ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 305-ЭС18-22413

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

28 февраля 2019 г.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Волоколамск, Московская область) на решение Арбитражного суда Московской области от 06.02.2018, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2018 по делу  № А41-80395/2017,

у с т а н о в и л:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 414 883 руб. неосновательного обогащения – платы за пользование земельным участком за период с 27.01.2015 по 06.02.2017.

Арбитражный суд Московской области решением от 06.02.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2018, взыскал с предпринимателя 314 378 руб. 02 коп. неосновательного обогащения, в остальной части иска отказал.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Дело 11.01.2019 истребовано из Арбитражного суда Московской области.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы предпринимателя вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, государственному унитарному предприятию «Андреапольский районный лесхоз» (далее – Предприятие) принадлежали следующие объекты недвижимости, находящиеся по адресу: 

<

...>: автогараж на 2 места общей площадью 187,3 кв.м, комната приезжих общей площадью 184,2 кв. м, контора лесхоза общей площадью 501,3 кв.м, красный уголок общей площадью 181,7 кв.м.

Данные объекты расположены на публичном земельном участке площадью 3527 кв.м с кадастровым номером 69:01:0070223:6, который был предоставлен Предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Комитет по управлению имуществом Тверской области (далее – Комитет) распоряжением от 01.09.2009 № 1753 «О переоформлении прав на земельный участок, находящийся в собственности Тверской области» прекратил право постоянного (бессрочного) пользования Предприятия на земельный участок кадастровым номером 69:01:0070223:6 и предоставил  участок Предприятию в аренду для производственных нужд сроком до 15.09.2058.

Во исполнение указанного распоряжения Комитет (арендодатель) и Предприятие (арендатор) 15.09.2009 заключили договор аренды земельного участка площадью 3527 кв.м с кадастровым номером 69:01:0070223:6, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.02.2010.

Арендная плата за пользование земельным участком установлена в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                      № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Предприниматель по договору купли-продажи от 03.12.2014, заключенному по результатам открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества Предприятия, находившегося в процедуре банкротства, приобрел у Предприятия в лице конкурсного управляющего в собственность указанные объекты недвижимости (автогараж, комнату приезжих, контору лесхоза, красный уголок), расположенные на земельном участке площадью 3527 кв.м с кадастровым номером 69:01:0070223:6, находящемся в собственности субъекта Российской Федерации – Тверской области, предоставленном продавцу в аренду на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Право собственности предпринимателя на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 27.01.2015.

По заключенному с Министерством договору купли-продажи от 10.01.2017 № 1-кп/2017 предприниматель приобрел указанный участок, на котором расположены данные объекты, в собственность за плату. Право собственности предпринимателя на участок зарегистрировано в установленном законом порядке 06.02.2017.

Министерство, ссылаясь на то, что предприниматель в период с 27.01.2015 по 06.02.2017 не платил за пользование спорным земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, рассчитанной в размере арендной платы, в соответствии с Методикой определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, утвержденной постановлением Законодательного Собрания Тверской области от 24.06.2004 № 965-П-3 (далее – Методика), исходя из рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы, определенной на основании отчета об оценке, с учетом коэффициента инфляции.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 424, 552, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 1, 39.9, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статью 388 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика               314 378 руб. 02 коп. неосновательного обогащения (с учетом представления ответчиком доказательств оплаты 100 504 руб. 98 коп. задолженности).

Суды исходили из следующего: с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости предприниматель обязан платить за пользование публичным земельным участком, на котором эти объекты расположены; поскольку предприниматель пользовался указанным земельным участком в спорный период и не платил за пользование, с него по правилам статьи 1102 ГК РФ и статьи 65 ЗК РФ надлежит взыскать неосновательное обогащение в размере арендной платы; так как предприниматель не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, и он не является универсальным правопреемником Предприятия, при расчете платы за пользование земельным участком не может быть применен льготный  порядок определения арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона            № 137-ФЗ для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, и который был определен договором аренды для Предприятия; Министерство правомерно произвело расчет платы за фактическое пользование предпринимателем спорным земельным участком в размере арендной платы в соответствии с Методикой исходя из рыночной стоимости права аренды.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на то, что суды трех инстанций неправильно применили нормы материального права, просит отменить указанные судебные акты.

В числе прочих доводов предприниматель указывает на следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 и на дату приобретения ответчиком расположенных на спорном участке объектов недвижимости) и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Данные нормы основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,  согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума № 11) разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем зданий) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона                       № 137-ФЗ.

В пункте 14 постановления Пленума № 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения, содержаться и в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011  № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Согласно правовой позиции Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 27.10.2009                № 8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, покупатель недвижимости приобретает право  на земельный участок, на котором расположена эта недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что были у продавца.

Поскольку к ответчику в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, перешли права и обязанности арендатора по договору от 15.09.2009, размер платы за пользование участком в спорный период подлежал расчету исходя из условий, установленных в договоре для прежнего собственника – два процента кадастровой стоимости участка. Ввиду того, что предприниматель заплатил арендную плату в размере, рассчитанном в соответствии с условиями договора аренды, у судов не имелось оснований для взыскания неосновательного обогащения.

Приведенные в жалобе предпринимателем доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2  части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 21 марта 2019 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда 

Российской Федерации                                                                И.Л. Грачева