ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 301-ЭС19-25810

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

26 июня 2020 г.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» (г. Владимир) на решение Арбитражного суда Владимирской области от 13.02.2019, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.10.2019 по делу                            № А11-9358/2017,

у с т а н о в и л:

Администрация города Владимира (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» (далее – Общество) об исполнении обязательств по договору от 26.12.2014 № 01-10/176 о развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира путем передачи в муниципальную собственность расположенных в городе Владимире благоустроенных квартир площадью не менее 11,8 (жилой площадью не менее 11,8 кв.м) и 8,3 (жилой площадью не менее 7,6 кв.м),  жилых помещений площадью не менее 93 кв.м.

Общество предъявило к Администрации встречные требования, уточненные в  порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании договора от 26.12.2014 № 01-10/176 о развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира недействительным и применении последствий недействительности сделки путем обязания Администрации возвратить 1 120 000 руб., перечисленных в счет оплаты стоимости права на заключение  указанного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление архитектуры и строительства администрации города Владимира, Министерство культуры Российской Федерации, Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области (далее – Госинспекция).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 13.02.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.10.2019, удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречном требовании.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.

Дело истребовано из Арбитражного суда Владимирской области.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11               АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация постановлением от 06.11.2014 № 4155 приняла решение о развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира ориентировочной площадью 0,2642га согласно схеме; утвердила здания, строения, сооружения, подлежащие сносу, реконструкции, расположенные на территории, подлежащей развитию: здание (домовладение) по адресу:                                    

<

...> (многоквартирный дом), и здание по адресу: 

<

...> (трансформаторная подстанция).

Администрация 14.11.2014 опубликовала информацию о проведении открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории части квартал № 22 исторического центра города Владимира; начальная цена на право заключения данного договора установлена в размере 1 120 000 руб.

По результатам аукциона Администрация и Общество (застройщик) заключили сроком на 4 года договор от 26.12.2014 № 01-10/176 о развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира. 

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что застройщик обязуется в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства по развитию застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира ориентировочной площадью 0,2642, границы которого определены постановлением Администрации от 06.11.2014 № 4155, а Администрация обязуется создать условия, необходимые для выполнения застройщиком обязательств по данному договору.

Согласно пункту 3.1 договора застройщик обязан:

- в течение 6 месяцев подготовить (разработать и направить на утверждение) проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительными регламентами, определенными постановлением Губернатора Владимирской области от 31.12.2010 № 1407 «Об утверждении границ зон охраны достопримечательного места регионального значения «Исторический центр города Владимира», режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон» (далее – Постановление Губернатора                  № 1407), Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Владимир, утвержденными решением Совета народных депутатов города Владимира от 30.10.2011 № 183, Генеральным планом муниципального образования город Владимир, утвержденным решением Совета народных депутатов города Владимира от 05.11.2009 № 223, городскими нормативами градостроительного проектирования, утвержденными решением Совета народных депутатов города Владимира от 27.08.2008 № 163, иными правовыми актами в области градостроительной деятельности; 

- обеспечить формирование земельных участков, относящихся к территории общего пользования (при наличии), в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом  планировки застроенной территории и передать их в публично-правовую собственность;

- не позднее 3 месяцев со дня подписания договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, и 93 кв.м жилых помещений, соответствующих площади расселенных жилых помещений;

- уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования города Владимир, в срок не позднее 13 месяцев с момента принятия решения об изъятии жилых помещений и земельных участков; 

- приобрести права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд;

- осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории не позднее 38 месяцев со дня утверждения проекта.

Согласно пункту 3.3 договора Администрация обязана:

- рассмотреть представленный застройщиком проект планировки застроенной территории в течение 1 месяца с даты поступления от застройщика и при условии отсутствия замечаний принять решение о направлении проекта планировки для организации проведения публичных слушаний;

- в срок не позднее 2 месяцев с даты принятия решения о назначении публичных слушаний организовать и провести в установленном порядке публичные слушания для рассмотрения проекта планировки застроенной территории;

- утвердить проект планировки застроенной территории не позднее 30 дней со дня проведения публичных слушаний;

- принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу;

- предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Администрация, указывая на то, что Общество не исполнило обязательство по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, обратилась в арбитражный суд с иском об обязании Общества исполнить обязательство путем передачи в муниципальную собственность благоустроенных квартир и жилых помещений площадью, указанной в договоре от 26.12.2014.

Общество в обоснование встречного иска признании договора от 26.12.2014 недействительным и возврате уплаченных им при заключении договора денежных средств, сослалось на то, что данный договор противоречит требованиям градостроительного законодательства, так как на территории, в отношении которой принятие решение о ее развитии, строительство каких-либо капитальных объектов запрещено; в решении научно-экспертного совета по вопросам сохранения культурного наследия при Госинспекции, которым отказано в утверждении  подготовленного Обществом проекта планировки подлежащей развитию территории, указано, что строительство каких-либо капитальных объектов приведет к нарушению режима использования земель и градостроительного регламента зоны Р-2, установленного Постановлением Губернатора № 1407, в частности, требования о сохранении свободного внутриквартального пространства, а следовательно, запрещено.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 166, 167, 168, 309, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42, 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), статью 86 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснения, приведенные в пунктах 70, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Генеральный план муниципального образования город Владимир, утвержденный решением Совета народных депутатов города Владимира от 05.11.2009 № 223, пришли к выводу об обоснованности первоначального иска Администрации и  отсутствии оснований для удовлетворения встречного требования Общества.

Суды исходили из следующего: на территории, подлежащей развитию, в отношении  которой Администрация и Общество (застройщик) по результатам аукциона 26.12.2014 заключили договор  о развитии застроенной территории, находится многоквартирный жилой дом, признанный постановлением Администрацией от 06.07.2012 аварийным и подлежащим сносу; поскольку по условиям договора от 26.12.2014 Общество обязалось не позднее трех месяцев со дня подписания данного договора создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории и 93 кв.м жилых помещений, соответствующих площади расселенных жилых помещений, но данное обязательство не исполнило, являются правомерными требования Администрации об обязании Общества передать 2 квартиры и жилые помещения площадью, указанной в иске, в муниципальную собственность; подав заявку для участия в аукционе, Общество выразило согласие на заключение договора о развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимир на условиях, указанных в договоре, с учетом установленных в отношении данной территории режима использования земель и градостроительного регламента; поскольку Генеральным планом города Владимира, утвержденным в 2009 году, на месте аварийного многоквартирного дома, подлежащего сносу, не предусмотрено строительство каких-либо объектов, о чем Общество могло узнать, ознакомившись с градостроительной документацией города Владимира, Общество, приняв решение об участии в аукционе и заключив спорный договор, приняло на себя обязательство по  предоставлению квартир для расселяемых жильцов в подлежащем сносу доме, а развитие территории в связи с невозможностью на ней строительства может заключаться в проведении работ по благоустройству территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира; оснований для признания спорного договора недействительным и возврата перечисленных Обществом денежных средств не имеется.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Общество, ссылаясь на то, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела, неправильно применили нормы материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты.

В числе прочих доводов Общество указывает на следующее.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 – 46.3 ГрК РФ.

Из анализа указанных норм следует, что договор о развитии застроенной территории является двусторонним и содержит взаимные обязательства сторон: одна сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Строительство - это создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства (пункт 13 статьи 1 ГрК РФ).

Положения градостроительного законодательства и условия договора от 26.12.2014 определяют, что развитие застроенной территории осуществляется в целях строительства на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии, объектов недвижимости на месте зданий, признанных аварийными и подлежащих сносу.

Во исполнение принятых на себя обязательств Общество разработало проект планировки территории, по результатам рассмотрения которого  на заседании научно-экспертного совета по вопросам сохранения культурного наследия при Госинспекции Обществу стало известно, что спорная территория, в отношении которой Администрацией принято решение о развитии, расположена в охранной зоне достопримечательного места регионального значения, режим и регламент которой предусматривают сохранение свободного и внутриквартального пространства и на данной территории запрещено строительство каких-либо объектов капитального строительства.

Общество, полагаясь на добросовестность действий Администрации,  соответствие аукционной документации и условий договора от 26.12.2014 действующему законодательству, до рассмотрения вопроса о согласовании проекта планировки застроенной территории, не знало и не могло предположить, что условия договора, предусматривающие обязанность застройщика по осуществлению строительства на территории, подлежащей развитию, не исполнимы ввиду установленного запрета на строительство.

Суды пришли к неверному выводу о том, что Общество, приняв решение об участии в аукционе и заключив спорный договор, осознано приняло решение о заключении договора о развитии застроенной территории, в границах которой невозможно осуществление строительства каких-либо объектов капитального строительства, но которое не исключает проведение работ по благоустройству данной территории.

Между тем градостроительное законодательство не содержит норм, определяющих, что развитие застроенных территорий может осуществляться исключительно в целях благоустройства, без возведения на данной территории объекта капитального строительства.

По своей правой природе договор о развитии застроенной территории - это инвестиционный проект, где публичный орган предоставляет инвестору (застройщику) территорию для строительства объектов недвижимости и создает необходимые условия для реализации проекта по развитию территории в соответствии со своими функциями и полномочиями, а инвестор (застройщик) принимает на себя финансирование определенных социально-значимых обязательств (предоставление благоустроенных жилых помещений, выкуп у собственников принадлежащих им объектов недвижимости, расположенных на данной территории); взамен инвестору на земельном участке в границах застраиваемой территории предоставляется право строить объекты недвижимости, то есть осуществлять предпринимательскую деятельность, направленную на извлечение прибыли из данного проекта.

При этом Администрация, как орган муниципальной власти компетентный в вопросах градостроительства и архитектуры, не могла не знать о том, что на данной территории запрещено возведение каких-либо объектов капитального строительства и в отношении указанной территории в соответствии с градостроительным законодательством не может быть принято решение о ее развитии.

Таким образом, действия Администрации по принятию решений о развитии данной территории и проведении аукциона на право заключения договора о развитии указанной территории, заключения договора о развитии, а также последующее обращение в суд с настоящим иском, свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны Администрации, поскольку ее воля фактически была направлена не на развитие застроенной территории, а исключительно на решение за счет Общества своих обязательств по расселению жителей из аварийного дома без какого-либо встречного предоставления.

Поскольку Администрация не может исполнить обязательство по предоставлению Обществу земельного участка для строительства ввиду невозможности строительства на данной территории, обеспечение которого входит в обязанности муниципального образования в соответствии со статьями 46.1 – 46.3 ГрК РФ, она не вправе требовать от Общества исполнения в натуре (передачи в муниципальную собственность благоустроенных квартир) и должна возвратить Обществу денежные средства, уплаченные при заключении договора.

Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2  части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 30 июля 2020 года на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда 

Российской Федерации                                                                И.Л. Грачева