ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 305-ЭС25-3642 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 9 июля 2025 г.  

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Долина Грез-3» на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2024 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2024 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 февраля 2025 г. по делу № А40-179269/2021,  

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Долина Грез-3" (далее - истец, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, на расположенные на цокольном этаже комнаты 1 (гараж), 1а (тепловой ввод), 16 (складское подсобное помещение), 2 (тамбур), 3 (лестница), 4 (подсобное помещение), 5 (кладовая), 6 (тамбур), 7 (лестница), 8 (подсобное помещение), 9 (водомерный узел), 10 (электрощитовая), 11 (комната дежурных), 12 (уборная), 13 (тамбур), 14 (лестница), 15 (подсобное помещение), 16 (насосная), входящие в состав помещения I с кадастровым номером 77:07:0001001:4557 площадью 942,7 кв. м; комнаты 1 (пункт тепловой), 2 (уборная), входящие в состав помещения II с кадастровым номером 77:07:0001001:4558; (электрощитовая), входящую в состав помещения III с кадастровым номером 77:07:0001001:4559 площадью  

12,3 кв. м; расположенные на первом этаже комнату 1 (уборная), входящую в состав помещения I с кадастровым номером 77:07:0001001:4560 площадью 1,3 кв. м; комнату 1 (уборная), входящую в состав помещения II с кадастровым номером 77:07:0001001:4561 площадью 1,3 кв. м; комнату 1 (уборная), входящую в состав помещения III с кадастровым номером 77:07:0001001:4562 площадью 1.4 кв. м; комнаты 1 (тамбур), 2 (кабинет), 26 (кухня), 2а (комната отдыха), 3 (уборная), 4 (АТС), 4а (подсобное помещение), 5 (подсобное помещение), 6 (умывальная), входящие в состав помещения IV с кадастровым номером 77:07:0001001:4563 площадью 91,2 кв. м; комнаты 1 (диспетчерская), 2 (кабинет), 3 (столовая), 4 (уборная), 5 (уборная), 6 (водомерный узел), 7 (электрощитовая), 8 (тамбур), 9 (кабинет), 10 (кабинет), 11 (кабинет), 12 (коридор), 12а (коридор, тамбур), входящие в состав помещения V с кадастровым номером 77:07:0001001:4564 площадью 200,8 кв. м.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Москве, АО "Компания "Главмосстрой", МГО ВФСО "Динамо", Правительство Москвы, ФИО1  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2024 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 7 февраля 2025 г., в удовлетворении требований отказано.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.  

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суды не учли фактическое и проектное функциональное назначение спорных помещений.  

К общедомовому имуществу могут относиться не только помещения технического назначения, но и предусмотренные проектом здания помещения, предназначенные для удовлетворения санитарно –бытовых потребностей сотрудников управляющей организации хранения инвентаря собственников, нахождение поста охраны или консьержа и прочее. Основным критерием отнесения того или иного имущества к общему является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.  

В данном случае проектное помещение представляет собой комнаты консьержа. В условиях проектирования застройщиком и последующей эксплуатации спорного нежилого помещения как комнаты консьержа такое имущество квалифицируется как общее имущество дома, поэтому факт регистрации в едином государственном реестре недвижимости (далее -ЕГРН) права собственности на спорное помещение за ответчиком не имеет правого значения.  

Имеются вступившие в законную силу судебные акты, которыми установлено, что помещение IV с кадастровым номером 77:06:0001001:4563  

отнесено к общедомовому имуществу, а также в материалах дела имеются другие доказательства ( в том числе акты осмотра Госинспекции по недвижимости г. Москвы), которыми определено фактическое использование спорных помещений.  

Вступившим в законную силу судебным актом установлено, что по крайней мере комнаты, входящие в состав помещения № IV с кадастровым номером 77:06:0001001:4563, используются для нужд собственников помещений в многоквартирном доме.  

Так, в определении судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2020г. по делу № 33-18485/2020 указано, что помещение № IV состоит из 6 комнат различного назначения общей площадью 91,2 кв.м. При этом комната № 4 (автоматическая телефонная станция)-23,1 кв.м., комната № 3 (кабельное телевидение интернет 7,1 кв.м., комната № 6 (умывальная)-3,1 кв.м, комната № 1 (коридор)-8,00 кв.м являются нежилыми помещениями общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанными с системами жизнеобеспечения жилых корпусов 1,2,3,4,поскольку комнаты № 4,5,6 имеют целевое назначение, поэтому относятся к общедомовому имуществу, а комната № 1(коридор) относится к общему имуществу, таr как предназначена для обслуживания более одного помещения, при этом , как пояснили представители третьих лиц, управляющих компаний, комната № 2- кабинет, комната № 3- уборная обслуживаются и эксплуатируются за счет собственников МКД и используются в качестве опорного пункта охраны. Таким образом, указанные помещения в соответствии со статьей 36 Жилищного кодека Российской Федерации являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поскольку используются для расположения инженерных сетей и коммуникаций, а также для социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, в соответствии с утвержденным проектом строительства должны были быть переданы в общую долевую собственность.  

В материалах дела имеются акты осмотра нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности г. Москве, составленные Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве.  

Согласно акту осмотра от 26 мая 2022 в отношении помещения с кадастровым номером 77:07:0001001:4557 (помещение I на цокольном этаже, комнаты 1-16), фактическое использование данного помещения -помещение общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки, сторонние организации на площадях помещений не размещены.  

Согласно акту осмотра от 26 мая 2022 в отношении помещения с кадастровым номером 77:07:0001001:4558 (помещение II на цокольном этаже, комнаты 1,2), помещение используется ТСЖ «Долина Грез-3» под административные цели, сторонние организации на площадях помещений не размещены.  

 Согласно акту осмотра от 26 мая 2022г. в отношении помещении с кадастровым номером 77:07:0001001:4564 (помещение V на первом этаже,  

комнаты 1,2,3,4) сотрудников охранного предприятия установлено, что помещение используется ООО ЧОП «Атлант-плюс» под размещение сотрудников охранного предприятия .  

Функциональное назначение спорных помещений с момента первой регистрации права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме не изменялось. Следовательно, на дату регистрации первой квартиры в доме спорные помещения использовались для обслуживания всего многоквартирного дома.  

Несмотря на то, что по итогам двух судебных экспертизы эксперты пришли к выводу об отнесении спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома, суды указали, что спорные помещения выделены для использования в качестве самостоятельного использования , не предназначены и не используются для обслуживания жилого дома, следовательно, не относятся к общему имуществу.  

Эксперты при определении назначения спорных помещений учитывали не только их фактическое использование, но и наличие в них инженерного оборудования, эвакуационных выходов, назначение в соответствии с технической документацией БТИ -вспомогательное назначение по отношении к многоквартирному дому.  

Признав заключения первоначальной и повторной экспертизы ненадлежащими доказательствами, суд не назначил повторную экспертизу.  

Утверждение суда первой инстанции о том, что оборудование, расположенное в некоторых из спорных помещений, не является автоматизированной информационно-измерительной системой сбора и учета потребления коммунальных и иных ресурсов многоквартирного дома, а также не является элементом инженерных систем с запорно-регулирующей арматурой, обслуживающих более одного помещения в здании (такое оборудование, как комната наблюдения, охраны, диспетчерской, офиса управляющей организации и т.д., может быть перенесено в иные помещения (без какого-либо ущерба), противоречит материалам дела.  

Возможность или невозможность переноса оборудования юридического значения для признания помещения общим имуществом не имеет.  

В соответствии с проектной документаций помещение IV с кадастровым номером 77:07:0001001:4563 было предназначено для нужд оперативно-диспетчерской службы, помещение V с кадастровым номером 77:07:0001001:4564 было предназначено для нужд жилищно-эксплуатационной службы.  

Истец разместил в спорных помещениях оборудование, обслуживающее весь многоквартирный дом, необходимое для его полноценного функционирования, несет бремя содержания спорных помещений.  

Заявление АО «Главмосстрой» о том, что ТСЖ «Долина Грез-3» был произведен самозахват помещений, является необоснованным и следует признать как злоупотребление правом.  

Суды сделали неверный вывод о том, что актом о частичной реализации инвестиционного проекта и протоколом предварительного распределения  

нежилых помещений жилых домов подтверждается, что спорные помещения не относятся к помещениям общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанным с системами жизнеобеспечения многоквартирного жилого дома.  

Пункт 5 Протокола предварительного распределения нежилых помещений жилых домов от 3 марта 2009 касается только помещения IV и комнат 5-6, 9-11 помещения V (207,6 кв.м), общая нежилая площадь-1370 кв.м, следовательно, остальные помещения площадью 1126,7 кв.м относятся к помещениям общего пользования и инженерного назначения и не подлежат распределению.  

Пункт 5 акта частичной реализации от 22 октября 2014 касается также только помещения IV (комнаты 1-3 площадью 57,9 кв.м) и помещения V (комнаты 5-6, 9-11 площадью 116,4кв.м), всего площадью 174,3 кв.м.  

Согласно пункту 3 акта частичной реализации распределению подлежит только полезная площадь 174,3 кв.м, это указанные комнаты помещений IV и V. Остальные площади относятся к помещениям общего пользования и инженерного назначения.  

Помещение I с кадастровым номером 77:07:0001001:4557 площадью 942,7 кв.м-это площади общего пользования и инженерного гаража. Тепловой пункт в силу технических характеристик однозначно предназначен для обслуживания всего многоквартирного дома.  

В ходе рассмотрения дела № А40-45476/2018 законность акта частичной реализации от 22 октября 2014 не проверялась, кроме того, ТСЖ «Долина Грез-3» в рассмотрении данного дела не участвовало.  

Итоговый документ, подтверждающий исполнение сторонами своих обязательств, подписан не был, в связи с чем к правоотношениям, опосредствующим возникновение права собственности на указанные спорные нежилые помещения, применяются императивные положения законодательства Российской Федерации, в силу которых собственники помещений в многоквартирном доме являются собственникам помещений, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома и не имеющих самостоятельного назначения, не связанного с обслуживанием многоквартирного дома.  

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.  

При изучении доводов кассационной жалобы по материалам истребованного дела и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании  

Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.  

Как следует из обжалуемых актов и установлено судами, истец управляет общим имуществом в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, в соответствии с положениями, предметом и видами деятельности ТСЖ "Долина грез-3", определенными Уставом ТСЖ "Долина грез-3" в редакции, утвержденной общим собранием членов ТСЖ (протокол от 20 сентября 2013 г. № 7).  

При обращении в суд истец указал, что в указанном многоквартирном жилом доме расположены следующие нежилые помещения: на цокольном этаже комнаты 1; (гараж), 1а (тепловой ввод), 16 (складское подсобное помещение), 2 (тамбур), 3 (лестница), 4 (пом. подсобное), 5 (кладовая), 6 (тамбур), 7 (лестница), 8 (пом. подсобное), 9 (водомерный узел), 10 (электрощитовая), 11 (комн. дежурных), 12 (уборная), 13 (тамбур), 14 (лестница), 15 (пом. подсобное), 16 (насосная), входящие в состав помещения I с кадастровым номером 77:07:0001001:4557, площадью 942,7 кв. м, комнаты 1 (пункт тепловой), 2 (уборная), входящие в состав помещения II с кадастровым номером 77:07:0001001:4558 (электрощитовая), входящую в состав помещения III с кадастровым номером 77:07:0001001:4559, площадью 12,3 кв. м; расположенные на первом этаже комнату 1 (уборная), входящую в состав помещения I с кадастровым номером 77:07:0001001:4560, площадью 1,3 кв. м, комнату 1 (уборная), входящую в состав помещения II с кадастровым номером 77:07:0001001:4561, площадью 1,3 кв. м, комнату 1 (уборная), входящую в состав помещения III с кадастровым номером 77:07:0001001:4562, площадью 1.4 кв. м, комнаты 1 (тамбур), 2 (кабинет), 26 (кухня), 2а (комната отдыха), 3 (уборная), 4 (АТС), 4а (пом. подсобное), 5 (пом. подсобное), 6 (умывальная), входящие в состав помещения IV с кадастровым номером, 77:07:0001001:4563, площадью 91,2 кв. м, комнаты 1 (диспетчерская), 2 (кабинет), 3 (столовая), 4 (уборная), 5 (уборная), 6 (водомерный узел), 7 (электрощитовая), 8 (тамбур), 9 (кабинет), 10 (кабинет), 11 (кабинет), 12 (коридор), 12а (коридор), (тамбур), входящие в состав помещения V с кадастровым номером 77:07:0001001:4564, площадью 200,8 кв. м, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и не предназначенные для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома.  

При этом в ЕГРН отсутствует информация о правообладателях указанных спорных нежилых помещений ввиду отсутствия таковых (правообладателей), что в соответствии с условиями инвестиционного контракта от 22 июля 2002г.N ДЖП.02.ЗАО.00358, протокола предварительного распределения нежилых помещений жилых домов от 3 марта 2009 г., акта от 22 октября 2014 г. о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части строительства встроенных нежилых помещений, ОДС и подземной автостоянки на инвестиционном объекте по адресу: 

<

...> указанные спорные помещения, как предназначенные для обслуживания многоквартирного дома и не имеющие самостоятельного  

назначения, не связанного с обслуживанием многоквартирного дома, должны были быть переданы в общую долевую собственность членов товарищества собственников жилья в случае его создания.  

С момента своего создания истец - ТСЖ "Долина Грез-3" несет бремя содержания указанных спорных нежилых помещений.  

В связи с изложенным, по мнению истца, собственники помещений в указанном многоквартирном доме вправе иметь в общей долевой собственности указанные нежилые помещения.  

Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 218, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 40 - 41 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суды отказали в удовлетворении исковых требований.  

При этом суды исходили из следующего. 

В соответствии с пунктами 1, 2 распоряжения Правительства Москвы от 17 июня 2002 г. N 856-рп в целях формирования программ жилищного строительства Правительство Москвы согласилось с предложением Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции о застройке в 2002-2004 годах по адресу: 

<

...> жилыми домами общей площадью около 35000 кв. м; функции инвестора осуществляет ОАО "Компания "Главмосстрой" (в настоящее время - АО "Холдинговая компания "Главмосстрой"), функции заказчика - Московская городская организация Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо".  

Правительством Москвы, с одной стороны, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", с другой стороны, и ОАО Холдинговая Компания "Главмосстрой" (в настоящее время - АО "Холдинговая компания "Главмосстрой") 22 июля 2002 г. заключен инвестиционный контракт N ДЖП.02.ЗАО.00358 (реестровый N 13-000744-5701-0081-00001-02).  

Согласно пункту 3.1. инвестиционного контракта нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры) являются общей долевой собственностью Администрации и Инвестора в долях, пропорциональных их долям по жилой площади.  

Согласно пункту 6 протокола предварительного распределения нежилых помещений жилых домов от 3 марта 2009 г., помещения общего пользования и инженерного назначения площадью 3656,3 кв. м неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объектов (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые) являются  

долевой собственностью сторон пропорционально их доли по жилой площади объекта.  

В соответствии с пунктом 10 Акта от 22 октября 2014 г. о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 22 июля 2002 г. N ДЖП.02.ЗАО.00358 в редакции дополнительных соглашений от 30 сентября 2002 г. № 1, 2, 3 и от 24 мая 2006 г. № 4 в части строительства встроенных нежилых помещений. ОДС и подземной автостоянки на инвестиционном объекте по адресу: 

<

...>, нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения общей площадью 958.3 кв. м неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: 

<

...>, являются общей долевой собственностью Администрации и Инвестора без раздела в натуре в долях пропорциональных их долям в общей жилой и нежилой площади Объекта 3 (жилой дом по адресу: 

<

...>).  

В силу требований статьи 432, пункта 2 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами при заключении контракта согласован порядок раздела общей долевой собственности, возникающий в ходе реализации инвестиционного контракта.  

Следовательно, Правительство Москвы и АО "Компания "Главмосстрой" являются участниками общей долевой собственности на имущество, созданное в рамках реализации указанного инвестиционного проекта.  

Проектной документацией на строительство не предусмотрено размещение указанных выше систем жизнеобеспечения дома в каких-либо спорных помещениях цокольного этажа или в нежилой одноэтажной пристройке к жилому дому, в связи с чем признаны необоснованными доводы истца о том, что указанные в иске нежилые помещения изначально были предназначены для обслуживания жилого дома.  

После утверждения в установленном порядке проектной документации на строительство площади построенных жилых домов подлежали уточнению сторонами в специальном документе - протоколе предварительного распределения площадей (согласно нормам действовавшего в спорный период законодательства такой протокол являлся обязательным при реализации инвестиционных контрактов на строительство домов с долей города).  

В связи с этим, сторонами в Протоколе предварительного распределения нежилых помещений жилых домов от 3 марта 2009 г. согласован пообъектный предварительный раздел площадей нежилых помещений в 3 (трех) жилых домах по строительным адресам: 

<

...> (почтовый адрес: ул. Крылатская, д. 45, корп. 1), 

<

...> (почтовый адрес: ул. Крылатская, д. 45, корп. 3), 

<

...> (почтовый адрес: ул. Крылатская, д. 45, корп. 4), построенных в рамках инвестиционного контракта.  

В пункте 2 Протокола указаны ориентировочные площади нежилых помещений жилого дома по адресу: 

<

...>, а  

также функциональное назначение и характеристики согласно материалам ТБТИ "Западное-1" от 10 апреля 2007 г. по состоянию на 30 января 2007 г. и 7 июня 2006 г., а именно: общая нежилая площадь составляет 1 370,3 кв. м, в т.ч.: - 243,6 кв. м - полезная нежилая площадь, подлежащая распределению за исключением помещения ОДС (1-й этаж пом. V ком. 1-4 площадью 36,0 кв. м), т.е. по факту распределению подлежало только 207,6 кв. м из 243,6 кв. м (243,6 - 36,0 = 207,6 (п. 4 Протокола); - 1 126,7 кв. м - площадь общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанная с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (из них: 219,8 кв. м - тип "прочие"; 48,4 кв. м - тип "учрежденческие"; 669,5 кв. м - тип за итогом, коридоры и 189 кв. м - "прочие за итогом").  

Таким образом, указанным Протоколом стороны предварительно согласовали, что подлежащая распределению между сторонами нежилая площадь (243,6 кв. м) не входит в площадь нежилых помещений общего пользования и инженерного назначения (1126,7 кв. м), т.е. не является неразрывно связанной с системой жизнеобеспечения жилого дома.  

При этом предварительное распределение в собственность Правительства Москвы и АО "Компания "Главмосстрой" нежилой площади во всех 3 (трех) жилых домах сторонами согласовано в пункте 5 Протокола.  

Пунктом 6 Протокола стороны предусмотрели, что помещения общего пользования и инженерного назначения площадью 3 656,3 кв. м (2 529,6 кв. м в жилом доме по адресу: 

<

...> (п. 1 Протокола) + 1 126,7 кв. м в жилом доме по адресу: 

<

...> (п. 2 Протокола) = 3 656,3) являются долевой собственностью сторон пропорционально их доли по жилой площади объекта, а в случае создания ТСЖ данные площади передаются в общую долевую собственность членов ТСЖ.  

Исходя из буквального толкования согласно нормам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации согласованных сторонами условий, суды пришли к выводу, что помещения, поименованные в пунктах 5, 6 Протокола являются разными помещениями.  

Пунктом 7 Протокола предусмотрено, что такой Протокол не является основанием для раздела, оформление имущественных прав сторон на объекты уточняется после сдачи объектов в эксплуатацию и оформляется Актами о результатах частичной реализации (что соответствует условиям инвестиционного контракта).  

Согласно пунктам 3.4., 3.5., 3.6. контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность по итогам реализации каждого объекта (уточняется после сдачи объекта в эксплуатацию по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ на основании утвержденного проекта планировки территории или проектно-сметной документации и натурных обмеров МосгорБТИ), определяется на основании Акта о результатах реализации каждого объекта, подписываемого сторонами.  

Дополнительным соглашением N 4 от 24 мая 2006 г. контракт дополнен пунктом 1.11, согласно которому акт о результатах реализации  

инвестиционного проекта является итоговым документом, подтверждающим исполнение сторонами обязательств по проекту.  

Распоряжением Префекта ЗАО г. Москвы N 1667-РП от 28 октября 2005 г. утвержден акт от 29 сентября 2004 г. приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилой дом по адресу: 

<

...> (т.е. введен в эксплуатацию).  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2018 г. по делу N А40-45476/18-61-244 подтверждается, что в жилом доме по адресу: 

<

...>, площадь оформлена (распределена) между сторонами инвестиционного контракта следующими актами реализации:  

- жилая площадь: актом о результатах частичной реализации (АЧР) от 18 июня 2008 г. (реестровый N 13-000744-5701-0081-00001-02-АЧР-З);  

- встроенно-пристроенные площади нежилых помещений. ОДС и подземной автостоянки: актом о результатах частичной реализации от 22 октября 2014 г. (реестровый N 13-13-000744-5701-0081-00001-02);  

- объекты инженерно-коммунального назначения: актом о результатах частичной реализации в редакции решения Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2018 г. по делу N А40-45476/18-61-244 (с учетом определения того же суда от 18 января 2019 г. по тому же делу).  

Указанным актом частичной реализации от 22 октября 2014 г. подтверждается, что после приемки многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, в эксплуатацию и уточнения его площади согласно выпискам из технически паспортов ТБТИ "Западное-1" по состоянию на 2008 год и поэтажным планами на 2006 год, стороны окончательно распределили площадь нежилых помещений такого многоквартирного дома в собственность Правительства Москвы и АО "Компания "Главмосстрой".  

Согласно пунктам 3, 5, 6, 8, 9 и 11 акта частичной реализации 22 октября 2014 г. общая площадь дома составляет 2 781,7 кв. м, из них:  

- полезная нежилая площадь - 174,3 кв. м (подлежит распределению полностью в собственность АО "Компания "Главмосстрой");  

- помещение ОДС - 36,0 кв. м (подлежит передаче в собственность Правительства Москвы на основании Постановления Правительства Москвы от 22 августа 2000 г. N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы");  

- площадь общего пользования и инженерного назначения - 958,3 кв. м; 

- пункт тепловой - 201,7 кв. м (подлежит передаче в собственность Правительства Москвы на основании Постановления Правительства Москвы от 22.08.2000 N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы");  

- гараж - 1 411,4 к. м, из которых: 

- машино-места - 468,7 кв. м (79,2 кв. м (т.е. 16,9% площади) подлежит передаче в собственность Правительства Москвы и 389,5 кв. м (83,1% площади) - в собственность АО "Компания "Главмосстрой");  

- площади общего пользования и инженерного назначения гаража - 942,7 кв. м (являются общей долевой собственностью Правительства Москвы и АО "Компания "Главмосстрой" пропорционально их долям в общей площади машино-мест).  

Из материалов дела не следует, что указанные истцом помещения, о признании права общей долевой собственности собственников помещений на которые заявлено в иске, относятся к указанным выше помещениям общего пользования и инженерного назначения, площадью 958,3 кв. м, неразрывно связанным с системами жизнеобеспечения жилого дома.  

Актом частичной реализации от 22 октября 2014 г. (п. 5) подтверждается, что помещение IV (комнаты 1-3, площадью 57,9 кв. м) и помещение V (комнаты 5-6, 9-11, площадью 116,4 кв. м), общей площадью 174,3 кв. м, распределены в собственность АО "Компания "Главмосстрой".  

Присвоение помещениям IV и V кадастровых номеров было осуществлено после вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", а имеющимися в деле техническим паспортом и экспликацией на указанный жилой дом, а также выписками из ЕГРН на помещение IV с кадастровым номером 77:07:0001001:4563, площадью 91,2 кв. м и помещение V с кадастровым номером 77:07:0001001:4564, площадью 200,8 кв. м, подтверждается, что помещения, указанные в пункте 5 акта частичной реализации от 22 октября 2014 г. (помещение IV (комнаты 1-3, площадью 57,9 кв. м) и помещение V (комнаты 56,9-11, площадью 116,4 кв. м), общей площадью 174,3 кв. м), являются одними и теми же помещениями.  

Владельцем созданного во исполнение инвестиционного контракта недвижимого имущества ("комнат 1-3 помещения ГУ, а также комнат 5-6 и 9-11 помещения V) является АО "Компания "Главмосстрой".  

Факт отсутствия в ЕГРН регистрации права собственности АО "Компания "Главмосстрой" на указанные выше помещения не имеет правового значения в рамках рассмотрения судом настоящего спора и не означает, что собственником указанных спорных помещений является иное лицо.  

Правительство г. Москвы (в лице его уполномоченного органа - Департамента городского имущества города Москвы является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору в части требований истца о признания комнат 1-3 помещения ГУ, а также комнат 5-6 и 9-11 помещения V первого этажа жилого дома общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме.  

Пунктами 3, 6, 8, 9 и 10 акта частичной реализации от 22 октября 2014 г. подтверждается, что указанные истцом в иске спорные нежилые помещения не поименованы и не относятся к помещениям общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанным с системами жизнеобеспечения жилого дома.  

Указанные истцом в иске спорные нежилые помещения цокольного этажа и встроенно-пристроенной к жилому дому нежилой части 1-го этажа изначально проектировались, сформированы и учтены, а также сдавались в эксплуатацию как самостоятельные нежилые помещения, не связанные с  

многоквартирным домом функциональностью. Такие нежилые помещения имеют самостоятельное назначение, технически не связаны с общедомовыми целями.  

На момент приватизации (регистрации) первой квартиры в жилом доме (2008 год) указанные истцом в иске спорные нежилые помещения являлись самостоятельными, изолированными от других помещений многоквартирного дома, использовались и используется в качестве нежилых помещений, предназначенных для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.  

Какая-либо связь спорных нежилых помещений с лестничными пролетами, лифтовыми/вентиляционными шахтами, подземной парковкой и иными помещениями для обслуживания многоквартирного дома отсутствует (в т.ч. по причине проектирования помещений в отдельной встроенно-пристроенной части, что предусмотрено проектной документацией), в связи с чем у собственников жилых помещений в доме отсутствует целесообразность использовать такие помещения в общедомовых целях.  

Встроенно-пристроенная нежилая часть жилого дома имеет отдельный вход с улицы; как и отдельный эвакуационный выход, в связи с чем по техническим и фактическим характеристикам нежилые помещения 1-го этажа встроенно-пристроенной части жилого дома отвечают признакам обособленности и изолированности, а потому не являются вспомогательными и не предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников жилых помещений в данном доме.  

Наличие в некоторых спорных помещениях инженерных коммуникаций автоматически не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на такие помещения, поскольку при наличии таких коммуникаций автоматически не утрачивается статус самостоятельных помещений, изначально спроектированных в таком качестве.  

Представленное истцом в материалы дела техническое заключение ООО "Бион" N 192/20-ТЗ от 15 марта 2021 г., полученное во внесудебном порядке, признано судами ненадлежащим доказательством, поскольку подготовлено с нарушением установленного Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" порядка, в т.ч. без вызова и участия представителей ответчика и АО "Компания "Главмосстрой", а выводы такого "технического заключения" противоречивы, некорректны и необъективны, в т.ч. по причине отсутствия исследования проектной документации, исполнительной и рабочей документации по строительству объекта.  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14 июля 2022 г. судом удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы по делу, проведение которой поручено экспертам ООО "А-Эксперт".  

Экспертное заключение ООО "А-Эксперт" было признано судом ненадлежащим доказательством по делу.  

Аналогичным образом признано ненадлежащим доказательством представленное в суд по результатам повторной судебной экспертизы  

заключение ООО "ПГС" от 13 марта 2024 г., поскольку суд установил, что экспертами нарушен порядок натурного осмотра спорных помещений, выводы экспертов о вспомогательном характере помещений относительно МКД основаны на том, что в них транзитом проходят коммуникации электроснабжения и отопления, при этом запорно-регулирующей арматуры в указанных помещениях экспертами не обнаружено.  

В деле отсутствуют доказательства препятствования ответчиком и АО "Компания "Главмосстрой" устранения экстренных, аварийных ситуаций в каких-либо системах и оборудования, проходящих транзитом в спорных помещениях.  

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.  

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации  

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы товарищества собственников жилья «Долина Грез-3» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

Судья Верховного Суда  

Российской Федерации Н.С. Чучунова