ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 305-ЭС23-24735 (3)

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва	 14 сентября 2026 г.

Резолютивная часть определения объявлена 7 сентября 2026 г. Определение изготовлено в полном объеме 14 сентября 2026 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего судьи Самуйлова С.В., судей Ксенофонтовой Н.А. и Разумова И.В.

рассмотрела в судебном заседании кассационную жалобу публично-правовой компании "Фонд развития территорий" (далее – федеральный фонд)

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2025 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.03.2026

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Монолит" о взыскании с федерального фонда компенсации как бывшему залоговому кредитору застройщика-банкрота в деле № А41-80279/2018 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Развитие".

В заседании приняли участие конкурсный управляющий обществом "Монолит" – ФИО1, а также представитель федерального фонда – ФИО2

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Самуйлова С.В., вынесшего определение от 16.07.2026 о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании, а также объяснения представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия

установила:

как следует из обжалованных судебных актов и материалов дела,

общество "Партнёр-Развитие" осуществляло строительство многоквартирных домов на земельных участках, находящихся в границах улиц Горького, Гоголя, ФИО3, Строителей города Лосино-Петровский Московской области.

21.10.2015 общества "Монолит" и "Партнёр-Развитие" (застройщик) заключили два договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов № 1 и № 8. По указанным договорам общество "Партнёр- Развитие" должно было передать обществу "Монолит" жилые помещения:

- в доме № 1 общей проектной площадью 997,40 кв.м;

- в доме № 8 общей проектной площадью 3 293,75 кв.м.

24.02.2016 договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. С этого момента в силу закона исполнение обязательств застройщика перед обществом "Монолит" обеспечивалось залогом предоставленных для строительства земельных участков и строящихся на них многоквартирных домов (статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Общество "Монолит" свои обязательства по оплате жилых помещений исполнило, однако дома не построены, жилые помещения ему не переданы.

10.10.2018 возбуждено дело о банкротстве общества "Партнёр-Развитие", 11.02.2020 оно признано банкротом, открыто конкурсное производство по правилам банкротства застройщиков.

22.12.2020 требования общества "Монолит" включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника в размере 150 190 250 руб. (основной долг) и 44 760 247,20 руб. (неустойка).

22.09.2021 суд удовлетворил заявление унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" (далее – региональный фонд) о намерении стать приобретателем прав общества "Партнёр-Развитие" на объект застройки – дом № 8.

29.11.2021 суд удовлетворил заявление федерального фонда о намерении стать приобретателем прав общества "Партнёр-Развитие" на объект застройки – дом № 1. Суд обязал федеральный фонд перечислить 6 700 973,96 руб. по текущим платежам должника и 524 726,89 руб. по требованиям кредиторов второй очереди. Впоследствии 08.11.2022 дом № 1 передан федеральному фонду. Суд признал погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка, на котором расположен указанный дом. Общество "Монолит" утратило статус залогового кредитора.

08.09.2024 вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 № 282-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 282-ФЗ), регулирующий порядок расчета компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами застройщика - банкрота (бывшим залоговым кредиторам).

02.12.2024 общество "Монолит" обратилось в арбитражный суд с

заявлением о взыскании с федерального фонда компенсации как бывшему залоговому кредитору в размере 106 363 751,57 руб. и установлении последующей компенсации. Размер компенсации общество "Монолит" рассчитало по временному порядку, установленному постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П (далее – Постановление № 34-П) и определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7) и исходя из передачи федеральному фонду двух объектов застройки.

Арбитражный суд Московской области определением от 11.08.2025 отказал в удовлетворении требований, посчитав, что заявитель не являлся кредитором, залоговые права которого прекращены в связи с передачей объекта застройки фонду.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 23.12.2025, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.03.2026, определение от 11.08.2025 отменил, взыскал с федерального фонда в пользу общества "Монолит" первоначальную компенсацию в размере 106 363 751,57 руб. и приостановил производство по установлению последующей компенсации до реализации объекта застройки и окончательного установления суммы расходов фонда по его достройке.

Апелляционный и окружной суды исходили из того, что по договорам участия в долевом строительстве общество "Монолит" являлось залоговым кредитором в отношении земельных участков и строящихся на них многоквартирных домов. Ввиду передачи предмета залога (объектов застройки) федеральному фонду и прекращения в силу закона залогового обременения этого имущества общество "Монолит" вправе получить от лица, которому переданы объекты застройки, денежную компенсацию за утерю залогового преимущества в размере, на который этот кредитор мог бы претендовать, если бы объекты застройки продавались с публичных торгов в банкротных процедурах (принцип реконструкции правоотношений в случае реализации предмета залога). Суды руководствовались временным порядком, установленным Постановлением № 34-П. Размер первоначальной компенсации суды определили по формуле, приведённой в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7).

В кассационной жалобе федеральный фонд потребовал отменить постановления апелляционного и окружного судов и направить спор на новое рассмотрение в суд апелляционный инстанции. Доводы заявителя сводились к тому, что суды неправомерно не применили переходный порядок расчета компенсации, установленный статьей 5 Закона № 282-ФЗ, и необоснованно взыскали компенсацию с федерального фонда в отношении объекта застройки, который ему не передан. По расчету фонда с него могло быть взыскано по первому этапу не более 1 654 024,8 руб. (10 процентов от 16 540 248 руб.). Компенсация рассчитана фондом по формуле К=(С – Р)×0,6×Д, где Д=Тк/Тобщ, и исходя из следующих величин:

- 163 700 000 руб. – оценочная стоимость объекта застройки (земельного участка и дома № 1 на нем) (С);

- 0 руб. - расходы на обеспечение сохранности предмета залога (Р); - 98 220 000 руб. – 60 процентов от стоимости объекта застройки;

- 207 315 592 руб. – требования всех залоговых кредиторов (Тобщ); - 34 912 000 руб. – требования общества "Монолит" (Тк);

- 0,1684 – доля общества "Монолит" как бывшего залогового кредитора в совокупном размере всех требований залогодержателей (Тк/Тобщ).

Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов" (конкурсный управляющий коммерческого банка "БФГ-Кредит", являющегося залоговым кредитором общества "Монолит" в отношении его имущественных прав по договорам участия в долевом строительстве) в отзыве просила судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Конкурсный управляющий обществом "Монолит" наставал на правильности постановлений апелляционного и окружного судов и просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Основными приоритетами государственной политики в жилищной сфере являются обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан и соответствие объема комфортного жилищного фонда потребностям населения (раздел II государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2017 № 1710).

Федеральный и региональные фонды созданы для выполнения в первую очередь публичной социальной функции по содействию реализации государственной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино- мест, нежилых помещений. Финансирование оказываемых ими мер поддержки, в частности мероприятий, касающихся завершения строительства, выплаты возмещения гражданам осуществляется с использованием государственного имущества и взносов публично-правовых образований (статьи 3, 4, 9.1, часть 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статья 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Реализуя меры поддержки, фонды вынужденно вторгаются в сферу имущественных интересов бывших залоговых кредиторов, совершая операции с предметом залога: достраивая или продавая его. При этом Конституционный

Суд Российской Федерации в постановлении № 34-П указал на отсутствие в законодательстве о банкротстве необходимых правовых гарантий защиты таких кредиторов при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка и объекта незавершенного строительства фондам и установил временный порядок защиты этих прав посредством выплаты им денежной компенсации, представляющей собой возврат части стоимости высоколиквидного требования к банкроту.

Во исполнение пункта 4 постановления № 34-П принят Закон № 282-ФЗ и установлено новое правовое регулирование в отношении объектов, передаваемых фондам после вступления его в силу: предусмотрены единовременная выплата бывшим залоговым кредиторам в относительно короткий срок (часть 2 статьи 6 Закона № 282-ФЗ, пункт 6 статьи 201.10 и пункт 27 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве в редакции Закона № 282-ФЗ).

В статье 5 Закона № 282-ФЗ установлены переходные положения о порядке выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам в отношении объектов, переданных фондам до вступления в силу этого Закона (для ситуаций, когда решение о защите прав граждан - участников долевого строительства принималось в рамках ранее действовавшего правового регулирования - без учета необходимости проведения расчетов с бывшими залоговыми кредиторами, то есть когда эти расходы не учитывались фондами при принятии указанных решений, не закладывались в их финансовые планы).

Для таких случаев Закон № 282-ФЗ определил источники покрытия расходов на выплату компенсации бывшим залоговым кредиторам таким образом, чтобы реализация права указанных кредиторов на получение возмещения не парализовала деятельность фондов, и, как следствие, не привела бы к нарушению обеспечиваемых их функционированием прав и свобод граждан - участников долевого строительства.

Так, источники и последовательность выплат бывшим залоговым кредиторам определены законодателем следующим образом:

1) 10 процентов компенсации (далее – гарантированная часть), рассчитываемой по правилам частей 4 и 5 статьи 5 Закона № 282-ФЗ (реализован тот же принцип реконструкции правоотношений), выплачивается за счет собственных средств федерального или регионального фондов в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении иска бывшего залогового кредитора (пункт 1 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ);

2) оставшаяся часть компенсации (далее - негарантированная часть) выплачивается за счет одного из двух источников:

- средств, вырученных федеральным фондом или фондом субъекта Российской Федерации от реализации свободных жилых, нежилых помещений в полученных ими объектах (когда фонды завершают строительство), за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией, в пределах этой положительной разности; выплата осуществляется не позднее одного года со

дня ввода в эксплуатацию переданного объекта (подпункт "а" пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ);

- средств, вырученных от продажи земельного участка и не завершенного строительством объекта (когда федеральный фонд выплачивает гражданам денежную компенсацию, а не завершает строительство), за вычетом расходов, связанных с такой реализацией, а также содержанием и охраной реализуемого имущества, в пределах указанной положительной разности; выплата осуществляется в течение трех лет со дня заключения на основании судебного определения договора о передаче объекта федеральному фонду (подпункт "б" пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ).

В силу прямого указания Закона требование бывшего залогового кредитора о выплате ему негарантированной части компенсации считается погашенным, в частности, если федеральный фонд или фонд субъекта Российской Федерации произвел с этим кредитором неполный расчет по причине недостаточности денежных средств, вырученных от реализации свободных помещений или земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства (пункт 3 части 11 статьи 5 Закона № 282-ФЗ).

Приведенные переходные правила, установленные статьей 5 Закона № 282-ФЗ, применимы в случаях, когда права застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом переданы федеральному или региональному фондам до вступления в силу Закона № 282-ФЗ (до 08.09.2024) и на этот день компенсация бывшим залоговым кредиторам не установлена вступившим в законную силу судебным актом (части 1, 12 и 13 статьи 5 Закона № 282-ФЗ).

Временный порядок расчета компенсации, введенный постановлением № 34-П, с момента вступления в силу Закона № 282-ФЗ утратил силу (абзац второй пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П).

В рассматриваемом случае права общества "Партнер-Развитие" на земельные участки и находящиеся на них объекты переданы фондам до вступления в силу Закона № 282-ФЗ. На день вступления данного Закона в силу спор о размере компенсации не был разрешен судом. В связи с этим к данному спору подлежали применению положения статьи 5 Закона № 282-ФЗ. Выводы судов об обратном ошибочны.

Кроме того, имущество застройщика-банкрота (земельный участок и находящийся на нем объект незавершенного строительства) может быть передано как федеральному, так и региональному фонду. Из части 1 статьи 5 Закона № 282-ФЗ следует, что бывший залоговый кредитор вправе получить компенсацию с того фонда, которому было передано это имущество. Требования общества "Монолит" складываются из требований по дому № 1 в размере 34 912 000 руб. и по дому № 8 – 115 281 250 руб. В данном случае федеральному фонду передан только дом № 1, однако суды взыскали с него компенсацию исходя из того, что он получил и дом № 8. Этот вывод судов также ошибочен.

Допущенные судами (в том числе и судом первой инстанции) нарушения норм права являются существенными, без их устранения невозможны

восстановление и защита прав и законных интересов федерального фонда, в связи с чем на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение от 11.08.2025, а также постановления от 23.12.2025 и от 25.03.2026 подлежат отмене с направлением обособленного спора на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду следует установить сумму компенсации, причитающуюся обществу "Монолит", с учетом выводов судебной коллегии, изложенных в данном определении, а также второй (негарантированной) части компенсации в случае наступления необходимых для этого обстоятельств.

Руководствуясь статьями 291.11 - 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

определение Арбитражного суда Московской области от 11.08.2025, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2025 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.03.2026 по делу № А41-80279/2018 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий судья Самуйлов С.В.

Судья Ксенофонтова Н.А.

Судья Разумов И.В.