ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 301-ЭС24-12888 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 09 октября 2024 г.  

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по  материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «СУОР Ивгорстрой» на постановление  Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06 июня 2024 г. по делу  

 № А17-3262/2022, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «СУОР Ивгорстрой» (далее  - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском,  уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Межрегиональному  территориальному управлению Федерального агентства по управлению  государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и  Ярославской областях (далее – Управление Росимущества) об урегулировании  разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого  имущества, приобретаемого Обществом в порядке реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого  имущества в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г.  

 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого  имущества, находящегося в государственной или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).  

Арбитражный суд Ивановской области решением от 25 октября 2023 г.,  оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного  апелляционного суда от 16 января 2024 г., обязал Управление Росимущества  заключить с Обществом договор купли-продажи недвижимого имущества,  

содержащий условия, приведенные в резолютивной части судебного акта, в том  числе по предмету выкупного имущества, цены имущества, порядка оплаты,  рассрочки, залога.  

Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 06 июня  2024 г. отменил решение от 25 октября 2023 г. и постановление апелляционного  суда от 16 января 2024 г. и направил дело на новое рассмотрение в  Арбитражный суд Ивановской области.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судом кассационной инстанции  норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в  кассационном порядке указанный судебный акт.  

Дело 16 августа 2024 г. истребовано из Арбитражного суда Ивановской  области.  

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 

АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в  судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской  Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие  существенных нарушений норм материального права и (или) норм  процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых  невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов  заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья  Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для  передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в  судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного  Суда Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество, являясь  на основании договора от 04 августа 2004 г. арендатором комплекса  федерального имущества, включающего здания и сооружения, расположенные  по адресу: 

<

...>  28 февраля 2019 г. обратилось к арендодателю - Управлению Росимущества с  заявлением о реализации преимущественного права, предусмотренного  Законом № 159-ФЗ, на приобретение в собственность арендуемого  недвижимого имущества.  

Управление Росимущества письмом от 09 апреля 2019 г. отказало  Обществу в реализации указанного права.  

Арбитражный суд Владимировской области решением от 08 июня 2021 г.,  оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного  апелляционного суда от 16 августа 2021 г. и постановлением Арбитражного  суда Волго-Вятского округа от 22 ноября 2021 г. по делу № А11-8684/2029,  признал отказ Управления Росимущества незаконным и обязал его устранить  допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством  совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, с  учетом требований пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г.   № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской  

Федерации», пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г.  

 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»  (далее – Закон № 178-ФЗ), пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – Земельный кодекс).  

В связи с длительным неисполнением Управлением Росимущества  решения суда по делу № А11-8684/2019 Общество письмом от 01 марта 2022 г.   № 15/22 направило в адрес продавца проект договора купли-продажи  арендуемого федерального имущества, подготовленный с использованием  отчета об оценке № 2021/1426 рыночной стоимости выкупаемых объектов  недвижимости.  

Управление Росимущества письмом от 17 марта 2022 г. направило в адрес  Общества два распоряжения от 16 марта 2022 г. об условиях приватизации  объектов недвижимости, используемых по договору аренды от 04 августа  

2004 г. и проекты договоров купли-продажи имущества. 

Общество, не согласившись с приведенным Управлением Росимущества  в проекте договоров купли-продажи перечнем выкупаемого имущества,  выкупной стоимостью имущества и порядком ее оплаты, обратилось в  арбитражный суд с настоящим иском об обязании Управления Росимущества  заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях,  предложенных покупателем.  

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы  дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы,  руководствуясь статьями 130, 131, 217, 421, 445 Гражданского кодекса  Российской Федерации, Законом № 159-ФЗ, обязал Управление Росимущества  заключить с Обществом договор купли-продажи федерального имущества в  редакции, изложенной в резолютивной части решения.  

При этом суд, исходя из результатов проведенной по делу судебной  экспертизы, исключил из предмета договора подъездные пути как  представляющие собой лишь замощение (благоустройство) земельных  участков; установил выкупную цену зданий, сооружений и двух земельных  участков, на которых расположены эти объекты, по состоянию на дату  получения уполномоченным органом заявления Общества о выкупе  арендуемого имущества (04.03.2019) в общей сумме 24 486 667 руб. без учета  налога на добавленную стоимость; определил порядок оплаты по выбору  покупателя - с установлением рассрочки на 5 лет в отношении суммы всей  выкупной стоимости (за объекты и земельный участки, на которых они  расположены).  

 Включая в договор условие о рассрочке оплаты выкупной цены  отчуждаемого имущества, суд первой инстанции руководствовался  положениями статьи 5 Закона № 159-ФЗ, в силу части 2 которой право выбора  порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого  имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной  статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего  предпринимательства при реализации преимущественного права на  приобретение арендуемого имущества.  

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой  инстанции.  

 Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 06.06.2024  отменил указанные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.  

Суд округа, сославшись на разъяснения, содержащиеся в абзаце 5 части 4  пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 05 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах  применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого  имущества, находящегося в государственной собственности субъектов  Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого  субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в  отдельные законодательные акты Российской Федерации», Закон № 178-ФЗ,  пришел к выводу о том, что поскольку действие Закона № 159-ФЗ не  распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не  исключает приобретения субъектами малого или среднего  предпринимательства земельных участков, находящихся в публичной  собственности в порядке, установленном земельным законодательством и  законодательством о приватизации, у судов не было оснований для включения  в договор условия о предоставлении Обществу рассрочки в части оплаты  приобретаемых земельных участков.  

 Суд округа указал на необходимость с учетом позиции Общества и его  намерения выкупить одновременно объекты с земельными участками  скорректировать условия договора купли-продажи в отношении порядка  оплаты приватизируемого имущества или в части предмета договора и цены.  

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на существенное нарушение  судом кассационной инстанции норм материального права, просит отменить  постановление окружного суда и оставить в силе решение суда первой  инстанции и постановление апелляционного суда.  

Податель жалобы считает, что суд округа неправильно применил  положения Закона № 159-ФЗ, Закона № 178-ФЗ, Земельного кодекса и, как  следствие, пришел к неправильному выводу о возможности установления в  договоре купли-продажи условия о предоставлении рассрочки по оплате только  в отношении стоимости выкупных зданий, а не стоимости всех объектов  недвижимости с земельными участками, на которых они расположены.  

Общество указывает, что наличие у него преимущественного права на  выкуп в порядке Закона № 159-ФЗ арендованных отдельно стоящих объектов  недвижимости не оспаривается, как и обязательность одновременного выкупа  земельных участков, занятых объектами, в силу установленного в пункте 1  статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и  прочно связанных с ними объектов, на которых они расположены. Сделки по  продаже объектов без земельных участков, если земля и объекты принадлежат  продавцу, ничтожны.  

Поскольку в силу Закона № 159-ФЗ субъект малого и среднего  предпринимательства наделен правом на приобретение имущества по  рыночной цене, в том числе и земельного участка (при покупке отдельно  

стоящего здания), предусмотренный частями 1 и 2 статьи 5 указанного Закона  порядок оплаты (единовременно или в рассрочку по выбору покупателя)  распространяется на всю выкупную стоимость.  

Иное толкование означало бы наличие ограничений в отношении  арендаторов зданий по сравнению с арендаторами помещений, что не отвечает  целям Закона № 159-ФЗ, направленным на поддержку малого и среднего  предпринимательства.  

Общество отмечает, что цена участков, занятых арендованными  объектами, составляет ¼ часть от цены договора, отсутствие рассрочки  существенно снижает возможность субъекта малого предпринимательства  приобрести арендованное имущество.  

Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении  судом кассационной инстанции норм материального и процессуального права,  которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с  чем жалобы с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации.  

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7  статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации  

о п р е д е л и л:

жалобу общества с ограниченной ответственностью «СУОР Ивгорстрой»  передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации на 12 ноября 2024 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по  адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).  

Судья Верховного Суда 

Российской Федерации И.Л. Грачева