ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 305-ЭС26-2119

Дело № А40-217637/2024

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва	 15 сентября 2026 г.

Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации И.В. Крупнов, изучив с материалами истребованного дела жалобу публичного акционерного «ДОМ.РФ» на определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26 мая 2026 г. № 305-ЭС26-2119 по делу № А40-217637/2024,

установил:

публичное акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – общество, заявитель, ПАО «ДОМ.РФ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ФИО1, предприниматель) о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества и аренды земельного участка от 10 мая 2023 г. № 20/3371-23, обязании предпринимателя возвратить земельный участок и помещения, о взыскании с предпринимателя пеней: за нарушение срока внесения арендной платы в размере 27 079 рублей; за нарушение сроков уведомления органов охраны в размере 771 761 рублей 30 копеек; за нарушение сроков обращения в размере 771 761 рублей 30 копеек;

за нарушение сроков уведомления в размере 18 052 рублей 90 копеек; за нарушение сроков замены баннера в размере 749 195 рублей 18 копеек; за нарушение сроков выполнения противоаварийных работ в размере 543 843 рублей 49 копеек, а также штрафа в размере 73 333 129 рублей.

ФИО1 заявлен встречный иск об исключении пункта 10.6 из договора купли-продажи объекта недвижимого имущества и аренды земельного участка от 10 мая 2023 г. № 20/3371-23,

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: прокуратура города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы, федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2025 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2025 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2025 г., требования общества удовлетворены частично: с ФИО1 в пользу заявителя взысканы пени: за нарушение срока внесения арендной платы в размере 9 026 рублей; за нарушение сроков уведомления органов охраны в размере 257 254 рублей; за нарушение сроков обращения в размере 257 254 рублей; за нарушение сроков уведомления в размере 6 018 рублей; за нарушение сроков замены баннера в размере 249 730 рублей; за нарушение сроков выполнения противоаварийных работ в размере 181 281 рублей. В удовлетворении остальной части заявленных требований судами отказано, встречный иск предпринимателя к обществу оставлен без удовлетворения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26 мая 2026 г. № 305-ЭС26-2119 в передаче кассационной жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

В жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном положениями части 8 статьи 2916 АПК РФ, ПАО «ДОМ.РФ» выражает несогласие с принятыми судебными актами, просит жалобу вместе с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, ссылаясь на допущенные судами нарушения норм права.

По результатам изучения жалобы с материалами истребованного дела установлены основания для отмены определения судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26 мая 2026 г. № 305-ЭС26-2119.

Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение протокола о результатах проведенного конкурса между обществом (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи здания и аренды земельного участка от 10 мая 2023 г. № 20/3371-23, стоимость здания определена в размере 73 333 129 рублей.

Поскольку здание является объектом культурного наследия, существенным условием конкурса являлось проведение предпринимателем работ по сохранению здания в порядке, установленном Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ). Выполнение покупателем условий охранного обязательства в отношении здания - объекта культурного наследия являлось существенным условием договора. Также на покупателя здания возлагалась обязанность заменить баннер на фасадах здания, выполнить противоаварийные работы по зданию, выполнить проектные работы по сохранению здания в течение 12 месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание от продавца к покупателю.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5.2.10 договора покупатель обязан предварительно письменно уведомить продавца о совершении сделки по передаче права собственности на здание или права пользования/владения зданием.

В соответствии с пунктом 6.2.1 договора покупатель обязан в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности обратиться в орган охраны объектов культурного наследия для уведомления о состоявшемся переходе права собственности на здание.

В пункте 6.3 договора установлено, что срок выполнения условий конкурса составляет семь лет с даты регистрации перехода права собственности на здание от продавца к покупателю.

Согласно пункту 10.6 договора в случае неисполнения условий конкурса в срок, указанный в пункте 6.3, договор расторгается по соглашению сторон, а в случае отказа предпринимателя от расторжения договора по соглашению сторон – в судебном порядке, с одновременным взысканием с предпринимателя неустойки в размере цены объекта недвижимого имущества. Объект недвижимого имущества подлежит возврату в собственность Российской Федерации без возмещения предпринимателю стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимого имущества и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора.

В 2024 году Департамент культурного наследия города Москвы установил факт продажи предпринимателем отдельных помещений в здании третьим лицам. Соответствующего уведомления об этом в порядке, установленном пунктом 5.2.10 договора, ПАО «ДОМ.РФ» не получало.

Прокуратура города Москвы, получив указанную информацию, возбудила в отношении предпринимателя дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 7.13, 7.14.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Также Департамент культурного наследия выявил факты незаконной перепланировки здания и проведение иных работ, разрешение на которые предпринимателем получено не было.

В дальнейшем Департамент культурного наследия города Москвы отказал предпринимателю в выдаче разрешений на строительство, ссылаясь на существенные недостатки в представленной документации.

Суды трех инстанций, частично удовлетворяя иск ПАО «ДОМ.РФ», указали, что допущенные ФИО1 нарушения не являются существенными, законом и договором предусмотрены соответствующие меры ответственности.

Учитывая, что согласно пункту 10.6 договора единственным условием его расторжения с выплатой штрафа в размере цены объекта является превышение установленного пунктом 6.3 договора семилетнего срока исполнения условий конкурса, основания для расторжения договора на указанных условиях отсутствуют, поскольку соответствующий срок не истек, а предприниматель не лишен возможности исполнить обязательства по договору.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды указали, что договор заключен на конкурсной процедуре. Заключение договора по результатам конкурса, проводимом организатором, не может быть истолковано как ограничивающее автономию воли участников и возможность осуществления ими своих прав собственной волей и в своем интересе.

С выводами судов согласился судья Верховного Суда Российской Федерации.

Выражая несогласие с определением судьи Верховного Суда Российской Федерации, ПАО «ДОМ.РФ» приводит следующее обоснование своей позиции.

В силу положений действующего законодательства, в том числе Федерального закона № 73-ФЗ, предприниматель обязан учитывать при осуществлении деятельности в отношении спорного здания условия охранного обязательства и выполнять работы по сохранению объекта культурного наследия в установленные сроки, что следует из пунктов 5.2.6 и 5.2.7 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Федерального закона № 73-ФЗ сохранение объекта культурного наследия – меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для

современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, как указывает заявитель, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 47.2 Федерального закона № 73-ФЗ на основании акта технического состояния объекта культурного наследия.

Между тем работы, указанные в акте технического состояния здания (проектные работы, противоаварийные работы и др.), предпринимателем в установленный срок не выполнены. При этом работы, проведенные ФИО1 внутри здания, противоречат условиям охранного обязательства.

Как указывает ПАО «ДОМ.РФ», ФИО1 фактически осуществляет деятельность по передаче здания путем продажи отдельных его помещений в собственность третьих лиц. При этом согласование с компетентными органами государственной власти не проводилось, что следует из актов Департамента культурного наследия, а общество не получало предусмотренные договором уведомления.

Выявленные прокуратурой города Москвы в ходе проверок факты свидетельствуют о намерении предпринимателя использовать спорное здание с игнорированием режима объекта культурного наследия путем изменения внутренней конструкции.

В связи с этим довод судов об отсутствии претензий к предпринимателю со стороны надзорных органов является необоснованным.

Согласно изложенным в жалобе доводам ПАО «ДОМ.РФ» в настоящий момент имеются основания полагать, что в установленный договором срок условия договора и охранного обязательства не смогут быть выполнены, поскольку у предпринимателя фактически отсутствуют намерения по их

выполнению. Какие-либо меры по исполнению обязательств ФИО1 не принимаются.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении условий договора, предусмотренном пунктом 10.6. В связи с этим к спорным правоотношениям применима статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Указанные доводы, по мнению заявителя, не получили надлежащую судебную оценку, что привело к принятию необоснованных судебных актов.

Приведенные ПАО «ДОМ.РФ» доводы заслуживают внимания, в связи с чем обжалуемое определение подлежит отмене, кассационная жалоба с делом – передаче для рассмотрения в судебном заседании.

Руководствуясь положениями статьи 184, части 8 статьи 2916, части 1 статьи 29111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации

определил:

определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26 мая 2026 г. № 305-ЭС26-2119 отменить.

Жалобу публичного акционерного общества «ДОМ.РФ» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Заместитель Председателя

Верховного Суда Российской Федерации И.В. Крупнов