ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 305-ЭС26-4944

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-46544/2024

Резолютивная часть определения объявлена 24 июня 2026 г.

Полный текст определения изготовлен 1 июля 2026 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Антоновой М.К. и Хатыповой Р.А.,

при участии представителей Правительства Москвы ФИО1 (доверенность от 2 июля 2025 г.), ФИО2 (доверенность 10 сентября 2025 г.), Департамента городского имущества города Москвы ФИО1 (доверенность от 12 января 2026 г.), ФИО2 (доверенность от 17 декабря 2025 г.), компании с ограниченной ответственностью «Мос Приват Строй Лимитед» ФИО3 (доверенность от 2 февраля 2026 г.), ФИО4 (доверенность от 16 июня 2026 г.), Департамента градостроительной политики города Москвы ФИО5 (доверенность от 30 декабря 2025 г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2026 г. по делу № А40-46544/2024,

УСТАНОВИЛА:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к компании с ограниченной ответственностью «Мос Приват Строй Лимитед» (далее – Компания) о признании договора от 5 июня 1997 г. аренды публичного земельного участка прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными с 28 марта 2017 г. в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» (далее – Правила землепользования Москвы).

Компания предъявила к Департаменту встречное требование о расторжении договора от 5 июня 1997 г. аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, именуемый в настоящее время Департаментом градостроительной политики города Москвы, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция по недвижимости).

Арбитражный суд города Москвы решением от 11 июня 2025 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2025 г., удовлетворил первоначальный иск Департамента и отказал во встречном иске Компании.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 24 февраля 2026 г. отменил указанные судебные акты, отказал в иске Департаменту, а в части встречного иска Компании направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Правительство Москвы и Департамент, ссылаясь на нарушение судом кассационной инстанции норм материального и процессуального права, просят пересмотреть в кассационном порядке постановление окружного суда.

Определением от 5 июня 2026 г. судьи Верховного Суда Российской Федерации жалоба Департамента и Правительства Москвы вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу Компания просит оставить обжалуемое постановление окружного суда без изменения.

В судебном заседании представители Департамента, Правительства Москвы и Департамента градостроительной политики города Москвы поддержали доводы жалобы, а представители Компании - доводы, приведенные в отзыве на жалобу.

Госинспекция по недвижимости, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направила, что в соответствии со статьей 29110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителя этого лица.

Согласно части 1 статьи 29111 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 29111 АПК РФ оснований для отмены постановления окружного суда.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Московский земельный комитет, правопреемником которого является Департамент (арендодатель), и товарищество с ограниченной ответственностью «Московский цирк на Цветном бульваре» (арендатор) 5 июня 1997 г. заключили договор аренды земельного участка площадью 860 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001049:21, расположенного по адресу: Москва, Могильцевский Большой пер., вл. 9, для строительства и последующей эксплуатации административного здания сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

На основании договора уступки от 17 декабря 1997 г. права и обязанности арендатора по договору аренды от 5 июня 1997 г. перешли к компании «Цирк Никулина и Савацки Лимитед», правопреемником которой является Компания.

Департамент, указывая на то, что на предоставленном в аренду земельном участке не осуществлено строительство объекта недвижимости, с момента принятия в 2017 г. Правил землепользования Москвы участок находится в территориальной зоне сохраняемого землепользования (зона «Ф»), в границах которой сохраняется использование ранее построенных объектов, а строительство новых объектов невозможно, обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды прекратившим свое действие в связи с принятием нормативного правового акта об утверждении Правил землепользования Москвы.

Компания, предъявляя встречный иск о расторжении договора аренды на основании статей 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), сослалась на невозможность использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (строительство) и надлежащим образом исполнять все условия договора аренды по вине арендодателя.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 407, 416, 417, 608 Гражданского кодекса, статьями 3, 42, 46, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьями 1, 30, 31, 32, 37, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), пришли к выводу об обоснованности первоначального иска Департамента и отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного требования Общества.

Суды исходили из следующего.

Спорный публичный земельный участок, предоставленный правопредшественнику Компании по договору аренды от 5 июня 1997 г., не используется арендатором по целевому назначению, не огорожен, на нем отсутствуют объекты недвижимости. Приказом уполномоченного органа от 19 июня 2009 г. арендатору был утвержден градостроительный план земельного участка, 7 декабря 2010 г. выдано свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения, а 9 июня 2012 г. оформлено положительное заключение по проектной документации на строительство по результатам инженерных изысканий.

Компания в августе 2015 года обратилась с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако уполномоченный орган решением от 1 октября 2015 г. отказал в выдаче такого разрешения из-за наличия противоречивых сведений в проектной документации и свидетельстве об утверждении архитектурно-градостроительного решения. Вступившим в законную силу решением суда по делу № А40-212923/2015 отказ уполномоченного органа признан законным и обоснованным. Арендатор после 2015 года за получением разрешения на строительство не обращался.

Принятыми 28 марта 2017 г. Правилами землепользования Москвы в отношении спорной территории установлена территориальная зона, в которой после принятия данного нормативного акта не допускается строительство новых объектов. Исполнение Департаментом договора о предоставлении в аренду участка для целей строительства ранее планируемого объекта стало невозможным и прекратилось с 28 марта 2017 г. на основании статей 416, 417 Гражданского кодекса.

Арендодатель при заключении в 1997 году договора аренды не мог разумно предвидеть, что через 20 лет Правительством Москвы будут приняты Правила землепользования Москвы, предусматривающие «нулевые» параметры в отношении подлежащего размещению объекта капитального строительства, то есть, что фактически будет введен запрет на строительство объекта недвижимого имущества на земельном участке. Сведений о том, что на момент проведения публичных слушаний и принятия Правил землепользования Москвы в 2017 года. Компания в установленном порядке направляла какие-либо предложения по проекту Правил землепользования Москвы, не имеется.

С момента принятия Правил землепользования Москвы прошло более 6 лет, при этом действий, направленных на изменение градостроительного режима земельного участка, Компания не предпринимала. Поскольку договор аренды прекратил свое действие в 2017 году, основания для расторжения данного договора по иску Компании отсутствуют.

Арбитражный суд Московского округа, отменяя постановлением от 24 февраля 2026 г. судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске Департаменту и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в части встречного иска Компании, указал следующее.

Департамент уведомлением от 30 мая 2017 г. известил Компанию о досрочном расторжении договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Арбитражный суд города Москвы вступившим в законную силу решением от 16 августа 2019 г. по делу № А40-228194/2018 признал незаконной одностороннюю сделку Департамента по расторжению договора аренды и признал договор действующим.

При рассмотрении указанного дела Департамент, несмотря на то, что ему было известно о принятии Правил землепользования Москвы, не ссылался на прекращение договора аренды в связи с принятием в 2017 году данных правил. После вынесения решения по указанному делу Департамент признавал спорный договор аренды действующим, о чем с очевидностью свидетельствует инициация им судебных споров по делам № А40-87772/2020, А40-122386/2023 и А40-221436/2023 о взыскании с Компании задолженности по арендной плате и неустойки по данному договору.

При таком положении суд округа посчитал, что у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для признания договора прекратившим свое действие с 28 марта 2017 г., а поскольку встречное требование Компании о расторжении спорного договора аренды, заявленное со ссылкой на положения статей 612, 620 Гражданского кодекса, судами фактически не рассмотрено, направил дело в указанной части на новое рассмотрение.

Между тем суд кассационной инстанции не учел следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Земельные участки предоставляются в аренду для строительства исходя из их разрешенного использования, основанного на зонировании территории, заключающегося в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись на участке и которые указываются в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны (статьи 7, 85 Земельного кодекса, статьи 30, 37 Градостроительного кодекса).

В силу пунктов 3 и 4 статьи 85 Земельного кодекса градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки, при этом строительство новых объектов недвижимости может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Градостроительные регламенты включаются в правила землепользования и застройки, являющиеся документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

По смыслу статьи 416 Гражданского кодекса невозможность исполнения обязательства наступает в случае, если действие, являющееся содержанием обязательства, объективно не может быть совершено ни одним лицом.

В частности, если в результате издания акта государственного органа или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части (пункт 1 статьи 417 Гражданского кодекса).

Правительство Москвы постановлением от 28 марта 2017 г. утвердило Правила землепользования Москвы.

Согласно подпункту 1 пункта 3.2.1 Правил землепользования Москвы на картах градостроительного зонирования устанавливаются и указываются буквенные обозначения территориальных зон и подзон сохраняемого землепользования (индекс «Ф»).

Пунктом 3.3.2 Правил землепользования Москвы предусмотрено, что во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс «Ф») в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН. В случае отсутствия в ЕГРН сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю» (пункт 3.4.3 Правил землепользования Москвы).

Следовательно, строительство на земельных участках, расположенных в территориальных зонах сохраняемого землепользования, новых объектов недвижимости, без внесения изменений в Правила землепользования Москвы невозможно.

Как установлено судами и не оспаривается участвующими в деле лицами, в соответствии с Правилами землепользования Москвы, принятыми в 2017 году, спорный земельный участок, предоставленный в 1997 году для строительства объекта недвижимости, расположен в границах территориальной зоны сохраняемого землепользования. На участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства; актуальных разрешений и согласований компетентных органов, позволяющих возведение объекта недвижимости, не имеется. Исполнение договора аренды, предусматривающего строительство объекта недвижимости, невозможно.

Таким образом, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. об утверждении Правил землепользования Москвы является актом органа государственной власти, подпадающим под критерии, указанные в пункте 1 статьи 417 Гражданского кодекса, принятие которого в силу статей 416, 417 данного Кодекса повлекло невозможность исполнения сторонами условий договора аренды от 5 июня 1997 г., ввиду чего этот договор считается прекращенным с даты принятия названного нормативного акта.

Поскольку заключенный сторонами договор аренды от 5 июня 1997 г. прекратил свое действие 28 марта 2017 г., оснований для расторжения данного договора по встречному иску Компании не имеется.

Ссылка окружного суда на вступившие в законную силу судебные акты по делу № А40-228194/2018, которыми установлено отсутствие у Департамента законных оснований для одностороннего отказа от договора в порядке пункта 22 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, не опровергает того обстоятельства, что в связи с принятием в 2017 году Правил землепользования Москвы стала невозможной реализация цели предоставления земельного участка (строительство капитального объекта), что повлекло прекращение арендных обязательств, в том числе по внесению арендной платы.

Расторжение договора по воле одной из сторон и прекращение действия договора в связи с невозможностью исполнения обязательства по независящим от сторон обстоятельствам в порядке статей 416, 417 Гражданского кодекса имеют разные правовые основания, что не было предметом исследования судов при рассмотрении дела № А40-228194/2018. В связи с этим судебные акты по данному делу не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что у окружного суда не было предусмотренных статьями 287 и 288 АПК РФ оснований для отмены законных судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, отказа в иске Департаменту и направления дела на новое рассмотрение в части встречного требования Компании, поэтому постановление окружного суда следует отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, а решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить в силе.

Руководствуясь статьями 167, 176, 29111-29115 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2026 г. по делу № А40-46544/2024 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2025 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2025 г. по тому же делу.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий И.Л. Грачева

Судьи М.К. Антонова

Р.А. Хатыпова