ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 303-ЭС15-13807 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 02 марта 2016 г.  

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по  материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Хозрасчетный участок производителя работ»  (г. Владивосток) на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда  от 05.03.2015 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа  от 14.07.2015 по делу № А51-27514/2013,  

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Восток-Авто-Бир» (далее –  Общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском,  уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной  ответственностью «Хозрасчетный участок производителя работ» (далее –  Хозрасчетный участок) о государственной регистрации перехода к истцу права  собственности в соответствии с условиями договора аренды объектов  недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009 на нежилые здания (помещения)  с кадастровыми (или условными) номерами  25:28:000000:00:00000/1, 2, 3, 4, 5, 6, находящиеся по адресу: Приморский край,  

<

...>, и на земельный участок с кадастровым  номером 25:28:040011:581, местоположение которого установлено  относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир  столярный цех с лит. 3) по указанному адресу; о передаче истцу названного  земельного участка, о взыскании с ответчика 2 958 652 руб. 92 коп.  

неосновательного обогащения – излишне уплаченной арендной платы по  договору от 05.03.2009 за период с 05.03.2009 по 25.12.2012.  

Хозрасчетный участок предъявил встречный иск о взыскании с Общества  785 905 руб. неосновательного обогащения - платы за фактическое  использование спорного земельного участка за период с 01.01.2013 по  17.01.2014 и 31 324 руб. процентов за пользование чужими денежными  средствами, начисленных на указанную сумму неосновательного обогащения за  тот же период.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  общество с ограниченной ответственностью «Даль-Авто-Бир».  

Арбитражный суд Приморского края решением от 27.06.2014 взыскал с  Хозрасчетного участка в пользу Общества 2 996 446 руб. 18 коп., в остальной  части первоначального иска и во встречном иске отказал.  

Общество в апелляционной жалобе на указанное решение просило  апелляционный суд отменить решение в части отказа в удовлетворении  требований о регистрации перехода к нему права собственности на спорные  объекты недвижимости и о передаче земельного участка.  

Пятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 16.09.2014  отменил решение от 27.06.2014 в обжалуемой части, зарегистрировал переход к  Обществу права собственности на спорные объекты недвижимости и  земельный участок и обязал Хозрасчетный участок передать Обществу  спорный земельный участок.  

Арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением  от 30.12.2014 отменил постановление апелляционного суда от 16.09.2014 и  направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.  

При новом рассмотрении дела Пятый арбитражный апелляционный суд  постановлением от 05.03.2015 изменил решение суда первой инстанции от  27.06.2014, зарегистрировал переход от Хозрасчетного участка к Обществу  права собственности на спорные нежилые объекты, отказал в остальной части  первоначального иска и во встречном иске.  

Арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением  от 14.07.2015 оставил постановление апелляционного суда от 05.03.2015 без  изменения.  

Хозрасчетный участок, ссылаясь на существенное нарушение судами  апелляционной и кассационной инстанций норм материального и  процессуального права, его прав и законных интересов, обратилось в  Верховный Суд Российской Федерации с жалобой о пересмотре постановлений  от 05.03.2015 и от 14.07.2015 в кассационном порядке.  

Дело 15.09.2015 истребовано из Арбитражного суда Приморского края. 

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам  изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации  выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в  судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской  Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для  

рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда  Российской Федерации.  

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке  кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения  норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на  исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита  нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и  иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом  публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).  

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья  Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для  передачи кассационной жалобы Хозрасчетного участка вместе с делом для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, Хозрасчетному  участку на праве собственности принадлежат пять нежилых объектов  недвижимости, находящихся по адресу: 

<

...>.  

Хозрасчетный участок (арендодатель) и Общество (арендатор)  заключили договор от 05.03.2009 аренды указанных объектов недвижимости с  правом их выкупа. Объекты недвижимости переданы арендатору по акту  приема-передачи от 18.03.2009.  

На момент заключения договора аренды земельный участок с  кадастровым номером 25:28:040011:581, имеющий вид разрешенного  использования «для размещения производственной базы», на котором  расположены переданные Обществу в аренду объекты недвижимости,  находился у Хозрасчетного участка на праве постоянного (бессрочного)  пользования.  

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Договором аренды предусмотрены следующие условия: договор вступает  в силу с момента его государственной регистрации и действует до 05.03.2014;  выкупная стоимость объектов недвижимости составляет 20 800 000 руб.;  арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя часть первого  платежа за пользование арендованным имуществом в течение пяти дней после  подписания договора в размере 1 560 000 руб., оставшуюся сумму первого  платежа в размере 2 590 000 руб. - в течение семи последующих месяцев  равными ежемесячными платежами, которые выплачиваются одновременно с  арендной платой и в срок, предусмотренный для внесения арендной платы; в  случае нарушения арендатором порядка и сроков внесения первоначального  платежа договор считается незаключенным; арендатор, надлежащим образом и  полностью исполнивший обязательства по уплате выкупной стоимости, имеет  право на оформление объектов недвижимости в собственность; арендодатель  обязан по истечении срока договора и внесения арендатором полной выкупной  стоимости за объекты недвижимости либо в случае досрочной оплаты  

арендатором выкупной стоимости, определенной договором, подготовить и  передать в регистрирующий орган необходимую документацию для  оформления и регистрации в установленном порядке права собственности  арендатора; арендодатель обязуется в течение срока аренды оформить право  собственности на земельный участок площадью 1640 кв.м, на котором  расположены переданные в аренду Обществу объекты недвижимости, и  передать его арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом  Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьей 35 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее – ЗК РФ); расторжение договора допускается по  соглашению сторон либо по требованию арендодателя при наступлении  указанных в нем условий (порча имущества, невнесение арендных платежей в  течение трех месяцев, систематическое нарушение арендатором иных  обязательств).  

Хозрасчетный участок в 2012 году приобрел в собственность земельный  участок с кадастровым номером 25:28:040011:581 и письмом от 25.12.2012  уведомил Общество о приобретении участка в собственность, сообщил о  кадастровой стоимости участка по состоянию на 21.03.2011в размере 5 198 55  руб. и предложил Обществу внести в договор аренды с правом выкупа от  05.03.2009 изменения, связанные с включением в предмет договора земельного  участка и его стоимости. Однако Общество на данное предложение не  ответило.  

Общество, ссылаясь на то, что оно досрочно и надлежащим образом  исполнило обязательство по уплате выкупной стоимости арендуемых объектов,  обратилось к Хозрасчетному участку с просьбой зарегистрировать переход  права собственности на арендуемые объекты недвижимости, а также передать  ему спорный земельный участок.  

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о государственной  регистрации перехода к нему права собственности на арендуемые объекты и  земельный участок, на котором они расположены, а также об обязании  Хозрасчетного участка передать земельный участок, ссылаясь на то, что  арендодатель уклоняется от добровольного исполнения обязательства,  предусмотренного договором аренды от 05.03.2009.  

В свою очередь Хозрасчетный участок, ссылаясь на то, что Общество  отказалось от предложения внести изменения в договор аренды от 05.03.2009 в  части выкупа земельного участка и его цены, не платит за пользование  спорным земельным участком, на котором расположенное арендуемое  Обществом имущество, предъявило Обществу встречный иск о взыскании  платы за фактическое пользование земельным участком, поскольку условиями  договора аренды объектов недвижимости не было предусмотрено внесение  таких платежей.  

Суд первой инстанции отказал Обществу в иске о регистрации перехода  права собственности на спорные объекты и о передаче ему земельного участка,  сделав вывод об отсутствии оснований для перехода к истцу права  собственности на спорные объекты, поскольку заключенный сторонами  договор аренды объектов недвижимости с правом выкупа прекратил свое  

действие в связи с неисполнением арендатором обязательств по  своевременному перечислению первоначального платежа, который был внесен  Обществом с существенной просрочкой. Суд взыскал с Хозрасчетного участка  в пользу Общества 2 958 652 руб. 92 коп., перечисленных Обществом  арендодателю сверх арендной платы по прекращенному договору аренды.  

Отказывая во встречном иске Хозрасчетного участка о взыскании с  Общества платы за пользование земельным участком, суд первой инстанции  исходил из того, что объекты недвижимости были переданы в аренду Обществу  вместе с земельным участком, на котором они расположены, и что плата за  пользование земельным участком была включена сторонами в размер арендной  платы, определенной сторонами в договоре от 05.03.2009.  

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая данный спор,  руководствуясь положениями статей 450, 551, 624 ГК РФ, разъяснениями,  приведенными в пункте 61 постановления Пленумов Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от  29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике  при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других  вещных прав», признал необоснованным уклонение Хозрасчетного участка от  регистрации перехода к Обществу права собственности на спорное имущество  и зарегистрировал переход права собственности Общества на спорные нежилые  объекты недвижимости, отказав при этом в регистрации перехода к Обществу  права собственности на земельный участок под указанными объектами, в  передаче Обществу участка и во взыскании с Хозрасчетного участка переплаты  по договору аренды.  

Апелляционный суд исходил из следующего: несмотря на допущенное  арендатором нарушение условия о сроке внесения первоначального платежа,  арендодатель не заявил об одностороннем отказе от исполнения договора, не  предложил расторгнуть договор по соглашению сторон, не возражал против  сохранения существующих правоотношений и не требовал возврата  арендуемого имущества и впоследствии получил от арендатора  соответствующие платежи; представленными в дело доказательствами  подтвержден факт исполнения Обществом 25.12.2012 в полном объеме  обязательства по внесению арендных (выкупных) платежей с учетом условия  об их индексации; материалами дела подтверждается уклонение ответчика от  исполнения договорных обязательств по регистрации перехода права  собственности к Обществу на спорные нежилые объекты; стороны не включили  в размер выкупной стоимости объектов недвижимости стоимость земельного  участка, поскольку на момент заключения договора аренды арендодатель не  являлся собственником спорного земельного участка; ввиду того, что участок  находился у Хозрасчетного участка него на праве постоянного (бессрочного)  пользования на основании постановления администрации города Владивостока  от 21.04.1999 № 718, арендодатель не мог в указанный период распоряжаться  данным участком; поскольку стороны при заключении договора аренды от  05.03.2009 не указали все существенные условия передачи прав на спорный  земельный участок, является незаключенным соглашение сторон о купле- 

продаже земельного участка, который арендатор обязался приобрести в  будущем; право собственности Общества на земельный участок может  возникнуть исключительно в результате заключенной с Хозрасчетным  участком сделки, содержащей все существенные условия в соответствии с  требованиями гражданского и земельного законодательства; поскольку такая  сделка сторонами не заключалась, не имеется оснований для государственной  регистрации перехода к Обществу права собственности на спорный земельный  участок, а также для обязания Хозрасчетного участка передать Обществу этот  участок, который им фактически используется в связи с эксплуатацией  расположенных на нем объектов недвижимости; ввиду того, что договором  аренды от 05.03.2009 предусмотрено ежегодное увеличение арендных платежей  на коэффициент инфляции, на стороне арендодателя не возникло  неосновательного обогащения.  

Апелляционный суд также указал, что Общество после приобретения  права собственности на объекты недвижимости вправе будет потребовать от  Хозрасчетного участка заключить с ним договор купли-продажи спорного  земельного участка по правилам статьи 445 ГК РФ, поскольку Хозрасчетный  участок по условиям договора аренды от 05.03.2009 обязалось передать  Обществу в собственность участок, занятый объектами недвижимости, а при  наличий у сторон разногласий по договору купли-продажи участка, в том числе  по его цене, условия сделки могут быть определены арбитражным судом в  порядке статьи 446 ГК РФ.  

Окружной суд признал выводы апелляционного суда законными и  обоснованными и указал, что договор аренды от 05.03.2009 на момент его  заключения соответствовал требованиям гражданского законодательства, в том  числе статей 273, 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ.  

Суд округа посчитал несостоятельным довод Хозрасчетного участка о  невозможности продажи арендуемых объектов недвижимости без  одновременного отчуждения земельного участка. Суд округа указал, что на  момент заключения договора аренды арендодатель не обладал правом  собственности на земельный участок и не мог им самостоятельно  распоряжаться, вместе с тем данные обстоятельства не исключают  возможности перехода права собственности к Обществу на спорные объекты  недвижимости на основании указанного договора аренды и последующего  оформления сторонами своих правоотношений по поводу судьбы земельного  участка в установленном законом или судебном порядке.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, Хозрасчетный участок, ссылаясь на нарушение и неправильное  толкование судами апелляционной и кассационной инстанций норм  материального и процессуального права, несоответствие выводов судов  обстоятельствам дела, просит отменить постановления от 05.03.2015 и  от 14.07.2015.  

Податель жалобы указывает на следующее. 

На момент рассмотрения спора в суде Хозрасчетный участок являлся  собственником объектов недвижимости и земельного участка, на котором они  расположены.  

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ  принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними  объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют  судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных  федеральными законами.  

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного  участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они  принадлежат одному лицу.  

Между тем в нарушение указанных норм права суды апелляционной и  кассационной инстанций приняли решение о государственной регистрации  перехода к Обществу только права собственности на объекты недвижимости  без земельного участка, на котором эти объекты расположены, поскольку этот  участок не являлся предметом договора аренды от 05.03.2009 с правом выкупа  нежилых зданий и условие о цене участка сторонами не согласовывалось. В  силу статьи 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в  письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже  считается незаключенным.  

Указание судов апелляционной и кассационной инстанции о том, что  Общество может в последующем обратиться с иском в суд об обязании  ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, также не  соответствует принципу судьбы единства земельного участка и прочно  связанных с ним объектов недвижимости, поскольку продажа земельного  участка Обществу будет зависеть от его воли и от того, обратится ли оно с  предложением выкупить земельный участок. Такое положение нарушает права  Хозрасчетного участка, поскольку сам он не вправе требовать понуждения  Общества по правилам статьи 445 ГК РФ выкупить земельный участок, при  этом Общество пользуется земельным участком, принадлежащим  Хозрасчетному участку, не оплачивая пользование.  

Приведенные в жалобе Хозрасчетного участка доводы о существенном  нарушении судами апелляционной и кассационной инстанций норм  материального права, которые повлияли на исход настоящего дела,  заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7  статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации  

о п р е д е л и л:

жалобу общества с ограниченной ответственностью «Хозрасчетный  участок производителя работ» передать для рассмотрения в судебном  

заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда  Российской Федерации.  

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации на 24 марта 2016 года на 9 часов 30 минут в помещении суда по  адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).  

Судья Верховного Суда 

Российской Федерации И.Л. Грачева