ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 306-КГ16-1080 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 25.03.2016  

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив  кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом,  земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации  города Ульяновска и администрации города Ульяновска на решение  Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2015, постановление  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015  

и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.11.2015 по делу  N А72-15793/2014,  

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее -  ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный  суд Ульяновской области с заявлением к Администрации города Ульяновска  (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительным  постановления Главы города Ульяновска от 15.10.2014 N 5422 об утверждении  решения об условиях приватизации в части:  

- размера рыночной стоимости помещения общей площадью 49,8 кв. м, с  кадастровым номером 73:24:021003:11960; помещения общей площадью  

20,1 кв. м, с кадастровым номером 73:24:021003:12057, расположенного по  адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, проспект Ленинского Комсомола, дом  41;  

- включения в решение условия о приобретении в собственность 118/10000  долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью  2 567 кв. м с кадастровым номером 73:24:021003:167.  

К участию в деле привлечены Комитет по управлению городским  имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства  администрации города Ульяновска (далее - Комитет), общество с ограниченной  ответственностью "Бизнес-оценка-аудит", АНО "Поволжский центр экспертиз"  (далее - третьи лица).  

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2015  заявленные требования удовлетворены.  

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда  от 02.09.2015 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа  от 26.11.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, Комитет и Администрация просят состоявшиеся по делу судебные  акты отменить, ссылаясь на существенное нарушение судами норм  материального и процессуального права.  

В обоснование доводов жалобы заявители указали, что земельный  участок под административным зданием по проспекту Ленинского  Комсомола,41 принадлежит городу Ульяновску на праве собственности, что  подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 73  АТ № 672699.  

Пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства  судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.  

В соответствии со статьей 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ « О государственной регистрации перехода права собственности на здание,  строение, сооружение или другое недвижимое имущество и сделок с ним» при  государственной регистрации перехода права собственности на здание,  строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно  проводится государственная регистрация перехода праве собственности на  земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и  принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого  имущества на праве собственности».  

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.20.2001 № 137-ФЗ»  О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьи  28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ « О приватизации  государственного муниципального имущества» приватизация зданий без  одновременной приватизации земельных участков, на которых они  расположены ,не допускается, за исключением случаев, если такие участки  изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта  недвижимости без земельного участка является ничтожной.  

Выводы суда кассационной инстанции о возможности приобретения  покупателем в последующем земельного участка, необходимого для  использования здания по назначению, не соответствует приведенным  законодательным нормам  

Судом также не учтено, что при принятии оспариваемого решения, что  арендаторы ,имеющие преимущественное право выкупа помещений в здании  по адресу: проспект Ленинского Комсомола,41 заключили договора купли- продажи арендуемых помещений с долей земельного участка ,  соответствующей занимаемой площади.  

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы  судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе  в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные  в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений  норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на  исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных  актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят  подтверждения в материалах дела.  

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу  судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.  

Как следует из судебных актов, 24.11.2004 между Комитетом  (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 8040/2061  аренды муниципального нежилого помещения, расположенного в здании по  адресу: 

<

...>, площадью 92,89 кв.  м, для использования под ателье по ремонту и пошиву верхней одежды на срок  до 01.07.2015 (с учетом дополнительных соглашений к договору).  

Предприниматель 29.01.2013 обратился к ответчику с заявлением, в  котором просил предоставить ему преимущественное право на приобретение  вышеназванного арендуемого муниципального имущества.  

Письмом N 2755-04 от 14.02.2013 Комитет отказал предпринимателю в  предоставлении преимущественного права приобретения арендуемых  помещений.  

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в  арбитражный суд и просил признать незаконным отказ в передаче в  собственность в преимущественном порядке части помещений, которые не  относятся к местам общего пользования и вспомогательным помещениям.  

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 03.10.2013 по делу  N А72-5050/2013, оставленным без изменения постановлениями судов  апелляционной и кассационной инстанций, судом был признан незаконным, как  несоответствующий положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N  159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося  в государственной собственности субъектов Российской Федерации или  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), отказ Комитета от  

14.02.2013 N 2755-04 в выкупе арендуемых Кузнецовым Ю.Н. нежилых  помещений.  

На Комитет судом возложена обязанность осуществить кадастровый учет,  регистрацию права собственности, оценку рыночной стоимости указанных  нежилых помещений, заключить с ФИО1 договор купли-продажи  указанных помещений.  

Постановлением Главы города Ульяновска от 15.10.2014 N 5422  утверждено решение об условиях приватизации, согласно которому  приватизации подлежит арендуемые заявителем помещения общей площадью  49,8 кв. м с кадастровым номером 73:24:021003:11960; общей площадью 20,1  кв. м, с кадастровым номером 73:24:021003:12057 и 118/10 000 долями в праве  общей долевой собственности на земельный участок площадью 2 567 кв. м с  кадастровым номером 73:24:021003:167, расположенных по адресу: г.  Ульяновск, Заволжский район, проспект Ленинского Комсомола, дом 41,  рыночной стоимостью 1 599 300 руб. без учета налога на добавленную  стоимость.  

Индивидуальный предприниматель ФИО1 , полагая незаконным  постановление Главы города Ульяновска от 15.10.2014 N 5422 в части  включения в решение об условиях приватизации выкупа долей земельного  участка, и с размером рыночной стоимости арендуемых им помещений,  подлежащих приватизации, обратился в суд с настоящим заявлением.  

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит  отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего  предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной  независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.  

В соответствии с отчетом ООО «Бизнес-оценка-аудит», рыночная  стоимость приватизируемых помещений составляет 1 557 000 руб. ФИО1 заявил о несогласии с указанной оценкой ,указав, что она является  завышенной , отчет содержит недостоверные сведения.  

Для определения рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию  на 31.01.2013 судом была назначена экспертиза , проведение которой было  поручено АНО "Поволжский центр экспертиз".В соответствии с заключением  экспертизы вышеназванных нежилых помещений по состоянию на 31.01.2013  составляет 1 290 920 руб.  

Судами установлено, что на дату рассмотрения настоящего дела договор  купли-продажи спорного имущества с индивидуальным предпринимателем  ФИО1 не заключен, в рамках отдельного дела N А72-18370/2014  арбитражным судом рассматривается преддоговорной спор по иску ФИО1 к Комитету об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого  имущества N 001/14 от 12.11.2014 на условиях, предложенных ФИО1  

Учитывая, что содержащиеся в отчете и в экспертном заключении выводы  о рыночной цены приватизируемых ФИО1 помещений,  существенно отличающихся друг от друга, преддоговорный спор по  заключению договора купли-продажи помещений не разрешен, суды  

правомерно признали недействительным постановление Администрации  города Ульяновска от 15.10.2014 N 5422 об утверждении решения об условиях  приватизации в части размера рыночной стоимости помещения общей  площадью 49,8 кв. м, с кадастровым номером 73:24:021003:11960; помещения  общей площадью 20,1 кв. м, с кадастровым номером 73:24:021003:12057,  расположенного по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, проспект  Ленинского Комсомола, дом 41 и в части включения в решение условия о  приобретении в собственность 118/10000 долей в праве общей долевой  собственности на земельный участок, площадью 2567 кв. м с кадастровым  номером 73:24:021003:167.  

Отклоняя доводы Администрации и Комитета со ссылкой на пункт 1  статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 25.5 Федерального  закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на  недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 7 статьи 3 Федерального закона  от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской  Федерации" и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О  приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон  N 178-ФЗ) о том, что приватизация здания, строения, сооружения без  одновременной приватизации земельного участка, на котором они  расположены, является невозможной, суды при рассмотрении настоящего  спора исходили из следующего.  

В соответствии со статьей 3 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ « О  приватизации государственного и муниципального имущества» данный Закон  регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и  муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению  государственным и муниципальным имуществом. Его действие  распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением  земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том  числе имущественные комплексы.  

В силу пункта 4 статьи 28 Закона N 178-ФЗ при приватизации  расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и  сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с  покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного  земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке,  установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем  пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую  долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей  зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.  

Установив, что приватизация всех частей здания по адресу: г. Ульяновск,  Заволжский район, проспект Ленинского Комсомола, дом 41, не проведена,  суды правомерно признали незаконным включение в решение об условиях  приватизации муниципального недвижимого имущества условия об  одновременной приватизации ФИО1 118/10000 доли в праве общей  долевой собственности на земельный участок общей площадью 2567 кв. м.  

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений  норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.  

Оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации не имеется.  

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья  Верховного Суда Российской Федерации  

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы Комитета по управлению  городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и  градостроительства администрации города Ульяновска и администрации  города Ульяновска для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии  по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

Судья Верховного Суда  

Российской Федерации Н.С.Чучунова