ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 Дело № 304-ЭС17-3429

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

Резолютивная часть определения объявлена 18.07.2017 г.

Полный текст определения изготовлен 25.07.2017 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Борисовой Е.Е., судей  Маненкова А.Н.,  Поповой Г.Г., рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества «Суэнко» в лице филиала «Тепло Тюмени» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.06.2016 по делу №А70-5203/2016, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.12.2016 по тому же делу

по заявлению Департамента имущественных отношений администрации города Тюмени (г.Тюмень) к публичному акционерному обществу «Суэнко» в лице филиала «Тепло Тюмени» (г.Тюмень) о понуждении к осуществлению государственной регистрации обременений,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального казенного учреждения «Тюменское городское имущественное казначейство», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, 

при участии представителей :

от публичного акционерного общества «Суэнко» в лице филиала «Тепло Тюмени» - ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е.,  выслушав представителей заявителя кассационной жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

Департамент имущественных отношений администрации города Тюмени (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к публичному акционерному обществу «Суэнко» (далее – общество «СУЭНКО») об обязании в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда обратиться в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее – Управление Росреестра) с заявлением о государственной регистрации обременений - права аренды на объекты муниципального теплосетевого имущества, переданные во временное владение и пользование по договорам аренды муниципального теплосетевого имущества от 24.03.2014 № 031430545, от 30.04.2013 № 041329651, от 24.03.2014 № 031430546, от 24.03.2014 №031430544, от 18.12.2013 № 121330463 на основании договора о присоединении открытого акционерного общества «Тепло Тюмени» (далее – общество «Тепло Тюмени») к открытому акционерному обществу «Суэнко» от 25.12.2013 и передаточного акта от 25.12.2013 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 16.06.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.12.2016 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения. 

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество «СУЭНКО» просит отменить указанные судебные акты, как принятые с нарушением норм материального права. 

        В силу части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установили суды при рассмотрении дела, общество «Тепло Тюмени»  являлось арендатором муниципального теплосетевого имущества на основании заключенных с департаментом договоров аренды от 30.04.2013 №041329651, от 18.12.2013  №121330463, от 24.03.2014 №031430546, от 24.03.2014 №031430544, от 24.03.2014 №031430545, зарегистрированных в установленном законом порядке.

В связи с прекращением 01.07.2014 деятельности  общества «Тепло Тюмени» путем реорганизации в форме присоединения к  обществу «СУЭНКО» по договору о присоединении от 25.12.2013, право аренды  указанного имущества перешло к обществу «СУЭНКО».

Департаментом и обществом «СУЭНКО» к заключенным ранее обществом «Тепло Тюмени» договорам  аренды   10.10.2014, были заключены дополнительные соглашения, которыми была  предусмотрена замена прежнего арендатора на общество «СУЭНКО».

При обращении департамента в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанных дополнительных соглашений, ему было отказано на основании абзацев 10 и  11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997  №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) в связи с непредставлением необходимых документов и наличием противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Не оспаривая отказ в государственной регистрации дополнительных соглашений, департамент направил обществу «СУЭНКО» письма от 29.10.2015 и  01.04.2016 с указанием на необходимость обращения в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации обременения на объекты недвижимого имущества, переданные во временное владение и пользование по указанным выше договорам аренды муниципального теплосетевого имущества.

После обращения к обществу «СУЭНКО» о необходимости  государственной регистрации обременений и невыполнении последним этих действий, департамент  обратился в арбитражный суд с иском по  настоящему  делу.

Удовлетворяя требования департамента, суды руководствовались статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 1, 2, 4, 12, 17 Закона о регистрации (действовавшего  в  период спорных отношений и рассмотрения дела), пунктами 49, 50, 62, 63, 64, 68, 88 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 и исходили из того, что поскольку в результате реорганизации общества «Тепло Тюмени» в форме присоединения к обществу «СУЭНКО», на основании договора о присоединении от 25.12.2013 и передаточного акта от 25.12.2013 права и обязанности по договорам аренды возникли у общества, последнее должно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации обременения права в виде аренды.

Суд первой инстанции, с которыми согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, обязал ответчика в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации обременений – права аренды на объекты муниципального теплосетевого имущества, переданные во временное владение и пользование по указанным выше договорам аренды. 

Между тем суды при рассмотрении дела, удовлетворяя требования департамента, направленные на обязание ответчика совершить действия по обращению за государственной регистрацией обременения, не учли особенности государственной регистрации договоров аренды и возникающего в связи с этим обременения прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничение таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса  также указывает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Закон о регистрации в редакции, действующей на момент спорных правоотношений (здесь и далее по тексту)  в статье 1 содержит понятие ограничения (обременения), как  наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Законом также предусмотрена государственная регистрация отдельных видов договоров.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичные положения о государственной регистрации договора аренды содержатся   в пункте 1 статьи 26 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона о регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок и сроки хранения разделов Единого государственного реестра прав, состав номера регистрации определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (пункт 5 статьи 12 Закона о регистрации).

Минэкономразвития России 23.12.2013 за №765  издан приказ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме» (далее – Правила ведения Единого государственного реестра прав), которые действовали в спорный по делу период до утраты силы с 1.01.2017 в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 21.11.2016 №733.

 Согласно пункту 48 Правил ведения Единого государственного реестра прав,  источником данных для формирования подраздела III Единого государственного реестра прав, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав. В подраздел III Единого государственного реестра прав вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел состоит из специальных частей, в которые вносятся следующие записи: подраздел III-1 - запись об аренде, подраздел III-4 - запись о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (пункт 49). 

Раздел IX Правил ведения Единого государственного реестра прав «Особенности внесения в Единый государственный реестр прав записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» также  предусматривает в пункте 88, что при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав вносятся записи: в подраздел III-4 - о государственной регистрации договора аренды; в подраздел III-1 - об ограничении (обременении) вещного права арендой.

При этом номер государственной регистрации договора аренды, указываемый в записи подраздела III-4 Единого государственного реестра прав, и номер регистрации ограничения (обременения) вещного права арендой, указываемый в записи подраздела III-1 Единого государственного реестра прав, являются одинаковыми (с учетом пункта 11 настоящих Правил).

На основании вышеприведенных положений законов и нормативных актов следует, что регистрация возникающих из договора аренды недвижимости  прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя, осуществляется на основании статьи 26 Закона о регистрации  одновременно с регистрацией  самого договора аренды недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, на стороне арендатора  - общества «Тепло Тюмени» в связи с его реорганизацией в форме присоединения произошла замена на общество «СУЭНКО». 

В силу пункта 2 статьи 58 Гражданского кодекса, предусматривающего, что при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица,  к обществу «СУЭНКО» перешли права и обязанности  общества «Тепло Тюмени»  по указанным  ранее договорам аренды.

Учитывая, что гражданско-правовые обязательства по аренде имущества в связи с реорганизацией  одной из его сторон  (арендатора) не прекратились, как и ограничения (обременения) правами аренды, сведения о которых были внесены при регистрации договоров аренды, оснований для  повторной государственной регистрации обременения в связи с заменой арендатора не имеется. 

 Ранее внесенные сведения о наличии ограничений (обременений),  основанием для  которых являются записи об зарегистрированных сделках, подлежат сохранению до государственной регистрации прекращения и расторжения договоров аренды, которая  согласно пункту 93 Правил ведения Единого государственного реестра прав осуществляется посредством погашения записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI  этих Правил. 

При этом в соответствии с пунктом 64 Правил ведения Единого государственного реестра прав, если ограничение (обременение) права не прекращается, а переходит к другому лицу, то в дополнительной записи (в разделе Единого государственного реестра прав, открытом до вступления в силу Правил на бумажном носителе, также в штампе погашения регистрационной записи) также указываются номера подраздела Единого государственного реестра прав и записи, содержащей сведения о том же самом ограничении (обременении) права, запись о котором содержалась в Едином государственном реестре прав ранее.

Заключенные сторонами по делу дополнительные соглашения о замене стороны по договору аренды в отсутствие их государственной регистрации и без их оценки как основания для внесения дополнительных записей об обременении прав арендодателя, для этой цели служить  не могут.

Кроме того, суды, удовлетворяя заявленные  департаментом требования по делу, не  учли, что законом, то есть ни Гражданским кодексом, ни  Законом о регистрации,  не предусмотрен такой способ защиты нарушенных прав как возложение на сторону сделки обязанности совершить действия по обращению за государственной регистрацией обременения.

Пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Возложение судом на общество обязанности совершить действия по государственной регистрации ограничения (обременения) в отсутствие на то законных оснований,  исполнение им судебных актов по делу повлекло для него необходимость уплаты по каждому объекту недвижимости  государственной пошлины в размере 22 000 руб.  в соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33. Налогового кодекса Российской Федерации по каждому договору аренды,  всего на сумму более 20 миллионов руб.  

Таким образом, на основании установленных судами фактических обстоятельств и в соответствии с приведенными выше нормами материального права,  Судебная коллегия полагает, что у судов не имелось оснований  для удовлетворения требований департамента.  

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу вышеизложенного Судебная коллегия по экономическим спорам  полагает, что поскольку судами допущены существенные нарушения указанных выше норм материального права, которые повлияли на исход дела, оспариваемые судебные акты подлежат отмене. 

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 – 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.06.2016 по делу №А70-5203/2016, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.12.2016 по тому же делу отменить. 

В удовлетворении заявления Департамента имущественных отношений  администрации города Тюмени к публичному акционерному обществу «Суэнко» о понуждении к осуществлению государственной регистрации обременения отказать.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Борисова Е.Е.

Судьи

Маненков А.Н.

 

Попова Г.Г.