ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 306-ЭС25-8185 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 8 сентября 2025 г.  

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 июня 2025 г. по делу № А06-11192/2023 Арбитражного суда Астраханской области,  

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области" (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением ( уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1, ответчик), в котором просила:  

- признать объект капитального строительства общей площадью 24,8 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 30:01:150101:3191, имеющий адресный ориентир: 

<

...> напротив дома N 3, самовольной постройкой;  

- обязать ИП ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3191 путем сноса самовольно возведенного объекта нежилого назначения общей площадью 24,8 кв. м, имеющий адресный ориентир: Астраханская область, город Ахтубинск, 

<

...> напротив дома N 3, в течение трех месяцев с момента вступления в силу настоящего решения суда;  

- взыскать с ИП ФИО1 в пользу Администрации судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 1000 руб. в день, за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня истечения со дня истечения установленного срока по день фактического исполнения решения суда.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечена: ФИО2 (далее - ФИО2).  

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 12.11.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.  

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 19 июня 2025 г. решение от 12 ноября 2024 г. и апелляционное постановление от 3 февраля 2025 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановление суда округа, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.  

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что не может быть признана самовольной постройка, возведенная в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, даже после признания такого договора аренды земельного участка недействительным. Суд округа ошибочно признал названную позицию неприменимой лишь на том основании, что после возведения постройки на ответчика была возложена обязанность вернуть земельный участок Администрации.  

Суд округа не учел недобросовестность поведения истца, принял во внимание довод последнего о наличии нарушений при выдаче разрешений на строительство и ввода объекта в эксплуатацию, хотя именно сама Администрация и их выдала.  

Суд округа по своей инициативе поставил под сомнение вопрос, является ли здание недвижимым имуществом, несмотря на то, что данное обстоятельство не оспаривалось ни одной из сторон.  

Суд нарушил статью 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 № 143, пункте 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2016), ошибочно посчитав, что на требования истца не распространяется срок исковой давности.  

Решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от 17 ноября 2020г. по делу № 2-1178/2020 признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3140 от 14 декабря 2017г. между Администрацией и ФИО2; договор  

купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3140 от 12 января 2018г. между ФИО2 и ФИО1  

По мнению Администрации, признание договоров купли-продажи недействительными обуславливает недействительность разрешения на строительство нежилого здания от 22 марта 2018г. и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 4 апреля 2018г., соответственно, ответчик не приобрел право собственности на земельный участок, а нежилое здание является самовольной постройкой в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Однако на момент возведения нежилого здания ответчик обладал не оспоренными правами на земельный участок, получил необходимую для строительства нежилого здания разрешительную документацию.  

Земельный участок был приобретен ответчиком на законном основании, регистрация права на нежилое здание осуществлена до признания договора недействительным, что исключает возможность признания объекта самовольной постройкой.  

Решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от 17 ноября 2020г. по делу № 2-1178/2020 установлена недобросовестность ответчика при приобретении земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3140, однако указанная оценка не является преюдициальной.  

Сделки по реализации земельного участка площадью 34 кв.м с кадастровым номером 30:01:150101:3140 были признаны недействительными исключительно в связи с нарушением порядка проведения аукциона его организатором-администрацией муниципального округа «Город Ахтубинск».  

 Суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что с учетом добросовестного поведения ответчика, последующее признание недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка (нарушение федерального законодательства при проведении торгов) не может свидетельствовать о виновном поведении ответчика по получению разрешения на строительство капитального объекта, ввода его в эксплуатацию.  

В 2018г. ответчик приобрел земельный участок по договору купли- продажи, Администрация выдала разрешение на строительство; нежилое здание было возведено, Администрация выдала разрешении на ввод объект в эксплуатацию, зарегистрировано право собственности ответчика на здание.  

Договор купли продажи земельного участка был признан недействительным в 2020г., после чего земельный участок возвращен Администрации.  

Согласно пункту 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, к требованию собственника земельного участка о сносе самовольной постройки, возведенной без его согласия, в случае, когда он был лишен владения этим участком, применяется общий (трехлетний) срок исковой давности, исчисляемый с момента, когда истец узнал или должен был узнать об утрате владения и о том, кто является надлежащим ответчиком.  

Истец узнал о нарушении своего права не позднее даты вынесения решения Ахтубинским районным судом Астраханской области 17 ноября 2020г., однако обратился в суд с иском только 20 июня 2024г., то есть с пропуском срока исковой давности.  

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.  

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.  

Как следует из обжалуемых актов и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 19 января 2018 г. ИП ФИО1 приобрел в собственность у ФИО2 земельный участок площадью 34 кв. м, кадастровый номер 30:01:150101:3140, расположенный по адресу: 

<

...> напротив дома N 3, категория земель: земли населенных пунктов, для размещения торгового павильона, получил разрешение на строительство торгового павильона N 30-RU30501112-33-2018 от 22 марта 2018 г., а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 30-RU30501112-15-2018 от 4 апреля 2018 г.  

27 апреля 2018 г. Управлением Росреестра по Астраханской области внесена запись в ЕГРН о праве собственности ответчика на торговый павильон, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10 июля 2023 г.  

Решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от 17 ноября 2020 г. по делу N 2-1178/2020 договор купли-продажи от 19 января 2018 г. земельного участка площадью 34 кв. м, кадастровый номер 30:01:150101:3140, расположенного по адресу 

<

...> напротив дома N 3, заключенного между ИП ФИО1 и ФИО2, признан недействительным, с учетом апелляционного определения Астраханского областного суда на ФИО1 и ФИО2 возложена обязанность по возврату земельного участка Муниципальному образованию "Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области".  

Администрация, полагая, что спорный торговый павильон обладает признаками самовольного строения, поскольку данный объект возведен на земельном участке, не принадлежащем ИП ФИО1, который перешел в собственность последнего и его правопредшественника по сделкам, признанным судом недействительными, все последующие после совершения  

данной сделки действия по получению разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта, хотя и соответствовали требованиям закона на момент их совершения, но после вынесения судебного акта о недействительности сделок с землей, автоматически приобретают статус порочных, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), подпункта 2 пункта 1, подпункта 4 пункта 2 статьи 60, пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс, разъяснениями, приведенными в пункте 8, 12,13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление Пленума N 44), исходил из недоказанности у спорного объекта признаков самовольной постройки.  

Суд первой инстанции указал, что возведение объекта осуществлялось ответчиком до признания договора купли-продажи земельного участка от 12 января 2018 г. недействительным на основании разрешения N 30-RU30501112-33-2018 от 22 марта 2018 г. на строительство объекта "Торговый павильон" площадью 24,8 кв. м, выданного администрацией муниципального образования "Город Ахтубинск"; соответствие возведенного объекта градостроительным нормам и правилам подтверждается разрешением N 30-RU30501112-15-2018 от 4 апреля 2018 г. на ввод построенного объекта капитального строительства "Торговый павильон" площадью 24,8 кв. м в эксплуатацию, выданного администрацией муниципального образования "Город Ахтубинск"; отсутствие доказательств того, что торговый павильон создает угрозу жизни и здоровью граждан или построен с нарушением строительных или иных обязательных требований, норм или правил.  

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности судом первой инстанции признаны обоснованными, поскольку истец узнал о нарушении своего права, не позднее даты вынесения решения 17 ноября 2020 г. Ахтубинским районным судом Астраханской области, при этом требование о признании спорного объекта - торгового павильона самовольной постройкой и его сносе истец предъявил только 20 июня 2024 г.  

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав на отсутствие с учетом добросовестного поведения по строительству объекта и последующего признания судом недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка (по причине нарушения порядка проведения аукциона его организатором - администрацией МО "Город Ахтубинск".) оснований для возложения на ответчика отрицательных последствий в виде сноса спорного объекта.  

Суд округа, проверив выводы судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, правильность применения норма материального и процессуального права, отменил судебные акты судов  

первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.  

Восстановление права собственника земельного участка путем сноса самовольно возведенного на земельном участке строения регулируется специальной нормой права - статьей 222 Гражданского кодекса.  

Из положений статьи 222 Гражданского кодекса, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума N 44, следует, что при рассмотрении вопроса о сносе самовольной постройки судам необходимо устанавливать, имело ли место отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства, выдавалось ли соответствующее разрешение на производство строительных работ и соблюдены ли при возведении спорной постройки градостроительные нормы и правила, а также факт нарушения прав и законных интересов истца.  

Приведенные положения определяют признаки самовольной постройки, одним из таких признаков является возведение строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке лицу, возведшему строение.  

Обращаясь в суд с настоящим иском, Администрация приводила доводы о том, что переход прав на земельный участок, в том числе последующий к ИП ФИО1 был предметом судебной проверки, судами установлены обстоятельства недобросовестного приобретения ответчиков спорного земельного участков по заключенным ими сделкам.  

Определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 10 февраля 2021 г. резолютивная часть решения Ахтубинского районного суда Астраханской области от 17 ноября 2020 г. по делу N 2-1178/2020 дополнена указанием на применение последствий недействительности сделки, в том числе на ИП ФИО1 возложена обязанность по возврату в муниципальную собственность спорного земельного участка.  

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3 статьи 69 АПК РФ).  

При этом судебная практика последовательно исходит из недопустимости создания судебным актом правовой неопределенности в спорных правоотношениях (определения Верховного Суда Российской Федерации от 7 июня 2018 г. N 304-ЭС18-2923, от 17 июня 2019 г. N 304-ЭС19-8312, от 1 апреля 2019 г. N 308-ЭС16-6887).  

Доводы Администрации о недобросовестности поведении ответчика при приобретении прав на земельный участок со ссылкой на обстоятельства, установленные в рамках дела N 2-1178/2020, оставлены без внимания и правовой оценки.  

Возражения Администрации о выдаче данных разрешений с нарушением требований действовавших в момент их выдачи нормативных правовых актов судами не проверены.  

Соответственно, не проверив достоверно законность выдачи разрешений на строительство и ввода объекта в эксплуатацию, суды не могли констатировать ни соответствие последних требованиям законодательства Российской Федерации, ни отсутствие нарушения прав Администрации.  

Кроме того, согласно той же разрешительной документации, торговый павильон состоит из следующих элементов: фундамент - монолитная железобетонная плита, стены выполнены из металлического каркаса, утепленного утеплителем на базальтовой основе, перекрытия - металлические, кровля - профилированные листы.  

При применении статьи 222 Гражданского кодекса судам следовало исследовать вопрос о том, обладает ли спорный объект с учетом его технических параметров признаками, присущими недвижимому имуществу, или относится к движимому объекту (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2015 г. по делу N 304-ЭС15-11476).  

При разрешении заявления ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности судами сделан вывод о том, что Администрацией первоначально заявлен негаторный иск о признании отсутствующим права собственности ответчика на принадлежащий ему капитальный объект, а впоследствии истец самостоятельно изменил свои требования, заявив о сносе самовольной постройки, на которые распространяется трехлетний срок исковой давности, который по состоянию на 20 июня 2024 г. пропущен.  

При этом суды оставили без внимания, что требования, первоначально заявленные Администрацией в настоящем споре, исходя из их целевой направленности и условий предъявления, являются, по существу, требованием об освобождении участка от имущества ответчика, поскольку находящийся на участке объект создает препятствие истцу в пользовании участком, на который ответчик не имеет каких-либо прав, и обязанность по возврату которого в муниципальную собственность возложена на ИП ФИО1 судебным актом от 10 февраля 2021 г.  

Кроме того Администрация, заявив требование о сносе самовольной постройки и освобождении земельного участка, также ссылалась на то, что спорный объект возведен в отсутствие разрешительной документации и прав на земельный участок.  

Таким образом, фактически имело место не изменение требований, а дополнение фактических и правовых оснований иска об освобождении  

спорного земельного участка от объекта ответчика, что не было учтено судами при разрешении заявленного ответчиком ходатайства; вывод судов первой и апелляционной инстанции об истечении срока исковой давности и об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований суд округа признал преждевременным.  

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.  

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации  

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

Судья Верховного Суда  

Российской Федерации Н.С. Чучунова