ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 374-ПЭК15

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва

22.09.2015 г.

 

Судья Верховного Суда Российской Федерации Кирейкова Г.Г., изучив надзорную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестмент Технолоджис» (Москва; далее – общество «Инвестмент Технолоджис») на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2015 № 305-КГ15-111, вынесенное по результатам рассмотрения кассационной жалобы администрации городского округа Железнодорожный Московской             области (г. Железнодорожный; далее – администрация) на постановление  Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.12.2014 по делу № А41-9819/2013 Арбитражного суда Московской области,

установила:

общество «Инвестмент Технолоджис» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации и Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (далее – комитет):

- о признании недействительным постановления администрации от 11.02.2013 № 440 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» (далее – постановление № 440) в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв. метров и в части указания на отсутствие залога земельного участка;

- об обязании администрацию внести изменения в постановление № 440, а именно: пункт 1 постановления после слов «с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв. метров» дополнить следующими словами «... а также с обременением правами общества «Инвестмент Технолоджис» на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв. метров».

К участию в деле привлечены: открытое акционерное общество «Холдинговая компания «Главное всерегиональное строительное управление «Центр» (далее – общество «Холдинговая компания «ГВСУ «Центр»), управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее – управление Росреестра по Московской области), Григорьева Е.Н., Колесникова М.В., Абросимов Э.К., Бирюкова О.Н., Крайнюкова Е.Ю.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.12.2014, решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении требования общества «Инвестмент Технолоджис» о признании недействительным постановления № 440  в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления обременения правами третьих лиц на сдаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11 780,79 кв. метров и в части указания на отсутствие залога земельного участка.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Администрация обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на постановления судов апелляционной и кассационной инстанций.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2015 № 305-КГ15-111 постановление  Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.12.2014 отменены, решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 оставлено в силе.

В надзорной жалобе заявитель, ссылаясь на наличие оснований, предусмотренных статьей 308.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просит отменить определение судебной коллегии от 27.04.2015. 

Надзорная жалоба рассмотрена по правилам, установленным главой 36.1 АПК РФ. 

Согласно пункту 1 части 6 статьи 308.4 АПК РФ по результатам изучения надзорной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в порядке надзора.

Основания для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора предусмотрены статьей 308.8 АПК РФ. К ним относится нарушение обжалуемым судебным постановлением прав и свобод человека и гражданина, гарантированных Конституцией Российской Федерации, общепризнанными принципами и нормами международного права, международными договорами Российской Федерации; прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов; единообразия в применении и (или) толковании судами норм права.

Изучив изложенные в надзорной жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для передачи надзорной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами, 20.09.2007 между комитетом и закрытым акционерным обществом «Модерн Индустрия» (далее – общество «Модерн Индустрия») был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 2847, с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008 общей площадью 70 000 кв. метров, находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом № 38 по ул.Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Железнодорожный, Московская область, ул. Шестая, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – договор аренды № 2847).

Государственная регистрация аренды как ограничения (обременение) прав на данный земельный участок произведена 04.12.2007.

Между обществом «Модерн Индустрия» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «ВЕНТА» (далее – общество «ВЕНТА») 26.05.2008 заключен договор участия в долевом строительстве № Жл/О-1/70/08, по условиям которого застройщик обязался ориентировочно до 28.02.2011 передать обществу «ВЕНТА»  для оформления в собственность 45 квартир, предварительной общей площадью с учетом неотапливаемых помещений – 3 022,98 кв. метров в построенном с соответствии с проектной документацией 454-квартирном 9-секционном многоквартирном панельном доме на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008 (далее – договор № Жл/О-1/70/08).

Между обществом «ВЕНТА» и обществом «Инвестмент Технолоджис» 10.12.2008 заключен договор уступки прав № Жл/О-1/Ит/12.08, в соответствии с которым общество «ВЕНТА» частично уступило обществу «Инвестмент Технолоджис» права требования по договору участия в долевом строительстве от 26.05.2008 № Жл/О-1/70/08, в части 29 квартир, общей площадью 1 898,93 кв.метров.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2011 по делу № А41-4397/2011 заключенный между комитетом и обществом «Модерн Индустрия» договор аренды земельного участка № 2847 расторгнут. 

На основании решения Арбитражного суда Московской области от 01.08.2012 по делу № А41-8400/2012 управлением Росреестра внесены соответствующие изменения в ЕГРП о расторжении договора № 2847. Решение вступило в законную силу.

Постановлением администрации № 440 комитету поручено подготовить и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в том числе определить существенные условия договора аренды, опубликовать извещение о проведении аукциона.

Во исполнение данного поручения комитетом было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона, а также проект договора аренды земельного участка, к которому прилагался список пострадавших граждан-соинвесторов, проинвестировавших строительство жилья по указанному адресу, в количестве 193 человек в объеме 11 780,79 кв.метров.

Поскольку в постановлении № 440 не было указано на обременение создаваемого объекта недвижимого имущества (многоквартирный дом) на планируемом к предоставлению земельном участке правами общества «Инвестмент Технолоджис» в объеме 1898,93 кв.метров, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных обществом «Инвестмент Технолоджис» требований, суд первой инстанции исходил из того, что прекращение права аренды повлекло за собой прекращение залога права аренды в качестве обеспечения исполнения обязательства застройщика перед участниками долевого строительства. Руководствуясь Законом Московской области от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» (далее – Закон Московской области), суд указал на то, что наличие договора участия в долевом строительстве не является безусловным основанием для указания в оспариваемом постановлении на предоставление земельного участка в аренду с обременением правами общества «Инвестмент Технолоджис» на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв. метров.

Отменяя решение суда первой инстанции, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) право аренды данного земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у общества «Инвестмент Технолоджис», как у участника долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды. 

Отменяя постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, коллегия судей исходила из следующего. 

Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика – общества «Модерн Индустрия», которое возникло в силу положений специального закона – Закона об участии в долевом строительстве.

Проанализировав положения части 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), судебная коллегия пришла к выводу о том, что названные Законы,  предусматривающие основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения  строительства, не содержат положений  об основаниях прекращения залога для случаев, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. 

В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Поскольку застройщик - ЗАО «Модерн Индустрия» - признан несостоятельным (банкротом), что свидетельствует о его неспособности завершить строительство и передать причитающиеся  участникам долевого строительства квартиры, коллегия судей, исходя из положений пункта 1 статьи 201.4. Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве), указала на то, что требования к обществу «Модерн Индустрия» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, согласно параграфу 7 Закона о банкротстве, могут быть предъявлены  лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве. Такие требования рассматриваются как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений  в соответствии с правилами, установленными этим законом.

В соответствии с Законом Московской области, определяющим основные направления деятельности исполнительных органов государственной власти Московской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области по защите прав и интересов граждан, инвестировавших денежные средства в строительство домов с целью приобретения для дальнейшего проживания и пострадавших от недобросовестных действий застройщиков, администрацией приняты определенные  меры для защиты прав пострадавших граждан – участников долевого строительства, заключивших договоры с обществом «Модерн Индустрия».

В целях обеспечения граждан квартирами по заключенным ранее договорам долевого участия, администрацией привлечен новый застройщик с предоставлением ему земельного участка на праве аренды с обременением прав этих граждан. В соответствии с постановлением № 440 земельный участок передан обществу «Холдинговая компания «ГВСУ «Центр» в аренду для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства с обременением правами третьих лиц - граждан на создаваемый объект (многоквартирный дом) в объеме 11 789,79 кв. метров, передаваемых им по заключенным договорам долевого участия в строительстве с прежним застройщиком, но без дополнительной оплаты.

Отклоняя возражения истца, судебная коллегия пришла к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Кроме того, коллегией судей указано на то, что доказательств реализации обществом «Инвестмент Технолоджис» права залогодержателя в отношении  предмета залога до прекращения договора аренды в судебном порядке не имеется.

При таких обстоятельствах коллегия судей признала обоснованными выводы суда первой инстанции о соответствии постановления № 440 действующему законодательству и отменила постановления судов апелляционной инстанции и округа, оставив в силе решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014.

Оспариваемое постановление № 440, направленное на защиту слабой стороны – граждан-дольщиков, не лишает общество «Инвестмент Технолоджис» возможности защитить свои права в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества «Модерн Индустрия». 

При таких обстоятельствах доводы подателя жалобы не свидетельствуют о наличии оснований  для пересмотра обжалуемого судебного акта в порядке надзора.

Руководствуясь статьями 308.4 и 308.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья

определил:

отказать обществу с ограниченной ответственностью «Инвестмент Технолоджис» в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда 

Российской Федерации	 						        Г.Г. Кирейкова