ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 307-ЭС19-3613

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

06 августа 2019 г.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (Санкт-Петербург) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2018, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.12.2018 по делу № А56-52992/2018,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 1 050 000 руб. штрафа в связи с отказом от цены продажи нежилого помещения по договору от 24.07.2017 купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества).  

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 09.07.2018, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2018 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.12.2018, иск удовлетворил.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и отказать Комитету в иске.

Дело 05.04.2019 истребовано из Арбитражного суда города                          Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                          (далее – АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы предпринимателя вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, на основании заключенного с Комитетом (арендодателем) договора от 25.12.2007 № 03-А109532 предприниматель ФИО1 является арендатором недвижимого имущества муниципальной собственности - нежилого помещения площадью 78,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А. пом.5-Н.

Предприниматель 12.11.2015 обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом                         от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон                  № 159-ФЗ).

На основании заявления предпринимателя распоряжением Комитета                  от 31.12.2015 № 1716-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 5-Н» установлено преимущественное право арендатора на приобретение в собственность без торгов указанного объекта недвижимости. 

Комитет направил в адрес предпринимателя проект договора                          купли-продажи помещения по цене 10 500 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015                  № 31-8-0119(293)-2015, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН), учредителем которого является Комитет. 

ФИО1 полученный проект договора не подписала, не согласившись с предложенной в нем выкупной ценой нежилого помещения, о чем сообщила Фонду имущества, который от имени Комитета осуществляет функции продавца, а также обратилась в оценочную организацию  - обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» с целью определения рыночной стоимости арендованного помещения. Согласно заключению этой оценочной организации рыночная стоимость помещения составляет 4 100 000 руб.

Поскольку на предложение ФИО1 об указании в договоре выкупной стоимости, определенной названной организацией,  Фонд имущества сообщил, что изменение цены не входит в его компетенцию,  предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной на основании отчета ГУП ГУИОН от 18.12.2015  № 31-8-0119(293)-2015, и об обязании Комитета заключить договор купли-продажи спорного имущества по цене, определенной судом.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 10.03.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.11.2017 по делу № А56-25899/2016, прекратил производство по требованию предпринимателя о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, установленной на основании отчета ГУП ГУИОН от 18.12.2015                             № 31-8-0119(293)-2015, посчитав, что ее оспаривание невозможно, обязал Комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения по цене 10 500 000 руб. При этом суды исходили из того, что согласно заключению судебной экспертизы, назначенной судом первой инстанции для проверки соответствия отчета ГУП ГУИОН от 18.12.2015 об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, данный отчет указанным требованиям соответствует.

Комитет письмом от 02.08.2017 № 5105/19 предложил предпринимателю обратиться в Фонд имущества для оформления договора, указав при этом, что с момента вступления решения суда в законную силу у покупателя возникает обязанность по внесению  первого платежа.

Предприниматель в письме от 22.08.2017 сообщил об отказе вносить первый платеж, указывая на незаключенность договора купли-продажи.

Комитет, ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор купли продажи помещения считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда от 10.03.2017 по делу № А56-25899/2016, обратился в суд с иском о взыскании с предпринимателя 1 050 000 руб. штрафа, предусмотренного пунктом 7.5.1 договора купли-продажи, согласно которому  в случае просрочки покупателем свыше 10 дней оплаты первого платежа, предусмотренного договором, он должен уплатить штраф в размере 10 процентов от цены продажи объекта.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 309, 310, 333, 425, 445, 446, 453, 486 ГК РФ, разъяснения, приведенные в пунктах 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пришли к выводу об обоснованности иска.

Суды исходили из следующего: вступившим в законную силу 24.07.2017 решением суда от 10.03.2017 по делу № А56-25899/2016 урегулированы разногласия сторон об условиях договора купли-продажи муниципального имущества в части установления цены; по условиям договора                     купли-продажи оплата приобретаемого помещения осуществляется покупателем (предпринимателем) в рассрочку на 5 лет, при этом первый платеж подлежит перечислению в течение 10 дней с даты подписания договора; в случае просрочки оплаты первого платежа свыше 10 дней покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта и с него подлежит взысканию штраф в размере 10 процентов от цены продажи; с учетом заключения договора по решению суда обязанность перечислить первый платеж возникла у предпринимателя в течение 10 дней с 24.07.2017; поскольку предпринимать нарушил срок внесения платежа по договору, Комитет правомерно признал предпринимателя отказавшимся от оплаты цены объекта по договору и потребовал взыскания предусмотренного  пунктом 7.5.1 договора штрафа; основания, предусмотренные статьей 333 ГК РФ для уменьшения предъявленного ко взысканию штрафа, отсутствуют.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на то, что суды, неправильно применив нормы права, в том числе пункт 1 статьи 420, пункты 1 и 4 статьи 421, статью 432, пункт 4 статьи 445 ГК РФ, разъяснения, приведенные в пункте 29 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора, пришли к неправильным выводам о том, что договор купли-продажи спорного помещения следует считать заключенным с даты вступления в законную силу решения суда от 10.03.2017 по делу № А56-25899/2016, и поэтому Комитет вправе взыскивать  штраф, предусмотренный этим договором.

ФИО1 полагает, что спорный договор является незаключенным, так как она не подписывала предложенный Комитетом  проект договора купли-продажи помещения; с момента получения этого проекта неоднократно сообщала Комитету и Фонду имущества о несогласии заключать договор на предложенных условиях; в резолютивной части решения по делу                              № А56-25899/2016 суд обязал Комитет, а не предпринимателя  заключить договор купли-продажи, и не привел условий спорного договора. 

По мнению предпринимателя, суды не учли, что он не является лицом, для которого заключение договора купли-продажи является обязательным, не применили нормы специального Закона № 159-ФЗ, согласно  которым у  субъекта малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности имеется преимущественное право, а не обязанность приобрести такое имущество, при этом на уполномоченный орган возложена обязанность обеспечить заключение договора купли-продажи при наличии предусмотренных названным Законом оснований. 

По правилам Закона № 159-ФЗ предприниматель может отказаться от заключения договора на любом из этапов и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп  арендованного имущества.

Иное толкование гражданского законодательства приводит к навязыванию предпринимателю договора и нарушению принципа свободы договора.

Комитет в спорных отношениях выступает сильной стороной, поскольку условия договора купли-продажи, в том числе явно обременительные для предпринимателя и не предусмотренные законом, определены исключительно продавцом; предприниматель в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

Комитет посредством определения через суд лишь одного условия договора (выкупной цены) навязал предпринимателю спорный договор, иные условия которого отсутствуют в решении суда по делу № А56-25899/2016, что существенно нарушает права последнего, не соответствует принципу  гражданского права, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (пункт  2 статьи 1 ГК РФ).

Лишение предпринимателя возможности отказаться от реализации права на преимущественное заключение с ним договора купли-продажи помещения после принятия решения судом влечет нарушение его прав по сравнению с иными лицами.

Податель жалобы полагает, что поскольку договор купли-продажи по цене, установленной решением суда, сторонами не заключен, на протяжении всего спорного периода предприниматель вносил арендную плату по действующему договору аренды за пользование нежилым помещением, которую арендодатель принимал, у предпринимателя отсутствовала обязанность по внесению  выкупной цены продажи объекта недвижимости, и как следствие, Комитет не вправе требовать взыскания штрафа на основании условий данного договора.

Приведенные в жалобе предпринимателя доводы о существенном нарушении судами норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2  части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 22 августа 2019 года на  11 часов  00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда 

Российской Федерации                                                                И.Л. Грачева