 

189-ФЗ установлены момент возникновения права общей долевой  собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее  имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок,  сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве в  общее имущество именно – с даты государственной регистрации права  собственности на квартиру.  

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной  регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона  и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в  установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный  дом.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 ГК РФ право общей долевой  собственности возникает на имущество, находящееся в собственности двух или  нескольких лиц.  

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления  Пленума ВАС РФ № 64, в случае если одно лицо приобретает право  собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона также  становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный  участок под зданием. Из положений статьи 244 ГК РФ следует, что при  указанных обстоятельствах существование долевой собственности на  имущество более невозможно и она с учетом положений пунктов 2 и 4 статьи  8.1 ГК РФ должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на  недвижимую вещь. В этом случае, как указано в пункте 4 статьи 8.1 ГК РФ,  запись об изменении этого права вносится в государственный реестр по  заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия, то есть,  

в том числе, и лица, которое в силу приобретения всех долей в праве  собственности на недвижимое имущество, является единоличным  собственником вещи.  

В силу изложенных норм права при приобретении одним лицом всех  жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех  долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с  момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или  нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего  земельного участка.  

Вывод судов о том, что для приобретения права на земельный участок  лицо, ставшее собственником всех помещений в здании (многоквартирном  доме), должно преобразовать все помещения и общее имущество в единый  объект, не основан на положениях законодательства, которым не  предусмотрена также и возможность государственной регистрации права  собственности на такой объект как многоквартирный дом. В соответствии с  разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума   № 64, указанные действия являются правом, а не обязанностью лица. К тому же  на момент обращения Общества в Управление Росреестра с заявлением о  государственной регистрации спорный многоквартирный дом был уничтожен,  что подтверждается актом обследования, и избрание правового режима здания  как единого объекта в целях последующей регистрации стало невозможным.  

Основания прекращения права собственности на земельный участок  приведены в статье 44 ЗК РФ.  

Такого основания для прекращения права собственности на земельный  участок как гибель (уничтожение) здания, расположенного на земельном  участке, названная норма не содержит.  

Многоквартирный дом и земельный участок, на котором этот дом  расположен, - это разные объекты и гибель (уничтожение) дома не ведет к  прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшей  до сноса (уничтожения) дома.  

Так, согласно части 6 статьи 36 ЖК РФ в случае разрушения, в том числе  случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в  многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности  на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами  озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания,  эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на  указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой  собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент  разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные  собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным  настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским  законодательством.  

В том случае, если спорный земельный участок был сформирован под  указанным многоквартирным домом, поставлен на кадастровый учет и по  правилам статьи 16 Закона № 189-ФЗ перешел в общую долевую собственность  

собственников помещений в этом доме, то после сноса данного дома Общество,  за которым было зарегистрировано право собственности на все расположенные  в этом доме квартиры, а следовательно, и на все доли (8/8) в праве общей  долевой собственности на общее имущество, в силу части 6 статьи 36 ЖК РФ  сохранило (не утратило) право собственности на земельный участок под домом.  

Иное бы означало незаконное изъятие имущества (земельного участка) из  собственности Общества.  

С учетом приведенных норм права является несостоятельным довод  представителя Управления Россрестра, озвученный в судебном заседании  судебной коллегии о том, что в связи с приобретением всех квартир в  многоквартирном доме одним лицом и утраты правового режима общей  долевой собственности, такое лицо могло претендовать на приобретение в  собственность земельного участка под домом через обращение к публичному  собственнику в порядке ранее действовавшей статьи 36 ЗК РФ. Публичный  собственник не может распоряжаться земельным участком, перешедшим в  частную собственность в силу статьи 16 Закона № 189-ФЗ.  

Таким образом, основания, по которым суды посчитали, что у Общества  отсутствует (прекратилось) право частной собственности на спорный  земельный участок и такое право не может быть зарегистрировано за  заявителем, не соответствуют приведенным нормам материального права.  

Вместе с тем в материалы дела не представлен кадастровый паспорт  спорного земельного участка и суды не исследовали вопросы о том, когда был  сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, в  отношении которого Общество просит зарегистрировать его право  собственности, в том числе был ли он сформирован под ранее существовавшим  многоквартирным домом с учетом территории, необходимой для его  обслуживания и эксплуатации, а также в чем заключаются противоречия между  заявленными и уже зарегистрированными правами, на которые сослалось  Управление Росреестра в оспариваемом отказе.  

Согласно пояснениям представителя Общества в судебном заседании  заявитель на спорном участке ведет строительство нового многоквартирного  дома с привлечением в порядке Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты  Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) денежных средств граждан -  участников долевого строительства и на основании договоров долевого участия  и в силу названного Закона зарегистрировано обременение участка в виде  ипотеки.  

Следует отметить, что само по себе наличие такого обременения не может  являться препятствием для государственной регистрации права собственности  Общества на земельный участок, входивший в состав общего имущества  собственников помещений (квартир), выкупленных им в многоквартирном  доме, в случае, если сведения о таком участке на момент рассмотрения спора  имеются в государственном реестре прав на недвижимость.  

При этом после передачи Обществом (застройщиком) квартир во вновь  построенном многоквартирном доме в силу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ,  статьи 16 Закона № 214-ФЗ при государственной регистрации первого права  собственности участника долевого строительства на объект долевого  строительства - помещения (квартиры) в таком многоквартирном доме,  расположенном на земельном участке, принадлежащем застройщику, к  участнику долевого строительства переходит доля в праве собственности на  земельный участок.  

Поскольку решение от 28.10.2015, постановление от 03.02.2016 и  постановление от 16.05.2016 приняты с существенным нарушением норм  материального и процессуального права, при неполном исследовании  обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения  спора, указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат  отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой  инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное;  установить, в чем заключаются противоречия представленных на регистрацию  документов между заявленными и уже зарегистрированными правами;  выяснить был ли сформирован в установленном порядке земельный участок  под уничтоженным многоквартирным домом; имеются ли на момент  рассмотрения спора сведения об этом участке в государственном реестре прав;  на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное  решение.  

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации  

ОПРЕДЕЛИЛА: 

решение Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2015,  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 и  постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016 по делу  

 № А40-78400/2015 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города  Москвы.  

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в  трехмесячный срок.  

Председательствующий  И.Л. Грачева 

Судьи О.В. Киселева  

 Г.Г. Попова