ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 309-ЭС17-23136

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

22.02.2018

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2017, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.10.2017 по делу № А76-27371/2016

УСТАНОВИЛ:

Заместитель Прокурора Челябинской области (далее - прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к муниципальному образованию "Южноуральский городской округ" Челябинской области в лице Администрации Южноуральского городского округа (далее - Администрация) и предпринимателю ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50, заключенного между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи N 74-74-37/026/2014-278 от 20.08.2014 о регистрации обозначенного соглашения; о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности предпринимателя на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1554 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, и погашении в ЕГРП записи от 12.09.2014 N 74-74-37/028/2014-224 о регистрации права собственности предпринимателя на обозначенное сооружение; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68, заключенного между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания предпринимателя вернуть Администрации обозначенный земельный участок и взыскания с Администрации в пользу предпринимателя денежных средств в сумме 49 513 руб., уплаченных по договору, погашении в ЕГРП записи N 74-74-37/901/2014-463 от 29.10.2014 о регистрации права собственности предпринимателя на обозначенный земельный участок на основании договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2017, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.10.2017, исковые требования удовлетворены: судом признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2014 N 68; в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд обязал предпринимателя ФИО1 возвратить по акту приема-передачи Администрации земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78, с Администрации в пользу предпринимателя ФИО1 взысканы денежные средства в размере 49 513 руб. Признано отсутствующим зарегистрированное право собственности предпринимателя ФИО1 на сооружение - бесплатная автопарковка, площадью 1554 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>. Признано недействительным (ничтожным) соглашение от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, заключенное между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем ФИО1 В резолютивной части судебного акта также указано, что решение является основанием для погашения в ЕГРП: записи от 29.10.2014 N 74-74-37/901/2014-463 о регистрации права собственности за предпринимателем ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 на основании договора купли-продажи земельного участка от 23.10.2014 N 68; записи от 12.09.2014 N 74-74-37/028/2014-224 о регистрации права собственности предпринимателя ФИО1 на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1554 кв. м; записи от 20.08.2014 N 74-74-37/026/2014-278 о регистрации соглашения от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что правила статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают ситуации, когда строительство объекта осуществляется на  участке, уже предоставленном тому же лицу. Пользование земельным участком по назначению не прерывалось, поэтому не было необходимости повторного предоставления то же земельного участка для строительства объектов соблюдением процедуры, предусмотренной статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор аренды заключен в 2011 на основании статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации для размещения автопарковки. До принятия  в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации  порядке правил землепользования и застройки в силу статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ « О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой такой вид принимается главой  местной администрации. 

В данном случае разрешение на строительство объекта, подписанное  начальником отдела главного архитектора, свидетельствует о том, что глава местной администрации принял положительное решение  по вопросу  об изменении разрешенного использования земельного участка.

Земельный участок использовался его правообладателем без нарушения земельного законодательства, для размещения бесплатной автопарковки.

Судами не принято во внимание, сто в редакции газеты Южноуральск №30 (227) от 27.07.2011 имеется информационное сообщение о поступлении заявления о предоставлении земельного участка, адрес ориентира: 

<

...>,категория-земли населенных пунктов, разрешенный вид использования- для размещения автопарковки.

В случае, если условно  разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения  изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный  вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.

11.07.2014 Администрацией Южноуральского городского округа  был утвержден градостроительный план земельного участка в составе Правил землепользования и застройки территории Южноуральского городского округа, утвержденного в составе генерального плана  решением Собрания депутатов Южноуральского  городского округа ,где имелась информация о разрешенном использовании земельного участка.

Таким образом, условно разрешенный вид земельного участка был включен в градостроительный план в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки, в связи с чем решение о предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования должен приниматься без проведения публичных слушаний.

Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит исчерпывающий перечень объектов недвижимого имущества. Суды исходили лишь из понятия автопарковка, при этом сам спорный объект не исследовался. 

Между тем сооружение- бесплатная автопарковка соответствует требованиям, предъявленным к объектам капитального строительства, обладает признаками недвижимого имущества. ФИО2 получил всю разрешительную документацию для возведения объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, на основании постановления Администрации от 14.10.2011 N 642 "О предоставлении земельного участка в аренду ФИО1" между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды от 14.10.2011 N 50 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1554 кв. м, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с кадастровым номером 74:37:0209026:78 для  размещения автопарковки; срок аренды установлен до 01.10.2016 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды от 14.10.2011 N 50 зарегистрирован в установленном законом порядке. Земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 передан ФИО1 в аренду по акту приема-передачи от 14.10.2011.

ФИО1 обратился к главе Администрации с заявлением от 26.09.2012 о выдаче разрешения на проведение работ по асфальтированию земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78.

Постановлением Администрации от 05.06.2014 N 506 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка для размещения автопарковки" изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 с "для размещения автопарковки" на "для строительства бесплатной автопарковки".

ФИО1 обратился к главе Администрации с заявлением от 17.07.2014 о выдаче разрешения на строительство бесплатной автопарковки по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78.

На основании постановления Администрации от 04.08.2014 N 663/2 "О внесении изменения в постановление администрации Южноуральского городского округа от 14.10.2011 N 642" между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключено соглашение от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50, согласно которому пункт 1.4 вышеуказанного договора изложен в следующей редакции: "Участок предоставляется для строительства бесплатной автопарковки". Соглашение от 05.08.2014 N 47 зарегистрировано в установленном законом порядке.

На основании постановления Администрации от 11.07.2014 N 576 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 утвержден градостроительный план N 7546400000-0444.

Администрация выдала предпринимателю ФИО1 разрешение от 13.08.2014 N RU-74316000-50 на строительство бесплатной автопарковки на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 сроком действия до 13.10.2014.

Администрация выдала предпринимателю ФИО1 разрешение от 20.08.2014 N RU74316000-14 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.

За предпринимателем ФИО1 зарегистрировано право собственности на сооружение - бесплатная автопарковка, общая площадью 1554 кв. м, по адресу: г. Южноуральск, в 10 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер 74:37:0209026:1232, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 12.09.2014, в качестве документов-оснований для государственной регистрации указаны договор аренды от 14.10.2011 N 50, соглашение от 05.08.2014 N 47, разрешение на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию от 20.08.2014 N RU74316000-14.

Постановлением Администрации от 28.08.2014 N 721 "Об изменении адреса земельного участка" изменен адрес земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (новый адрес: 

<

...>).

ФИО1 обратился к главе Администрации с заявлением 18.09.2014 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 для целей эксплуатации объекта недвижимости - автопарковки с кадастровым номером 74:37:0209056:1232.

На основании постановления Администрации от 17.10.2014 N 863/1 "О продаже земельного участка по ул. Мира, 60" между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (продавец) и ФИО1 заключен договор купли-продажи от 23.10.2014 N 14 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78.

Согласно п. 2.1 договора выкупная стоимость земельного участка составляет 49 513 руб. без НДС. Земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 передан ФИО1 в собственность по акту приема-передачи от 23.10.2014 с указанием на оплату стоимости участка в полном объеме и отсутствие взаимных претензий.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 зарегистрировано за ФИО1, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 29.10.2014; в качестве документов-оснований для государственной регистрации указаны договор купли-продажи от 23.10.2014 N 68, акт приема-передачи от 23.10.2014.

Постановлением Администрации от 27.02.2015 N 166/3 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка для строительства бесплатной автопарковки" изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 с "для строительства бесплатной автопарковки" на "для размещения магазина".

ФИО1 выдано повторное свидетельство от 13.05.2015 о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78.

Постановлением Администрации от 21.05.2015 N 377 "Об изменении адреса земельного участка" изменен адрес сооружения, расположенного на участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (с "

<

...>" на "

<

...>".

ФИО1 выдано повторное свидетельство от 04.08.2015 о государственной регистрации права на сооружение с кадастровым номером 74:37:0209026:1232.

По результатам проверки помощником прокурора города Южноуральска Личидовым А.А. составлен акт проверки от 14.10.2016 соблюдения федерального законодательства, согласно которому в ходе проверки, проведенной с участием кадастрового инженера ФИО3, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 представляет собой асфальтобетонную площадку ровной поверхности, на котором объектов недвижимого имущества не установлено. К акту приложена схема расположения земельного участка.

Прокурор, ссылаясь на то, что соглашение от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50 в части изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, оформление правоустанавливающих документов на сооружение - автопарковку на этом земельном участке как на объект недвижимого имущества и заключение с предпринимателем ФИО1 договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 в отношении указанного земельного участка совершены в обход требований закона, обратился в арбитражный суд с указанными  исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды правильно  применили положения пунктов  1, 3 статьи 166, пункта  2 статьи 167, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов  1, 2 статьи 7 ,статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 1, статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации , приняли во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав",  в пунктах 38, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 N 25),  и исходили из того , что применительно к рассматриваемым правоотношениям порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, был предусмотрен  статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015), в которой установлены императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур, в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, в частности такими процедурами являлись - предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, проведение торгов в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования объекта.

Предоставление земельного участка для строительства одному из претендентов без осуществления публичных процедур является передачей имущества в приоритетном порядке и создает дискриминационные условия деятельности для других лиц (участников рынка), которые имеют равную возможность реализовать право на получение таких земельных участков и могли бы приобрести их в аренду на общих условиях при проведении аукциона.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе обстоятельства заключения и содержание соглашения от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50, суды пришли к обоснованным выводам о том, что изменение контрагентами в период арендных правоотношений правового режима земельного участка, основным видом разрешенного использования которого стало использование для строительства автопарковки, поставило предпринимателя ФИО1 в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами,  действия сторон по заключению соглашения к договору аренды были направлены на обход установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства.

Судами также установлено,  что на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 возведена автопарковка, право собственности на которую зарегистрировано за предпринимателем ФИО1, как на недвижимую вещь.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте  38 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что  замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из указанных положений ,  суды правомерно указали, что объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса, при этом перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Принимая во внимание, что спорная автопарковка представляет собой открытую асфальтобетонную площадку, полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, такое покрытие не обладает, суды пришли к  обоснованным выводам , что указанный объект  в действительности является элементом благоустройства, имеет вспомогательное назначение по отношению к земельному участку,  как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует и  не может быть отнесена к недвижимому имуществу, права на которые подлежат государственной регистрации, о необходимости признания отсутствующим зарегистрированного права собственности предпринимателя ФИО1 на автопарковку, как на недвижимую вещь, а также   об отсутствии оснований у предпринимателя ФИО1 для реализации исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015).

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

                Н.С. Чучунова