ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 301-КГ17-758 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 07.04.2017  

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив  кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Нижегородский  домостроительный комбинат» на решение Арбитражного суда Нижегородской  области от 29.03.2016, постановление Первого арбитражного апелляционного  суда от 09.08.2016 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа  от 29.11.2016 по делу № А43-35374/2015  

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Нижегородский домостроительный  комбинат" (далее - Общество) обратилось с заявлением в Арбитражный суд  Нижегородской области к Управлению Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее -  Управление Росреестра) о признании незаконными действий по  государственной регистрации ограничений/обременений (залога в силу закона)  права собственности Общества на объект недвижимости: земельный участок с  кадастровым номером 52:18:0010436:28, категория земель - земли населенных  пунктов, разрешенное использование - под проектирование и строительство  жилого дома N 17 (II очередь) (Ар Ген плану), общая площадь 7000,00  квадратных метров, адрес: Нижегородская область, город Нижний Новгород,  Сормовский район, улица Зайцева, VI микрорайон Комсомольского жилого  района.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена  администрация города Нижнего Новгорода (далее - Администрация).  

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 29.03.2016,  оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного  апелляционного суда от 09.08.2016 и постановлением Арбитражного суда  Волго-Вятского округа от 29.11.2016, в удовлетворении заявления отказано.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и  удовлетворить заявление, ссылаясь на существенное нарушение норм  материального права.  

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судами нарушены  нормы пункта 1 статьи 17,статьти 20 Федерального Закона « О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Приказ  Минэкономразвития № 789 от 09.12.2014, нормы статей 126,201.8 Закона « О  несостоятельности (банкротстве»).  

 Право собственности ЗАО «Нижегородский ГСК» на земельный участок  было зарегистрировано на основании определения Арбитражного суда  Нижегородской области от 30.04.2014 по делу № А43-8738\2011.Чье-либо право  залога на земельный участок судом не признано.Земельный участок включен в  конкурсную массу ЗАО»Нижегородский ДСК».  

Впоследствии Росреестром, на основании этого же определения  Арбитражного суда Нижегородской области произведена регистрация  обременения в виде ипотеки, хотя указанное определение такого вывода не  содержит, ЗАО «Нижегородский ДСК» за регистрацией ипотеки в Россреестр  не обращалось. Регистрация залога произведена на основании одностороннего  заявления Администрации.  

На дату регистрации ЗАО «Нижегородский ДСК»находилось в процедуре  банкротства, Управлению было известно ,что от имени общества мог  действовать только конкурсный управляющий.  

Указанная регистрация нарушает права и охраняемые законом интересы  ЗАО «Нижегородский ДСК», поскольку устанавливает обременение в  отношении принадлежащего на праве собственности имущества, а также  создает правовые последствия в отношении порядка проведения реализации  земельного участка и порядка расчетов с кредиторами.  

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы  судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе  в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные  в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений  норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на  исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных  актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят  подтверждения в материалах дела.  

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу  судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для  

рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.  

Как следует из обжалуемых актов, Администрация и Общество 15.08.2008  заключили договор N 13-А купли-продажи находящегося в муниципальной  собственности земельного участка общей площадью 7000 квадратного метра, с  кадастровым номером 52:18:01 04 36:0028, расположенный в городе Нижнем  Новгороде, Сормовском районе, по улице Зайцева, VI микрорайон  Комсомольского жилого района, предоставленный Обществу под  строительство жилого дома с помещениями общественного назначения для  занятий детей, подростков и молодежи. Стоимость земельного участка в  установлена в размере 54 094 000 рублей.  

Порядок оплаты предусмотрен в пунктах 2.3 и 2.4 названного договора:  внесенный покупателем задаток в размере 10 818 800,00 рублей засчитывается  в счет оплаты стоимости, оставшаяся сумма в размере 43 275 200,00 рублей  вносится равными частями ежеквартально до конца 2008 года, первый платеж  вносится в срок не позднее 30.09.2008.  

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 06.12.2011 по  делу N А43-8738/2011 Общество признано несостоятельным (банкротом), в  отношении его имущества открыто конкурсное производство.  

Ввиду неисполнения Обществом своих обязательств по договору купли- продажи земельного участка от 15.08.2008 N 13-А в размере 43 275 200 рублей  определением Арбитражного суда Нижегородской области от 06.02.2012  Администрация с названной суммой включена в реестр кредиторов должника.  

После передачи Администрацией по передаточному акту от 26.12.2014  Обществу спорного земельного участка за ним 17.09.2015 зарегистрировано  право собственности на спорный земельный участок.  

 02.09.2015 Администрация обратилась в Управление Росреестра с  заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде  залога в силу закона на указанный земельный участок.  

После приостановления государственной регистрации ограничения  (обременения) в виде залога и представления администрацией дополнительных  документов (дубликатов договора купли-продажи земельного участка от  15.08.2008 N 13-А, акта приема-передачи земельного участка от 26.12.2014)  Управлением Росреестра 06.11.2015 была осуществлена государственная  регистрация ограничения (обременения) в виде залога в силу закона на  вышеназванный земельный участок.  

Указывая на то, действия Управления Росреестра по государственной  регистрации ограничений/обременений (залога в силу закона) права  собственности Общества на спорный земельный участок являются  незаконными и нарушают права и законные интересы Общества, последнее  обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.  

Отказывая в удовлетворении требований суды исходили из следующего. 

В силу части 1 статьи 2 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122 «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним  

представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством  возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на  недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской  Федерации. При этом государственная регистрация является единственным  доказательством существования зарегистрированного права.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской  Федерации государственной регистрации подлежат право собственности и  другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав, в  том числе ипотека.  

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента  передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит,  признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения  покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5 статьи 488  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Согласно статье 2 Федерального Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об  ипотеке» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по  кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе  обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом  договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным  законом.  

В силу пункта 2 статьи 11 Закона № 102-ФЗ ипотека как обременение  имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, и  возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации  ипотеки.  

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в  порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 1 статьи 19 Закона N  102).  

По смыслу части 2 статьи 20 Закона N 102 государственная регистрация  ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя  или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой  возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.  

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется  одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи  права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным  законом.  

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с  ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из  которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом  истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и  сведений не допускается.  

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения  регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество и сделок с ним (часть 6 статьи 20 Закона N 102).  

Суды верно указали, что по смыслу Закона № 102-ФЗ ипотека  рассматривается как обременение имущества, заложенного по договору об  ипотеке, и к ограничениям, о которых речь идет в статье 126 Федерального  закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,не  относится, заложенное по договору об ипотеке имущество считается не  ограниченным в распоряжении, а обремененной ипотекой.  

В пунктах 10,12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с  удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»  разъяснено, что с открытием конкурсного производства залоговые  правоотношения не прекращаются; факт признания должника банкротом не  может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; право залога в  указанном случае прекращается продажей заложенного имущества в порядке,  предусмотренном Законом о банкротстве.  

Суды пришли к обоснованному выводу о том, что требования заявителя о  признании незаконным действия Управления Росреестра фактически  направлено на оспаривание зарегистрированного обременения спорного  земельного участка залогом в силу закона.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 Постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10\22 « О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное  право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления  требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского  процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке  производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не  может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.  

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором  допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права  или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25  Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом  подведомственности дела.  

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в  ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.  Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения  прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве  на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих  

сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора  совершить регистрационные действия.  

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть  оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд  разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество,  соответствующие требования рассматриваются в порядке искового  производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое  имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым  являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр  прав (пункт 52 Постановления N 10/22).  

В качестве ответчика по такому иску привлекается лицо, за которым  зарегистрировано спорное право или обременение, то есть правообладатель  оспариваемого права. Государственный регистратор не является ответчиком по  таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно  предмета спора (пункт 53 Постановления N 10/22).  

Оспаривание действий регистрирующего органа по внесению записи в  ЕГРП с последующим исключением этой записи из реестра возможно только в  том случае, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных  интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.  

Применительно к настоящему спору суды пришли к правильному выводу  о том, что рассмотрение судом вопроса о правомерности оспариваемых  действий Управления повлечет нарушение прав Администрации, привлеченной  к участию в деле в качестве третьего лица, за которой зарегистрирован залог в  силу закона на спорный земельный участок.  

Кроме того, судом апелляционной инстанции отмечено, что согласно  данным ЕГРП от 13.05.2016 регистрационная запись об ипотеке в отношении  прав на спорный земельный участок погашена, а с 19.05.2016 произведена  государственная регистрация перехода права собственности на земельный  участок от ЗАО «Нижегородский ДСК» к ФИО1 на  основании договора купли-продажи от 25.03.2016.  

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений  норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.  

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья  Верховного Суда Российской Федерации  

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы закрытого акционерного  общества «Нижегородский домостроительный комбинат» для рассмотрения в  судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного  Суда Российской Федерации.  

Судья Верховного Суда  

Российской Федерации Н.С. Чучунова