ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 307-ЭС16-20971 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 7 июля 2017 г.  

Судья Верховного Суда Российской Федерации Самуйлов С.В., изучив с  материалами истребованного дела кассационную жалобу ФИО1 (г. Светлогорск Калининградской области)  

на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от  24.10.2016 по делу № А21-813/2014 Арбитражного суда Калининградской  области о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "С-Проект"  (г. Калининград),  

установил:

как следует из судебных актов и материалов дела, общество "С-Проект" и  общество с ограниченной ответственностью "БалтИнженерГрупп" 01.04.2007  заключили инвестиционный договор, в рамках которого общество  "БалтИнженерГрупп" приняло на себя обязательства по обеспечению  финансирования в полном объеме строительства административного здания по  улице Фрунзе в городе Калининграде (далее – административное здание).  Общество "С-Проект" помимо прочего обязалось заключать с соинвесторами,  привлеченными обществом "БалтИнженерГрупп", договоры на долевое участие  в строительстве.  

18.07.2007 общество "С-Проект" (застройщик) и ФИО1 (участник  долевого строительства) заключили договор № 30, по условиям которого  застройщик обязался построить административное здание и передать участнику  долевого строительства в четвертом квартале 2009 года расположенное на  четвертом этаже этого здания помещение проектной площадью 31,3 кв.м.  (далее – объект долевого участия). ФИО1 обязалась оплатить  обусловленную в договоре цену и принять объект долевого участия,  перечислив на расчетный счет общества "БалтИнженерГрупп" или передав  

наличными денежными средствами в кассу сумму, эквивалентную 78 250 евро  в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации.  

Договор прошел государственную регистрацию 26.01.2009. 

Во исполнение условий договора ФИО1 с 2007 года по май 2010  года внесла в кассу и перечислила на расчетный счет общества  "БалтИнженерГрупп" 2 027 500 руб.  

15.01.2013 общество "С-Проект" и ФИО1 дополнительным  соглашением изменили условия договора, установив срок передачи объекта  долевого участия – третий квартал 2013 года и его стоимость – 2 027 906 руб.  

Дополнительное соглашение на государственную регистрацию не  представлялось.  

Общество "С-Проект" административное здание не построило, объект  долевого участия ФИО1 не передало.  

06.11.2013 общество "БалтИнженерГрупп" исключено из реестра как  недействующее юридическое лицо.  

11.02.2014 Арбитражный суд Калининградской области принял к  производству заявление о признании общества "С-Проект" банкротом,  10.04.2014 в отношении должника ввел наблюдение, а 10.10.2014 - внешнее  управление. Решением арбитражного суда от 20.08.2015 общество "С-Проект"  признано банкротом, открыто конкурсное производство.  

29.10.2014 ФИО1 обратилась в арбитражный суд с заявлением о  включении в реестр требований кредиторов общества "С-Проект" ее  требований в размере 7 369 570,93 руб. Из них 3 978 175,93 руб. - основной  долг (перерасчет уплаченной ФИО1 суммы по с учетом эквивалента  евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации) и 3 391 395 руб. -  неустойка, рассчитанная на основании пункта 2 статьи 6 Федерального закона  от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее –  Закон № 214-ФЗ).  

ФИО1 настаивала также на признании этого требования  обеспеченным залогом принадлежащих должнику права аренды земельного  участка с кадастровым номером 39:15:132525:1326 и созданного на этом  земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым  номером 39:15:132525:1344 (административного здания).  

Конкурсный управляющий обществом "С-Проект" возражал против  требований ФИО1, сославшись на недоказанность факта оплаты  заявителем цены договора, на недействительность дополнительного  соглашения ввиду отсутствия его государственной регистрации, на  неправильный расчет размера неустойки.  

Конкурсный управляющий заявил, что ввиду неисполнения ФИО1  обязательств по внесению платы за долевое участие в строительстве,  застройщик отказался от исполнения договора. О расторжении договора  произведены регистрационные действия. По состоянию на 25.02.2016  

Кундиус Н.И. в качестве участника долевого строительства в едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество не значилась.  

По мнению конкурсного управляющего, заявитель не вправе получить  статус залогового кредитора, так как вступившими в силу решениями судов  общей юрисдикции право собственности на доли в незавершенном  строительством административном здании, соответствующие нежилым  помещениям, указанным в договорах долевого участия в строительстве,  признано за иными участниками долевого строительства. Таким образом,  имущество, которое, по мнению ФИО1 обеспечивает обязательства  застройщика, последнему не принадлежит в силу судебных решений. К тому же  наличие статуса залогового кредитора в отношении административного здания  предоставит возможность ФИО1 обратить взыскание на все здание, чем,  безусловно, будут нарушены права добросовестных участников долевого  строительства.  

Определением Арбитражного суда Калининградской области от  08.04.2016 (судья Маркова Л.С.) суд включил требования ФИО1 в  третью очередь реестра требований кредиторов общества "С-Проект" в размере  3 743 677,38 руб. (из них 2 027 500 руб. основного долга и 1 716 177,38 руб.  неустойки за период с 01.01.2010 по 09.04.2014) как обеспеченные залогом  имущества должника (права аренды земельного участка с кадастровым  номером 39:15:132525:1326 и созданного на этом земельном участке объекта  незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:132525:1344). В  остальной части требования оставлены без удовлетворения.  

Суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 оплатила  объект долевого участия, а общество "С-Проект" свои обязательства не  выполнило. Залог возник в силу закона и расторжение договора не повлияло на  залоговые права ФИО1, так как залог продолжил обеспечивать не  исполненное и не прекращенное при расторжении договора обязательство  общества "С-Проект" по возврату денежных средств, внесенных участником  долевого строительства. Отсутствие регистрации дополнительного соглашения  не повлияло на права иных участников строительства и кредитов, в связи с чем  суд счел его действительным, а цену, согласованную сторонами в этом  соглашении, подлежащей применению в правоотношениях между  ФИО1 и обществом "С-Проект".  

Суд руководствовался статьями 334, 337,621 ГК РФ, статьями 100, 142  Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности  (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статьями 6, 9, 12.1, 13, 17 Закона   № 214-ФЗ, а также правовыми позициями, изложенными в постановлениях  Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  (пунктом 26 постановления от 17.02.2011 № 10, пунктом 14 постановления от  25.01.2013 N 13, постановлением от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71- 13368/2008).  

Апелляционный суд постановлением от 14.07.2016 (судьи Копылова Л.С.,  Медведева И.Г, Тойвонен И.Ю.) определение суда первой инстанции отменил и  отказал в удовлетворении заявления. При этом суд указал, что ФИО1  

свои обязательства перед обществом "С-Проект", согласованные в  первоначальной редакции договора, не исполнила, так как денежные средства  последнему не поступили. Перечисление и передача денежных средств иному  лицу (обществу "БалтИнженерГрупп") исполнением обязательств участника  долевого строительства не является, такой взаиморасчет противоречит закону   № 214-ФЗ (статьям 3, 4, 5). Условия дополнительного соглашения к договору  значения не имеют, так как оно не прошло государственную регистрацию.  

Суд указал, что обязательства общества "С-Проект" не могут  обеспечиваться залогом административного здания и участка земли, поскольку  в настоящее время права аренды и собственности в отношении объекта  незавершенного строительства в целом должнику не принадлежат в связи с  признанием права общей долевой собственности третьих лиц - участников  долевого строительства. ФИО1 к последним не относится.  

Выводы апелляционного суда мотивированы ссылками на статьи 312,  433, 452 ГК РФ, статьи 1, 3-5, 12, 14 Закона N 214-ФЗ, статьи 64, 94, 126 Закона  о банкротстве.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от  24.10.2016 отменено постановление апелляционного суда от 14.07.2016.  Окружной суд оставил в силе определение суда первой инстанции от 08.04.2016  в части включения требований ФИО1 в размере 2 027 500 руб. в третью  очередь реестра требований кредиторов общества "С-Проект" и в части отказа в  удовлетворении требования.  

Окружной суд в этой части исходил из того, что к правоотношениям  ФИО1 и общества "С-Проект" применимы нормы закона № 124-ФЗ. Суд  счел допустимым расчет участника долевого строительств с застройщиком  путем перечисления денежных средств третьему лицу как это было  установлено договором. Кроме того суд указал, что отсутствие регистрации  дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве при  недоказанности нарушения прав третьих лиц и противоречий между сторонами  этого соглашения не лишает возможности добросовестного участника долевого  строительства требовать от застройщика выполнения согласованных сторонами  обязательств.  

В остальной части определение от 08.04.2016 суд округа отменил. 

В части, касающейся размера неустойки, суд направил дело на новое  рассмотрение в суд первой инстанции, так как при определении периода  просрочки не учтен перенос сторонами срока сдачи объекта участнику  долевого строительства. (При новом рассмотрении определением  Арбитражного суда Калининградской области от 11.01.2017 в третью очередь  реестра требований кредиторов должника включены требования ФИО1,  касающиеся неустойки, в размере 210 758,63 руб. Неустойка рассчитана с  30.09.2013 по 09.04.2014.)  

В удовлетворении требования ФИО1 о признании ее требования  обеспеченным залогом имущества общества "С-Проект" суд отказал.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, ФИО1, ссылаясь на нарушение окружным судом норм  

права, просила отменить постановление окружного суда от 24.10.2016 в части,  касающейся отмены определения суда первой инстанции.  

Заявитель указал, что объектом застройки является нежилое торгово- офисное здание, не являющееся многоквартирным домом, в силу чего к  правоотношениям сторон должны применяться общие нормы о банкротстве  должника.  

ФИО1 со ссылкой на пункт 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ указала,  что с момента государственной регистрации договора обязательства  застройщика (общества "С-Проект") перед ней как участником долевого  строительства обеспечивались залогом права аренды земельного участка и  строящегося на нем административного здания. В отношении части помещений  административного здания судами признано право собственности за  участниками строительства. Оставшиеся помещения вошли в конкурсную  массу должника. Оснований для прекращения залога судами не установлено, в  силу чего заявитель вправе рассчитывать на статус залогового кредитора.  

Заявитель также не согласен с выводами окружного суда, касающимися  периода расчета неустойки, поскольку при отсутствия государственной  регистрации дополнительного соглашения вывод суда об изменении сторонами  срока передачи объекта долевого участия несостоятелен.  

Основанием для отмены или изменения судебных актов в порядке  кассационного производства являются существенные нарушения норм  материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на  исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита  нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и  иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом  публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации).  

Приведенные доводы заявителя указывают на наличие таких оснований,  заслуживают внимания и требуют проверки в судебном заседании.  

Руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

определил:

кассационную жалобу ФИО1 на постановление  Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.10.2016 по делу   № А21-813/2014 Арбитражного суда Калининградской области о банкротстве  общества с ограниченной ответственностью "С-Проект" передать для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

Назначить судебное заседание на 21 августа 2017 г. на 14 часов 00 минут  в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал № 3048  (подъезд 5).  

Судья Самуйлов С.В.