ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 Дело № 308-ЭС18-25496

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

18 июня 2019 г.

Резолютивная часть определения объявлена 11.06.2019.

Полный текст определения изготовлен  18.06.2019.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Киселевой О.В. и Золотовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем                  Мельниковой И.Е.

с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Краснодарского края (судья Петрунина Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Савченко О.В.), 

при участии представителей ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 14.01.2019), ФИО3 - ФИО4 (доверенность от 03.10.2017), товарищества собственников жилья «Ассоль» ФИО5 (доверенность от 05.05.2019), ФИО6 (доверенность от 05.05.2019), Горба С.В. (доверенность от 05.05.2019); ФИО7 - ФИО4 (доверенность от 19.03.2018).

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-12361/2017 по кассационным жалобам ФИО3 (г. Геленджик) и индивидуального предпринимателя ФИО1                           (г. Геленджик) на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2018,

УСТАНОВИЛА:

Товарищество собственников жилья «Ассоль» (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Р-ТЭК» (далее – общество «Р-ТЭК»), обществу с ограниченной ответственностью «Троя» (далее – общество «Троя»), индивидуальному предпринимателю ФИО1, администрации муниципального образовании «Город-курорт Геленджик» (далее – Администрация), ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО3 со следующими требованиями:

– признать недействительным (ничтожным) договор от 19.01.2010            № 4000001861 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, расположенного по адресу: 

<

...> – угол Курзальной ул., заключенный между Администрацией и обществом «Р-ТЭК», в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2012;

– признать отсутствующим право аренды общества «Троя» на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:93; 

– признать отсутствующим право предпринимателя  ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:93;

– обязать предпринимателя ФИО1 не чинить препятствия в пользовании частью земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, а также осуществить за свой счет снос самовольно возведенного объекта недвижимости (многоквартирного дома), расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:20, по адресу: 

<

...>, а в случае не исполнения ответчиком решения суда предоставить истцу право совершить указанные действия с возложением расходов по сносу на ответчика.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Арбитражный суд Краснодарского края решением от 16.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018, прекратил производство по делу в части требований об устранении препятствий в пользовании участком и сносе спорного объекта недвижимости – многоквартирного дома,  в остальной части иска отказал.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 13.11.2018 отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора от 19.01.2010  № 4000001861 аренды земельного участка, признал недействительным указанный договор в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2012.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, ФИО3 и предприниматель ФИО1, ссылаясь на то, что суд кассационной инстанции допустил существенные нарушения норм  материального и процессуального права, просят отменить постановление окружного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда.

Определением от 08.04.2019 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалобы ФИО3 и предпринимателя ФИО1 вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на кассационные жалобы и дополнениях к отзыву  Товарищество просит оставить в силе обжалуемое постановление окружного суда, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании (23.05.2019 и 11.06.2019) представители              ФИО3, предпринимателя ФИО1, ФИО8 и  присутствовавшие в судебном заседании 23.05.2019 граждане ФИО12, ФИО18 поддержали доводы жалоб и дополнений к ним, просили отменить постановление окружного суда, считая, что суд округа неправильно применил нормы об исковой давности и не учел факт приобретения квартир в построенном более четырех лет назад доме физическими лицами, полагавшимися на достоверность сведений о правах на дом и земельный участок, имеющихся в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Представители Товарищества поддержали доводы, приведенные в отзыве на жалобы и дополнениях к отзыву, поступивших после отложения рассмотрения жалоб, просили отказать в удовлетворении жалоб, считая правильными выводы окружного суда о ничтожности спорного договора аренды от 19.01.2010 и неприменении исковой давности к требованию о признании его ничтожным.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Судебные акты в части прекращения производства по делу в отношении  требований Товарищества об устранении препятствий в пользовании участком и сносе спорного объекта недвижимости – многоквартирного дома, в части отказа в иске о признании отсутствующим права аренды общества «Троя» и предпринимателя  ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:93 Товариществом и иными лицами, участвующими в деле, не обжалованы. Представители Товарищества в судебном заседании Судебной коллегии пояснили, что не оспаривают законность принятых по делу судебных актов в указанной части.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемое постановление окружного суда подлежит отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, глава города – курорта Геленджик постановлением от 10.09.2004 предоставил обществу                  «Р-ТЭК» в аренду на 49 лет земельный участок площадью 3964 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403034:20 для завершения строительства и последующей эксплуатации многоквартирного дома.

Администрация постановлением от 31.05.2005 № 744 разрешила обществу «Р-ТЭК» ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта – 34-квартирного жилого дома общей площадью 6311,20 кв.м и присвоила данному многоквартирному дому адрес: 

<

...> – угол Курзальной ул.; обязала общество «Р-ТЭК» зарегистрировать право собственности на данный объект недвижимости и обратиться в Управление муниципальным имуществом города - курорта Геленджик для внесения изменений в договор аренды земельного участка и перерасчета арендной платы в связи с разрешением эксплуатации данного объекта недвижимости.

Для управления названным многоквартирным домом собственники помещений в нем создали Товарищество.

В целях приведения правовых документов на земельные участки, расположенные в г. Геленджике по Революционной ул. – угол                       Курзальной ул., в соответствие с границами фактического пользования данными земельными участками и на основании заявления общества «Р-ТЭК», Администрация постановлением от 22.12.2009 № 1246 разделила земельный участок площадью 3964 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403034:20 на три самостоятельных земельных участка: площадью 2375 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403034:92, площадью 1302 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403034:93, площадью 247 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403034:94; поручила обществу «Р-ТЭК» заключить договоры аренды земельных участков.

На одном из образованных в результате раздела земельном участке площадью 2375 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403043:92 расположен                    34-квартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию в 2005 году, управление которым осуществляет Товарищество.

Во исполнение указанного постановления Администрация (арендодатель) и общество «Р-ТЭК» (арендатор) заключили на 49 лет договор от 19.01.2010                               № 4000001861 аренды второго образованного в результате раздела земельного участка площадью 1302 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403034:93 для завершения строительства и последующей эксплуатации другого многоквартирного дом. Согласно пункту 1.3 договора от 19.01.2010 данный участок находится в фактическом владении арендатора с 10.09.2004, поэтому документы по его передаче не оформлялись.

Общество «Р-ТЭК» на основании договора от 22.03.2010 переуступило обществу «Троя» права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.

Дополнительным соглашением от 04.06.2012 стороны внесли изменения в договор аренды от 19.01.2010 № 4000001861, указав вид разрешенного использования земельного участка «для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Соглашением от 30.10.2014 общество «Троя» передало права и обязанности арендатора земельного участка предпринимателю            ФИО1  

К декабрю 2014 года на указанном земельном участке в отсутствие разрешения на строительство был возведен многоквартирный семиэтажный дом площадью 3625,3 кв.м.

Геленджикский городской суд Краснодарского края установив, что данный объект возведен на земельном участке, принадлежащем предпринимателю ФИО1 на праве аренды, вид разрешенного использования которого позволяет строительство многоквартирных домов, объект возведен в соответствии с требованиями строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, решением от 26.12.2014 по делу № 2-3788/14 признал за предпринимателем ФИО1 право собственности на данный многоквартирный дом.

На основании договоров купли-продажи квартиры в данном доме переданы в собственность граждан. В деле имеется свидетельство от 24.03.2015 о регистрации права собственности на первую квартиру, а также представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость о регистрации права собственности на квартиры за гражданами, привлеченными к участию в деле, и иными лицами.

Соглашением от 21.03.2016 стороны по обоюдному согласию расторгли договор от 19.01.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.01.2018 на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403043:93 зарегистрировано право общей долевой собственности физических лиц - собственников квартир в многоквартирном доме, построенном на названном земельном участке.

Товарищество, обращаясь в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями, сослалось на то, что право собственности на земельный участок площадью 3964 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403034:20 перешло в общую долевую собственность собственников помещений в первом многоквартирном доме, построенном на данном участке в 2005 году, поэтому раздел данного земельного участка и передача его части  в аренду обществу        «Р-ТЭК» произведены Администрацией неправомерно в отсутствие согласия собственников помещений в данном многоквартирном доме; договор от 19.01.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403043:93 и дополнительные соглашения к нему являются недействительными, поскольку заключены в качестве арендодателя лицом (Администрацией), не обладающим правами на данный участок.

В суде первой инстанции ответчики (в том числе Администрация) заявили о пропуске Товариществом исковой давности, указав на то, что собственникам помещений в доме, построенном в 2005 году, чьи интересы представляет   Товарищество, было известно о строительстве второго дома не позднее марта 2014 года, когда началось возведение дома, который был полностью построен к декабрю 2014 года. С настоящим иском Товарищество обратилось только в апреле 2017 года.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 27, 28, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, статьями 167, 168, 169, 181, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пунктах 34, 35, 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), пришли к выводу о наличии оснований для прекращения производства по делу в части требований Товарищества об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе спорного объекта недвижимости – многоквартирного дома и об отсутствии оснований для удовлетворения иска в остальной части, в том числе по причине пропуска истцом срока исковой давности, о применении  которой заявили ответчики.

Суды исходили из следующего: спорный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93 реализован, цель предоставления земельного участка в аренду – строительство жилого дома достигнута, договор прекратил свое действие, а указанный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на спорном участке; право собственников зарегистрировано в установленном порядке;  требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса многоквартирного дома нарушит права собственников жилых помещений, привлеченных в качестве ответчиков по настоящему делу, и других лиц; поскольку собственниками помещений являются физические лица, не имеющие статуса индивидуальных предпринимателей, спор в данной части не подлежит рассмотрению в арбитражном суде; пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 19.01.2010) предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки; договор аренды заключен 19.01.2010, следовательно, срок исковой давности по требованию о признании недействительным этого договора истек 19.01.2013; поскольку истец не владеет спорным земельным участком, признание недействительным договора от 19.01.2010 не приведет к восстановлению тех прав, которые Товарищество считает нарушенными;  надлежащим способом защиты нарушенного права является предъявление иска об истребовании участка из незаконного владения фактических владельцев  при наличии оснований, предусмотренных статьей 302 ГК РФ; однако, поскольку на названном участке расположен объект недвижимости – многоквартирный дом, находящийся в собственности и владении физических лиц, истребование земельного участка без объекта недвижимости неправомерно ввиду противоречия закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; в случае признания спорного договора аренды недействительным в реестре останется запись о праве общей долевой собственности физических лиц на земельный участок.

Окружной суд, посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций, отказав Товариществу в иске о признании недействительным  договора от 19.01.2010 аренды земельного участка, неправильно применили нормы материального права, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в указанной части и признал недействительным данный договор аренды в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2012.

Суд округа сделал следующие выводы:  участок  с кадастровым номером 23:40:0403034:20, предоставленный в аренду обществу  «Р-ТЭК», с момента регистрации первой квартиры в указанном доме в силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» перешел в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме; поскольку Администрация была не вправе принимать решение о разделе указанного земельного участка и заключать договор от 19.01.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:20, и предоставлять его для строительства второго дома, данный договор является недействительной сделкой; согласно разъяснениям, приведенным в пункте 68 постановления Пленума № 10/22, при возникновении у третьих лиц права на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права; суды первой и апелляционной инстанций сделали неверный вывод об избрании Товариществом ненадлежащего способа судебной защиты (признание договора аренды недействительным); данное требование по существу направлено на защиту права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, в связи с передачей части этого участка предпринимателю ФИО1; собственники исходного участка не принимали участия в гражданском деле о признании за предпринимателем ФИО1 права собственности на  многоквартирный дом;  Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – Президиум ВАС РФ) в постановлении от 02.10.2012 № 5361/12 сформулировал правовую позицию о неприменении  исковой давности к требованиям о признании недействительной сделки по иску собственника объекта недвижимости, направленному на защиту права на земельный участок.

Суд округа, отклонив заявление ответчиков о пропуске Товариществом срока исковой давности и сделав вывод о том, что в данном деле к требованию  о признании недействительным договора аренды земельного участка не применяется исковая давность, неправильно применил положения Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 названного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора, было предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) в Гражданский кодекс Российской Федерации были внесения изменений,  пункт 1 статьи 181 данного Кодекса изложен в новой редакции, согласно которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года; течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения; при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Пункт 9 статьи 3 Закона № 100-ФЗ содержит переходные положения, касающиеся правил исчисления и применения новых сроков исковой давности.

В пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013 (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ). Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи  433 ГК РФ). При этом согласно пункту 9 статьи 3 Закона     № 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

  Как разъяснено в пункте 101 названного постановления, для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если  ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Поскольку исполнение оспариваемого договора аренды земельного участка началось с момента его подписания (19.01.2010), согласно представленным в материалы дела доказательствам, не опровергнутым истцом, строительство многоквартирного дома на спорном участке велось уже в марте 2014 года, о чем истцу не могло быть не известно, на этот семиэтажный           49-квартирный дом в уже в декабре 2014 года было признано право собственности как на завершенный строительством объект, Товарищество, обратившись в арбитражный суд с настоящим иском 04.04.2017, пропустило срок исковой давности, о применении которой заявили ответчики.

  В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд округа, сделав вывод о неприменении исковой давности  к требованию о признании недействительным договора аренды от 19.01.2010, ошибочно сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 02.10.2012          № 5361/12, так как данное постановление принято по делу с другими  фактическими обстоятельствами и направлено на защиту собственника объекта недвижимости, имеющего исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого этой недвижимостью.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что суд округа допустил существенные нарушения норм материального права, поэтому на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ постановление окружного суда от 13.11.2018 следует отменить, а решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018 - оставить в силе.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2018 по делу № А32-12361/2017 отменить.

Оставить в силе  решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018 по тому же делу.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

ПредседательствующийИ.Л. Грачева

СудьиО.В. Киселева

Е.Н. Золотова