ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 310-ЭС19-5309

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

15.05.2019

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Выбор» и общества с ограниченной ответственностью «Атлант» на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.01.2019 по делу № А14-5763/2017,

УСТАНОВИЛ:

прокурор Воронежской области обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - Управление), обществу с ограниченной ответственностью «Спартан» (далее - ООО «Спартан») о признании недействительным договора купли-продажи от 03.02.2015 земельного участка, имевшего ранее кадастровый номер 36:34:0602001:127, расположенного по адресу: 

<

...>, уч. 3, заключенного между Управлением и ООО «Спартан».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество ограниченной ответственностью «Агросвет» (далее - ООО «Агросвет»), общество с ограниченной ответственностью «Выбор» (сейчас общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Выбор», далее - ООО СЗ «Выбор»), общество с ограниченной ответственностью «Атлант» (далее - ООО «Атлант»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, администрация городского округа город Воронеж.

Определением суда от 25.07.2017 для совместного рассмотрения с настоящим делом объединены дела № А14-10127/2017, № А14-10126/2017 по искам прокурора к ООО «Атлант», к ООО СЗ «Выбор» об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.01.2018 договор № 1-з купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 36:34:0602001:127, расположенного по адресу: 

<

...>, участок 3, заключенный между Управлением и ООО «Спартан», признан недействительным (ничтожным). Судом также истребован из незаконного владения ООО «Атлант» в пользу Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:13759, расположенный по адресу: 

<

...>, участок 3, в границах земельного участка, ранее имевшего кадастровый номер 36:34:0602001:127. В удовлетворении исковых требований прокурора Воронежской области к ООО СЗ «Выбор» отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований прокурора Воронежской области к ООО СЗ «Выбор», из незаконного владения ООО СЗ «Выбор» истребованы земельные участки; с ООО СЗ «Выбор» в доход федерального бюджета взыскано 6 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение иска и 6 000 рублей за рассмотрение апелляционных жалоб; в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.01.2019 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, ООО СЗ «Выбор» и ООО «Атлант», ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просят отменить указанные судебные акты.

В обоснование доводов жалобы заявитель, ООО СЗ «ВЫБОР» указал, что выводы судов  апелляционной и кассационной инстанций о наличии  у Общества намерения использовать спорный земельный участок на момент совершения сделки в целях строительства являются необоснованными, противоречат положению пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым добросовестность участников гражданских правоотношений  и разумность их действий предполагается.

ООО СЗ «ВЫБОР», действуя разумно и добросовестно на момент совершения сделки, руководствуясь информацией, содержащейся в публичных источниках, не знало и не могло предполагать об отсутствии у ООО «Спартан» прав на отчуждение  спорного земельного участка; предприняло необходимые меры для проверки цены участка,  обратившись  в ООО « Центр независимой оценки «Фрегат».

Согласно заключению ООО «Центр независимой оценки «Фрегат»,стоимость спорного земельного участка на момент его покупки составляла 2 488 000 руб.Спорный земельный участок  был приобретен Обществом по цене, которая превышала его кадастровую стоимость, информация о ней содержалась в публичной кадастровой карте и в силу положений  статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316,является максимально приближенной  к его рыночной стоимости.

Определение  рыночной стоимости земельного участка, исходя из рыночной стоимости соседних земельных участков среднего взвешенного по площади удельного показателя кадастровой стоимости земли заявитель считает неправомерным.

  В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационных жалоб заявителей, суд не находит оснований для их передачи на рассмотрение в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как установлено судами, по договору от 22.10.2012 № 78-з-2012 в аренду открытому акционерному обществу «Воронежская опытная сельскохозяйственная станция» из земель, находящихся в федеральной собственности, предоставлен земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:131, занятый многолетними насаждениями (семечковыми садами) площадью 244 156 кв. м по адресу: 

<

...> в. С согласия собственника арендатор передал арендуемый земельный участок в субаренду ООО «Спартан» (договор от 26.04.2013).

Впоследствии 19.07.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о праве собственности ООО «Спартан» на сооружение коммунального хозяйства, протяженностью 1 591 м, адрес объекта: 

<

...> б, участок № 3. В качестве основания государственной регистрации указано разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию № RU-36302000-100 от 12.07.2013.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:127 площадью 524 393 кв. м. предоставлен Управлением ООО «Спартан» в аренду по договору от 12.03.2014 № 130-з-2014, а позднее - в собственность по договору купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.02.2015 № 1-з.

Государственная регистрация права собственности на приобретенный земельный участок состоялась 06.02.2015.

Спустя непродолжительное время собственник, предварительно разделив земельный участок на два (с кадастровыми номерами 36:34:0602001:13759 и 36:34:0602001:13758), по договору от 23.03.2015 продал первый из них площадью 254 090 кв. м ООО «Агросвет», которое, в свою очередь, передало его ООО «Атлант» по договору купли-продажи от 28.04.2015.

Второй земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:13758 площадью 270 303 кв. м продан ООО «Выбор» по договору купли-продажи от 11.03.2015 и впоследствии разделен покупателем на несколько участков, количество которых в настоящее время достигло тридцати шести.

По материалам проверки, проведенной прокуратурой области, Следственным управлением Следственного комитета России по Воронежской области, 29.04.2016 возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на то, что спорный земельный участок выбыл из собственности Российской Федерации путем заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.02.2015 № 1-з под влиянием заблуждения, в результате предоставления документов, подтверждающих строительство комплекса поливочного водопровода, как объекта недвижимости, который в действительности не возводился, прокурор обратился в арбитражный суд с иском.

При разрешении спора  суды правомерно исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  (в редакции, действующей в соответствующий период) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

Судами установлено, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности, спорный земельный участок не был занят принадлежащей покупателю недвижимостью, что исключает применение статей 1, 36 ЗК РФ.

Суды, руководствуясь разъяснениями пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, верно указали, что такой комплекс, как гидротехническое сооружение, обеспечивающее создание оптимальных водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв на мелиорированных землях, не имеет самостоятельного функционального назначения и предназначен обслуживать земельный участок, на котором он расположен, является его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации  должен следовать судьбе такого участка.

При этом, выдача разрешительной документации на строительство спорного объекта, равно как и последующая государственная регистрация права на него, не свидетельствуют о существовании сооружения, так же как и о наличии у него признаков, способных относить данную вещь в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Вышеизложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.12.2018 № 310-ЭС18-20803.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, покупатель не обладал правом выкупа земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством, спорная сделка в соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  является недействительной (ничтожной). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ).

Как правильно указали суды, в отсутствие у ООО «Спартан» права собственности на исходный земельный участок сделки по передаче в собственность земельных участков, образовавшихся в результате его раздела, также являются ничтожными в силу закона.

Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессального кодекса Российской Федерации, в том числе  заключение эксперта № 19-12/16-СТ/СЭ, с учетом дополнения от 19.12.2017 № ДЭ-1912-17, составленных в рамках уголовного дела, установив, что земельный участок  был приобретен  ООО СЗ «Выбор» по цене, значительно ниже рыночной стоимости, суды пришли к выводу об отсутствии оснований признать его добросовестным приобретателем и, руководствуясь  статьями 301,302 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Пленума Верховного Суда  Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10\22 от 29.04.2010  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,удовлетворили  требования прокурора в части истребования спорных земельных участков из незаконного владения в пользу Российской Федерации.

Доводы заявителей жалоб не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационных жалоб общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Выбор» и общества с ограниченной ответственностью «Атлант» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

 

                         Н.С. Чучунова