ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 301-ЭС21-4378 (2)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 10 июля 2026 г.

Резолютивная часть определения объявлена 29 июня 2026 г. Определение изготовлено в полном объеме 10 июля 2026 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего судьи Борисовой Е.Е., судей Самуйлова С.В. и Шилохвоста О.Ю. –

рассмотрела в судебном заседании кассационную жалобу Инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области (далее – инспекция) на определение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.04.2024, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2025 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.10.2025 по делу № А43-5991/2019 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Альбион",

по заявлению ФИО1 к публично-правовой компании "Фонд развития территории" (далее – фонд) о взыскании денежной компенсации как бывшему залогодержателю имущества должника,

с участием третьего лица – инспекции.

В судебном заседании приняли участие представители фонда: ФИО2, ФИО3

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Самуйлова С.В., вынесшего определение от 29.04.2026 о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании, а также объяснения представителей, судебная коллегия

установила:

как следует из обжалованных судебных актов и материалов дела, общество "Альбион" осуществляло строительство многоквартирного дома на земельном участке, находящемся на улице Советской города Дзержинск Нижегородской области.

15.09.2014 ФИО1 и общество "Альбион" заключили договор участия в долевом строительстве этого многоквартирного дома, впоследствии зарегистрированный в установленном законом порядке. Согласно указанному договору общество "Альбион" обязалось построить дом и передать ФИО1 нежилое помещение в нем, площадью 100,7 кв.м, а ФИО1 – выплатить за это 4 798 077,62 руб. ФИО1 обязательства по оплате исполнила. Общество "Альбион" дом не построило, помещение не передало.

19.02.2019 возбуждено дело о банкротстве общества "Альбион", 27.06.2019 оно признано банкротом, открыто конкурсное производство, применены правила о банкротстве застройщиков.

03.02.2020 включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества "Альбион" требования ФИО1 в сумме 6 669 327,89 руб., из которых:

- 4 798 077,62 руб. – стоимость непереданного кредитору помещения в возводимом должником многоквартирном доме,

- 1 871 250,27 руб. – неустойка за просрочку исполнения обязательства.

28.10.2020 права общества "Альбион" на земельный участок и находящиеся на нем объекты незавершенного строительства, а также обязательства застройщика перед участниками строительства переданы фонду; определен размер требований фонда, подлежащий включению в реестр требований кредиторов общества "Альбион", исходя из соотношения стоимости прав застройщика на земельный участок с расположенными на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства (30 378 194,12 руб.).

04.07.2023 ФИО1 обратилась с заявлением в суд, потребовав взыскать с фонда денежную компенсацию как лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором застройщика - банкрота (бывший залоговый кредитор).

Арбитражный суд Нижегородской области определением от 10.04.2024 обязал фонд выплатить ФИО1 первоначальную компенсацию в размере 3 334 918,82 руб., рассчитав её в порядке, установленном постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П (далее – постановление № 34-П) и определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570 (6,7). Суд исходил из того, что при передаче имущества застройщика-банкрота фонду и утрате кредиторами залоговых прав на это имущество эти кредиторы вправе получить первоначальную компенсацию в сумме, не превышающей 50 процентов от суммы требований кредиторов, в пользу которых данная компенсация

подлежит выплате. Суд приостановил производство по обособленному спору в части установления последующей компенсации до реализации фондом помещений в полученном объекте строительства и окончательного установления суммы расходов.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 30.06.2025 отменил определение от 10.04.2024 в части расчета суммы первоначальной компенсации, изменил размер взыскиваемой суммы, возложив на фонд обязанность выплатить ФИО1 2 399 038,81 руб. Суд рассчитал компенсацию по правилам, установленным постановлением № 34-П, и использовал следующие исходные данные для расчета: оценочная стоимость предмета залога – 402 599 874 руб., расходы на обеспечение сохранности предмета залога – 5 826 688,54 руб., размер требований ФИО1 к должнику без учёта неустойки – 4 798 077,62 руб., её доля в совокупном размере всех требований залогодержателей передаваемого фонду предмета залога – 1,09 %.

Апелляционный суд исходил из того, что фонд не должен выплачивать ФИО1 неустойку за несвоевременную передачу помещения застройщиком-банкротом. Кроме того, суд отклонил доводы фонда о расчете компенсации по правилам, установленным Федеральным законом от 08.08.2024 № 282-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 282-ФЗ). Вывод суда мотивирован тем, что обособленный спор по заявлению бывшего залогового кредитора рассмотрен судом первой инстанции по существу 19.03.2024 (резолютивная часть судебного акта), поэтому основания для применения нового порядка расчета размера компенсации отсутствуют.

Суд округа постановлением от 28.10.2025 оставил определение от 10.04.2024 (в неотмененной части) и апелляционное постановление от 30.06.2025 без изменений, отметив, что порядок расчетов, установленный Законом № 282-ФЗ, ухудшает положение бывшего залогового кредитора, что не соответствует принципу действия закона во времени и не защищает залоговых кредиторов как слабую сторону в правоотношениях с фондом.

В кассационной жалобе инспекция потребовала отменить судебные акты в обжалуемой части и взыскать с фонда в пользу ФИО1 271 392,86 руб. – компенсацию, рассчитанную в соответствии с пунктом 1 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ. Доводы заявителя сводились к тому, что с 08.09.2024 бывшие залоговые кредиторы застройщика-банкрота требования которых находятся в производстве судов и не рассмотрены по существу, имеют право получить от фонда, которому были переданы права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию (далее - объект застройки), денежную сумму в размере, порядке и на условиях, которые установлены статьей 5 Закона № 282-ФЗ. На дату принятия апелляционным судом постановления действовал новый закон, а судебный спор еще не был разрешен по существу. Как следствие,

апелляционный и окружной суды не применили подлежащий применению порядок расчета и выплаты компенсации, неправомерно рассчитав её по ранее действовавшим правилам.

Фонд в отзыве и его представитель в судебном заседании поддержали доводы кассационной жалобы.

На основании части 2 статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена в пределах изложенных в ней доводов.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Предметом кассационного обжалования является решение вопроса о законе, подлежащем применению при исчислении и выплате фондом бывшему залоговому кредитору застройщика-банкрота денежной компенсации за утрату залогового приоритета на удовлетворение своих требований ввиду передачи фонду объекта застройки. Вопрос возник ввиду вступления в силу Закона № 282-ФЗ и связан с тем, что до этого момента уже начался судебный процесс по рассмотрению требования бывшего залогового кредитора.

Права бывших залоговых кредиторов застройщика-банкрота при передаче объекта застройки фонду обеспечиваются выплатой им денежной суммы.

Так 21.07.2022 Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении № 34-П установил временный порядок защиты бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми у фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им компенсации со стороны фонда в пределах, определенных в пункте 4 резолютивной части этого постановления. Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации о реализации такого механизма изложена в пункте 36 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г." (утв. 26.04.2023), определении от 29.08.2022 № 309-ЭС18-13770 (4-6).

Временный порядок предусматривал две выплаты:

- первоначальную компенсацию, устанавливаемую арбитражным судом при принятии определения о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика, исчисляемую по принципу реконструкции продажи предмета залога с торгов и составляющую до 50 процентов от размера требований бывших залоговых кредиторов к застройщику-банкроту,

- последующую компенсацию, выплачиваемую из чистой прибыли фонда, полученной им по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта.

08.08.2024 принят Закон № 282-ФЗ, который согласно части 1 статьи 6 этого Закона вступил в силу 08.09.2024.

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) в редакции Закона № 282-ФЗ установил новые правила, согласно которым фонд выплачивает бывшим залоговым кредиторам компенсацию единовременно в течение десяти рабочих

дней с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче фонду объекта незавершенного строительства (пункт 6 статьи 201.10, пункт 27 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве). Правила о единовременной выплате компенсации применяются в двух случаях (часть 2 статьи 6 Закона № 282-ФЗ):

- если дело о банкротстве застройщика возбуждено после вступления в силу Закона № 282-ФЗ;

- если дело о банкротстве застройщика возбуждено до вступления в силу Закона № 282-ФЗ, но объект застройки не передан фонду.

Если дело о банкротстве застройщика возбуждено до вступления в силу Закона № 282-ФЗ, объект застройки передан фонду, но вопрос о компенсации бывшим залоговым кредиторам не решен судом по существу, то такие требования рассматриваются и разрешаются судом в соответствии со статьей 5 Закона № 282-ФЗ. Эта статья применяется, если на день вступления в силу указанного закона размер требований бывших залоговых кредиторов и порядок удовлетворения таких требований не установлены вступившим в законную силу судебным актом (части 12, 13 Закона № 282-ФЗ).

По общему правилу решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия или в случае его обжалования со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия (часть 1 статьи 180, часть 5 статьи 271 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 282-ФЗ бывшие залоговые кредиторы застройщика-банкрота имеют право получить от фонда денежную компенсацию, если объект строительства был передан фонду без выплаты денежной суммы, подлежащей распределению среди залоговых кредиторов. Размер, порядок и условия выплаты установлены в частях 4 - 7 этой же статьи Закона № 282-ФЗ, согласно которым в основу расчета положен прежний принцип реконструкции продажи предмета залога с публичных торгов и предусмотрены два этапа выплаты:

- первый: 10 процентов от размера денежной суммы, определенной в соответствии с частями 5 и 6 статьи 5, выплачиваемые за счет имущества фонда в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении заявления бывшего залогового кредитора;

- второй: оставшаяся часть, уплачиваемая в зависимости от способа передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства фонду:

а) если объект передан для достройки, то выплата производится в течение года с даты ввода его в эксплуатацию посредством пропорционального распределения между бывшими залоговыми кредиторами вырученных фондом средств от продажи свободных помещений за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией;

б) если объект передан в обмен на денежную компенсацию участникам строительства, то выплата производится в течение трех лет со дня заключения с

фондом договора о передаче ему объекта посредством пропорционального распределения между бывшими залоговыми кредиторами денежных средств, вырученных фондом от продажи объекта, за вычетом его расходов, связанных с такой реализацией, а также расходов на содержание и охрану реализуемого имущества.

Таким образом, правила о единовременной компенсации (Закон о банкротстве в редакции Закона 282-ФЗ) применимы к новым делам о банкротстве и к тем, по которым объект застройки не передан фонду.

Правила Закона 282-ФЗ о двухэтапной выплате компенсации (части 1, 4 - 7 статьи 5 этого закона) применимы к ранее возбужденным делам о банкротстве, по которым объект застройки передан фонду, но вопрос о компенсации не решен вступившим в законную силу судебным актом.

Правила Закона 282-ФЗ не применимы к ранее возбужденным делам о банкротстве, по которым объект застройки передан фонду и вопрос о компенсации разрешен вступившим в законную силу судебным актом.

В рассматриваемой ситуации дело о банкротстве общества "Альбион возбуждено 19.02.2019, объект застройки передан фонду 28.10.2020, заявление ФИО1 о выплате компенсации поступило в суд 04.07.2023. На момент принятия апелляционного постановления Закон № 282-ФЗ уже действовал, а размер компенсации ФИО1 еще не был установлен вступившим в законную силу судебным актом, поэтому, вопреки выводам судов, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 5 Закона 282-ФЗ о двухэтапной выплате.

Исходные данные для расчета компенсации установлены судами нижестоящих инстанций и не оспаривались сторонами. По расчетам инспекции, основанным на указанных исходных данных и на положениях частей 4, 5 и 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, компенсация, подлежащая выплате ФИО1 по первому этапу, составляет 271 392,86 руб. Фонд согласился с этим расчетом, ФИО1 его не опровергла.

В связи с существенным нарушением норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов фонда в сфере экономической деятельности, на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ определение от 10.04.2024, а также постановления от 30.06.2025 и от 28.10.2025 по делу № А43-5991/2019 подлежат изменению в части размера взыскиваемой суммы. В данной части судебная коллегия принимает новый судебный акт о взыскании с фонда в пользу ФИО1 271 392,86 руб.

Руководствуясь статьями 291.11 - 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

определение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.04.2024, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2025 и

постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.10.2025 по делу № А43-5991/2019 изменить в части размера взыскиваемой суммы.

Взыскать с некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Нижегородской области" в пользу ФИО1 271 392,86 руб.

В остальной части оставить обжалованные судебные акты без изменения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий судья Борисова Е.Е.

Судья Самуйлов С.В.

Судья Шилохвост О.Ю.