ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 305-ЭС20-20813

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва	 24 июля 2026 г.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Капитал-Инвест» Д.У. комбинированный ЗПИФ «Ритейл-Инвест» на решение Арбитражного суда города Москвы от 6 марта 2025 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2025 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2025 г. по делу № А40-240087/2019

по иску ООО «Управляющая Компания Капитал-Инвест» Д.У. комбинированный ЗПИФ «Ритейл-Инвест» (далее – компания, заявитель, истец) к акционерному обществу «Гамбринус» (далее – общество, ответчик) о взыскании двойного размера арендной платы за период с 1 декабря 2018 г. по 31 января 2025 г. в размере 404 942 200 руб. за невозврат нежилых помещений с последующим начислением арендной платы из расчета 5 472 200 руб. за каждый месяц аренды, начиная с 1 февраля 2025 г. по день фактической передачи помещений истцу; об обязании возвратить имущество и об обязании на условиях компенсации остаточной стоимости возвратить технологическое оборудование (с учетом уточнений исковых требований при новом рассмотрении дела, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2020 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2021 г. и постановлением Арбитражного

суда Московского округа от 19.08.2021, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскана задолженность в размере 11 131 152 руб., неустойка в размере 5 975 092, 02 руб., а также неустойка, начисленная на сумму долга, начиная с 18 ноября 2020 г. по ставке 0,1% за каждый день просрочки по дату фактического исполнения обязательства, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28 марта 2022 г. указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 6 марта 2025 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2025 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2025 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, компания просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 29111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По результатам изучения по материалам истребованного дела приведенных компанией доводов, усматриваются основания для передачи кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судами при рассмотрении настоящего спора установлено, что в 1972 г. был запущен в эксплуатацию Ижевский пивоваренный завод, функционирующий по сегодняшний день. С 2006 г. эксплуатацию, обслуживание и производственную деятельность завода осуществляет общество, приобретшее комплекс пивоваренного оборудования.

ООО «Управляющая Компания Капитал-Инвест» является доверительным управляющим ЗПИФ «Ритейл-инвест». Владельцам инвестиционных паев фонда на праве общей долевой собственности принадлежит спорное недвижимое имущество, находящееся по адресу: 

<

...>. ООО «УК Капитал- Инвест» осуществляет правомочия по владению, пользованию и распоряжению указанными объектами недвижимости.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 31 января 2018 г. заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно пункту 3.1 которого арендная плата составляет 2 736 100 руб., в том числе НДС 18% в месяц, оплачивается арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца (включительно).

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания, действует по 30 ноября 2018 г. (включительно), но распространяется на отношения сторон с даты передачи имущества по акту приема-передачи от 1 января 2018 г. Окончание срока действия договора влечет его прекращение.

Согласно подп. «11» п. 2.2.1 договора аренды после окончания срока аренды, а также при досрочном расторжении договора, арендатор обязуется возвратить арендодателю имущество со всеми произведенными изменениями и улучшениями, являющимися неотъемлемой частью имущества и неотделимыми без нанесения вреда его конструкции. Возвратить арендодателю имущество в исправном состоянии (устранив дефекты, возникшие в процессе эксплуатации имущества), пригодном для его дальнейшего использования, в день окончания срока аренды по акту приема-передачи.

Ответчик по истечении срока договора аренды не вернул истцу объекты недвижимости по акту приема-передачи.

Согласно пункту 4.2 договора аренды в случае, если арендатор не возвратил помещения, либо возвратил их несвоевременно, он обязан внести двойной размер арендной платы за все время просрочки передачи помещения.

В 2011 г. ООО «УК Траст-Капитал», как доверительный управляющий ЗПИФН «Ритейл-Инвест», обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с виндикационными исками об истребовании (выселении) общества из спорных объектов недвижимого имущества. В удовлетворении исковых требований вступившими в законную силу судебными актами по делам № А71-572/2011 и № А71-565/2011 отказано в полном объеме.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.12.2013 № 12505/13, принятым по делу № А71-572/2011 установлено, что спорный объект изначально создан как единая вещь, части которой после их соединения не могут рассматриваться как самостоятельные вещи. Исходя из фактических обстоятельств строительства и эксплуатации пивоваренного завода, несмотря на формальное существование двух собственников – собственника здания и собственника оборудования, отношения между этими лицами могут быть квалифицированы как отношения между сособственниками неделимой вещи, между которыми сложился определенный порядок пользования этой вещью, попыткой оформления которого могут быть признаны подписанные ими договоры аренды и субаренды.

Обращаясь в суд с требованиями по настоящему делу, истец указал, что обращался к ответчику с целью заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды для установления нового срока аренды (письмо от 14 мая

2019 г.), но последний сообщил, что не располагает сведениями о заключенном договоре аренды (письмо от 31 мая 2019 г.).

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 133, 328, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняли во внимание судебные акты по делам № А71-565/2011, А41-572/2011, а также выводы судебных экспертиз и исходили из того, что все спорные объекты недвижимости и размещенное в них оборудование пивоваренного завода являются единым технологическим комплексом по производству пива и безалкогольной продукции, вычленение той или иной части приведет к ликвидации неделимой вещи. Освобождение одного из корпусов завода или отдельно взятых помещений приведет к ликвидации всего производства.

При этом суды указали, что договоры аренды объектов недвижимости имели формальный характер, заключались в целях обеспечения участия доверительного управляющего ЗПИФ «Ритейл-Инвест» в распределении дохода от использования неделимой вещи и фискальных целях.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что требование истца об обязании ответчика возвратить ему недвижимое имущество по акту приема-передачи заявлено в отсутствие оснований для применения закона и договора, предусматривающих обязанность арендатора вернуть арендодателю объект аренды.

Обращаясь в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, компания обращает внимание на то, что судами при новом рассмотрении дела проигнорированы указания Верховного Суда Российской Федерации, содержащиеся в определении от 28 марта 2022 г.

По мнению заявителя жалобы, суды неправомерно указали, что объекты недвижимости, принадлежащие истцу и технологическое оборудование ответчика, представляют собой неделимую вещь, а заключенные между сторонами спора договоры аренды носят формальный характер.

Компания в жалобе указывает, что спорные объекты недвижимости представляют собой отдельно стоящие, не связанные между собой здания, возведенные и введенные в эксплуатацию в различные периоды времени. Каждый объект имеет свое функциональное назначение (производственное, складское, офисное, торговое), при этом девять из одиннадцати объектов свободны от технологического оборудования ответчика.

При этом компания ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 апреля 2005 г. № 15318/2004, согласно которой признание вещи неделимой влечет за собой определенные правовые последствия – часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав.

Заявитель жалобы обращает внимание на обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А71-4970/2014, в том числе, что после приватизации пиво-безалкогольного завода «Ижевский» воля собственника была направлена на разделение спорного имущества и реализована путем разделения и отчуждения объектов недвижимости и оборудования в собственность разным лицам, после чего указанные объекты собственности участвовали в

гражданском обороте раздельно. Раздел и передача спорных объектов недвижимости в собственность разных лиц не повлекли за собой невозможность использования данных объектов с учетом их функционального назначения.

Между тем при новом рассмотрении дела указанные обстоятельства судами не опровергнуты, но при этом не приняты во внимание.

Также компания не согласна с выводами судов о приобретении обществом в 2006 году смонтированного и эксплуатируемого в спорных зданиях комплекса пивоваренного оборудования, поскольку оно приобреталось ответчиком в период с 2006 по 2020 год, устанавливалось самовольно без согласования с собственником объектов недвижимости, при этом большая его часть установлена после 2013 г.

По мнению заявителя, общество с учетом положений статьи 622 ГК РФ, условий договора, обстоятельств, установленных при рассмотрении дела № А71-4970/2014, не могло не понимать последствий, наступление которых последует в случае прекращения действия договора аренды, а также не могло рассчитывать на безоговорочное и безусловное сохранение за собой владения и пользования спорными объектами недвижимости. Таким образом, ответчик принял на себя все риски, связанные с невозможностью сохранения эксплуатационных свойств крупногабаритного технологического оборудования после его демонтажа.

Кроме того, заявитель считает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не имеют правового значения, поскольку не могут противопоставляться титулу собственника и являться основанием для изъятия правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом у доверительного управляющего.

Компания также обращает внимание на то, что договор аренды заключен по указанию антимонопольного органа, которым было вынесено предупреждение от 5 июня 2014 г. о прекращении нарушения антимонопольного законодательства путем заключения с ответчиком договора аренды в срок до 30 июня 2014 г. Впоследствии договоры аренды заключались сторонами спора неоднократно, фактически исполнялись, обществом реализовано право на возмещение НДС.

При таких обстоятельствах компания полагает выводы судов о формальном характере договоров аренды не основанными на имеющихся в деле доказательствах и полностью опровергнутыми выводами судов, содержащимися в судебных актах по делам № А40-109016/2019 и № А71-16053/2019.

При названных обстоятельствах доводы компании о существенном нарушении судами норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном

заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7

статьи 2916, статьей 2919 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛ:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Капитал-Инвест» Д.У. комбинированный ЗПИФ «Ритейл-Инвест» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 31 августа 2026 года, 11 часов 30 минут в помещении суда по адресу: 

<

...>, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда

Российской Федерации Е.Е. Борисова