ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  № 305-ЭС22-7353 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № А40-94683/2020

г. Москва

25 октября 2022 г.

Резолютивная часть определения объявлена 18.10.2022. 

Полный текст определения изготовлен 25.10.2022.  

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда  Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей  Поповой Г.Г. и Чучуновой Н.С.,  

при участии представителей акционерного общества «Дом.РФ»  ФИО1 (доверенность от 22.04.2022), ФИО2 (доверенность  от 23.05.2022), общества с ограниченной ответственностью «Юридическая  фирма Городисский и Партнеры» ФИО3 (доверенность от  16.05.2022), ФИО4 (доверенность от 16.05.2022), Федерального  агентства по управлению государственным имуществом ФИО5  (доверенность от 19.05.2021),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма Городисский  и Партнеры» (Москва) на решение Арбитражного суда города Москвы от  30.07.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от  29.10.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от  09.03.2022 по делу № А40-94683/2020,  

УСТАНОВИЛА: 

Акционерное общество «Дом.РФ» (далее - Общество) обратилось в  Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной  

ответственностью «Юридическая фирма Городисский и Партнеры» (далее –  Фирма) о расторжении охранно-арендного договора от 01.07.2003 № 555 на  пользование недвижимым нежилым зданием - памятником истории и культуры  площадью 1407,1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003042:1105,  расположенным по адресу: Москва, ФИО6 ул., д. 19А, стр. 1; об обязании  Фирмы возвратить Обществу указанное здание.  

Фирма обратилась со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  

АПК РФ), к Обществу и Территориальному управлению Федерального  агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее  – Управление Росимущества) о взыскании 233 538 729 руб. 25 коп.  неосновательного обогащения в виде стоимости ремонтно-реставрационных  работ на спорном объекте и 8 402 014 руб. 25 коп. процентов за пользование  чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга за период с  17.08.2020 по 11.06.2021, с их дальнейшим начислением до фактического  исполнения обязательства.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее –  Росимущество), Департамент культурного наследия города Москвы,  Министерство культуры Российской Федерации (далее – Министерство  культуры), федеральное государственное бюджетное учреждение культуры  «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры».  

Арбитражный суд города Москвы решением от 30.07.2021, оставленным  без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от  29.10.2021 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от  09.03.2022, удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречных  требованиях.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, Фирма, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм  материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные  акты.  

Определением от 01.09.2022 судьи Верховного Суда Российской  Федерации Грачевой И.Л. жалоба Фирмы вместе с делом передана для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

Общество и Росимущество в отзывах на кассационную жалобу,  Министерство культуры в письменных пояснениях просят оставить  кассационную жалобу без удовлетворения, считая обжалуемые судебные акты  законными и обоснованными.  

В судебном заседании представители Фирмы поддержали доводы  жалобы, а также пояснили, что не поддерживают ранее поданное Фирмой  ходатайство о направлении запроса в Конституционный Суд Российской  Федерации.  

Представители Общества и Росимущества возражали против  

удовлетворения жалобы.  

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о  времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не  направили, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является  препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.  

Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или  изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной  коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации  являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм  процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения  которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод,  законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической  деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.  

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации  Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей Фирмы, Общества и  Росимущества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда  Российской Федерации пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1  статьи 291.11 АПК РФ оснований для отмены принятых по делу судебных  актов в части отказа в удовлетворении встречного иска Фирмы.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, государственное  учреждение «Главное Управление охраны памятников города Москвы»,  правопреемником которого стал Комитет по культурному наследию города  Москвы (арендодатель), и общество с ограниченной ответственностью «Регда»  (арендатор) 01.07.2003 заключили охранно-арендный договор на пользование  недвижимым нежилым зданием - памятником истории и культуры,  расположенным по адресу: Москва, Б. Спасская ул., д. 19А, стр. 1, на срок до  01.07.2028 (с учетом дополнительного соглашения от 20.03.2006).  

Договор зарегистрирован в установленном порядке. 

На основании соглашения от 01.02.2006 права и обязанности арендатора  перешли к Фирме.  

Условиями договора установлена обязанность арендатора выполнить за  свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и  противоаварийные работы по арендуемому зданию – памятнику в соответствии  с разделом акта технического состояния.  

Актами технического состояния от 01.07.2003 и от 01.02.2006  предусмотрено, что в целях сохранения памятника культурного наследия и  создания нормальных условий его использования арендатор обязан выполнить  комплекс ремонтно-реставрационных работ по кровле и фасадам.  

Фирма в период с 2006 по 2009 год за свой счет с согласия  уполномоченных органов выполнила на объекте комплекс ремонтно-восстановительных работ, направленных на сохранение и восстановление его  исторического облика, в соответствии с требованиями статей 40 – 45  Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного  наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»  (далее – Закон № 73-ФЗ).  

Правительство Российской Федерации распоряжением от 30.06.2012 

 № 1148-р включило указанный объект недвижимого имущества, в перечень  объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27.12.1991  являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного  (общесоюзного и республиканского) значения и в отношении которых должно  быть оформлено право собственности Российской Федерации.  

Право собственности Российской Федерации на указанный объект  недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.  

Управление Росимущества (арендодатель) и Фирма (арендатор)  28.12.2012 заключили дополнительное соглашение к охранно-арендному  договору, которым в том числе предусмотрели, что документально  подтвержденные расходы арендатора, связанные с осуществлением работ,  направленных на обеспечение физической сохранности арендуемого здания  засчитываются в счет арендной платы по договору.  

Во исполнение пункта 1 статьи 14 Закона № 73-ФЗ Правительство  Российской Федерации постановлением от 04.10.2012 № 106-ПП, вступившим в  законную силу с 01.01.2013, утвердило Положение об установлении льготной  арендной платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим  на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами  культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской  Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и  обеспечившим выполнение этих работ (далее – Положение).  

На основании данного Положения Фирма в 2013 году обратилась в  Министерство культуры с заявлением о предоставлении права на льготную  арендную плату.  

Министерство культуры, рассмотрев заявление Фирмы и приложенные к  нему документы, 07.08.2013 подтвердило выполнение Фирмой комплекса работ  по сохранению объекта культурного наследия на общую сумму  

233 538 729 руб. 25 коп. и приняло положительное заключение о  предоставлении Фирме права на применение льготной арендной платы.  

На основании Положения и положительного заключения Министерства  культуры от 07.08.2013 Управление Росимущества и Фирма 29.08.2013  заключили дополнительное соглашение об установлении льготной арендной  платы в размере 107 529 руб. 90 коп. в месяц, действующей с даты заключения  соглашения до окончания срока действия договора (01.07.2028).  

В 2019 году Правительственная комиссия по развитию жилищного  строительства и оценке эффективности использования земельных участков,  находящихся в собственности Российской Федерации (далее –  Правительственная комиссия), приняла решение, оформленное протоколом от  26.02.2019 № 1, о признании целесообразным совершение Обществом  юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента  Российской Федерации в соответствии с частью 1 статьи 12.2 Федерального  закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного  строительства» (далее – Закон № 161-ФЗ) в отношении находящегося в  федеральной собственности земельного участка площадью 1008 кв.м с  

кадастровым номером 77:01:0003042:36 с расположенным на нем и  находящимся в федеральной собственности объектом недвижимости по адресу:  Москва, Б. Спасская ул., д. 19А, стр. 1.  

Правительственная комиссия указала, что Росимуществу необходимо в  предусмотренные Законом № 161-ФЗ порядке и сроки принять следующие  решения: об изъятии находящегося в федеральной собственности указанного  объекта недвижимости, закрепленного на праве оперативного управления за  федеральным государственным бюджетным учреждением культуры «Агентство  по управлению и использованию памятников истории и культуры»; о передаче  единому институту развития (Обществу) земельного участка с расположенным  на нем объектом недвижимости по передаточному акту для совершения, в том  числе сделок в качестве агента Российской Федерации.  

В соответствии с требованиями Закона № 161-ФЗ и на основании  указанного решения Росимущество распоряжением от 26.03.2019 № 153-р  передало Обществу земельный участок с расположенным на нем находящимся  в федеральной собственности объектом недвижимости, Общество осуществило  государственную регистрацию обременения данного имущества указанием на  совершение Обществом сделок в качестве агента Российской Федерации.  

Общество уведомило Фирму о досрочном расторжении охранно-арендного договора от 01.07.2003 № 555 со ссылкой на решение  Правительственной комиссии от 26.02.2019 № 1.  

Так как стороны не пришли к соглашению о досрочном расторжении  договора аренды, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Фирма, обращаясь со встречным иском, указала, что поскольку до  настоящего времени денежные средства, вложенные ею в реставрацию объекта  культурного наследия, не компенсированы, в том числе путем их зачета в счет  арендной платы, при досрочном расторжении договора аренды на стороне  арендодателя возникает неосновательное обогащение.  

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 209, 421,  450, 622, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс), статьи 12, 12.2, 15 Закона № 161-ФЗ, Закон № 73-ФЗ,  пришли к выводу об обоснованности первоначального иска Общества и  отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Фирмы.  

Суды исходили из следующего. 

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 12 Закона № 161-ФЗ в течение  сорока пяти дней с даты получения предложений единого института развития  межведомственный коллегиальный орган принимает решение, в том числе о  целесообразности совершения единым институтом развития юридических и  иных действий, сделок в отношении земельных участков, иных объектов  недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в  качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных данным  Законом.  

Частью 4 статьи 15 Закона № 161-ФЗ предусмотрено, что в случае, если  до даты принятия межведомственным коллегиальным органом решения,  указанного в пункте 2 части 1 статьи 12 данного Закона, находящийся в  

федеральной собственности земельный участок передан по договору аренды  или договору безвозмездного пользования организации либо находящийся в  федеральной собственности и закрепленный за организацией на праве  хозяйственного ведения или оперативного управления объект недвижимого  имущества, другое имущество переданы по договору аренды или договору  безвозмездного пользования, эти договоры подлежат досрочному расторжению  или прекращению независимо от оснований, предусмотренных Гражданским  кодексом, по соглашению сторон или по решению суда при обращении в суд, в  том числе единого института развития в отношении земельных участков, иных  объектов недвижимого имущества единого института развития.  

Поскольку в отношении спорного здания Правительственная комиссия  приняла решение о целесообразности совершения Обществом юридических и  иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации,  заключенный до принятия такого решения охранно-арендный договор от  01.07.2003 № 555 подлежит досрочному расторжению на основании части 4  статьи 15 Закона № 161-ФЗ.  

Согласно условиям охранно-арендного договора от 01.07.2003 Фирма  приняла на себя обязательство по проведению ремонтно-реставрационных  работ за свой счет. Данным договором, дополнительными соглашениями к  нему, а также Законом № 161-ФЗ, на основании которого действует Общество,  и Законом № 73-ФЗ не предусмотрены возможность выплаты арендатору  компенсации понесенных им затрат (в денежной форме) при выполнении работ  по сохранению объекта культурного наследия и порядок определения ее  размера.  

 При этом арендатору уже была предоставлена соответствующая мера  поддержки в виде льготной арендной платы.  

Заявленная во встречном иске сумма понесенных арендатором затрат не  является неосновательным обогащением арендодателя, а относится к расходам,  которые арендатор обязан нести по договору аренды.  

Комплекс ремонтно-восстановительных был произведен в 2006-2009  годах, при этом за период с 2009 года арендатор не выражал намерения  взыскать с арендодателя понесенные расходы. Напротив, в 2013 году, то есть  спустя 4 года после окончания работ, Фирма воспользовалась правом на  получение льготной арендной платы по договору, поэтому нельзя считать, что  о нарушении своих прав Фирма узнала, когда Общество предъявило иск о  расторжении договора аренды. Следовательно, Фирма, обратившись с иском о  компенсации стоимости ремонтно-реставрационных работ в 2020 году,  пропустила срок исковой давности, о применении которой заявило Общество.  

Суд округа оставил решение суда первой инстанции и постановление  апелляционного суда без изменения.  

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводом судов  о возможности досрочного расторжения спорного договора аренды  федерального имущества.  

Согласно статье 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство  основывается на признании равенства участников регулируемых им  

отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора,  недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела,  необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав,  обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1);  гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона  и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ  конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов  других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).  

Закон № 161-ФЗ в целях содействия развитию жилищного строительства  и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий в целях  данного Закона регулирует отношения, возникающие между единым  институтом развития в жилищной сфере, которым является Общество,  органами государственной власти, органами местного самоуправления,  физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности  осуществления единым институтом развития в жилищной сфере деятельности,  предусмотренной данным Законом.  

В целях, предусмотренных Законом № 161-ФЗ, Общество выступает  агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и  иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной  собственности земельными участками и иными объектами недвижимого  имущества, предусмотренным статьей 11 данного Закона другим имуществом,  в отношении которых уполномоченным Правительством Российской  Федерации межведомственным коллегиальным органом принято  предусмотренное пунктом 2 части 1 статьи 12 Закона решение.  

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации  от 22.08.2008 № 632 таким межведомственным коллегиальным органом  является Правительственная комиссия, решение которой оформляется  протоколом и является обязательным для органов государственной власти и  организаций (часть 8 статьи 12 Закона № 161-ФЗ).  

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию  одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях,  предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.  

Пунктом 7.2 спорного договора в редакции дополнительного соглашения  от 28.12.2012 стороны установили, что договор подлежит досрочному  расторжению по требованию одной из сторон в случаях предусмотренных  договором или законодательством.  

Часть 4 статьи 15 Закона № 161-ФЗ наделила Общество (к которому по  смыслу названного Закона перешли права и обязанности арендодателя  федерального имущества) правом требовать досрочного расторжения договора  аренды объекта недвижимого имущества, другого имущества, находящегося в  федеральной собственности, заключенного до даты принятия  Правительственной комиссии решения, указанного в пункте 2 части 1 статьи 12  данного Закона о целесообразности совершения Обществом юридических и  иных действий в отношении данного имущества, независимо от оснований,  предусмотренных Гражданским кодексом.  

Положения Закона № 161-ФЗ, включая его статьи 12 и 15, призваны  обеспечить решение социальных задач государства в жилищной сфере  наиболее оперативным способом и по своей сути направлены на реализацию  гарантий, закрепленных в статьях 7 и 40 Конституции Российской Федерации  (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 04.10.2012  

 № 1911-О, от 23.04.2013 № 533-О, от 23.04.2015 № 915-О). 

С учетом приведенных норм права Судебная коллегия считает  правильным вывод судов о том, что поскольку в отношении находящихся в  федеральной собственности земельного участка с расположенным на нем  спорным зданием Правительственной комиссией принято решение о  целесообразности совершения Обществом юридических и иных действий, в том  числе сделок, в качестве агента Российской Федерации, заключенный до  принятия такого решения охранно-арендный договор от 01.07.2003 № 555  подлежит досрочному расторжению на основании части 4 статьи 15 Закона  

 № 161-ФЗ по требованию Общества, к которому перешли права и обязанности  арендодателя спорного имущества.  

Вместе с тем при рассмотрении встречного требования Фирмы о  взыскании неосновательного обогащения, возникшего на стороне арендодателя  в связи с досрочным расторжением договора аренды на основании Закона  

 № 161-ФЗ, суды неправильно применили нормы материального права и не учли  следующего.  

Конституцией Российской Федерации гарантирована защита права  собственности и права на свободное использование имущества (статьи 34, 35 и  36). Конституционный Суд Российской Федерации, раскрывая  конституционно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в  статье 35, пришел к выводу, что им охватываются не только право  собственности, но и иные имущественные права (постановление от 16.05.2000   № 8-П).  

По смыслу названных конституционных норм в истолковании  Конституционного Суда Российской Федерации подлежит защите также и  право аренды в виде возмещения арендатору убытков, причиненных  досрочным прекращением аренды, в том числе при досрочном расторжении  договора аренды на основании части 4 статьи 15 Закона № 161-ФЗ в целях,  указанных в статье 3 данного Закона, в отсутствие каких-либо нарушений со  стороны арендатора.  

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях  от 04.10.2012 № 1911-О, от 23.04.2013 № 533-О, от 23.04.2015 № 915-О,  отсутствие непосредственно в Законе № 161-ФЗ каких-либо механизмов,  предусмотренных для компенсации убытков, возникших вследствие лишения  арендных прав, само по себе не может рассматриваться как отменяющее  действие защитных мер правового характера, предусмотренных, в том числе  Гражданским кодексом.  

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса возмещение убытков  является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.  

Согласно пункту 1 статьи 15 данного Кодекса лицо, право которого  

нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков,  если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем  размере.  

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено,  произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного  права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также  неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях  гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная  выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).  

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений  раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков,  необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только  фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы,  которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного  права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).  

Целью возмещения убытков, связанных в том числе с досрочным  изъятием объекта недвижимости из аренды добросовестного арендатора,  является восстановление имущественных прав арендатора. По своей правовой  природе возмещение убытков носит компенсационный характер, поэтому их  размер должен соответствовать размеру фактических и ожидаемых потерь  арендатора от изъятия используемого им имущества. Применение принципа  полного возмещения убытков диктуется необходимостью восстановить права  потерпевшей стороны и обеспечить всестороннюю охрану интересов тех, кто  терпит убытки.  

Фирма, обосновывая заявленное по встречному иску требование о  взыскании с Общества и Управления Росимущества в связи с досрочным  расторжением договора аренды денежных средств, потраченных на  обеспечение физической сохранности федерального здания, в том числе  ремонтно-реставрационные работы, привела следующие доводы.  

Условиями договора аренды в редакции дополнительного соглашения от  28.12.2012, заключенного с Управлением Росимущества, предусмотрен зачет в  счет арендной платы документально подтвержденных расходов арендатора на  обеспечение физической сохранности арендуемого здания. В связи с  проведением во исполнение и в порядке, установленном Законом № 73-ФЗ и  условиями договора аренды, документально подтвержденных, в том числе  уполномоченным органом, ремонтно-реставрационных работ Фирма только в  2013 году получила от арендодателя предусмотренное пунктом 1 статьи 14  Закона № 73-ФЗ право на компенсацию затрат в виде предоставления льготной  ставки арендной платы на период действия договора (до 01.07.2028).  

При досрочном расторжении договора аренды по требованию Общества  Фирма, вносившая арендные платежи на протяжении всего периода после  завершения реставрационных работ (с 2010 по 2021 год), утратила возможность  компенсировать понесенные затраты в установленном законом порядке.  

Пунктом 1 статьи 14 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что физическое или  юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного  наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта  Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои  средства в работы по сохранению объекта культурного наследия,  предусмотренные статьями 40 - 45 данного Закона, и обеспечившее их  выполнение в соответствии с данным Федеральным законом, имеет право на  льготную арендную плату. Порядок установления льготной арендной платы и  ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в  федеральной собственности, определяются Правительством Российской  Федерации.  

 Согласно пункту 2 указанной статьи физическое или юридическое лицо,  владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в  федеральной собственности, и обеспечившее выполнение работ по сохранению  данного объекта в соответствии с Законом № 73-ФЗ, имеет право на  уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат  или части затрат. Порядок предоставления данной компенсации и ее размер  определяются договором аренды.  

Данные льготы являются мерами, направленными на привлечение  частных инвесторов к решению задач по сохранению объектов культурного  наследия, и встречным предоставлением по отношению к затратам физических  или юридических лиц - арендаторов, вложивших свои средства в работы по  сохранению объектов культурного наследия, находящихся в публичной  собственности.  

В обмен на произведенные арендатором затраты ему в силу закона  подлежит уменьшению размер арендных платежей на определенный срок, а  если предусмотрено договором - снижается арендная плата за пользование  данным объектом на сумму произведенных затрат.  

Поскольку статья 14 Закона № 73-ФЗ предусматривает специальное  регулирование по отношению к нормам статей 616 и 623 Гражданского  кодекса, касающееся прав арендаторов, вложивших свои денежные средства в  работы по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в  публичной собственности, при возложении договором аренды обязанности по  проведению охранных обязательств на арендатора, применяются положения  статьи 14 Закона № 73-ФЗ.  

По смыслу приведенных норм Закона № 73-ФЗ выполненные Фирмой  ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного  наследия в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые  улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых  ставится в зависимость от усмотрения сторон договора.  

Так как досрочное расторжение договора аренды по требованию  Общества (в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных  действий, нарушений условий договора аренды) прекращает обязательства  сторон по нему, следовательно, если до момента расторжения договора  арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на  

работы по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия или  арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет арендной платы, в  связи с расторжением договора у арендодателя сохраняется обязанность  уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.  

Следует также учитывать, что согласно пояснениям представителей  Общества в судебном заседании Судебной коллегии, в качестве агента  Российской Федерации Общество намерено реализовать на торгах спорное  здание, стоимость которого существенно увеличилась в связи с проведением  арендатором ремонтно-реставрационных и восстановительных работ.  

С учетом приведенных норм права, разъяснений Пленума Верховного  Суда Российской Федерации, установленных по делу обстоятельств, мотивы, по  которым суды отказали Фирме во встречном иске, не могут быть признаны  законными и обоснованными.  

Кроме того, суды неправильно применили положения Гражданского  кодекса об исчислении срока исковой давности.  

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса исковой давностью  признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.  

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности  начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении  своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите  этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).  

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с  применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой  давности» разъяснено, что исходя из нормы статьи 195 Гражданского кодекса  под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное  гражданское право конкретного лица; если иное не установлено законом,  течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого  нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих  обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим  ответчиком по иску о защите этого права.  

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал,  что законодатель в пределах своей дискреции вправе устанавливать, изменять и  отменять сроки исковой давности в зависимости от цели правового  регулирования и дифференцировать их при наличии к тому объективных и  разумных оснований, а также закреплять порядок их течения во времени, с тем  чтобы обеспечивались возможность исковой защиты права, стабильность и  предсказуемость правового статуса субъектов правоотношений (определения от  08.04.2010 № 456-О-О, от 09.11.2010 № 1469-О-О, от 20.03.2014 № 534-О, от  29.03.2016 № 516-О, от 19.07.2016 № 1555-О, от 29.09.2016 № 2071-О, от  25.10.2016 № 2309-О, постановление от 05.03.2019 № 14-П).  

День получения истцом (заявителем) информации о тех или иных  действиях и день получения им сведений о нарушении этими действиями его  прав могут не совпадать. При таком несовпадении для исчисления исковой  давности имеет значение именно осведомленность истца (заявителя) о  

негативных для него последствиях, вызванных поведением нарушителя  (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2019   № 14-П)  

Соответственно, из положений статьи 200 Гражданского кодекса следует,  что суд наделен необходимыми полномочиями по определению момента начала  течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела.  

Время выполнения Фирмой за свой счет с согласия уполномоченных  органов на спорном арендованном объекте культурного наследия комплекса  ремонтно-восстановительных работ, направленных на его сохранение и  восстановление, не имеет определяющего значения при исчислении срока  исковой давности, поскольку в ситуации, когда договор аренды продолжает  действовать, арендатор имеет право в любой момент реализовать возможность  по компенсации соответствующих затрат путем зачета в счет арендной платы.  

Данное право утрачивается арендатором с момента досрочного  расторжения договора аренды, соответственно, течение трехлетнего срока  исковой давности по требованию о взыскании указанной компенсации  начинается не ранее даты расторжения договора аренды.  

Таким образом, вывод судов, касающийся определения начала течения  исковой давности по требованиям, заявленным Фирмой, является ошибочным,  не соответствующим положениям пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса.  

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что  суды, сделав вывод об отсутствии оснований для удовлетворения встречного  иска Фирмы, существенно нарушили нормы материального и процессуального  права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение  для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты в  указанной части подлежат отмене, а дело в этой части - направлению на новое  рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное;  исследовать доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, в  обоснование их доводов и возражений; определить надлежащего ответчика по  встречному иску Фирмы и размер подлежащих взысканию убытков; на  основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное  решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.  

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации  

ОПРЕДЕЛИЛА: 

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2021,  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2021 и  постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.03.2022 по делу   № А40-94683/2020 отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска  общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма Городисский  и Партнеры».  

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный  суд города Москвы.  

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от  30.07.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от  29.10.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от  09.03.2022 по делу № А40-94683/2020 оставить без изменения.  

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в  трехмесячный срок.  

Председательствующий  И.Л. Грачева 

Судьи Г.Г. Попова 

 Н.С. Чучунова