ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 305-ЭС25-4276

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. ФИО1 июля 2025 г. 

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации «Международный инновационный колледж» на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2024 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2024 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2025 г. по делу № А40-290648/2023, 

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Бизнес-Недвижимость» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации «Международный инновационный колледж» (далее – Организация) о взыскании 4 237 167 руб. 25 коп. задолженности по договору от 17 августа 2022 г. аренды нежилого помещения за период с 1 января по 30 сентября 2023 г. 

Арбитражный суд города Москвы решением от 28 мая 2024 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2024 г., удовлетворил иск. 

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Организация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты в части взыскания долга за период с 18 июля по 30 сентября 2023 г. 

Дело 4 июня 2025 г. истребовано из Арбитражного суда города Москвы. По смыслу части 1 статьи 2911, части 7 статьи 2916, статьи 29111  

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - 

АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Организации вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Организация (арендатор) 17 августа 2022 г. заключили договор аренды нежилого помещения площадью 528 кв.м в здании по адресу: Москва, ул. Кибальчича, д. 5 

Согласно пункту 3.2 договора срок аренды составляет 3 года и исчисляется с даты подписания сторонами акта-приема передачи. 

До момента государственной регистрации договор является краткосрочным договором, заключенным на срок аренды, составляющий 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи. В случае если в течение 11 месяцев с момента подписания сторонами договора аренды обеими сторонами не будет произведена его государственная регистрация, данный договор аренды как краткосрочный будет автоматически возобновляться на тех же условиях, на тот же срок – 11 месяцев, но ограничен сроком 3 года, либо если одна из сторон заявит в письменном виде об отказе в пролонгации не позднее, чем за 30 дней до окончания его срока действия. 

Пунктом 10.7 договора предусмотрено, что по требованию арендатора договор может быть расторгнут досрочно в следующих случаях: 

- арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию этим помещением (пункт 10.7.1); 

- переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорен арендодателем при заключении договора аренды, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра этого помещения при заключении договора в случае не устранению арендодателем указанных недостатков в сроки, установленные сторонами договора (пункт 10.7.2). 

В соответствии с пунктом 10.8 договора досрочное расторжение договора по вышеперечисленным основаниям производится путем направления письменного уведомления за 30 дней до предстоящего расторжения договора. 

В силу пунктов 4.1, 4.5 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части и подлежит оплате до 5 числа текущего месяца. 

Помещение передано и принято арендатором по акту приема-передачи от 17 августа 2022 г. без замечаний и возражений. 

Договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован, следовательно, договор является краткосрочным (11 месяцев). 

Организация 8 декабря 2022 г. направила арендодателю предложение о расторжении договора аренды в связи с тем, что помещение невозможно использовать в планируемой арендатором деятельности – размещение колледжа. 

Общество письмом от 16 декабря 2022 г. отказало в заключении соглашения о расторжении договора аренды; указало на отсутствие у арендатора права на односторонний отказ от договора по указанным основаниям. 

Арендатор 29 декабря 2022 г. в соответствии с пунктом 10.8 договора уведомил арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды с 1 января 2023 г. 

Арендатором составлен односторонний акт от 30 декабря 2022 г. возврата помещения, в котором указано, что ключи переданы охраннику здания. 

Общество, ссылаясь на невнесение арендатором платы за пользование помещением за период с 1 января по 30 сентября 2023 г., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 309, 310, 450, 606, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пришли к выводу об обоснованности иска Общества и взыскали долг по арендной плате за период с 1 января по 30 сентября 2023 г. 

Суды исходили из следующего.

Нежилое помещение принято арендатором по акту приема-передачи без замечаний и возражений. Доказательств, подтверждающих невозможность использования арендованного помещения по вине арендодателя, не имеется. 

При таком положении у арендатора отсутствовало предусмотренное пунктом 10.7 договора и статьей 612 Гражданского кодекса право на досрочное расторжение договора аренды. Данный договор по соглашению сторон или по решению суда не расторгнут. По истечении 11 месяцев договор возобновился на новый срок – еще на 11 месяцев, поскольку арендатор надлежащим образом не выразил возражение против пролонгации договора. 

Суды отклонили довод арендатора о том, что его заявление от 29 декабря 2022 г. об отказе от исполнения договора следует считать в соответствии с пунктом 3.2 договора отказом от пролонгации договора, указав, что из уведомления от 29 декабря 2022 г. усматривается намерение арендатора именно отказаться от исполнения договора, а не заявить отказ от его пролонгации. 

Суды также посчитали, что наличие указанного уведомления не имеет правового значения, так как ответчик не представил надлежащих доказательств возврата помещения арендодателю в период, за который истец предъявил требование о взыскании задолженности. 

Поскольку Организация не исполнила обязательство по оплате пользования нежилым помещением за период до истечения первоначального  

срока действия договора и за последующие два с половиной месяца, с ответчика надлежит взыскать долг по арендной плате в размере, указанном в иске. 

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций. 

В кассационной жалобе Организация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить принятые по делу судебные акты в части взыскания с ответчика долга за период с 18 июля по 30 сентября 2023 г. 

Податель жалобы указывает, что заключенный сторонами договор аренды от 17 августа 2022 г. в установленном порядке не зарегистрирован, в связи с чем на основании пункта 3.2 является краткосрочным договором, заключенным на 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи, то есть до 17 июля 2023 г. 

Условиями договора предусмотрено, что данный договор аренды как краткосрочный автоматически возобновляется на тех же условиях, на тот же срок – 11 месяцев (не более 3 лет), при условии, что если одна из сторон не заявит в письменном виде об отказе в пролонгации не позднее, чем за 30 дней до окончания его срока действия. 

Арендатор уведомлением от 29 декабря 2022 г. отказался от указанного договора аренды и 30 декабря 2022 г. освободил помещение. Ответчик прекратил использование объекта аренды, что арендодателем не оспаривается. 

По мнению заявителя, данные действия позволяют однозначно определить волю арендатора на отказ в пролонгации договора аренды на следующие 11 месяцев и прекращение арендных отношений по истечении срока аренды, то есть 17 июля 2023 г. 

В связи с этим заявитель считает ошибочными выводы судов о том, что после истечения указанного в договоре срока (17 июля 2023 г.) действие договора было пролонгировано на следующие 11 месяцев, и поэтому арендодатель вправе взыскивать арендную плату не только за 11 месяцев, но и за последующие периоды, в том числе за период с 18 июля по 30 сентября  

2023 г.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью; отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды. 

Заявитель считает, что вывод судов о том, что освобождение арендатором спорного помещения без оформления сторонами возврата помещения арендодателю путем подписания акта приема-передачи, не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы за период с 18  

июля 2023 г., противоречит указанной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации. 

Приведенные в жалобе Организации доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. 

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 2916, статьей 2919 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации 

о п р е д е л и л:

жалобу автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации «Международный инновационный колледж» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. 

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 14 августа 2025 года на 12 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5). 

Судья Верховного Суда Российской Федерации И.Л. Грачева