ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 305-ЭС18-13454

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

15 ноября 2018 г.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 (Москва) и акционерного общества «Тандер» (Москва) на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от  25.06.2018 по делу № А40-142102/2017,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «РИАЛТОРГ» (далее - общество «РИАЛТОРГ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Лонд» (далее – общество «Лонд»), акционерному обществу «Тандер» (далее – общество «Тандер») о признании ничтожными договора аренды от 05.02.2015 № КВ/ДА/02/15,  заключенного предпринимателем и обществом «Лонд», и договора субаренды от 01.01.2015 № КВ/СА/02/15, заключенного обществами «Лонд» и «Тандер» (субарендатор).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Константиныч» (далее – общество «Константиныч») и временный управляющий общества «РИАЛТОРГ» ФИО2.

Арбитражный суд города Москвы решением от 22.12.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018, удовлетворил иск.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель и общество «Тандер», ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просят отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Дело 17.09.2018 истребовано из Арбитражного суда города Москвы.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобах доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационных жалоб предпринимателя и общества «Тандер» вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество «Константиныч» (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Капитал Недвижимость» (арендатор, далее – общество «Капитал Недвижимость») заключили договор от 25.07.2011 № КВ-А-04/11 аренды нежилого помещения площадью 570,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком на 10 лет.

Общество «Капитал Недвижимость» (арендатор) и общество «РИАЛТОРГ» (субарендатор) 01.03.2012 заключили договор субаренды части указанного нежилого помещения площадью 341,5 кв.м сроком на 3 года. Дополнительным соглашением от 14.11.2013 № 1 стороны внесли изменения в договор субаренды и установили срок его действия - 9 лет. 

Уведомлением от 23.01.2014 арендодатель в одностороннем порядке отказался от договора аренды от 25.07.2011 № КВ-А-04/11 в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2014 по делу № А40-18259/2014 односторонний отказ общества «Константиныч» от договора аренды от 25.07.2011 № КВ-А-04/11, оформленный уведомлением от 23.01.2014, признан правомерным.

В связи с прекращением договора аренды от 25.07.2011 № КВ-А-04/11 общество «РИАЛТОРГ» (субарендатор) 21.02.2014 обратилось к обществу «Константиныч» (арендодатель) с заявлением о заключении с ним договора аренды спорного помещения площадью 341,5 кв.м на условиях договора аренды от 25.07.2011 № КВ-А-04/11, заключенного обществом «Константиныч» и обществом «КапиталНедвижимость».

Письмом от 25.02.2014 общество «Константиныч» уведомило общество «РИАЛТОРГ» о том, что одновременно с прекращением договора аренды от 25.07.2011 № КВ-А-04/11 прекратили свое действие и все договоры субаренды, и потребовало в срок до 01.03.2014 освободить спорное помещение.

В феврале 2014 года субарендатор освободил занимаемое помещение.

Предприниматель (покупатель) на основании договора купли-продажи от 05.02.2015 приобрел у общества «Константиныч» (продавец) в собственность помещение площадью 570,5 кв.м. Право собственности предпринимателя на помещение зарегистрировано в установленном порядке.

Арбитражный суд города Москвы решением от 01.10.2015 по делу               № А40-28789/2014 обязал предпринимателя - нового собственника  помещения площадью 570,5 кв.м заключить с обществом «РИАЛТОРГ» договор аренды части указанного помещения площадью 341,5 кв.м на условиях договора аренды от 25.07.2011 № КВ-А-04/11, заключенного прежним собственником помещения - обществом «Константиныч» с арендатором - обществом «КапиталНедвижимость».

Истцу выдан исполнительный лист серии ФС № 007228177.

До принятия решения по делу № А40-28789/2014 предприниматель (арендодатель) и общество «Лонд» (арендатор) 05.02.2015 заключили договор аренды в отношении помещения площадью 570,5 кв.м  сроком на 5 лет. Данное помещение передано арендатору - обществу «Лонд» по акту приема-передачи от 05.02.2015. 

Общество «Лонд» передало указанное помещение в пользование обществу «Тандер» по договору субаренды от 01.01.2015 № КВ/СА/02/15.

Данные договоры зарегистрированы в установленном порядке.

Общество «РИАЛТОРГ», ссылаясь на то, что указанные договоры аренды и субаренды нежилого помещения площадью 570,5 кв.м нарушают его преимущественное право на заключение в порядке статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договора аренды части этого помещения площадью 341,5 кв.м, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании данных сделок ничтожными.

Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций сослались на часть 2 статьи 69 АПК РФ, статьи 166, 167, 168, 606 ГК РФ и пришли к следующим выводам: вступившим в законную силу судебным актом на предпринимателя возложена обязанность заключить с обществом «РИАЛТОРГ» договор аренды части принадлежащего ему помещения,  следовательно, предоставление помещения площадью 570,5 кв.м во владение новому арендатору, а в последующем и субарендатору, фактически лишило истца преимущественного права на заключение договора аренды части помещения в порядке статьи 618 ГК РФ и на получение этой части во  владение и пользование; наличие нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех помещений не соответствует требованиям статьи  606 ГК РФ; спорные договоры заключены с целью воспрепятствовать истцу  осуществлять пользование частью названного помещения; признание оспариваемых сделок ничтожными повлечет реальное восстановление нарушенных прав общества «РИАЛТОРГ», поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее – ЕГРН) будет аннулировано право аренды и субаренды ответчиков на спорное помещение, а истец получит возможность зарегистрировать свое право аренды на его часть  на основании решения суда по делу  № А40-28789/2014.

Суд округа признал выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными.

В кассационных жалобах предприниматель и общество «Тандер», ссылаясь на то, что суды трех инстанций, признавая ничтожными договоры аренды и субаренды нежилого помещения, неправильно применили нормы материального и процессуального права, просят отменить принятые по делу судебные акты.

В числе прочих доводов предприниматель и общество «Тандер» указывают на следующее.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Истец не доказал, что заключением договоров аренды и субаренды помещения были нарушены его права как субъекта гражданских правоотношений и что в результате признания данных сделок недействительными эти права будут восстановлены.

Согласно статье 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Однако пунктом 1 статьи 618  ГК РФ не установлено преимущественное перед другими (третьими) лицами право субарендатора на заключение с ним договора, поэтому ввиду отсутствия у общества «РИАЛТОРГ» преимущественного права на заключение договора аренды не имеется оснований для признания спорных договоров аренды и субаренды недействительными. 

Спорные договоры аренды и субаренды заключены сторонами 01.01.2015 и 05.02.2015 (до вступления в законную силу решения от 01.10.2015 по делу     № А40-28789/2014) в отсутствие каких-либо обременений или запретов  собственнику распоряжаться своим имуществом; помещение площадью              570,5 кв.м с февраля 2015 года на основании заключенных до вынесения указанного решения сделок находится во владении ответчиков.

Общество «Тандер» осуществляет в спорном помещении торговую деятельность, вносит установленные законом платежи. Между тем решением Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2018 по делу № А40-194746/2016 общество «РИАЛТОРГ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, у него задолженность перед бюджетом, реальной деятельности общество не ведет и не имеет возможности вносить  арендную плату. 

Суды сделали неверный вывод о том, что истцу было отказано в государственной регистрации договора аренды в связи с наличием в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды и субаренды в отношении спорного помещения.

Согласно материалам дела истец при обращении в регистрирующий орган представил только лишь решение суда по делу № А40-28789/2014 об обязании предпринимателя заключить договор аренды с истцом. Между тем регистрации подлежит не судебный акт об обязании заключить договор аренды, а сам договор, заключенный и подписанный сторонами в установленном порядке. При этом предприниматель во исполнение решения суда от 01.10.2015 направлял обществу «РИАЛТОРГ» проект договора аренды той части помещения, которая находилась у него в субаренде, с условием об арендной плате, соответствующем пункту 5.1 основного договора аренды от 25.07.2011, однако общество «РИАЛТОРГ» не подписало предложенный договор.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определением от 15.03.2018 № 305-ЭС17-17260 отменила судебные акты судов трех инстанций, принятые по заявлению общества «РИАЛТОРГ» о взыскании с предпринимателя судебной неустойки за неисполнение решения от 01.10.2015  об обязании ФИО1 заключить с обществом «РИАЛТОРГ»  договор аренды части помещения, и направила  заявление  названного общества  о присуждении судебной неустойки на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная коллегия указала, что при наличии прошедших государственную регистрацию договоров аренды и субаренды с третьими лицами, владеющими спорным помещением, суду надлежало проверить, может ли ответчик заключить с истцом договор аренды с учетом того, что  по сравнению с правилами статьи 621 ГК РФ пунктом 1 статьи 618 ГК РФ не установлено преимущественное перед другими (третьими) лицами право субарендатора на заключение с ним договора, и данное право не может порочить заключенные с такими лицами договоры.

При новом рассмотрении дела по заявлению общества «РИАЛТОРГ» о присуждении судебной неустойки Арбитражный суд города Москвы определением от 06.07.2018 по делу  № А40-28789/2014 (данное определение вступило в законную силу) отказал в удовлетворении заявления общества «РИАЛТОРГ» о присуждении денежной суммы на случай неисполнения решения от 01.10.2015 об обязании предпринимателя заключить договор аренды. Суд исходил из того, что с учетом финансового состояния общества «РИАЛТОРГ, наличия признаков уклонения данного лица от принятия исполнения, действия истца по получению судебной неустойки (без несения обязанности  арендатора по договору аренды) могут быть направлены на получение финансовой выгоды от неисполнения решения суда как можно более длительное время, что является злоупотреблением правом.

Приведенные в жалобах предпринимателя и общества «Тандер» доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобы с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2  части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и акционерного общества «Тандер» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационных жалоб в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 13 декабря 2018 года на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда 

Российской Федерации                                                                И.Л. Грачева