ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 301-ЭС16-563

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

15.03.2016

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 05.05.2015, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2015 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.10.2015 по делу N А79-10127/2014,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Империя-А".

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 05.05.2015, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2015 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.10.2015, удовлетворил исковые требования.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении  требований по исключению из выкупной цены стоимости неотделимых улучшений,, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что  его требования  основаны на положениях части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося  в государственной  собственности  субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами  малого  и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты  Российской Федерации.(далее -Федеральный  закон от 22.07.2008 №159-ФЗ).

Согласно части 6 статьи 5 Федерального  закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость  неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого  арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. 

Применяя  часть 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ и уменьшая  выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений. произведенных арендатором с согласия арендодателя, судами  не учтен императивный характер данной нормы.

По мнению заявителя  суды  пришли к необоснованному выводу о том, что реконструкция  помещения произведена в отсутствии согласия ответчика.  

Письмом от 09.04.2010 №039-22001 арендодатель дал  согласие на производство неотделимых улучшений. Капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом в виде перепланировки и производства отделочных работ.

С учетом отчета №1008\2014-нр от 24.10.2014,произведенного оценщиком ФИО1, заключения  судебного эксперта №Э 3086\15 от 20.03.2015 стоимость неотделимых улучшений без учета НДС- 2 530 260 руб.

Заявитель полагает, что суд первой инстанции верно оценил доказательства, в томи числе заключение эксперта по вопросу №1,исходя из требований статьи 71 АПК РФ.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из судебных актов, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 25.03.2010 N 1642 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары, по которому арендодатель сдает, арендатор получает в аренду нежилые комнаты общей площадью 271,6 квадратного метра: N 107 - 118, 118а, 119, 120, 120а, 121, 121а, 125, 126, 126а, 127 нежилого помещения N 5, расположенного на первом этаже двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому с подвалом, находящегося по адресу: 

<

...>.

Общество 20.08.2014 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Комитет письмом от 16.09.2014 N 039-7449 направил Обществу постановление Администрации города Чебоксары от 15.09.2014 N 3138 "Об условиях приватизации нежилых комнат" и проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, пункт 1.3 которого изложен в редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 12 112 000 рублей без учета НДС".

Указанная продажная цена установлена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Империя А" от 08.09.2014 N 005/98 по состоянию на 20.08.2014 .

Общество подписало проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 1.3, 2.1, 2.2, 2.7, 2.9, 2.10, 3.1, 3.2, 3.3, 4.2, 4.3, 4.4 договора и 23.10.2014 возвратило Комитету договор с протоколом разногласий.

Комитет не подписал протокол разногласий и 24.10.2014 направил покупателю протокол урегулирования разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с настоящим иском.

Удовлетворяя  заявленные требования, суды   правомерно указали , что  отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 3 названного Федерального закона N 178-ФЗ  особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности. 

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда

Общество, получив  предложение заключить договор купли-продажи ,  направило с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости. По оценке, проведенной ответчиком, стоимость объекта составляла 12 112 000 рублей. Истец настаивал на цене выкупа 5 690 000 рублей, из расчета: 8 190 000 рублей (рыночная стоимость) - 2 500 000 рублей (стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором).

Согласно  статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

С целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества судом была назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильный деловой центр" от 20.03.2015 N э3986/15 отчет общества с ограниченной ответственностью "Империя-А" от 08.09.2014 N 005/98 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки; выявленные несоответствия отчета существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества в сторону ее завышения; рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 20.08.2014 определена в 8 260 169 рублей 49 копеек без учета НДС, стоимость произведенных неотделимых улучшений в указанных арендованных комнатах по состоянию на 20.08.2014 составила 2 530 260 рублей 02 копейки без учета НДС.

Суд  апелляционной инстанции  признал  заключение судебной экспертизы по вопросу N 1 недопустимым доказательством, указав, что оно выполнено с нарушением статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ и приказа Минэкономразвитие РФ от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5).

При этом апелляционный суд счел возможным использовать заключение по вопросам N 2 и 3, касающимся определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку полномочия оценщика на проведение экспертизы в указанной части подтверждены материалами дела.

Суд округа  правомерно указал что , предметом спора является определение продажной цены спорного объекта,  в связи с чем  вывод  апелляционного суда  относительно экспертного заключения по вопросу №1  не повлиял на исход дела.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Суды  пришли к обоснованному выводу  о том, что  истец не представил доказательств  согласования с арендодателем  производства неотделимых улучшений  арендованного имущества., в связи с чем  предусмотренные  частью 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ основания для  зачета  неотделимых улучшений при определении стоимости  выкупаемого имущества  не имелись. 

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела. 

Оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

                 Н.С.Чучунова