ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 305-ЭС16-3443 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 11.04.2016  

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив  кассационную жалобу Администрации городского округа Лосино-Петровский  

Московской области на решение Арбитражного суда Московской области  от 25.09.2015, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда  

от 20.11.2015, постановление Арбитражного суда Московского округа  от 04.02.2016 по делу № А41-14691/2015  

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ Лосино- Петровский Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской  области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НОРД СТАР»  о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 603-ю от 10.01.09  аренды земельного участка в сумме 25 669 870 рублей, пени за  несвоевременное внесение арендной платы в сумме 2 409 176 рублей 09 копеек,  а также расторжении договора № 603-ю от 10.01.09 аренды земельного участка.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные  требования относительно предмета спора, были привлечены Министерство  имущественных отношений Московской области и Правительство Московской  области.  

ООО «НОРД СТАР» обратилось со встречным иском (с учетом изменений  принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) о:  

- прекращении договора аренды № 603-ю от 10.01.2009 в части земельного  участка с кадастровым номером 50:14:060307:0490, площадью 43 466,36 кв. м,  находящегося под многоквартирными домами N 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40,  

41, 43, 44, 45 первой очереди строительства, выполненной по проектной  документации, разработанной ООО "Архитектурно-строительное бюро N 17" в  соответствии с разрешением на строительство № RU50313000-22 от 15.10.10 и  разрешением на ввод в эксплуатацию № RU50313000-19 от 25.12.13,  выданными Администрацией г.о. Лосино-Петровский Московской области, и  признании данной части земельного участка возвращенной Администрации  муниципального образования городской округ Лосино-Петровский Московской  области с целью оформления в пользу собственников помещений в  многоквартирных домах № 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 44, 45 с  14.11.2014;  

- прекращении договора аренды земельного участка № 603-ю от 10.01.2009  в части земельного участка с кадастровым номером 50:14:060307:0490,  площадью 3 075 кв. м, находящегося под многоквартирным домом № 42 первой  очереди строительства, выполненной по проектной документации,  разработанной ООО «Архитектурно-строительное бюро № 17» в соответствии с  разрешением на строительство N RU50313000-22 от 15.10.10 и разрешением на  ввод в эксплуатацию N RU50313000-19 от 25.12.13, выданными  Администрацией г.о. Лосино-Петровский Московской области, и признании  данной части земельного участка возвращенной Администрации  муниципального образования городской округ Лосино-Петровский Московской  области с целью оформления в пользу собственников помещений в  многоквартирном доме № 42 с 23.04.15;  

- признании договора аренды земельного участка № 603-ю от 10.01.2009  измененным в части пункта 1.1 с изложением следующей его редакции:  «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает часть земельного  участка с кадастровым номером 50:14:060307:0490, площадью 130 957,96 кв. м,  в границах указанных в заявлении координат. Участок находится возле  котельной N 3 примерно в 650 м по направлению на северо-восток от  ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес  ориентира: 

<

...>, разрешенное использование: «под строительство  малоэтажных домов (для комплексного освоения в целях жилищного  строительства)». В случае изменения кадастрового номера земельного участка,  площади участка, разрешенного использования и иных характеристик участка  договор считается действующим. В случае таких изменений характеристик  участка арендодатель обязан в месячный срок представить необходимые  документы для регистрации таких изменений в настоящий договор».  

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.09.2015,  оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного  апелляционного суда от 20.11.2015 и постановлением Арбитражного суда  Московского округа от 04.02.2016, с учетом принятого судом отказа  Администрации г.о. Лосино-Петровский от заявленных требований в части  взыскания основного долга по договору аренды земельного участка № 603-ю от  10.01.2009 и расторжении договора аренды, производство по делу в указанной  части прекращено, с ООО «НОРД-СТАР» в пользу Администрации г.о. Лосино- 

Петровский взысканы пени по договору аренды земельного участка № 603-ю от  10.01.2009 за период с 16.03.2013 по 04.03.2015 в размере 1 909 260 рублей 02  копейки, в остальной части заявленных требований отказано. Исковое  заявление ООО «НОРД СТАР» в части прекращения договора аренды  земельного участка № 603-ю от 10.01.2009 согласно представленным  координатам оставлено без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении  заявленных требований отказано.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, Администрация городского округа Лосино-Петровский  Московской области просит отменить указанные судебные акты в части отказа  администрации в иске о взыскании с ООО «НОРД СТАР» неустойки, ссылаясь  на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся  в деле доказательствам, существенное нарушение норм материального и  процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой  инстанции.  

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что спорный  земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, как единый  и неделимый объект недвижимости.  

Заявитель полагает, что поскольку межевание участков в границах  арендуемого участка с кадастровым номером 50:14:060307:0490, общей  площадью 177 500 кв. м и постановке их на кадастровый учет не были  осуществлены, то к спорным правоотношениям не применимы положения п. 4  ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, так как в силу положений ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ «О  введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента  государственной регистрации права собственности первого лица на любое из  помещений в многоквартирном жилом доме, земельный участок переходит в  общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном  доме.  

По мнению заявителя жалобы, выводы судов об уменьшении размера  взыскиваемой неустойки фактически освобождают ООО «НОРД СТАР» от  исполнения установленного договором и положениями ст. 46.6 ГрК РФ  обязательства по межеванию участка, предоставленного для комплексного  освоения территории в целях строительства жилья, формированию и  постановке на кадастровый учет земельных участков под строящимися и  построенными объектами.  

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы  судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе  в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные  в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений  норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на  исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных  актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят  подтверждения в материалах дела.  

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу  судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.  

Как следует из обжалуемых актов, 10.01.2009 между Администрацией г.о.  Лосино-Петровский (арендодатель) и ООО «НОРД СТАР» (арендатор) был  заключен договор № 603-ю аренды земельного участка с кадастровым номером  50:14:060307:0490, общей площадью 177 500 кв. м, категории «земли  населенных пунктов», разрешенное использование «под строительство  малоэтажных домов (для комплексного освоения в целях жилищного  строительства)», расположенного по адресу: участок находится возле  котельной № 3 примерно в 650 м по направлению на северо-восток от  ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес  ориентира: 

<

...>.  

Согласно расчету арендной платы за земельный участок на 2014 год ее  размер составлял в 2014 году 7 667 467 руб. 50 коп. в квартал и 30 669 870 руб.  в год.  

Указывая на наличие у ООО «НОРД СТАР» задолженности по арендным  платежам в размере 25 669 870 рублей по состоянию на 31.12.14 и начисленную  в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды № 603-ю от 10.01.2009 пени в  размере 2 409 176, 09 руб. по состоянию на 04.03.2015, Администрация  направила в адрес ООО «НОРД СТАР» претензию № исх.-641 о наличии  данной задолженности и необходимости ее погашения в двухнедельный срок.  

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для  обращения Администрации в арбитражный суд с указанными требованиями.  

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части, суды исходили из  следующего.  

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.  

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить  плату за пользование имуществом (арендную плату).  

Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные  участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего  имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения  предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую  собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены  жилищным законодательством.  

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса  Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме  принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в  многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором  расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные  

предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного  дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и  размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,  определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и  законодательства о градостроительной деятельности.  

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №  189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в  существующей застройке поселений земельный участок, на котором  расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома  объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью  собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок  не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской  Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его  государственного кадастрового учета земельный участок, на котором  расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома  объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую  собственность собственников помещений в многоквартирном доме.  

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним» содержит правило о проведении одновременной государственной  регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно  связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.  

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 67 Постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,  связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если  земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен  государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом  находится в собственности соответствующего публично-правового  образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона  собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой  должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.  

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и  пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для  эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в  состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий  собственников помещений в многоквартирном доме по владению и  пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1  статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в  многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на  котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в  силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений  их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а  

также право на защиту своего владения, в том числе против собственника  земельного участка.  

Земельный участок с кадастровым номером 50:14:060307:0490 был  предоставлен ООО «НОРД СТАР» под строительство малоэтажных домов (для  комплексного освоения в целях жилищного строительства).  

Судами установлено, что на основании разрешения на строительство №  RU50313000-22 от 15.10.10 и разрешения на ввод в эксплуатацию №  RU50313000-19 от 25.12.13 ответчик на указанном земельном участке  осуществил строительство первой очереди жилых домов и ввел их в  эксплуатацию.  

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права и письму  Управления Росреестра по Московской области б/н б/д, регистрация права  собственности на помещения в указанных жилых домах впервые была  произведена 13.11.2014.  

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на  помещение в жилом доме (первая очередь строительства) у собственников  жилых помещений возникло право владения и пользования земельным  участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у  ответчика прекратилось, таким образом прекратилась обязанность внесения  арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под  построенной первой очередью строительства и необходимой для его  использования.  

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной  инстанций пришли к правильному выводу о том, что с 14.11.2014 у ООО  «НОРД СТАР» прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за  пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка.  

Между тем, после введения в эксплуатацию первой очереди строительства  у ответчика для строительства последующих очередей в пользовании остался  земельный участок и обязанность по внесению арендной платы за эту часть  земельного участка не прекратилась.  

Однако, ООО «НОРД СТАР» принятые на себя обязательства исполнило  ненадлежащим образом, внеся в 2014 году в качестве арендных платежей  только 5 000 000 рублей, в результате чего за ним по состоянию на 31.12.2014  образовалась задолженность в размере 25 669 870 рублей.  

Факт наличия задолженности и ее размер ответчиком не оспаривались.  Погашение задолженности было произведено ООО «НОРД СТАР» в ходе  судебного разбирательства по настоящему делу в суде первой инстанции.  

Администрация г.о. Лосино-Петровский начислила ООО «НОРД СТАР»  пени в размере 2 409 17,09 руб. за период с 16.03.2014 по 04.03.2015.  

Контррасчет суммы пени с учетом даты прекращения права аренды  спорного имущества Администрация г.о. Лосино-Петровский не представила.  

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанции  удовлетворили основной иск в части взыскания с ответчика в пользу истца  пени в сумме 1 909 260 рублей 02 копейки.  

Суд округа поддержал выводы судов нижестоящих инстанций. 

Доводы заявителя жалобы по существу направлены на иную оценку  доказательств. Существенных нарушений норм материального и  процессуального права, повлиявших на исход дела, указанные в жалобе доводы  не подтверждают.  

Оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации не имеется.  

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья  Верховного Суда Российской Федерации  

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы Администрации городского  округа Лосино-Петровский Московской области для рассмотрения в судебном  заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда  Российской Федерации.  

Судья Верховного Суда  

Российской Федерации Н.С.Чучунова