ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

     № 305-ЭС15-16158

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

31 марта 2016 г.

Резолютивная часть определения объявлена 24.03.2016 г.

Полный текс определения изготовлен 31.03.2016 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего:

Судьи  Золотовой Е.Н., судей Маненкова А.Н., Чучуновой Н.С.                 

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Адонис» (Москва, заявитель) на постановление  Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 (судьи Кузнецова Е.Е., Александрова Г.С., Панкратова Н.И.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2015 (судьи Волков С.В., Бочарова Н.Н., Калинина Н.С.)  по делу  № А40-154362/2014  Арбитражного суда  города Москвы по иску  федерального государственного унитарного предприятия «Центр управления активами» (Москва, далее – предприятие, истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Адонис» (далее – общество «Адонис», общество, ответчик), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, федерального агентства по управлению государственным имуществом (Москва, далее – агентство), территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (Тверская область, далее – территориальное управление  ФАУГИ в Тверской области), территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (Москва, далее – территориальное управление  ФАУГИ в городе Москве), департамента культурного наследия города Москвы (Москва, далее – департамент),  о взыскании задолженности в размере 45 565 034 рублей 62 копеек  и 2 171 932 рублей 95 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании приняли участие: представители  истца - ФИО1 (доверенность от 18.05.2015 № 67), ФИО2 (доверенность от 12.01.2016 № 102), общества «Адонис» (ответчик) - ФИО3 (доверенность от 15.09.2015), ФИО4 (доверенность от 15.09.2015), агентства (третье лицо) - ФИО5 (доверенность от 25.12.2015 № 0Д-16/55036).  Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих полномочных представителей в суд не направили, что,  в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы с делом в их отсутствие.

Истцом в материалы дела представлены письменные возражения на кассационную жалобу ответчика, согласно которым предприятие полагало, что оспариваемые обществом «Адонис» судебные акты являются законными и обоснованными, подлежащими оставлению без изменения, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, письменные отзывы на кассационную жалобу  общества «Адонис» не представлены.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Золотовой Е.Н., выслушав объяснения представителей заявителя кассационной жалобы, поддержавших доводы, изложенные в ней, представителей истца по доводам возражений, представителя явившегося в судебное заседание третьего лица, полагавшего, что отсутствуют основания для удовлетворения жалобы заявителя и отмены оспариваемых обществом «Адонис» судебных актов,   Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

нежилое двухэтажное кирпичное здание 1809 года постройки, расположенное по адресу:         

<

...>, общей площадью 1 916 кв. м (два надземных этажа + мансарда, мезонин, один  подземный этаж) (альтернативный адрес: Москва, стр. 4,  д. 15/18 по ул. Солянка), является памятником архитектуры «Жилой дом, 1802 - 1806 гг., с воротами нач. XIX в.», которое отнесено к объектам культурного наследия. 

Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры города Москвы (госорганом) и ТОО «Адонис» (в настоящее время - общество «Адонис») (арендатором) 01.02.1996 был заключен охранно-арендный договор № 433 (далее – договор № 433, договор),  по условиям которого общество приняло на себя полную ответственность за сохранность указанного памятника истории и культуры и обязалось производить за свой счет ремонтно-реставрационные, консервационные и реставрационные работы по арендуемому памятнику независимо от сезона.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке.

Данное здание было передано в аренду обществу «Адонис» на срок по 01.02.2021 для использования под офис.

Сумма арендной платы была определена в договоре в размере 230 773 400 рублей  в год (до деноминации 1998 года) (пункт 4 договора № 433).

Согласно пункту 6 раздела 2 «Арендная плата» договора № 433 в случае изменения порядка взимания и размеров арендной платы в городе Москве арендодатель производит перерасчет платы за пользование памятником и направляет его арендатору письменным уведомлением; перерасчет подлежит обязательному исполнению арендатором.

Дополнительным соглашением к договору № 433 подписанным 01.01.2002  Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры города Москвы (госорган), Московским государственным театром «Ленком» (пользователь) и обществом «Адонис» (арендатор), являющимся неотъемлемой частью договора и вступающим в силу с момента его государственной регистрации (далее – дополнительное соглашение),  изменена редакция раздела II договора, согласно которой сумма арендной платы определена сторонами в размере 241 416 рублей в год.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения пользователем здания является Московский государственный театр «Ленком» в силу постановления Правительства Москвы от 10.06.1997  № 427, которому ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату по договору.

В пункте 6 дополнительного соглашения, который фактически изменил содержание пункта 6 договора,  стороны определили, что в течение 10 лет с момента заключения настоящего соглашения размер ставки годовой арендной платы за один квадратный метр, перечисляемой пользователю, не может превышать размера минимальной ставки, установленной законодательством Российской Федерации.

Разделом VIII дополнительного соглашения предусмотрено, что соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2010 по делу № А40-94791/2008 признано право собственности Российской Федерации на спорное здание и недействительными  зарегистрированные право собственности города Москвы и оперативного управления Москомнаследия на указанное здание.

Распоряжением Росимущества от 27.10.2010  № 2114-р «О закреплении на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием «СтрЭкс» объекта, расположенного по адресу: 

<

...>,   указанное здание передано в хозяйственное ведение федерального государственного унитарного предприятия «СтрЭкс» (далее -  предприятие «СтрЭкс»).

Предприятием  «СтрЭкс», обществом «Адонис» (арендатор) и территориальным управлением ФАУГИ в Тверской области, действующим от имени собственника, 20.12.2012  было заключено дополнительное соглашение №  2 к договору № 433, согласно которому арендодателем является предприятие «СтрЭкс».

Письмом  от 19.07.2013 № 115 предприятие «СтрЭкс» уведомило общество «Адонис» об изменении ставки арендной платы до 3 480 773 рублей 33 копеек за весь объект в месяц, установленной на основании Отчета об оценке от 25.01.2013 № 33-11/2013; к уведомлению была приложена копия данного Отчета об оценке, а также проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор № 433 в части размера арендной платы.

Уведомление об изменении арендной платы получено ответчиком, что подтверждается его письмом от 01.08.2013 № 13.

Согласно уведомлению от 15.07.2014 № 311  истец сообщил обществу «Адонис» о смене правообладателя здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в связи с прекращением 10.07.2014 деятельности предприятия «СтрЭкс» в результате присоединения к предприятию, к которому перешли права и обязанности арендодателя.

В связи с тем, что ответчик продолжал вносить арендную плату в прежнем размере, установленном в 2011 году, -      226 088 рублей в месяц, предприятие обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу «Адонис» о взыскании 45 565 034 рублей 62 копеек долга  и 2 171 932 рублей 95 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2014 (судья Михайлова Л.В.) в удовлетворении заявленных истцом требований отказано в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что,  в силу положений статей 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий охранно-арендного договора от  01.02.1996 № 433, с учетом положений дополнительного соглашения от 01.01.2002 к указанному договору,  у истца отсутствовало право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке; сторонами не подписано соглашение об изменении размера арендной платы и имеется спор относительного размера арендной платы. 

Определением от 01.04.2015 Девятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, агентство и территориальное управление  ФАУГИ в Тверской области.

При новом рассмотрении дела постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2015, решение суда первой инстанции отменено применительно к части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исковое заявление предприятия удовлетворено частично: с общества «Адонис» в пользу истца взыскано 19 527 870 рублей долга, в удовлетворении остальной части требований  отказано.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт об удовлетворении требований истца частично, суд апелляционной инстанции исходил из того, что условиями охранно-арендного договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменить ставку арендной платы согласно из установленным нормативным правовым актом условий сдачи в аренду имущества, находящегося в публичной собственности, поэтому ответчик должен уплачивать арендную плату за спорный период  с учетом направленного на его адрес уведомления об изменении размера арендной платы. 

Также судом апелляционной инстанции указано на то, что в настоящее время условия для нежилых помещений, находящихся в публичной собственности  как города Москвы, так и Российской Федерации, одинаковые: ставка арендной платы, уплачиваемая по гражданско-правовому договору арендатором-коммерческой организацией, не использующей арендованные помещения для определенных социально-значимых целей, должна соответствовать рыночной ставке арендной платы.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о ничтожности, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации,  дополнительного соглашения от 01.01.2002, поскольку оно было заключено в нарушение положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении имущества лицом, не являющимся его собственником и не уполномоченным собственником.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции проанализировал представленные сторонами Отчеты  об оценке рыночной ставки арендной платы спорного здания и установил, что достоверным является Отчет, представленный истцом.

Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Общество «Адонис» обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, указав, что существенные нарушения норм материального и процессуального права по настоящему делу допущены судами апелляционной и кассационной инстанций, в связи с чем судебные акты указанных судов подлежат отмене.

В соответствии с доводами кассационной жалобы общество «Адонис» полагает, что,   в нарушение требований Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,  суд апелляционной инстанции необоснованно,  по собственной инициативе, не вынося на обсуждение сторон вопрос о действительности дополнительного соглашения от 01.01.2002, признал его недействительным и, взыскав денежные средства с общества «Адонис», фактически применил последствия недействительности указанного дополнительного соглашения. В результате, по мнению заявителя, ответчик был лишен права заявить суду о применении срока исковой давности. Кроме того, признавая недействительным дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора № 433, суд фактически навязал сторонам условия, на которых они не намеревались заключать договор.

Заявитель кассационной жалобы  также указывает, что дополнительное соглашение к договору № 433 было заключено уполномоченными органами власти города Москвы до вступления в силу Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

По мнению общества «Адонис»,  суды основывались на Отчете об оценке, составленном более чем за полтора года до даты рассмотрения спора, который не соответствовал требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 12.02.2016 кассационная жалоба вместе с делом № А40-154362/2014 переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Признавая,  в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации,  ничтожным дополнительное соглашение,  которым, в порядке главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации,  были изменены условия договора № 433, суд апелляционной инстанции исходил из его заключенности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 164, пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения дополнительного соглашения) об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Из пункта 9 этого же письма следует, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание.

Договор № 433, как указывалось выше, был зарегистрирован, в связи с чем, а также на основании пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и раздела VIII дополнительное соглашение также подлежало государственной регистрации.

Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору и, следовательно, не имеется правовых оснований для признания недействительным такого договора.

Вместе с тем,  применительно к пункту 2постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», указанное обстоятельство, независимо от доводов сторон,  судом не исследовалось и не оценивалось, а в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о государственной регистрации дополнительного соглашения, как это предусмотрено разделом VIII.

Признавая, что дополнительное соглашение подписано неуполномоченным лицом, суды не приняли во внимание, не проверили и не оценили изложенное в преамбуле, согласно которой дополнительное соглашение было заключено в связи с оформлением свидетельства 77 НН № 019916 от 25.05.2001 о государственной регистрации права собственности Москвы на здание-памятник, расположенное по адресу: ул. Солянка, д. 15/18, стр.4,  с учетом положений подписанного 13.03.1997 договора № 01-12/304 на передачу Государственным комитетом Российской Федерации по управлению имуществом в пользование Московского государственного театра «Ленком» этого же здания, числящегося ранее в федеральной собственности, подтвержденного постановлением Правительства Москвы от 10.06.1997 № 427.  В материалы дела не представлены договор  13.03.1997 № 01-12/304  и постановление Правительства Москвы от 10.06.1997 № 427, а также решение Государственного комитета Российской Федерации по управлению имуществом, на которое имеется ссылка в данном постановлении.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В связи с тем, что между сторонами имелся спор относительно размера арендной платы, ими в материалы дела были представлены Отчеты об оценке рыночной ставки арендной платы спорного здания, полученные сторонами во внесудебном порядке, которые,  в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 13 постановления № 23, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такие Отчеты возможно суду признать документами, допускаемыми в качестве доказательства.

Согласно абзацу 2 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»,  если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

 Однако апелляционным судом, который рассматривал дело повторно, не предлагалось сторонам рассмотреть вопрос о назначении экспертизы и не разъяснялись правовые последствия несовершения такого процессуального действия.

 В связи с тем, что при разрешении спора судом не исследованы все обстоятельства, имеющие значение для дела, согласно пункту 2 части 1 статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, все принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применить нормы материального и процессуального права и принять законный и обоснованный судебный акт.           

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015, постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2015 по делу № А40-154362/2014  отменить в части взыскания с открытого акционерного общества «Адонис» в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Центр управления активами» 19 527 870 рублей задолженности по арендной плате и в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

В остальной части постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2015 оставить без изменения.

 Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья      Е.Н.Золотова

Судьи                Н.С.Чучунова

                                                                                             А.Н.Маненков