ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 127-КГ25-28-К4 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 21 октября 2025 г.  

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе  

председательствующего Москаленко Ю.П., судей Горохова Б.А., Юрьева И.М. 

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда  

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» на решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 4 апреля 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31 октября 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2025 г.  

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации  

установила: 

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» (далее также - ООО «СЗ «Квартал 5.6») о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.  

В обоснование исковых требований истец указала, что 17 мая 2021 г.  

между ней и ООО «СЗ «Квартал 5.6» заключен договор участия в долевом  

строительстве № 65-Ван5 в отношении квартиры по адресу: 

<

...>. Цена договора определена как произведение проектной общей приведенной площади на стоимость одного квадратного метра в размере 78 512,40 руб. и составляет 4 465 000 руб. Согласно пункту 3.2 договора проектная общая приведенная площадь квартиры составляет 56,87 кв. м. В соответствии с пунктом 3.4 договора проектная общая приведенная площадь и проектная общая площадь, указанные в пункте 3.2 договора, подлежат уточнению после завершения строительства объекта недвижимости. 16 декабря 2022 г. сторонами был подписан акт № 65-Ван5 о передаче объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передал, а ФИО1 приняла указанный объект долевого строительства, общая площадь которого составила 55,3 кв. м, что на 1,57 кв. м меньше, чем указано в пункте 3.2 договора. В соответствии с пунктом 4.9 договора ответчик обязан был выплатить стоимость разницы площадей в течение 10 рабочих дней. 10 марта 2023 г. истцом подано заявление о перерасчете стоимости квартиры и возврате разницы стоимости площадей. 14 декабря 2023 г. ответчику направлена претензия с требованием выплатить стоимость разницы площадей. Денежные средства ответчиком выплачены не были.  

ФИО1 просила взыскать с ООО «СЗ «Квартал 5.6» разницу стоимости проектной и фактической площади квартиры в размере 123 264,47 руб., неустойку за период с 1 июля 2023 г. по 11 января 2024 г. в размере 123 264,47 руб., моральный вред в размере 50 000 руб., судебные расходы в размере 10 000 руб., штраф за неисполнение застройщиком обязательств в добровольном порядке в размере 153 264,46 руб.  

Решением Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 4 апреля 2024 г. исковые требования удовлетворены частично, с ООО «СЗ «Квартал 5.6» в пользу ФИО1 взыскана разница стоимости проектной и фактической площади квартиры в размере 123 264,47 руб., неустойка за период с 1 июля 2023 г. по 11 января 2024 г. в размере 123 264,47 руб., компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., штраф за неисполнение застройщиком обязательств в добровольном порядке в размере 128 264,47 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.  

Заявление ООО «СЗ «Квартал 5.6» об отсрочке исполнения решения суда удовлетворено, ООО «СЗ «Квартал 5.6» предоставлена отсрочка исполнения решения Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 4 апреля 2024 г. в части финансовых санкций (неустойки, штрафа) до 31 декабря 2024 г. включительно.  

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31 октября 2024 г. решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 4 апреля 2024 г. оставлено без изменения.  

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого  

кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2025 г. решение  

Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 4 апреля 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31 октября 2024 г. оставлены без изменения.  

В кассационной жалобе ООО «СЗ «Квартал 5.6» поставлен вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены указанных судебных постановлений, как незаконных.  

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 21 августа 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.  

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 39012 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.  

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для частичной отмены обжалуемых судебных постановлений.  

В соответствии со статьей 390 й Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.  

Такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций и кассационным судом общей юрисдикции.  

Как установлено судом и следует из материалов дела, 17 мая 2021 г. между ООО «СЗ «Квартал 5.6» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № 65-Ван5 в отношении жилого помещения проектной общей приведенной площадью 56,87 кв. м по адресу: 

<

...>.  

В соответствии с пунктом 3.4 договора проектная общая приведенная площадь и проектная общая площадь, указанные в пункте 3.2 договора, подлежат уточнению после завершения строительства объекта недвижимости. Общая приведенная площадь и общая площадь объекта долевого строительства  

определяются в установленном законом порядке соответствующей технической  

документацией, изготовленной после ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».  

В силу пункта 3.5 договора допустимым изменением общей площади объекта долевого строительства является изменение общей площади объекта долевого строительства в любую сторону не более чем на 5 процентов.  

Согласно пункту 4.1 договора цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства) является договорной и определяется как произведение проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства и стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, равной 78 512,40 руб.  

Из пункта 4.2 договора следует, что цена договора составляет 4 465 000 руб.  

Цена договора подлежит изменению в том числе в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м (пункт 4.6 договора).  

В силу пункта 4.7 договора в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 1 кв. м стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1 договора.  

В соответствии с пунктом 4.9 договора, если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м, то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.  

Согласно пункту 9.1 договора стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».  

16 декабря 2022 г. сторонами был подписан акт № 65-Ван5 о передаче объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передал, а ФИО1 приняла объект долевого строительства - квартиру 

<

...> с кадастровым номером 

<

...> общей фактической площадью с применением понижающих коэффициентов балкона и/или лоджии - 55,3 кв. м в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, а также общее имущество  

в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым  

номером

<

...> площадью 6541 кв. м.  

В соответствии с представленным истцом расчетом с ответчика подлежит взысканию стоимость разницы между проектной общей приведенной площадью объекта долевого строительства и общей площадью переданного объекта в размере 123 264,47 руб.  

10 марта 2023 г. ФИО1 подано заявление о перерасчете стоимости квартиры и возврате стоимости разницы площадей в указанном размере и предоставлены реквизиты ее счета в банке.  

14 декабря 2023 г. ФИО1 в адрес ответчика направила претензию с требованием выплатить стоимость разницы площадей и неустойку.  

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта нарушения ответчиком ООО «СЗ «Квартал 5.6» условий заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве в части отступления от параметров объекта долевого строительства, в связи с чем взыскал с ответчика разницу стоимости проектной и фактической площади квартиры в размере 123 264,47 руб.  

Установив нарушение ответчиком срока выплаты стоимости разницы площадей переданного объекта, суд первой инстанции взыскал с ответчика неустойку, рассчитанную в соответствии со статьей 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Также суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика морального вреда в размере 10 000 руб. и штрафа.  

Суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции согласились с выводами суда первой инстанции.  

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов в части взыскания неустойки сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.  

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.  

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств,  

подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства  

(создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.  

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).  

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.  

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.  

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.  

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.  

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не  

согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого  

строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.  

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.  

Как следует из условий договора участия в долевом строительстве от 17 мая 2021 г. № 65-Ван5, цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 1 кв. м, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1 данного договора.  

Также в пункте 4.9 названного договора указано, что если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м, то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.  

С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.  

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений пунктов 3.4, 3.5, 4.1, 4.6, 4.7 договора участия в долевом строительстве от 17 мая 2021 г. № 65-Ван5 не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, об ухудшении качества объекта, о его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении указанного договора и допустимо в соответствии с пунктами 3.4, 3.5 названного договора.  

В силу части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2024 г.) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется  

законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не  

урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.  

В соответствии со статьей 22 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.  

За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 Закона о защите прав потребителей сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (пункт 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей).  

Между тем, применяя к спорным правоотношениям положения статей 22, 23 Закона о защите прав потребителей, суд первой инстанции не установил, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к отступлениям от условий договора или иным недостаткам такого объекта по смыслу части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, является ли нарушение установленного договором срока выплаты стоимости разницы площадей правовым основанием для взыскания с ответчика неустойки на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей или для уплаты им процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом суд не дал должной правовой оценки условиям договора, предусматривающим изменение площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, а также изменение в связи с этим цены договора.  

Поскольку при определении размера штрафа, подлежащего взысканию с ООО «СЗ «Квартал 5.6» в пользу ФИО1 в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, судом ошибочно учтена неустойка в размере 123 264,47 руб. как подлежащая взысканию с ООО «СЗ «Квартал 5.6» в пользу ФИО1, вывод суда первой инстанции о взыскании с ООО «СЗ «Квартал 5.6» в пользу ФИО1 штрафа за неисполнение застройщиком обязательств в добровольном порядке в размере 128 264,47 руб. также нельзя признать законным.  

Судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции, проверявшими законность решения суда первой инстанции, допущенные им нарушения устранены не были.  

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам  

Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций и кассационным судом общей юрисдикции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 4 апреля 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31 октября 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2025 г. в части взыскания с ООО «СЗ «Квартал 5.6» в пользу ФИО1 неустойки в размере 123 264,47 руб. и штрафа за неисполнение застройщиком обязательств в добровольном порядке в размере 128 264,47 руб. нельзя признать законными, они в указанной части подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.  

Руководствуясь статьями 39014-39016 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации  

определила: 

решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 4 апреля 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31 октября 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2025 г. в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» в пользу ФИО1 неустойки в размере 123 264,47 руб. и штрафа за неисполнение застройщиком обязательств в добровольном порядке в размере 128 264,47 руб. отменить, в этой части дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

В остальной части решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 4 апреля 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31 октября 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2025 г. оставить без изменения.  

Председательствующий 

Судьи