ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 310-ЭС22-5767

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва

24 июня 2022 г.

 

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Компания Аграрные Инвестиции»                           (с. Семеновск, Суземский район, Брянская область) и ФИО1 (г. Истра, Московская область) на решение Арбитражного суда Брянской области от 02.12.2020, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.01.2022 по делу № А09-1667/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Аграрные  Инвестиции» (далее - Компания) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АгроКом» (далее - Общество), арбитражному управляющему ФИО2 о расторжении договорных правоотношений между Компанией и Обществом в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0210111:5, исходя из условий договора аренды от 12.05.2005 и прекращении права аренды Общества в отношении указанного земельного участка; внесении регистрирующим органом соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

Арбитражный суд Брянской области решением от 02.12.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.01.2022, отказал в иске.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, Компания и ФИО1, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просят пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.

Дело 12.05.2022 истребовано из Арбитражного суда Брянской области.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11                           Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -               АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобах доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационных жалоб Компании и ФИО1 вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. 

Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 32:14:0000000:31 принадлежит физическим лицам на праве общей долевой собственности.

Решением общего собрания участников общей долевой собственности в 2005 году принято решение о заключении договора аренды указанного земельного участка с обществом с ограниченной ответственностью «Агрофирма Амтел» (далее – Агрофирма).

Собственники земельных долей (арендодатели) и Агрофирма (арендатор) 12.05.2005 подписали договор аренды названного земельного участка сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Пунктом 6.1 договора установлено, что изменение сторонами условий договора, его расторжение и прекращение допускаются в случае несоблюдения требований, определенных пунктами 3 и 4 договора (регламентирующих права и обязанности арендатора и арендодателя), а также положений земельного и гражданского законодательства.

При этом пунктом 6.2 договора предусмотрено, что каждая из его сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по истечении 5 лет со дня вступления договора в силу с обязательным уведомлением другой стороны в письменной форме, не менее чем за 6 месяцев до начала уборочных работ. Договор считается расторгнутым по истечении 6 месяцев с момента получения стороной уведомления другой стороны о расторжении договора.

Впоследствии несколько участников долевой собственности, не возражавших на общем собрании против передачи исходного земельного участка в аренду Агрофирме, выделили в счет принадлежащих им земельных 68 долей земельный участок с кадастровым номером 32:14:0210111:5. В ЕГРН внесена запись об обременении правом аренды вновь образованного участка. 

В марте 2014 года земельный участок с кадастровым номером 32:14:0210111:5 приобрел в собственность ФИО1 (единственный участник Компании), который в 2015 году внес указанный участок в уставный капитал Компании. Право собственности Компании на участок зарегистрировано 09.02.2016. 

В результате процедуры выделения Агрофирма стала арендатором двух земельных участков сельскохозяйственного назначения: исходного с кадастровым номером 32:14:0000000:31 и выделенного с кадастровым номером 32:14:0210111:5.

Право аренды Агрофирмы (ставшей банкротом, арбитражный управляющий ФИО2) по указанному договору было реализовано на торгах.

 Победителем торгов и арендатором по договору аренды от 12.05.2005 стало Общество, с которым заключено соглашение от 26.02.2016 о замене арендатора.

Общее собрание собственников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:31 приняло решение о внесении изменений в договор от 12.05.2005 аренды указанного земельного участка (протокол от 19.11.2016).

Во исполнение указанного решения собственники земельных долей в лице уполномоченного представителя и Общество 19.11.2016 заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 12.05.2005 которым, в том числе изложили пункт 6.2 договора в новой  редакции: «В случае нарушения арендатором сроков оплаты по настоящему договору на суммы задолженности начисляется пеня в размере 1% за каждый день просрочки».

Данным соглашением от 19.11.2016 из договора аренды фактически исключено условие, предоставляющее сторонам право расторгнуть договор аренды по истечении 5 лет со дня его вступления в силу.

Компания (арендодатель и собственник выделенного участка) 26.07.2017 на основании пункта 6.2 договора аренды в первоначальной редакции направила Обществу уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от 12.05.2005 в отношении принадлежащего ей земельного участка с кадастровым номером 32:14:0210111:5, выделенного из исходного земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:31.

Компания, ссылаясь на то, что она является собственником выделенного земельного участка с кадастровым номером 32:14:0210111:5 и не является стороной договора аренды от 12.05.2005 с множественностью лиц на стороне арендодателя, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды в отношении, принадлежащего ей участка.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 11.8, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Компании исходя из следующего.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 32:14:0210111:5 образован путем выдела в счет земельных долей участников общей долевой собственности, не возражавших против передачи исходного земельного участка по договору от 12.05.2005 в аренду Агрофирме, права и обязанности которой перешли в 2016 году к Обществу, следовательно, в отношении выделенного участка сохранилось  право аренды Общества.

С Агрофирмой и с Обществом как с арендаторами отдельные договоры аренды в отношении выделенного земельного участка с кадастровым номером 32:14:0210111:5 не заключались. Право одного из собственников, входящего в множественность лиц на стороне арендодателя, на расторжение договора только в части принадлежащего ему выделенного земельного участка не предусмотрена ни указанным договором аренды, ни действующим законодательством.

Компания, к которой в 2016 году перешло право собственности на выделенный земельный участок, не представила надлежащих доказательств подтверждающих, наличие предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды от 12.05.2005 в отношении принадлежащего ей  земельного участка с кадастровым номером 32:14:0210111:5.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

В кассационных жалобах Компания и ФИО1, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просят отменить указанные судебные акты.

В числе прочих доводов заявители указывают на следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (подпункт 7 пункта 3 статьи 14 Закона № 101-ФЗ).

По правилам статьи 13 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет принадлежащих ему земельных долей самостоятельный участок.

Если исходный участок был предметом аренды, согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019),  утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

Статьей 11.5 Земельного кодекса предусмотрено, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. 

Податели жалоб полагают, что поскольку участники долевой собственности, осуществившие выдел земельного участка в счет принадлежавших им долей на исходный земельный участок, становятся собственниками вновь образованного участка и утрачивают право долевой собственности на исходный земельный участок, на них не могут распространяться решения общего собрания участников долевой собственности исходного земельного участка и заключенные на основании данных решений какие-либо сделки в отношении указанного участка.

Заявители обращают внимание, что Компания, являющаяся собственником выделенного земельного участка с кадастровым номером 32:14:0210111:5, не принимала участие в общем собрании от 19.11.2016, по результатам которого принято решение о внесении изменений в договор аренды от 12.05.2005.

Таким образом, по мнению подателей жалоб, условия дополнительного соглашения от 19.11.2016, заключенного во исполнение указанного решения между собственниками земельных долей в лице уполномоченного представителя и Обществом, которым из договора аренды от 12.05.2005 исключено право каждой из сторон договора расторгнуть договор в одностороннем порядке по истечении 5 лет со дня вступления договора, не распространяются на Компанию.

В связи с чем, заявители полагают, что Компания, руководствуясь положениями статьи 450.1 Гражданского кодекса, пунктом 6.2 договора в первоначальной редакции, правомерно по истечении 12 лет со дня начала действия договора аренды в одностороннем порядке отказалась от этого договора в отношении принадлежащего ей на праве собственности выделенного участка.

Заявители также считают, что у судов не было оснований ссылаться на судебные акты по делу № А09-4527/2017, в котором рассматривалось заявление Компании о признании незаконным отказ регистрирующего органа в регистрации прекращения права аренды в отношении принадлежащего Компании земельного участка, поскольку в данном деле суды, отказывая в удовлетворении заявления Компании, посчитали, что имеется спор о наличии права аренды, и указали, что договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке. С иском о расторжении договора и прекращении арендных отношений в части выделенного участка Компания обратилась по настоящему делу.

Приведенные в жалобах Компании и ФИО1 доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобы с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобы общества с ограниченной ответственностью «Компания Аграрные Инвестиции» и ФИО1 передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационных жалоб в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 04 августа 2022 года на 12 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда 

Российской Федерации                                                                И.Л. Грачева