ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 307-ЭС17-19800

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

09.01.2018

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) закрытого акционерного общества «Медико-биологический научно-производственный комплекс «Цитомед» на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.09.2017 (судьи Преснецова Т.Г., ФИО1, ФИО2) по делу № А56-27591/2014 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Медико-биологический научно-производственный комплекс «Цитомед» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (в настоящее время – Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; далее – Комитет) и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН) со следующими требованиями:

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда – помещений 22-Н, 23-Н общей площадью 1249,3 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, лит. Г, в размере 150 000 000 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 № 31-8-08б8 (037)-2013, выполненным ГУИОН;

- об определении цены продажи указанного нежилого помещения в размере 72 377 000 рублей;

- об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи данного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, путем изложения пункта 2.1. указанного договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи объекта составляет 72 377 000 руб., НДС не облагается», и пункта 2.2. договора – в следующей редакции: «2.2. Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем путем безналичного перечисления подлежащей оплате суммы на расчетный счет продавца № 40702810235000002666 в ПАО «Банк Санкт-Петербург» корсчет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 

<

***>, КПП 783801001 в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания договора»;

- об обязании Комитета заключить с Обществом договор на указанных условиях;

- о признании недействительным распоряжения Комитета от 27.12.2013 № 2289-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, лит. Г, пом. 22-Н, 23-Н» в части установления цены продажи объекта (пункт 1.1.2 распоряжения) и в части установления формы платежа (пункт 1.1.3 распоряжения);

- об обязании Комитета внести соответствующие изменения в названное распоряжение в части установления цены продажи объекта в размере 72 377 000 рублей (пункт 1.1.2 распоряжения) и формы платежа (порядка оплаты) – путем предоставления рассрочки посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания договора (пункт 1.1.3 распоряжения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2016 суд признал недостоверной величину рыночной стоимости спорного объекта нежилого фонда в размере 150 000 000 рублей, установленную в отчете об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 № 31-8-08б8 (037)-2013, выполненным ГУИОН; определил цену продажи нежилого помещения в размере 72 377 000 рублей; признал недействительным распоряжение Комитета от 27.12.2013 № 2289-рз в части установления цены продажи объекта (пункт 1.1.2 распоряжения); урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, приняв редакцию проекта договора Общества. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении остальной части иска и распределил судебные расходы.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 решение суда первой инстанции от 01.08.2016 в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда в размере 150 000 000 рублей отменено и в указанной части производство по делу прекращено. В остальной части апелляционный суд изменил решение суда от 01.08.2016: цена продажи определена судом на дату подачи Обществом заявки в Комитет о выкупе арендуемого помещения в размере 75 900 000 рублей; суд признал недействительным распоряжение Комитета от 27.12.2013 № 2289-рз в части установления цены продажи объекта (пункт 1.1.2 распоряжения); урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи, в редакции Общества с учетом выкупной цены объекта равной 75 900 000 рублей; в удовлетворении остальной части иска отказал.

Дополнительным постановлением от 03.07.2017 суд апелляционной инстанции распределил судебные расходы.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.09.2017 решение суда первой инстанции от 01.08.2016, постановление от 31.05.2017 и дополнительное постановление от 03.07.2017 апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановление суда округа, ссылаясь на существенное нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель утверждает, что цена продажи объекта должна определяться не на дату подачи Обществом заявления о выкупе (28.08.2013), а на текущую дату (дату осмотра помещения), поскольку с момента подачи заявления в Комитет до момента рассмотрения дела в суде прошло длительное время, за которое рыночная стоимость помещения значительно уменьшилась.

Общество настаивает, что у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований, предусмотренных статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), для прекращения производства по делу в части признания недостоверной величины рыночной стоимости спорного объекта, установленной в отчете ГУИОН.

Кроме того, заявитель полагает справедливой цену продажи объекта, установленную судом первой инстанции по результатам проведения судебных экспертиз.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 АПК РФ, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для ее передачи на рассмотрение в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из обжалуемых актов, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 25.04.1994 № 00-А002159 (10) аренды нежилого помещения 22-Н, 23-Н общей площадью 1249,3 кв. м с кадастровым номером 78:31:1143:2:1:29, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, лит. Г, для использования под нежилые цели (в редакции дополнительного соглашения к договору от 16.04.2010 № 7).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 06.01.1995, а дополнительное соглашение к нему – 25.10.2012.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 28.08.2013 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

На основании задания Комитета ГУИОН подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 19.12.2013 № 31-8-08б8 (037)-2013 по состоянию на 10.10.2013 (далее – отчет ГУИОН от 19.12.2013), согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения определена в размере 150 000 000 рублей.

Комитет издал распоряжение от 27.12.2013 № 2289-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, лит. Г, пом. 22-Н, 23-Н» (далее – Распоряжение № 2289-рз), в котором указан способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения (пункт 1.1.1 распоряжения); цена продажи установлена в размере 150 000 000 рублей, на основании отчета ГУИОН от 19.12.2013 (пункт 1.1.2 распоряжения); форма оплаты – единовременно (пункт 1.1.3 распоряжения).

Фонд направил в адрес Общества проект договора купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 150 000 000 рублей, который был получен Обществом 29.01.2014.

Общество, сочтя указанную цену завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «ЛЭЙК», которое подготовило консультативное заключение от 17.02.2014, согласно которому максимальная рыночная стоимость объекта составляет 54 000 000 рублей.

В связи с этим Общество 24.02.2014 направило в Фонд и Комитет подписанный им договор купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило установить цену продажи объекта в размере 60 000 000 рублей, а срок оплаты – 90 дней с момента подписания договора тремя равными платежами либо единовременно.

Ссылаясь на возникшие между ним и Комитетом разногласия относительно цены выкупаемого имущества, на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи и на недостоверность определенной как в отчете ГУИОН от 19.12.2013 рыночной стоимости подлежащего продаже объекта, так и в Распоряжении № 2289-рз, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции определением от 25.12.2014 удовлетворил ходатайство истца и назначил экспертизу отчета ГУИОН для определения его достоверности и соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «РМС-ЭКСПЕРТ» ФИО3

Согласно заключению эксперта от 13.01.2015, представленный отчет ГУИОН от 19.12.2013 не соответствует вышеуказанным требованиям законодательства Российской Федерации, в нем нарушены принципы обоснованности, проверяемости и достаточности, выявленные нарушения в подборе аналогов и проведении корректировок повлияли на достоверность рыночной стоимости объекта оценки.

Определением суда от 10.03.2015 назначена комиссионная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта нежилого фонда для целей заключения договора купли-продажи, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы» ФИО4 и эксперту общества с ограниченной ответственностью «Городская служба оценки» ФИО5

Согласно заключению названных экспертов от 23.04.2015 № 353/03, 135-15/ГСО рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 28.08.2013 составляет 70 500 000 рублей, а по состоянию на 10.10.2013-72 300 000 рублей.

Определением суда от 06.07.2015 назначена повторная комиссионная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Комби-МК» ФИО6 и эксперту общества с ограниченной ответственностью «Холдинг Групп» ФИО7

Согласно заключению эксперта ФИО6 от 01.12.2015 № 01-1/12-15 с учетом замечаний эксперта ФИО7, рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 28.08.2013 составляет 65 500 000 рублей, а по состоянию на 10.10.2013 – 69 100 000 рублей.

Определением суда от 19.04.2016 назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта на текущую дату (на дату осмотра), проведение экспертизы поручено эксперту некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» ФИО8

Согласно заключению эксперта от 23.05.2016 № 172/СЭ/2015 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 29.04.2016 составляет 72 377 000 рублей.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта, указанная в отчете ГУИОН от 19.12.2013, не отвечает признакам достоверности. При этом, суд счел, что рыночная стоимость объекта для целей заключения договора купли-продажи должна быть определена на текущую дату (на дату осмотра помещения), поскольку дело рассматривалось в суде более двух лет и стоимость объектов недвижимости на рынке изменилась, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании заключения эксперта от 23.05.2016 № 172/СЭ/2015 на дату осмотра (по состоянию на 29.04.2016) – в размере 72 377 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ГУИОН заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта по состоянию на 28.08.2013.

Определением апелляционного суда от 12.01.2017 данное ходатайство было удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Альфа Консалт» ФИО9 Данный эксперт составила заключение от 09.03.2017, в котором рыночная стоимость выкупаемого Обществом объекта по состоянию на 28.08.2013 составляет 75 900 000 рублей.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение от 09.03.2017, признал его надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость и цену продажи спорного объекта, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта в размере 75 900 000 рублей. Кроме того, суд апелляционной инстанции признал недействительным Распоряжение № 2289-рз в части установления цены продажи объекта (1.1.2 распоряжения). Вместе с тем, апелляционный суд счел, что достоверность результатов оценки имущества может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке только до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации, в связи с чем отменил решение суда первой инстанции в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда, установленной в отчете ГУИОН от 19.12.2013 и прекратил производство по делу в названной части.

Суд округа, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, соответствие выводов об их применении установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, отменил решение суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, направив дело на новое рассмотрение, констатировав, что содержащиеся в обжалуемых актах выводы, сделаны с существенными нарушениями норм материального права, а также без установления и соответствующей правовой оценки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора. 

В частности, суд кассационной инстанции приняв во внимание положения Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Закона № 159-ФЗ, указал, что при определении в заключении от 09.03.2017 рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного метода эксперт проанализировал лишь вариант сдачи помещений в аренду отдельными блоками разным арендаторам и исключил из арендопригодной площади места общего пользования (лестницу, холл, коридор, туалет и др.), общая площадь которых составила 228,7 кв. м, то есть около 18% от общей площади выкупаемого объекта (1 249,3 кв. м).

В то же время, объектом аренды в соответствии с договором, заключенным между Комитетом и Обществом, и, следовательно, требований заявителя о передаче ему арендуемого помещения в собственность является единый объект недвижимости, который передан собственником в аренду одному арендатору – Обществу.

Выводы эксперта относительно исключения из расчетов части площадей от общей площади объекта  признаны судом округа необоснованными, признав их  не соответствующими  имеющейся в деле технической документации, а также поставленному судом вопросу к эксперту, в соответствии с которым определению подлежала рыночная стоимости объекта общей площадью 1 249,3 кв. м.

Суд  округа  справедливо отметил , что при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках реализации Закона № 159-ФЗ следовало исходить из того, что спорные помещения подлежат отчуждению одному приобретателю как единый объект недвижимости, в связи с чем нельзя признать правомерным исключение из объекта оценки помещений площадью 228,7 кв. м как вспомогательных помещений, не подлежащих оценке. В ином случае Обществу будут переданы бесплатно входящие в состав объекта аренды помещения площадью 218,7 кв. м.

Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, касаются существа спора и могут быть изложены при повторном рассмотрении дела.

Обжалуемое постановление принято в пределах полномочий, предусмотренных статьями 286, 287 АПК РФ.

С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 АПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы закрытого акционерного общества «Медико-биологический научно-производственный комплекс «Цитомед» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

 

                           Н.С.Чучунова