ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

№ 305-ЭС22-18766     

 

г. Москва

                                    24.01.2023

Резолютивная часть определения объявлена 19.01.2023.

Полный текст определения изготовлен 24.01.2023.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Чучуновой Н.С., 

судей Грачевой И.Л., Поповой Г.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Высота» (далее – компания)             на решение Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.06.2022 по делу                                  № А40-192752/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

компании - ФИО1 по доверенности от 19.10.2022;

общества с ограниченной ответственностью «Гаражно-строительный комплекс «Лаврский» (далее – общество) – ФИО2 по доверенности              от 02.11.2022;

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – управление) – ФИО3                          по доверенности от 17.01.2022;

общества с ограниченной ответственностью «ЕвроФармакол»                      (далее – общество «ЕвроФармакол») - ФИО4 по доверенности                      от 22.03.2022.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С. и объяснения присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

У С Т А Н О В И Л А:

общество в лице конкурсного управляющего ФИО5 (далее – ФИО5) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа управления, изложенного в уведомлении от 15.06.2021 № MFC-0558/2021-339330,                          в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены компания, общество «ЕвроФармакол»), ФИО6 (далее – ФИО6).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда  от 24.02.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа                  от 20.06.2022, отказ управления от 15.06.2021 № MFC-0558/2021-339330 признан незаконным; на управление возложена обязанность в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества в установленном законом порядке.

В кассационной жалобе (с дополнением), поданной в Верховный Суд Российской Федерации, компания, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 07.12.2022 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзывах на кассационную жалобу общество, общество «ЕвроФармакол» и ФИО6 возражают против удовлетворения жалобы, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель компании поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель управления просил отменить обжалуемые судебные акты, полагая оспариваемый отказ законным. Представители общества и общества «ЕвроФармакол» возражали против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзывах.

ФИО6, извещенный о времени и месте судебного заседания,                  в заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии                со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены                   или изменения судебных актов в порядке кассационного производства                      в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права                  и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела                   и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной              жалобе, отзывах на нее и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по экономическим                           спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу                          о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество                       и Правительство Москвы 23.01.2004 заключили инвестиционный контракт               № 01-00467 с реестровым номером № 14-027327-5001-0012-00001-04                          (в редакции дополнительных соглашений), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский проспект, вл. 10.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2020 по делу                  № А40-171042/2018 общество признано несостоятельным (банкротом),                        в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО5

В ходе осуществления мероприятий конкурсного производства конкурсным управляющим установлено, что между обществом (застройщик)             и ФИО6 (дольщик) 09.12.2016 заключен договор № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой           по адресу: Москва, Олимпийский проспект, вл. 10 (далее – договор участия             в долевом строительстве), по условиям которого застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства (помещение № 421 площадью               35 кв. м, расположенное на 4 этаже, далее - помещение). В последующем право требования по указанному договору участия в долевом строительстве              ФИО6 (цедент) передал обществу с ограниченной ответственностью «Главарендакран» (цессионарий, далее – общество «ГАК», впоследствии переименовано в компанию) на основании договора уступки прав                      № 421/ГАК/ФИЗ, запись о чем внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Ссылаясь на то, что общество «ГАК» не внесло оплату в пользу общества за подлежащее передаче помещение, конкурсный управляющий обществом направил в адрес компании предупреждение от 20.11.2020 о расторжении договора участия в долевом строительстве, а впоследствии - уведомление             от 28.01.2021 об одностороннем отказе от исполнения названного договора.

Конкурсный управляющий обществом 01.03.2021 обратился в управление с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве (номер заявления      MFC-0558/2021-339330).

Управление уведомлением от 15.06.2021 № MFC-0558/2021-339330 отказало заявителю в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации) с указанием на наличие противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями                  в ЕГРН.

Полагая, что отказ управления в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве нарушает законные права и интересы общества, последнее обратилось в Арбитражный суд города Москвы с настоящим заявлением.

Суды, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, статьями 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),  статьями                 1, 9, 14, 26, 27, 29 Закона о государственной регистрации, пришли к выводу              о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, указав,             что оспариваемый отказ не основан на положениях действующего законодательства, нарушает права и законные интересы общества, поскольку им были представлены все необходимые документы для принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

При этом суды отметили, что вопреки доводам управления о наличии противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных обществом документах, и сведениями                    в ЕГРН, в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) 13.02.2020 внесены изменения (запись ГРН 2207701318120) относительно смены наименования общества «ГАК» на компанию. В данном случае               при изменении наименования организационно-правовая форма юридического лица осталась прежней, его реквизиты, в том числе ОГРН, ИНН, КПП,           адрес местонахождения, почтовый адрес и прочее, - неизменными, следовательно, такое изменение не влечет прекращения или изменения прав              и обязанностей по договорным и иным обязательствам компании.

Также судами указано на соблюдение конкурсным управляющим обществом порядка, установленного частью 3 статьи 9 Федерального закона              от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»                 (далее - Закон об участии в долевом строительстве), по уведомлению компании о расторжении спорного договора.

Кроме того, суды отклонили довод компании об исполнении принятых          ею обязательств по договору участия в долевом строительстве в полном объеме, указав, что факт оплаты по договорам не соотносится с предметом заявленных требований в рамках настоящего дела.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Закона о государственной регистрации.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав среди прочего являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной             из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора (часть 8 статьи 48 Закона о государственной регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами                       или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан                  и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов                   и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом об участии в долевом строительстве.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего                         отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона.

Частью 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего                 отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями                    4 и 5 статьи 5 названного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью    4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

В пункте 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017, указано, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности.

Как установлено судами, отказ управления в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве мотивирован наличием противоречий в сведениях об участнике долевого строительства, содержащихся в ЕГРН и представленном конкурсным управляющим обществом заявлении.

Между тем необоснованность причины отказа, указанной в уведомлении управления, еще не означает незаконность принятого им решения об отказе в регистрации прекращения договора в случае, когда имеются иные основания для принятия такого решения, в частности отсутствие оснований для расторжения договора в одностороннем порядке. 

Обращаясь в управление, а впоследствии в суд с настоящим заявлением, конкурсный управляющий обществом ссылался на то, что основанием             для расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке послужило неисполнение компанией обязательства по оплате               за подлежащее передаче помещение.

Компания, в свою очередь, в опровержение данного довода                    указывала на отсутствие оснований для расторжения спорного договора                  в связи с исполнением ею обязательства по оплате в полном объеме, представив                в материалы дела соответствующие доказательства, в том числе                      договоры аренды от 12.03.2015, от 25.02.2016 между правопредшественником компании и привлеченными обществом подрядными организациями (обществом с ограниченной ответственностью «СтройМонолит» и обществом                               с ограниченной ответственностью «ТСТ»), первичную документацию                       к названным договорам; договоры уступки прав (требований) от 30.12.2016                и соглашение о зачете встречных требований от 05.05.2017, заключенные обществом и правопредшественником компании, акты об исполнении правопредшественником компании обязательств перед обществом                      и ФИО6, справку общества об отсутствии у правопредшественника компании задолженности.

В апелляционном и окружном судах компания ссылалась на то, что                  в рамках дела № А40-264266/2021 ею оспаривается односторонний отказ конкурсного управляющего обществом от спорного договора участия                        в долевом строительстве.

Также в суде округа компания приводила доводы о том, что определением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2022 по делу № А40-171042/2018 отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего обществом             о признании ничтожными сделками спорного договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требований по указанному                  договору, договора уступки прав (требований) и соглашения о зачете встречных однородных требований, заключенных между обществом                            и правопредшественником компании.

Удовлетворяя заявленные требования, суды указали лишь                           на предоставление обществом необходимых документов для принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве и соблюдение                     им порядка уведомления компании о расторжении этого договора. Вместе               с тем при рассмотрении настоящего спора судам необходимо было проверить не только приведенные обстоятельства, но и установить основания                       для одностороннего отказа общества от договора участия в долевом строительстве при наличии соответствующих возражений участника долевого строительства, привлеченного к участию в деле. Однако доводам, а также доказательствам компании, которые были приобщены к материалам дела, суды не дали правовой оценки.

Кроме того, суды не приняли во внимание и не проверили доводы компании об отсутствии у общества права на односторонний отказ                           от исполнения договора участия в долевом строительстве, поскольку на момент направления этого отказа оно не являлось застройщиком спорного объекта                 и, соответственно, стороной по договору. 

При этом компания указывала, что постановлением Правительства Москвы от 27.08.2019 № 1108-ПП внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1261-ПП «О мерах по реализации проекта строительства подземного  гаража-стоянки и гостиницы по адресу: Олимпийский просп., вл. 10», а именно в пункте 1 постановления общество заменено общество «ЕвроФармакол».

Компания отмечала, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40-34418/2020 установлено, что к инвестиционному контракту подписано трехстороннее дополнительное соглашение № 8 от 05.09.2019, заключенное между Правительством Москвы, обществом и обществом «ЕвроФармакол», в котором стороны согласились с уступкой в полном объеме прав и обязанностей по инвестиционному контракту на реализацию инвестиционного проекта от инвестора (общества) к новому инвестору (обществу «ЕвроФармакол»), в том числе, по договорам соинвестирования           и долевого участия, заключенным обществом с юридическими и физическими лицами, и выводом общества из числа участников контракта. Во исполнение указанного выше постановления по замене стороны инвестиционного контракта соглашением от 06.09.2019 № 2019/09/ОБ общество передало           на баланс общества «ЕвроФармакол» обязательства из заключенных договоров соинвестирования и долевого участия, возникшие в рамках данного инвестиционного контракта, в свою очередь общество «ЕвроФармакол» направило всем соинвесторам и дольщикам уведомление о замене стороны                   в инвестиционном контракте, а все участники, включая общество «ГАК», представили в адрес общества «ЕвроФармакол» согласия на замену лиц                  в обязательстве на стороне застройщика. 

Между тем суды, признав, что оспариваемый отказ управления нарушает права и законные интересы общества, не выяснили и не установили его статус   и наличие у него права на отказ от договора участия в долевом строительстве.

В рассматриваемом случае без исследования и оценки указанных обстоятельств у судов не имелось оснований для признания отказа управления незаконным. Рассмотрение судами заявления конкурсного управляющего                  с отклонением приведенных компанией доводов со ссылкой на отсутствие взаимосвязи с заявленным требованием повлекло нарушение прав и законных интересов последней, поскольку на основании судебных актов по настоящему делу в ЕГРН внесена запись о погашении (прекращении) спорного договора участия в долевом строительстве.

При изложенных обстоятельствах Судебная коллегия Верховного                Суда Российской Федерации приходит к выводу, что состоявшиеся                        по делу решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции и постановление суда округа подлежат отмене на основании                части 1 статьи 291.11 АПК РФ как принятые при существенном нарушении норм материального права, а дело - направлению на новое рассмотрение                    в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доводы сторон, правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор.

Руководствуясь статьями 291.11 – 291.15 АПК РФ, Судебная коллегия               по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации 

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2021,              постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2022                 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.06.2022                   по делу № А40-192752/2021 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения            и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

 

Председательствующий-судья      Н.С. Чучунова

судья      И.Л. Грачева

судья                 Г.Г. Попова