ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 64-АПА19-4 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 5 июня 2019 г.  

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда  Российской Федерации в составе  

председательствующего Александрова В.Н., судей Абакумовой И. Д. и Нефедова ОН. при секретаре Дарькине АО. 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному  исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛЦ  Хомутово» о признании не действующим в части Порядка определения размера  арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности  городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без  торгов, утвержденного решением Городской Думы города Южно-Сахалинска  от 25 ноября 2015 г. № 303/18-15-5,  

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью  «ЛЦ Хомутово» на решение Сахалинского областного суда от 31 января 2019 г.,  которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.  

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации  Нефедова О.Н., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской  Федерации Агафонова И.Е., полагавшего, что решение суда отмене не  подлежит, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда  Российской Федерации  

установила: 

решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25 ноября 2015 г.   № 303/18-15-5 (далее - Решение № 303/18-15-5), опубликованным в печатном  издании «Южно-Сахалинск сегодня» № 76 (1148) 17 декабря 2015 г., утвержден  

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки,  находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и  предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок).  

Приложением 1 к Порядку установлены ставки арендной платы за  земельные участки, находящиеся на территории городского округа «Город  Южно-Сахалинск», предоставленные в аренду без торгов и относящиеся к  категории земель населенных пунктов: Ст1 - ставка арендной платы в виде  процента от кадастровой стоимости при предоставлении земельного участка,  занятого объектом недвижимости (под существующими объектами  недвижимости), Ст2 - ставка арендной платы в виде процента от кадастровой  стоимости при предоставлении земельного участка для размещения  (строительства, реконструкции) объектов недвижимости.  

Согласно пункту 5.8 приложения 1 к Порядку для земельных участков,  предназначенных для размещения рынков, микрорынков, ярмарок, торговых  зон, складов оптовой (оптово-розничной) торговли, контейнеров,  холодильников, площадок, ставка Ст1 составляет 15%, ставка Ст2 - 5%.  

Общество с ограниченной ответственностью «Логический центр  Хомутово» (далее - ООО «ЛЦ Хомутово», Общество), являющееся  арендатором расположенного в г. Южно-Сахалинске земельного участка с  кадастровым номером 65:01:0405004:122, обратилось в суд с  административным исковым заявлением о признании пункта 5.8 приложения 1  к Порядку недействующим, указывая на его несоответствие пункту 1  статьи 397 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) и  принципам экономической обоснованности и предсказуемости расчета  арендной платы, закрепленным в постановлении Правительства Российской  Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения  арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения  размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной  платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее  также - Постановление № 582).  

Решением Сахалинского областного суда от 31 января 2019 г. в  удовлетворении административного искового заявления отказано.  

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ООО «ЛЦ Хомутово»  просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, и принять  новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Не  соглашается с выводом суда о соответствии оспариваемого нормативного  правового акта Постановлению № 582. Полагает, что представленные  административным ответчиком экспертные заключения не подтверждают  экономическую обоснованность ставок арендной платы. Административный  истец в жалобе также ссылается на несоответствие этих заключений  требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.  

Относительно изложенных в апелляционной жалобе доводов прокурором,  участвовавшим в деле, и Городской Думой города Южно-Сахалинска  представлены возражения.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в  апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.  

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в  соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного  судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ).  

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и  возражений на нее, заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры  Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам  Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение суда первой  инстанции подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.  

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли является платным. Формами платы за пользование землей  являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и  арендная плата.  

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации  или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной  платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и  предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного  самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 397 ЗК РФ).  

В соответствии с частью 1 статьи 7 и пунктом 3 части 1 статьи 16  Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах  организации местного самоуправления в Российской Федерации» владение,  пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной  собственности городского округа, относятся к вопросам местного значения  городского округа, по которым принимаются муниципальные правовые акты.  

Согласно положениям подпунктов 4, 12 части 2 статьи 26 Устава  городского округа «Город Южно-Сахалинск» (в редакции, действовавшей в  период принятия оспариваемого нормативного правого акта) к компетенции  Городской Думы - представительного органа города Южно-Сахалинска  относится определение порядка использования земель и контроль за его  исполнением, а также в случаях, предусмотренных действующим  законодательством, принятие иных нормативных правовых актов, содержащих  нормы земельного права; установление нормативов, платежей, а также льгот по  ним, относящихся к ведению местного самоуправления в соответствии с  действующим законодательством.  

Как правильно установлено судом первой инстанции, Решение   № 303/18-15-5 принято уполномоченным органом в рамках предоставленной  компетенции, с соблюдением установленных законом требований,  предъявляемых к его форме, процедуре принятия и утверждения, порядку  официального опубликования.  

Пунктом 1 статьи 39 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за  земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной  собственности, определяется в соответствии с основными принципами  определения арендной платы, установленными Правительством Российской  Федерации.  

Указанные принципы названы в постановлении Правительства Российской  Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения  арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения  размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной  платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», к числу  таких принципов относятся, в том числе принцип экономической  обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в  размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории  земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного  использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на  товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную  деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых  организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, а  также принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, согласно  которому не допускается произвольный пересмотр размера арендной платы в  одностороннем порядке по требованию арендодателя.  

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным  государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем  представления соответствующих расчетов (показывающих доходность  земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный  анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов,  непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой  ставки.  

Административным ответчиком в дело представлена пояснительная  записка к проекту Решения № 303/18-15-5, согласно которой Порядок  определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся на  территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», предоставленные в  аренду без торгов, базируется на основных принципах определения арендной  платы земли, установленных Правительством Российской Федерации в  Постановлении № 582. Содержащиеся в Приложении к Порядку размеры  ставок арендной платы - Ст1 и Ст2 в виде процента определены  пропорционально установленным ранее коэффициентам дифференциации по  видам деятельности.  

Также представлено экспертное заключение, составленное обществом с  ограниченной ответственностью «Сахалинская оценочная компания  «Максимус» (далее - ООО «Сахалинская оценочная компания «Максимус»),  содержащее экономическое обоснование коэффициентов дифференциации по  

видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального  использования земельного участка в соответствии с принятой при проведении  государственной кадастровой оценки классификацией для определения размера  арендной платы за использование земельных участков, находящихся на  территории города Южно-Сахалинска.  

В экспертном заключении ООО «Сахалинская оценочная компания  «Максимус» от 30 ноября 2012 г. специалистом проведен анализ кадастровой  стоимости земель по кадастровым кварталам города Южно-Сахалинска.  Проанализирована общая информация по земельным участкам, проведен  подробный экономический анализ и оценка факторов, влияющих на уровень  доходности земельных участков. В заключении по учетам анализа рынка  недвижимости выявлена наибольшая доходность земельных участков,  используемых под объектами торговой недвижимости, определены  коэффициенты дифференциации по видам деятельности, которые отражают  норму доходности каждого вида деятельности арендатора по принципу  обратной капитализации.  

Экономическое обоснование коэффициентов дифференциации по видам  деятельности арендатора содержится также в экспертном заключении  от 20 января 2016 г., составленном ООО «Сахалинская оценочная компания  «Максимус». При этом коэффициент дифференциации для земельных участков  с видом разрешенного использования для размещения объектов торговли,  общественного питания и бытового обслуживания равен 18,2% от кадастровой  стоимости.  

Допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля специалист  ФИО1, составивший экспертные заключения, подтвердил соблюдение  утвержденных Постановлением № 582 основных принципов определения  арендной платы при принятии оспариваемого нормативного правового акта.  

Арендная плата за земельные участки рассчитывается по формуле, которая  представляет собой произведение кадастровой стоимости земельного участка,  ставки в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка по видам  деятельности арендатора внутри одного вида разрешенного (функционального)  использования земельного участка в соответствии с принятой при проведении  государственной кадастровой оценки классификацией, либо утвержденной  Министерством экономического развития Российской Федерации для  соответствующих целей (объектов), указанной в Приложении 1 к данному  Порядку, коэффициентов инфляции, предусмотренных федеральным законом о  федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период,  установленных на начало очередного финансового года.  

Разрешая дело, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что  ставка арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения  рынков, микрорынков, ярмарок, торговых зон, складов оптовой торговли,  контейнеров для временного хранения товаров, холодильников, открытых  площадок для складирования, в размере 15,0% и 5% от кадастровой стоимости  

установлена административным ответчиком не произвольно, а в размере,  соответствующем доходности земельных участков, исходя из анализа и оценки  экономических факторов доходности земельных участков с учетом категории  земель, к которым отнесен земельный участок, и его разрешенного  использования, с соблюдением принципа экономической обоснованности.  

С такими выводами суда первой инстанции Судебная коллегия по  административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает  возможным согласиться, поскольку они мотивированны, сделаны на основе  всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело  доказательств, в том числе экспертных заключений и показаний свидетеля,  которым дана надлежащая оценка по правилам статьи 84 КАС РФ, с учетом  требований законодательства, регулирующего спорные правоотношения.  

Как усматривается из материалов дела, при определении ставок арендной  платы для земельных участков, предназначенных для размещения рынков,  микрорынков, ярмарок, торговых зон, складов оптовой (оптово-розничной)  торговли, контейнеров, холодильников, площадок (пункт 5.8 приложения 1 к  Порядку) административным ответчиком использовались показатели,  отраженные в таблицах 5.3 к экспертным заключениям, содержащие, в том  числе максимальные значения в отношении земельных участков, относящихся  к той же категории, что и находящийся в аренде у административного истца  участок (ВРИ5) - 18,2%; с учетом периода использования земельных участков в  зависимости от фактора строительства и ввода объектов в эксплуатацию  введены две ставки, учитывающие данные обстоятельства, ставка Ст1 (ставка  арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости при предоставлении  земельного участка, занятого объектом недвижимости (под существующими  объектами недвижимости) - 15% и ставка Ст2 (ставка арендной платы в виде  процента от кадастровой стоимости при предоставлении земельного участка  для размещения (строительства, реконструкции) объектов недвижимости) - 5%,  не превышающие установленное максимальное значение - 18,2%. При этом  различие величины ставок обусловлено наличием на арендуемом земельном  участке введенного в эксплуатацию объекта недвижимости и увеличением в  связи с этим доходов арендатора.  

Кроме того, Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что  размер оспариваемых административным истцом ставок арендной платы  определен административным ответчиком пропорционально установленным  ранее коэффициентам, применяемым в расчете арендной платы за  использование земельных участков, находящихся в собственности городского  округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденным решением городского  Собрания городского округа «Город Южно-Сахалинск» от 9 декабря 2009 г.   № 46/4вн-09-4 «Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в  расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной  платы за использование земельных участков, расположенных на территории  городского округа «Город Южно-Сахалинск» (далее - Решение № 46/4вн-09-4),  

утратившим силу в связи с принятием Решения № 303/18-15-5.  

Как усматривается из пункта 5.8. Приложения № 1 к Решению   № 46/4вн-09-4, размер коэффициента дифференциации по видам деятельности  арендатора внутри одного вида функционального использования земельного  участка за земельные участки, занятые рынками, микрорынками, ярмарками,  торговыми зонами, складами оптовой торговли, контейнерами для временного  хранения товаров, холодильниками, открытыми площадками для  складирования, был установлен в размере 0,15.  

Из пункта 5.20 Приложения № 1 к Решению № 46/4вн-09-4 следует, что  размер коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора  внутри одного вида функционального использования земельного участка для  земельных участков, предоставляемых для строительства рынков,  микрорынков, ярмарок, торговых зон, складов оптовой торговли, контейнеров  для временного хранения, холодильников, открытых площадок для  складирования, составлял 0,05.  

Таким образом, поскольку наличие документов, свидетельствующих об  учете экономических и иных факторов при установлении оспариваемых ставок  арендной платы Решением № 303/18-15-5, административным ответчиком  подтверждено представленными в материалы дела документами, при этом  оспариваемые административным истцом ставки не ухудшают экономического  состояния землепользователей и землевладельцев, так как их размер в виде  процента был определен пропорционально установленным ранее (в 2009 г.)  коэффициентам дифференциации по видам деятельности арендатора внутри  одного вида функционального использования земельного участка  и не увеличился, кроме того, максимального значения, установленного  экспертным заключением (2016 г.) в размере 18,2% от кадастровой стоимости,  названные арендные ставки не превышают, что свидетельствует об их  экономической обоснованности, Судебная коллегия полагает, что оспариваемое  в части Решение № 303/18-15-5 нормативным правовым актам, имеющим  большую юридическую силу, в том числе Постановлению № 582,  не противоречит, прав и законных интересов административного истца  не нарушает, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения  административного искового заявления не имеется.  

С учетом изложенных обстоятельств Судебная коллегия по  административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к  выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и  обоснованным, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к  иной оценке представленных по делу доказательств, основаны на ошибочном  толковании норм действующего законодательства, не опровергают выводы  суда первой инстанции и не содержат оснований для отмены судебного акта,  предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства  Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного  судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по  административным делам Верховного Суда Российской Федерации  

определила: 

решение Сахалинского областного суда от 31 января 2019 г. оставить без  изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «ЛЦ Хомутово» - без удовлетворения. 

Председательствующий Судьи