ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 4-КАД21-4-К1 

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

  город Москва 14 апреля 2021 года  

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда  Российской Федерации в составе  

председательствующего Хаменкова В.Б., судей Горчаковой Е.В. и Зинченко И.Н. 

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу  ФИО1 на апелляционное определение судебной  коллегии по административным делам Московского областного суда  от 9 декабря 2019 года и кассационное определение судебной коллегии по  административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции  от 1 июня 2020 года по административному делу № 2а-1580/2019 по  административному исковому заявлению ФИО1 к Главному  управлению государственного строительного надзора Московской области о  признании незаконным решения и возложении обязанности включить в  реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для  строительства многоквартирных домов,  

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации  Зинченко И.Н., объяснения ФИО1 и его представителя  ФИО2, поддержавших доводы кассационной жалобы,  возражения на кассационную жалобу представителя Главного управления  строительного надзора Московской области ФИО3, Судебная  коллегия по административным делам Верховного Суда Российской  Федерации  

установила: 

16 апреля 2002 года между Министерством строительного комплекса  Московской области, администрацией Одинцовского муниципального  района Московской области и ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» был  заключен инвестиционный контракт на выполнение проекта строительства  ОЖК «Западные ворота столицы» в районе д. Марфино Московской области.  Дополнительными соглашениями срок реализации контракта неоднократно  продлевался, в качестве окончательной даты завершения строительства  объекта, осуществляющегося очередями, был согласован четвертый квартал  2015 года.  

23 августа 2013 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная  компания «Энбиэм» (далее - ЗАО «ИСК «Энбиэм») и ФИО4 был  заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого  имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем,  после окончания строительства жилого дома и в течение 60 дней с момента  оформления прав собственности ЗАО «ИСК «Энбиэм» на квартиру, договор  купли-продажи однокомнатной квартиры в общественно-жилом комплексе  «Западные ворота столицы» (далее - ОЖК «Западные ворота столицы»),  расположенного по адресу Московская область, Одинцовский  муниципальный район, вблизи деревни Марфино. Во исполнение данного  договора были внесены денежные средства в соответствии с представленной  квитанцией об оплате.  

11 марта 2016 года Советом депутатов Одинцовского муниципального  района Московской области принято решение «О признании корпусов № 2, 3,  4 ОЖК «Западные ворота столицы» проблемными объектами».  

7 июня 2016 года между правительством Московской области,  администрацией Одинцовского муниципального района, застройщиком ПАО  «Группа Компаний ПИК» в целях снятия социальной напряженности и  скорейшего разрешения проблем обманутых дольщиков в проекте ОЖК  «Западные ворота столицы» были достигнуты следующие договоренности:  застройщик принял обязательство осуществить дострой и ввод в  эксплуатацию паркинга 1-го корпуса, дострой и ввод в эксплуатацию 2, 3  (включая паркинг), 4 корпуса, а также дострой встроенно-пристроенного  детского сада к 3-му корпусу.  

25 января 2018 года министерством строительного комплекса  Московской области выдано разрешение на строительство объекта  капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной  документацией: жилой комплекс корпуса 4.1, 4.2 жилого комплекса. Адрес  (местоположение) объекта: Московская область, Одинцовский район,  городское поселение Новоивановское, в районе д. Марфино.  

По сообщению, размещенному на сайте Правительства Московской  области: «Правительством Московской области с целью максимального  уменьшения срока решения проблемы пострадавших граждан, принято  решение начать строительство двух новых корпусов на свободном земельном  

участке в границах жилого комплекса «Западные ворота столицы». В них  будут предложены квартиры оставшимся 516 гражданам - соинвесторам  ОЖК «Западные ворота столицы». По результатам обследования техническое  состояние корпуса № 4 признано неудовлетворительным, что не позволяет  завершить его достройку. Кроме того, данный объект являлся вещественным  доказательством в рамках уголовного дела по определению ущерба,  причиненного экономическим интересам Московской области  противоправными действиями бывшего инвестора - ЗАО «ИСК «Энбиэм». В  связи с этим было принято решение о строительстве двух новых корпусов.  

31 января 2018 года советником губернатора Московской области, и.о.  министра строительного комплекса Московской области, главой  Одинцовского муниципального района Московской области утверждена  Дорожная карта по обеспечению прав пострадавших граждан при  строительстве ОЖК «Западные ворота столицы» (застройщик ООО  «Регионстройкомплекс-ХХ1 век»).  

23 марта 2018 года решением Совета депутатов Одинцовского  муниципального района Московской области № 4/38 корпус № 4 третьей  очереди строительства ОЖК «Западные ворота столицы» - 8-ми секционный  переменной этажности (10-19-23-25) жилой дом, со встроенными нежилыми  помещениями общественного назначения, по адресу: Московская область,  Одинцовский район, рабочий 

<

...>, признан проблемным объектом. Согласно информации сайта  Минстроя (по состоянию на октябрь 2018 года) объект включен в реестр  проблемных объектов.  

18 февраля 2019 года между ФИО4 в лице финансового  управляющего ФИО5 и ФИО1 заключен договор уступки  требования (цессии), в соответствии с которым цедент обязался передать, а  цессионарий принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего  договора право требования к ЗАО «ИСК «Энбиэм» в соответствии с  предварительным договором от 23 августа 2013 года. ФИО1  произведена оплата в соответствии с данным договором.  

31 мая 2019 года ФИО1 обратился к административному  ответчику с заявлением о включении в Реестр пострадавших граждан.  

Уведомлением от 17 июня 2019 года на основании решения комиссии  Главным управлением государственного строительного надзора Московской  области (далее - Главгосстройнадзор Московской области) ФИО1  отказано во включении в Реестр пострадавших граждан на основании  несоответствия заявителя одному из критериев, установленных пунктом 2  Приложения № 1 к приказу Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 августа 2016 года   № 560/пр, а именно: привлечение застройщиком проблемного объекта  денежных средств гражданина - участника долевого строительства для  строительства проблемного объекта на основании договора участия в  долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным  законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом  

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о  внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской  Федерации» (далее - Федеральным законом от 30 декабря 2004 года   № 214-ФЗ).  

ФИО1 обратился в суд с административным иском к  Главгосстройнадзору Московской области о признании незаконным решения  от 17 июня 2019 года об отказе во включении его в Реестр граждан, чьи  денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и  чьи права нарушены (далее - Реестр пострадавших граждан); просил суд  обязать административного ответчика включить его в Реестр пострадавших  граждан.  

В обоснование своих требований указывал, что не согласен с  решением административного ответчика от 17 июня 2019 года об отказе ему  во включении в Реестр пострадавших граждан на основании пункта 2  Приложения № 1 к приказу Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 августа 2016 года   № 560/пр, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры  объективно свидетельствует о том, что предметом договора являлось  привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и  последующая передача жилого помещения в собственность. Ссылался на то,  что несмотря на полное исполнение обязательств предварительного договора  купли-продажи квартиры со стороны покупателя, а также исполнения  условий договора уступки права требования со стороны административного  истца, основной договор купли-продажи так и не был заключен по причине  неисполнения своих обязательств продавцом (застройщиком).  

Решением Рузского районного суда Московской области от 29 июля  2019 года административный иск удовлетворен. Признан незаконным отказ  Главного управления государственного строительного надзора Московской  области во включении ФИО1 в Реестр пострадавших граждан,  оформленный уведомлением от 17 июня 2019 года. На Главное управление  государственного строительного надзора Московской области возложена  обязанность устранить нарушение прав административного истца путем  включения в Реестр пострадавших граждан и сообщить об исполнении  решения суда в течение месяца со дня вступления его в законную силу.  

Апелляционным определением судебной коллегии по  административным делам Московского областного суда от 9 декабря 2019  года решение Рузского районного суда Московской области от 29 июля 2019  года отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.  

Кассационным определением судебной коллегии по  административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от  1 июня 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по  административным делам Московского областного суда от 9 декабря 2019  года оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе, поданной ФИО1 в Верховный Суд  Российской Федерации, ставится вопрос о её передаче для рассмотрения в  

судебном заседании Судебной коллегии по административным делам  Верховного Суда Российской Федерации.  

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации  от 13 января 2021 года дело истребовано в Верховный Суд Российской  Федерации, определением судьи Верховного Суда Российской Федерации  от 25 февраля 2021 года кассационная жалоба с делом передана для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по  административным делам Верховного Суда Российской Федерации.  

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в  кассационном порядке судебной коллегией Верховного Суда Российской  Федерации являются существенные нарушения норм материального права  или норм процессуального права, которые повлияли или могут повлиять на  исход административного дела и без устранения которых невозможны  восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а  также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 328  Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).  

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы,  Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда  Российской Федерации считает, что судами апелляционной и кассационной  инстанций такие нарушения допущены.  

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования ФИО1,  пришел к выводу о том, что представленный административным истцом  предварительный договор купли-продажи квартиры объективно  свидетельствует о том, что предметом указанного договора являлось  привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и  последующая передача жилого помещения в таком многоквартирном доме в  собственность административного истца. Указанный договор, исходя из  положений Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального  закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по форме, содержанию и условиям  обязательства соответствует всем существенным условиям договора участия  в долевом строительстве. Суд установил, что застройщик, привлекший  денежные средства для строительства многоквартирного дома, на дату  рассмотрения административного иска не выполнил своих обязательств  перед административным истцом, жилой дом в установленный договором  срок, а также на дату обращения в суд, не построил, квартира в  собственность административного истца не передана. В связи с этим суд  первой инстанции пришел к выводу о том, что административный истец  соответствует критериям, предъявляемым к гражданам, чьи денежные  средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права  нарушены.  

Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд  кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и  отказывая в удовлетворении требований ФИО1, сослался на то, что  предварительный договор купли-продажи квартиры, а также договор уступки  права требования не подтверждают факт привлечения денежных средств  

правопредшественника Веревкина Д.В. для строительства многоквартирного  дома. Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ не  распространяется на предварительный договор купли-продажи квартиры.  Суд указал на то, что жилое помещение, в отношении которого  административный истец просил включить его в Реестр пострадавших  граждан, расположено в многоквартирном доме, который в свою очередь  включен в Единый реестр проблемных объектов, в связи с чем граждане,  заключившие договоры на приобретение в нем жилых помещений состоят в  указанном Реестре. Также судом было указано, что у данного проблемного  объекта (многоквартирного дома) имеется застройщик  ООО «Регионстройкомплекс - XXI век», к которому могут быть заявлены  требования об исполнении обязательств по договору участия в долевом  строительстве.  

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда  Российской Федерации согласиться с данными выводами судов  апелляционной и кассационной инстанций не может.  

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и  юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и  (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого  строительства), для возмещения затрат на такое строительство и  возникновением у участников долевого строительства права собственности  на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на  общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте  недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года   № 214-ФЗ, которым также устанавливаются гарантии защиты прав, законных  интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи  !)•  

Статьей 23 поименованного Федерального закона предусмотрено  государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в  области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных  объектов недвижимости.  

Частью 1 названной статьи установлено, что такое регулирование  осуществляется в соответствии с поименованным выше законом  уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также  другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их  компетенции.  

Согласно части 7 этой же статьи, действовавшей на момент  возникновения спорных правоотношений, контролирующий орган признает в  соответствии с установленными уполномоченным органом критериями  граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства  многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет  реестр таких граждан.  

Таким контролирующим органом в соответствии с Положением о  Главном управлении строительного надзора Московской области,  

утвержденным постановлением правительства Московской области от 11  апреля 2016 года № 270/9, является вышеназванное Главное управление.  

Отказывая в удовлетворении требований административного истца,  суды апелляционной и кассационной инстанций сослались на то, что  действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ не  распространяется на предварительный договор купли-продажи квартиры.  

Однако судами не учтено следующее. 

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации  Российская Федерация является социальным государством, политика  которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную  жизнь и свободное развитие человека.  

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и  иных объектов недвижимости представляет собой один из способов  приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения  в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35  Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов  реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции  Российской Федерации).  

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004  года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона  (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и  (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом  и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в  эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого  строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник  долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену  и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в  эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости  (часть 1).  

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если  иное не предусмотрено названным законом (часть 3).  

Договор должен содержать определение подлежащего передаче  конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной  документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в  эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;  срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику  долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты;  гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения  исполнения застройщиком обязательств по договору (часть 4).  

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики  разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в  долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской  Федерации 4 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам,  

возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с  передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях  строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и  последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме  (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение  требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ,  независимо от наименования заключенного сторонами договора следует  исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.  В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении  сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в  виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются  положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, в том  числе меры ответственности, им предусмотренные.  

Судом первой инстанции при вынесении решения об удовлетворении  заявленных административным истцом требований был сделан вывод о том,  что из содержания предварительного договора купли-продажи от 23 августа  2013 года следует, что он фактически содержит все обязательные для  договора участия в долевом строительстве условия, предусмотренные частью  4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.  

Данный вывод судами апелляционной и кассационной инстанций  опровергнут не был  

Вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что  включение многоквартирного дома в Единый реестр проблемных объектов  подразумевает включение в данный Реестр и граждан, приобретших жилые  помещения в таком доме, является ошибочным, поскольку автоматического  признания всех обманутых дольщиков пострадавшими гражданами и  включения в соответствующий Реестр не происходит.  

В соответствии с Соглашением о взаимодействии, заключенным 5  марта 2019 года администрацией Одинцовского муниципального района  Московской области, ООО «Регионстройкомплекс-ХХ1 век» и ПАО «Группа  Компаний ПИК», единственным основанием для включения в перечень  граждан, имеющих право на получение квартир в достроенных корпусах по  адресу Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, в  районе деревни Марфино, является нахождение лица в Реестре пострадавших  граждан.  

Судами апелляционной и кассационной инстанций не учтено, что на  момент принятия административным ответчиком оспариваемого отказа во  включении в Реестр пострадавших граждан действовала редакция  Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, предусматривающая  ведение вышеуказанного Реестра. Федеральный закон от 27 июня 2019 года   № 151-ФЗ, которым были внесены изменения в Федеральный закон от 30  декабря 2004 года № 214-ФЗ и признана утратившей силу часть 7 статьи 23  данного Федерального закона, к имевшим место правоотношениям не  применим, поскольку указаний на придание ему обратной силы не содержит.  

При этом включение в Единый реестр проблемных объектов  многоквартирного дома не позволяет с достоверностью утверждать то, что  квартира, за которую был внесен платеж, числится в указанном Реестре,  равно как и не свидетельствует о гарантированном восстановлении  нарушенных прав административного истца.  

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по административным  делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что апелляционное  определение судебной коллегии по административным делам Московского  областного суда от 9 декабря 2019 года и кассационное определение  судебной коллегии по административным делам Первого кассационного суда  общей юрисдикции от 1 июня 2020 года подлежат отмене с оставлением в  силе решения Рузского районного суда Московской области от 29 июля 2019  года.  

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного  судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по  административным делам Верховного Суда Российской Федерации  

определила: 

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам  Московского областного суда от 9 декабря 2019 года и кассационное  определение судебной коллегии по административным делам Первого  кассационного суда общей юрисдикции от 1 июня 2020 года отменить,  решение Рузского районного суда Московской области от 29 июля 2019 года  оставить в силе.  

Председательствующий