ВЕРХОВНЫЙ СУД 

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ   № 309-эс17-1058  

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 26 мая 2017 г.  

Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив  кассационную жалобу закрытого акционерного общества «ИКС 5  Недвижимость» на постановление Арбитражного суда Уральского округа  от 25.11.2016 по делу № А07-27527/2015 Арбитражного суда Республики  Башкортостан  

по иску закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость»  (г. Санкт-Петербург) к открытому акционерному обществу «Уфимский  хлопчатобумажный комбинат» (г. Уфа) о взыскании неосновательного  обогащения,  

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость» (далее –  общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому  акционерному обществу «Уфимский хлопчатобумажный комбинат» (далее –  комбинат) о взыскании неосновательного обогащения, включающего в себя  остаток от суммы авансового платежа, внесенного истцом в счет постоянной  части арендной платы за весь срок аренды, а также переплату, внесенную  истцом за август 2015 года в счет базовой части арендной платы.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2016  исковые требования удовлетворены частично, с комбината в пользу общества  взыскана уплаченная денежная сумма в размере 38 664 440 руб. 38 коп., а  также судебные расходы по уплате государственной пошлины.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 18.08.2016 решение от 25.05.2016 оставлено без изменения.  

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2016  решение от 25.05.2016 и постановление от 18.08.2016 изменены. Арбитражный  

суд округа отказал во взыскании с комбината неосновательного обогащения,  включающего в себя остаток от суммы авансового платежа, внесенного истцом  в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды.  

Судебный акт мотивирован наличием у арендодателя предусмотренного  договором права на удержание всей суммы авансового платежа, внесенного  арендатором в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды,  которое зависит исключительно от реализации арендатором права на досрочное  немотивированное расторжение договора. Определив условие о возможности  досрочного немотивированного расторжения договора, арендатор,  осуществляющий предпринимательскую деятельность, тем самым принял на  себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с  возможностью удержания арендодателем авансового платежа, внесенного  арендатором в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, общество, ссылаясь на неправильное применение судом округа  норм материального и процессуального права, просит отменить постановление  окружного суда, оставив в силе решение и постановление суда апелляционной  инстанции.  

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке  кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения  норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на  исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита  нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и  иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом  публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации).  

Изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, суд пришел к  следующим выводам.  

Суды при рассмотрении дела установили, что комбинат (арендодатель) и  общество (арендатор) 06.05.2011 заключили договор аренды № 430/11, по  условиям которого арендатору переданы во временное возмездное владение и  пользование нежилые помещения общей площадью 6590,1 кв. м,  расположенные по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 137.  Согласно пункту 1.4 договора срок аренды установлен сторонами на 15 лет с  даты государственной регистрации договора. Договор вступает в силу с  момента его государственной регистрации и действует до окончания срока  аренды.  

Арендная плата за указанные нежилые помещения определялась как  сумма трех составляющих: базовой арендной платы, переменной арендной  платы, постоянной арендной платы.  

В силу пункта 3.8 договора ежемесячный размер постоянной части  арендной платы составляет 282 344 руб. 64 коп., кроме того НДС в размере  50 822 руб. 03 коп., и вносится за весь срок аренды, указанный в пункте 1.4.  договора, авансовым платежом в течение семи банковских дней с даты  

государственной регистрации договора в размере 50 822 033 руб. 90 коп.,  кроме того НДС (9 147 966 руб. 10 коп.). Постоянная арендная плата не  подлежит изменению в течение всего срока аренды.  

Согласно пункту 5.3 договора арендатор имеет право отказаться от  исполнения договора, направив арендодателю уведомление о таком  расторжении не менее чем за три календарных месяца до даты досрочного  расторжения. При этом в случае досрочного расторжения договора арендная  плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи  помещения арендатором арендодателю по акту сдачи-приемки помещения;  постоянная арендная плата, выплаченная арендатором в соответствии с  пунктом 3.8. договора, а также компенсация за ремонтно-строительные работы,  оплаченная арендатором в соответствии с пунктом 2.2.20. договора,  удерживаются арендодателем в качестве штрафа.  

Во исполнение условий договора истец оплатил 01.06.2011 постоянную  арендную плату в размере 59 970 000 руб.  

Уведомлением от 28.04.2015 общество известило комбинат об  одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 06.05.2011 № 430/11 с  15.08.2015, 21.08.2015 арендатор возвратил арендодателю объект аренды.  

Рассматривая спор, суд первой инстанции квалифицировал удержанный  ответчиком платеж по постоянной арендной плате как неустойку, но размер  которой посчитал несоразмерным последствиям нарушения и в связи с чем на  основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс) счел подлежащим снижению ее размер до 7 679 600 руб.,  в итоге, придя к выводу о взыскании с ответчика 35 352 636, 11 руб. – разницы  между ранее оплаченной постоянной арендной платой (с учетом ежемесячного  изменения к моменту прекращения договора) и определенной им неустойки.  

Между тем, суд апелляционной инстанции с учетом толкования пункта  5.3 договора, воли сторон при заключении договора об урегулировании  последствий отказа от договора арендатором, действующих на дату заключения  договора положений закона об исполнении обязательств, пришел к выводу о  том, что установленный этим пунктом штраф за отказ от договора является  компенсационной гражданско-правовой санкцией, установленной сторонами в  рамках принципа свободы договора, и которая направлена на компенсацию  арендодателем потерь, связанных с досрочным расторжением арендатором  договора, но не является ни неустойкой, ни задатком, ни платой за отказ от  договора. Наличие такого условия с учетом принципа свободы договора само  по себе не должно обеспечивать возможность имущественного обогащения  одной из сторон сделки в размере, не обеспечивающем компенсацию  негативных имущественных последствий вследствие прекращения договора,  нарушать баланс прав и имущественных интересов сторон договора. Поскольку  предусмотренное договором право арендатора безусловно отказаться от его  исполнения не может быть расценено как нарушение условий договора, суд  исключил возможность применения в целях снижения спорной суммы  положений статьи 333 Гражданского кодекса.  

Исходя из указанного подхода суд апелляционной инстанции счел, что  обоснованность удержания ответчиком спорной суммы следует оценивать с  позиции ее компенсационной направленности и с учетом степени утраты того  имущественного интереса, на который рассчитывал арендодатель при  заключении договора аренды.  

Разрешая вопрос о сумме компенсации, суд руководствовался  положениями пунктов 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее  пределах» ( далее – постановление Пленума о свободе договора), в частности, о  том, что с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его  условий в целом может быть признано несправедливым и не применено судом  условие об обязанности слабой стороны договора, осуществляющей свое право  на односторонний отказ от договора, уплатить за это денежную сумму, которая  явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения  договора.  

Определяя размер компенсации, суд принял во внимание длительный  срок действия договора аренды, на который обе стороны рассчитывали в целях  получения соответствующих доходов, оплаты арендатором всей суммы  постоянной арендной платы, составляющую значительную сумму, авансом за  весь его период действия, то есть за 15 лет. Поскольку арендодатель на  основании такого условия получил доступ к финансированию на длительный  период, учитывая фактический период аренды только с 27.05.2011 по  21.08.2015, суд, оценив условия договора аренды и произведя соответствующие  расчеты, определил сумму 49 455 951 руб. на которую арендодателем не было  осуществлено встречного предоставления в виде пользования имуществом.  

Суд также учел непродолжительный период неиспользования спорных  площадей после прекращения договора, передачу их арендодателем в аренду  другому лицу уже через полгода с момента его прекращения, что в расчете  ежемесячной постоянной арендной платы составляет 1 694 067,84 руб., а в  расчете минимальной базовой арендной платы за тот же период 22 653 563  руб., то есть в общей сумме 24 347 630 руб. 84 коп., это несоизмеримо с суммой  постоянной арендной платы, удерживаемой ответчиком по окончании  использования истцом помещения (49 455 951 руб.)  

Суд также принял во внимание отсутствие доказательств о предпринятых  ответчиком мерах по поиску арендаторов в этот период.  

Сам факт наличия у ответчика права на удержание части произведенной  арендной платы не освобождает его от обязанности действовать разумно и  добросовестно, как то предписывает статья 10 Гражданского кодекса.  

С учетом установленных по делу обстоятельств, оцененных в целях  определения разумного размера компенсации, причитающейся арендодателю в  связи с прекращением договора, суд апелляционной инстанции согласился с  той суммой, которую определил суд первой инстанции.  

Арбитражный суд округа, не соглашаясь с выводами суда апелляционной  инстанции, исходил из того, что стороны при заключении договора определили  сумму компенсации, которая должна быть выплачена арендодателю в случае  

реализации арендатором права на отказ от исполнения договора в пределах  срока его действия, и которая с учетом положений статей 309, 310, 421  Гражданского кодекса не может быть произвольно уменьшена судом. Стороны  договора являются крупными субъектами предпринимательской деятельности,  которые осуществляют деятельность на свой риск, могут и должны оценить  возможность наступления отрицательных последствий.  

Общество в поданной кассационной жалобе указывает на то, что суд  кассационной инстанции, соглашаясь с судом апелляционной инстанции о  признании спорной суммы компенсацией за отказ арендатора от договора,  необоснованно не усмотрел при установленных по делу обстоятельствах  необходимости определения разумного ее размера, необходимого для  возмещения потерь арендодателя его прекращением.  

Заявитель полагает, что выводы суда кассационной инстанции,  основанные на пункте 5.3 договора, противоречат статье 10 Гражданского  кодекса и допускают недобросовестное поведение стороны по договору.  

Общество указывает, что суд кассационной инстанции не опроверг  выводы суда апелляционной инстанции о несоразмерности суммы  компенсации и очевидном несоответствии размера этой суммы  неблагоприятным последствиям у арендодателя, которые были предметом  исследования судом, правомерно приняты им во внимание и оценены в  соответствии с положениями постановления Пленума о свободе договора,  предписывающего возможность изменения судом размера компенсации.  

Иная оценка обстоятельств судом кассационной инстанции,  послуживших основанием для снижения судом апелляционной инстанции  размера компенсации, по мнению общества, свидетельствует о превышении им  своих процессуальных полномочий, переоценке обстоятельств, что  свидетельствует о нарушении судом положений статей 286, 287 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

В результате рассмотрения дела кассационным судом ответчик  неосновательно получил не только всю спорную суму, а также дополнительную  выгоду в результате улучшения технических характеристик и свойств здания на  сумму 41 639 620 руб., затраченных истцом и не возмещенных ответчиком.  

Общество полагает, что применительно к норме пункта 5 статьи 393  Гражданского кодекса размер подлежащих возмещению убытков должен быть  установлен с разумной степенью достоверности.  

Указанный подход также применим и для определения размера  компенсации в случае покрытия неблагоприятных последствий расторжения  договора в рассматриваемом случае.  

Принимая во внимание вышесказанное, доводы кассационной жалобы  общества о существенном нарушении судом кассационной инстанции норм  материального и процессуального права заслуживают внимания, в связи с чем  жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации.  

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7  

статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации,  

ОПРЕДЕЛИЛ:

кассационную жалобу закрытого акционерного общества «ИКС 5  Недвижимость» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной  коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации на 22 июня 2017 года, 11 час. 30 мин. в помещении суда по адресу:  Москва, улица Поварская, дом 15 зал № 3048 (подъезд 5).  

Судья Верховного Суда 

Российской Федерации Е.Е. Борисова