ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 304-ЭС18-5549

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

28.05.2018

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью                  проектно-строительной компании «Лауда» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.04.2017, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.01.2018 по делу № А45-9883/2016,

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью проектно-строительной компании «Лауда» (далее - общество) о взыскании 3 024 808 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате, 290 408 руб. 06 коп. пеней за просрочку платежей в период с 03.12.2013 по 13.07.2015, а также 191 236 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 14.07.2015 по 01.04.2016.

Третьим лицом без самостоятельных требований к участию в деле привлечено Правительство Новосибирской области.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.04.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.01.2018, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, ООО «КПД Сервис», ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что из анализа пункта 1 статьи 611,пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом  по обстоятельствам, независящим от арендатора ,освобождает последнего от исполнения обязанности  по внесению арендной платы.

Арендная плата нее подлежит взысканию в случае ,если  в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом  в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В данном случае нахождение на земельном участке заселенного и используемого третьими лицами жилого дома по ул.Туннельной пер.15 в течение всего срока действия договора аренды полностью препятствовало использованию части земельного участка, занимаемого этим домом (площадью 533 кв.м.) по назначению (для строительства иных объектов).

   Факт нахождения жилого дома по ул.Туннельной пер.15 на земельном участке 54:35:021499:0062 подтверждается заключением кадастрового инженера в межевом плане от 30.03.2015.

По мнению ответчика, из расчета арендной платы подлежит исключению площадь земельного участка  533 кв.м. под жилым домом по ул.Туннельный пер., д.15.

В соответствии  с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации  ответчик как арендатор реализовал свое право на удержание  из арендной платы расходов на расселение жилых домов №9,11,50,56 по ул. Кубановская и №24 по ул. Туннельный пер., находившихся на предоставленном  в аренду земельном участке, владение и пользование которым ответчик не прекращал с момента заключения договора аренды №2826 от 07.10.2002, что дополнительно подтверждается условием пункта 2.3 договора аренды №72813 от 10.12.2007 о том, что арендные  платежи начинали исчисляться с 23.07.2007.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как установлено судами, во исполнение заключенного между мэрией (арендодателем) и обществом (арендатором) договора аренды арендодатель предоставил в пользование арендатора на срок с 10.12.2007 по 10.12.2009 земельный участок площадью 6 711 м2, с кадастровым номером 54:35:021400:0062, местоположением: г. Новосибирск, Железнодорожный район, улица Кубановская, для строительства жилого дома с помещениями общественного назначения.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3, 2.4.2, 4.2 договора аренды порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с решением Совета депутатов № 106.

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным.

Дополнительным соглашением от 17.06.2010 № 3 срок действия договора продлен до 10.12.2011. В пункте 3 договора аренды и в приложении № 3 указано, что с 01.07.2010 расчет арендной платы осуществляется с применением коэффициента 1,7 (Кдоп).

Дополнительным соглашением от 06.12.2011 № 4 действие договора продлено до 01.07.2012, дополнительным соглашением от 28.06.2012 № 5 - до 10.12.2013 года, приложение № 3 утратило силу с 01.01.2012, вместе с тем в приложении № 4 к договору аренды при расчете арендной платы вновь применен коэффициент 1,7 (Кдоп).

Кроме того, по условиям дополнительного соглашения № 5 с 01.07.2012 арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.4.2 договора аренды); в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 процентов от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 4.2.3 договора аренды).

Дополнительным соглашением от 10.02.2014 № 7 срок действия договора продлен до 01.06.2014, раздел 7 дополнен пунктом 7.12 в следующей редакции: «При заключении договора, предусматривающего переход права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на арендуемом земельном участке, арендатор обязан заключить соглашение о переходе прав и обязанностей по договору с новым правообладателем объекта недвижимого имущества. С момента перехода права собственности на объект недвижимого имущества права и обязанности арендатора по договору прекращаются».

Уведомлением от 17.09.2017 № 20-9604 мэрия сообщила арендатору, что в соответствии с Порядком № 213-п арендная плата с 07.06.2014 устанавливается в двукратном размере, уведомлением от 12.10.2015 № 20-7863 -о том, что с 01.01.2015 годовой размер арендной платы составляет 2 230 690 руб. 71 коп. (185 890 руб. 89 коп. в месяц), с 21.06.2015 годовой размер арендной платы на основании Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, составляет 2 349 000 руб. (195 750 руб. в месяц).

Поскольку разрешением от 14.07.2015 № 54-Ru 54303000-196-2015 жилой дом с помещениями общественного назначения введен в эксплуатацию, то отношения по договору аренды были прекращены.

Ссылаясь на то, что  у общества за период с ноября 2013 года по 14.07.2015 образовалась задолженность по арендной плате, Мэрия г.Новосибирска обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды трех инстанций правомерно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы, порядок ,условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно действующему с 01.03.2015 пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими  федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные  участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в  федеральной собственности;

2) органов государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органов местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па (далее - Порядок № 5-па), а также решением Совета депутатов № 961 были установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008 в размере 1,7, а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, указанный коэффициент признан равным 3,4.

Учитывая, что применение корректирующего коэффициента 1,7 было установлено не только Порядком № 5-па и решением Совета депутатов № 961, но и согласовано сторонами (приложение № 4 к договору аренды, который в этой части не отменен и не признан недействительным), а Порядком № 213-п, действующим с 07.06.2014 по 20.06.2015, была предусмотрена уплата арендной платы в двукратном размере в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости (пункт 7), суды признали обоснованным расчет истца с применением вышеуказанного коэффициента 1,7 и двукратной ставки с 07.06.2014, в связи с чем признали  правильным определение мэрией долга за рассматриваемый период, пеней и процентов в заявленных суммах.

Отклоняя  доводы  общества о предоставлении ему не всего земельного участка в связи с наличием на нем домов, подлежащих сносу, суды указали, что  договоры о расселении заключены до заключения договора аренды и ответчиком не доказано, что расселяемые дома входили в границы земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью проектно-строительной компании «Лауда» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

 

                         Н.С. Чучунова