ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 310-ЭС19-26737

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва10 марта 2020 г. 

Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив  по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества  с ограниченной ответственностью «Версаль» на постановление Арбитражного  суда Центрального округа от 10.10.2019 по делу  № А14-27342/2018  Арбитражного суда Воронежской области  

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Версаль»  к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Воронежской области о признании недействительным решения, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Версаль» (далее - общество)  обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением  о признании недействительным решения Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области  (далее - Управление Росреестра), изложенного в уведомлении от 04.12.2018   № КУВД-001/2018-3062146, об отказе в государственной регистрации договора  перенайма от 14.08.2018  № 30/1 о передаче прав и обязанностей по договору  аренды земельного участка от 08.08.2017  № 30 общей площадью 1 060 кв. м,  расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район,  п. Шуберское, мкр. Волошинский, кадастровый номер 36:16:5300001:419. 

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2019,  оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 14.06.2019, заявленные требования удовлетворены.  Оспариваемое решение Управления Росреестра признано незаконным,  

на ответчика возложена обязанность произвести государственную регистрацию  договора перенайма от 14.08.2018  № 30/1. 

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 10.10.2019  решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной  инстанции отменены, обществу в удовлетворении заявления отказано.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, общество просит отменить постановление суда кассационной  инстанции, как принятое с нарушением норм материального права, оставить в  силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.  

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке  кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения  норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на  исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита  нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и  иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом  публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации). 

При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной  жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о  наличии оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в  кассационном порядке. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании  решения аукционной комиссии между администрацией Шуберского сельского  поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области  (далее - администрация) и обществом с ограниченной ответственностью  «Версаль» (далее - общество) 19.03.2015 заключен договор аренды земельного  участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130 для комплексного освоения  в целях жилищного строительства. 

Для указанных целей постановлением администрации от 24.11.2016  утвержден проект планировки территории микрорайона «Волошинский»  поселка Шуберское Новоусманского района Воронежской области. 

С согласия сторон договора аренды путем выдела земель из состава  земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130 был образован  земельный участок площадью 1060 кв. м с кадастровым номером  36:16:5300001:419. 

По договору аренды от 08.08.2017 указанный земельный участок  предоставлен обществу для комплексного освоения в целях жилищного  строительства. 

На основании договора перенайма от 14.08.2018 права и обязанности  общества (арендатор) по договору аренды от 08.08.2017 земельного участка  общей площадью 1 060 кв. м с кадастровым номером 36:16:5300001:419  переданы ФИО1 (новый арендатор). 

Решением, изложенным в уведомлении от 04.12.2018 Управлением  Росреестра обществу и ФИО1 отказано в государственной  

регистрации договора перенайма от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей  по договору аренды земельного участка от 08.08.2017 со ссылкой на то, что  действующее на момент заключения договора перенайма законодательство  не допускает возможности уступки прав и перевода долга по обязательствам,  возникшим из заключенного на торгах договора. 

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в  судебном порядке. 

Удовлетворяя требования общества, суды первой и апелляционной  инстанций исходили из того, что положения пункта 7 статьи 448 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в редакции  Федерального закона от 08.03.2015  № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть  первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон   № 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015, устанавливающие запрет на  уступку прав по договорам, заключение которых возможно только путем  проведения торгов, на спорные правоотношения, возникшие в 2015 году,  не распространяются. 

Принимая во внимание пункт 14 статьи 34 Федерального закона  от 23.06.2014  № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс  Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской  Федерации» (далее - Закон  № 171-ФЗ) и применив к спорным  правоотношениям положения земельного законодательства в редакции,  действовавшей до 01.03.2015, исходя из положений пункта 4 статьи 30.2,  пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, разъяснений, данных в пункте 15  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 24.03.2005  № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением  земельного законодательства», учитывая факт предоставления обществу  земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного  строительства, суды пришли к выводу о наличии у общества предусмотренного  пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса права на переуступку своих прав и  обязанностей по этому договору третьему лицу. 

При таких обстоятельствах, установив, что представленные обществом в  Управление Росреестра для государственной регистрации уступки права  аренды документы соответствовали требованиям, предусмотренным  Федеральным законом от 13.07.2015  № 218-ФЗ «О государственной  регистрации недвижимости» (далее - Закон  № 218-ФЗ) и отражали  информацию, необходимую для государственной регистрации прав, суды  не усмотрели оснований для отказа обществу в государственной регистрации  спорного договора перенайма.  

Суд округа пришел к выводу, что правоотношения сторон по договору  аренды от 08.08.2017 спорного земельного участка, заключение которого в  соответствии с действующим законодательством допускается по результатам  проведенных торгов, возникли в период действия пункта 7 статьи 448  Гражданского кодекса, установившей запрет на уступку прав арендатора в  пользу третьих лиц.  

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями названной  нормы (в редакции Закона  № 42-ФЗ), статьями 14, 26, 27 Закона  № 218-ФЗ, суд  кассационной инстанции признал договор перенайма от 14.08.2018 о передаче  прав и обязанностей по договору аренды от 08.08.2017 земельного участка не  соответствующим требованиям гражданского законодательства, в связи с чем  счел отказ Управления Росреестра в государственной регистрации данного  договора правомерным, отменив в связи с этим судебные акты судов первой и  апелляционной инстанций и отказав обществу в удовлетворении заявленных им  требований.  

В кассационной жалобе общество выражает несогласие с выводами суда  округа о применении к спорным правоотношениям положений пункта 7  статьи 448 Гражданского кодекса, ссылаясь на то, что правоотношения из  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130  предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного  строительства возникли у сторон в 2015 году. 

В связи с этим, по мнению общества, в силу пункта 2 статьи 422  Гражданского кодекса, ограничения, введенные вышеуказанной нормой,  не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку пункт 7  статьи 448 Гражданского кодекса в редакции Закона  № 42-ФЗ вступил в силу  с 01.06.2015, при этом пунктом 2 статьи 2 Закона  № 42-ФЗ установлено, что  положения Гражданского кодекса (в редакции настоящего Федерального  закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в  силу настоящего Федерального закона.  

Общество указывает, что правоотношения по выделу земельного участка  с кадастровым номером 36:16:5300001:419, являющегося предметом договора  аренды от 08.08.2017, возникли не в момент государственной регистрации  указанного договора, а в момент проведения торгов - 27.01.2015, вследствие  реализации обществом его обязанности по комплексному освоению земельного  участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130. 

Таким образом, ссылаясь на положения пунктов 2, 14 статьи 34 Закона   № 171-ФЗ, пункта 4 статьи 30.2 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015),  а также на то, что земельный участок предоставлен для его комплексного  освоения в целях жилищного строительства, общество полагает о наличии у  него, как арендатора земельного участка, предусмотренного пунктом 9  статьи 22 Земельного кодекса права на передачу прав и обязанностей по  договору аренды в порядке перенайма. 

Общество отмечает, что такое право предусмотрено условиями договора  аренды от 19.03.2015. Договором перенайма от 14.08.2018 предусмотрен  переход обязанностей, касающихся комплексного освоения земельного участка  в целях жилищного строительства, к новому приобретателю прав на земельный  участок.  

Как указывает общество, в соответствии с пунктом 1 статьи 615  Гражданского кодекса, арендодателем дано согласие на передачу прав и  обязанностей по договору от 08.08.2017 от общества к ФИО1 на  срок, не превышающий срок действия основного договора.  

По мнению общества, договор аренды от 19.03.2015 и договор аренды  от 08.08.2017 взаимосвязаны, поскольку после образования земельных участков  в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает  свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении  образованных земельных участков.  

При этом общество отмечает, что, в силу пункта 8 статьи 46.4  Градостроительного кодекса Российской Федерации, прекращение  существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в  связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные  участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием  для прекращения прав и обязанностей, определенных договором. 

При указанных обстоятельствах общество полагает отказ Управления  Росреестра в государственной регистрации договора перенайма от 14.08.2018  незаконным и нарушающим права и законные интересы общества.  

С учетом изложенного, доводы общества о существенном нарушении  судом кассационной инстанции норм материального и процессуального права,  которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых  невозможны восстановление и защита нарушенного права, заслуживают  внимания и признаются достаточным основанием для пересмотра  оспариваемого судебного акта в кассационном порядке. 

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7  статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации,  

ОПРЕДЕЛИЛ:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «Версаль» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной  коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. 

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации на 31 марта 2020 года, 12 час. 30 мин. в помещении суда по адресу:  Москва, улица Поварская, дом 15 зал  № 3048 (подъезд 5). 

Судья Верховного Суда

Российской Федерации Е.Е. Борисова