ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 309-ЭС17-13749

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

09.10.2017

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дельта-2» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2016, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 15.02.2017 и постановление Арбитражного суда Уральского округа                     от 13.06.2017 по делу № А07-20056/2016,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Дельта-2» (далее - общество «Дельта-2») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – управление) с иском  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:150201:3, путем принятия п. 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 389 629,2 руб. (триста восемьдесят девять тысяч шестьсот двадцать девять рублей 20 копеек). Расчет цены указан в приложении № 2»; принятия приложения № 2 к договору в редакции: «Расчет цены выкупа земельного участка кадастровый номер 02:47:150201:3. Приобретатель: общество с ограниченной ответственностью «Дельта-2». Адрес (местоположение) участка: Уфимский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан (район Мелькомбината). Цена выкупа определена в соответствии с подпунктом 2.2 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом «а» части 1 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких участках». Цена выкупа земельного Участка = КСУ * П, где КСУ - кадастровая стоимость участка, П - Процентная ставка, КСУ (руб.) определена в размере 15585168 руб., площадь участка 34178 кв. м, процентная ставка 2,5%, цена выкупа земельного участка 389629,2 руб. Цена выкупа земельного участка составляет 389 629 руб. 20 коп.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - кадастровая палата).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2016 исковые требования удовлетворены в части, урегулированы разногласия, возникшие между обществом «Дельта-2» и управлением при заключении договора купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:150201:3, п. 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена участка составляет 1 099 976 руб. 21 коп. Расчет цены указан в Приложении № 22»; приложение № 2 к договору изложено в следующей редакции: «Расчет цены выкупа земельного участка кадастровый номер 02:47:150201:3. Приобретатель: общество с ограниченной ответственностью «Дельта-2». Адрес (местоположение) участка: Уфимский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан (район Мелькомбината). Цена выкупа определена в соответствии с подпунктом 2.2 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом «а» части 1 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких участках». Цена выкупа земельного Участка = КСУ * П, где КСУ - кадастровая стоимость участка, П - Процентная ставка, КСУ определена в размере 43 999 048,30 руб., площадь участка 34178 кв. м, процентная ставка 2,5%, цена выкупа земельного участка 1 099 976,21 руб. Цена выкупа земельного участка составляет 1 099 976,21 руб. 20 коп.".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 решение суда оставлено без изменения.

Арбитражный суд Уральского округа постановлением от 13.06.2017 оставил без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество «Дельта-2», ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты в части урегулирования цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 02:47:150201:3 в размере 1 099 976 руб. 21 коп. и принять в этой части новый судебный акт, урегулировав цену выкупа названного участка в размере 389 629 руб. 20 коп.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что  суд первой инстанции не вправе определять достоверность кадастровой стоимости на момент обращения истца за приобретением прав на земельный участок.

Делая выводы о  достоверности (недостоверности) кадастровой стоимости на определенную дату, суды нарушили  процессуальные нормы о подведомственности споров арбитражным судам.

Вывод судов о том, что на дату обращения истца за выкупом земельного участка действовала не указанная в государственном кадастре недвижимости  кадастровая стоимость не основан на относимых и допустимых доказательствах.

Суды применили порядок расчета выкупной стоимости земельного участка не соответствующий подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так как для целей определения выкупной цены применяется кадастровая стоимость, действующая на момент обращения, то ни кадастровая стоимость, которая должна была действовать на  данную дату, ни кадастровая стоимость, которая внесена в государственный кадастр недвижимости после заявления о выкупе, не могут быть приняты  в основу расчета.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как установлено судами, земельный участок общей площадью 34178 кв. м, расположенный по адресу: в районе Мелькомбината Уфимского района Республики Башкортостан, поставлен на государственный кадастровый учет 06.03.2002 с присвоением ему кадастрового номера 02:47:150201:3, с указанием на категорию земель – «земли особо охраняемых территорий и объектов" и вид разрешенного использования – «под базу отдыха».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.04.2002, указанный земельный участок принадлежал обществу «Дельта-2» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

На основании постановления администрации от 14.01.2010 № 30 земельный участок с кадастровым номером 02:47:150201:3 был предоставлен обществу «Дельта-2» в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации базы отдыха.

Между администрацией (арендодатель) и обществом «Дельта-2» (арендатор) заключен договор аренды от 04.05.2010 № 985-ЧЕС указанного земельного учпастка.

Общество «Дельта-2» обратилось в администрацию с заявлением                        от 26.06.2015 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:47:150201:3 в собственность без проведения торгов на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Считая отказ администрации в предоставлении обществу «Дельта-2» земельного участка с кадастровым номером 02:47:150201:3 в собственность, оформленный письмом от 13.07.2015 № 17820 незаконным и нарушающим права общества, последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу № А07-18596/2015 по заявлению общества «Дельта-2» на администрацию возложена обязанность подготовить проект договора купли-продажи и направить его адрес общества в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Во исполнение решения арбитражного суда по названному делу управлением подготовлен и направлен в адрес общества «Дельта-2» проект договора купли-продажи земельного участка, п. 2.1. которого и Приложение № 2 изложены управлением в следующей редакции: «Выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 02:47:150201:3 определена в сумме 6 829 704 руб. 30 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном 27 318 817 руб. 18 коп., и процентной ставки 2,5%.».

Не согласившись с указанной выкупной стоимостью земельного участка, общество «Дельта-2» направило в адрес администрации  03.08.2016 протокол разногласий к договору, изложив п. 2.1. договора, приложение № 2 в следующей редакции: «Выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 02:47:150201:3 определена в сумме 389 629 руб. 20 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном 15 585 168 руб. 00 коп., и процентной ставки 2,5%.».

Письмом от 01.09.2016 № 25175 управление отклонило протокол разногласий, указав на изменение категории земли испрашиваемого участка с «земли особо охраняемых территорий и объектов» на «земли населенных пунктов», в связи с чем разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования.

Поскольку сторонами не достигнута договоренность относительно п. 2.1. договора и Приложения № 2 о выкупной цене земельного участка с кадастровым номером 02:47:150201:3, общество «Дельта-2» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды  правомерно исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В силу подп. 2 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании  имеющихся в деле доказательств, суды пришли к обоснованному выводу о том, что  земельный участок с кадастровым номером 02:47:150201:3  относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Из постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 следует, что выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости приватизируемых земельных участков.

В соответствии с п. 1 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя, при их продаже: а) собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений, если в период со дня вступления в силу от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; б) собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений, если такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в подпункте «а» настоящего пункта. 

Установив, что на момент обращения общества «Дельта-2» в администрацию с  заявлением о выкупе земельный участок с кадастровым номером 02:47:150201:3 уже был переведен из категории земель «земли особо охраняемых территорий и объектов» в категорию земель «земли населенных пунктов» в связи с включением его в границы городского округа город Уфа Республика Башкортостан, суды с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении дела № А07-18596/2015,  пришли к верному  выводу о необходимости применения для целей определения выкупной цены земельного участка кадастровой стоимости в значении, установленном с учетом изменения категории земель -«земли населенных пунктов», то есть в размере 43 999 048 руб. 30 коп, и процентной ставки в размере, равном 2,5%; в результате  выкупная стоимость земельного участка определена в размере 1 099 976 руб. 21 коп.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Дельта-2» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

                Н.С. Чучунова