ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Дело № 7-КГ19-1 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 10 сентября 2019 г.  

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской  Федерации в составе  

председательствующего Кликушина А. А., судей Назаренко Т.Н. и Юрьева И.М. 

с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации  Власовой Т.А.  

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску  ФИО1 к администрации Ивановского муниципального  района Ивановской области о взыскании выкупной цены жилого помещения,  прекращении права собственности на жилое помещение и признании права  собственности на квартиру за Ивановским муниципальным районом  Ивановской области  

по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение  судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от  20 августа 2018 г.  

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации  Назаренко Т.Н., выслушав объяснения ФИО1 и ее представителя  ФИО2, поддержавших доводы кассационной жалобы, заключение  прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.,  полагавшей, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, Судебная  коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,  

установила: 

ФИО1 (уточнив требования) обратилась с иском к администрации  Ивановского муниципального района Ивановской области о взыскании  выкупной цены жилого помещения, прекращении право собственности на  жилое помещение и признании права собственности Ивановского  муниципального района на указанную квартиру, ссылаясь на то, что является  собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>. Постановлением администрации  Новоталицкого сельского поселения Ивановского муниципального района  Ивановской области от 6 ноября 2015 г. № 465 жилой дом 

<

...> в 

<

...> района признан аварийным и подлежащим сносу. Советом  Ивановского муниципального района принято решение о расселении  собственников и нанимателей дома. Истцу направлен проект соглашения об  изъятии квартиры путём выкупа по выкупной цене 1 177 540 руб. Поскольку  оценка произведена без учёта стоимости земельного участка, а также не была  учтена компенсация за непроизведенньш капитальный ремонт, истец просила  взыскать с ответчика в свою пользу выкупную цену квартиры, расположенной  по адресу: 

<

...>, в сумме 1  981 980 руб., прекратить её право собственности на квартиру и признать право  собственности администрации Ивановского муниципального района  Ивановской области на жилое помещение.  

Решением Ивановского районного суда Ивановской области от 14 мая  2018 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. С  администрации Ивановского муниципального района Ивановской области в  пользу ФИО3 взыскана выкупная цена жилого помещения,  расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>, площадью 64,7 кв.м, в размере  1 981 978 руб., право собственности ФИО1 на квартиру прекращено,  признано право собственности Ивановского муниципального района  Ивановской области на указанный объект недвижимого имущества. С  администрации Ивановского муниципального района Ивановской области в  пользу ФИО1 взысканы судебные расходы по оплате государственной  пошлины в размере 300 руб.  

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам  Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г. решение суда первой  инстанции в части взыскания с администрации Ивановского муниципального  

района Ивановской области в пользу Шаховой Е.Г. выкупной цены и судебных  расходов изменено: с ответчика в пользу Шаховой Е.Г. взыскана выкупная цена  жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>, площадью  64,7 кв.м, в размере 1 120 910 руб., расходы по оплате государственной  пошлины в размере 300 руб. В остальной части решение суда оставлено без  изменения.  

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене  апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам  Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г. в части, как незаконного.  

По результатам изучения доводов кассационной жалобы заявителя судьёй  Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. 14 июня 2019 г. дело  истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от  16 июля 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в  судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного  Суда Российской Федерации.  

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов  кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного  Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению,  поскольку имеются основания для отмены в части апелляционного  определения в кассационном порядке.  

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в  кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального  права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без  устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав,  свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных  интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской  Федерации).  

Такого характера существенные нарушения норм права были допущены  судом апелляционной инстанции, которые выразились в следующем.  

Судом установлено, что ФИО1 является собственником квартиры,  расположенной по адресу: 

<

...>, площадью 64,7 кв.м на основании договора мены от 25 апреля  2000 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации  права, сведениями ЕГРН (т. 1, л.д. 10, т. 2, л.д. 151-153).  

1 января 1998 г. ОАО «Туир» передало находящийся в его ведении, а  МУП ЖКХ «Иврайжилкомхоз» приняло на баланс жилой двухэтажный  

кирпичный дом, количество квартир - 16, год ввода в эксплуатацию - 1958,  расположенный по адресу: 

<

...> что подтверждается актом приёма-передачи (т. 2, л.д. 69, 70, 71).  

7 сентября 2007 г. жилой дом передан из собственности муниципального  образования «Ивановский муниципальный район» в собственность  муниципального образования «Новоталицкое сельское поселение», что  подтверждается актом приёма-передачи (т. 2, л.д. 72).  

МУП ЖКХ «Иврайжилкомхоз» прекратило свою деятельность 30 апреля  2015 г. в связи с ликвидацией организации (т. 2, л.д. 92).  

Постановлением администрации Новоталицкого сельского поселения от  6 ноября 2015 г. № 465 г. многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>, признан аварийным и подлежащим  сносу (т. 1, л.д. 16).  

Согласно заключению от 27 октября 2015 г. № 4 межведомственной  комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома)  требованиям, установленном в Положении о признании помещения жилым,  жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома  аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, документами- основаниями для выявления условий признания многоквартирного дома  аварийным и подлежащим сносу явились экспертное исследование  ООО «Ивановское Бюро Экспертизы» от 5 февраля 2015 г. № 2/15-3 и  результаты технического обследования ООО «Конструкторское бюро  ФИО2» от 22 мая 2014 г. (т.1, л.д. 14-15).  

Письмом от 1 февраля 2017 г. № 385 администрация Ивановского  муниципального района Ивановской области сообщила ФИО1 о том,  что её семья решением жилищной комиссии от 30 января 2017 г. признана  нуждающейся в жилом помещении по договору социального найма (т. 1,  л.д. 18).  

28 марта 2017 г. ответчиком получено заявление истца о внеочередном  предоставлении ей другого жилого помещения для проживания её семьи (т. 1,  л.д. 19).  

Письмом от 15 июня 2017 г. № 3612 администрация сообщила  ФИО1 о том, что расселение жителей дома будет производиться в  2018-2019 годах (т. 1, л.д.20).  

Постановлением администрации Ивановского муниципального района  Ивановской области от 25 сентября 2017 г. № 1801 в связи с признанием  многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, недвижимое  

имущество изъято для муниципальных нужд Ивановского муниципального  района Ивановской области (т. 1, л.д. 17).  

Согласно отчёту об определении рыночной стоимости квартир,  расположенных по адресу: 

<

...> подготовленному ООО «Промагрооценка» 17 августа 2017 г., рыночная  стоимость квартиры 

<

...> указанного дома определена в размере  1177 540 руб. (т.1, л.д. 88-156), с которой ФИО1 была не согласна,  поскольку при определении рыночной стоимости квартиры не была учтена  компенсация за непроизведенньш капитальный ремонт жилого дома.  

В связи с разногласиями сторон в оценке размера выкупной цены за  изымаемую квартиру по делу назначена и проведена судебная строительно- техническая экспертиза.  

Согласно заключению экспертов от 28 февраля 2018 г. № 33/18  ООО «Ивановское Бюро Экспертизы» (т. 1, л.д. 181-270) с учётом  дополнительного заключения (т. 2, л.д. 2-19), выкупная стоимость спорной  квартиры составляет 1 152 392 руб., из которых 1 103 512 руб. - стоимость  объекта оценки, 6 880 руб. - затраты, связанные с переездом, 42 00 руб. - стоимость оформления прав на другое жилое помещение. Также согласно  заключению эксперта компенсация за несвоевременно проведённый  капитальный ремонт составляет 829 586 руб.  

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции включил в  выкупную цену на жилое помещение компенсацию за несвоевременно  проведённый капитальный ремонт.  

С данным выводом не согласился суд апелляционной инстанции.  Изменяя решение суда первой инстанции, устранив допущенную судом первой  инстанцией арифметическую ошибку, суд исключил из суммы выкупной цены  спорного жилого помещения сумму компенсации за несвоевременно  проведённый капитальный ремонт, мотивируя следующим. При определении  рыночной стоимости принадлежащего ФИО1 жилого помещения  судебным экспертом был применён сравнительный метод её определения.  Экспертом был проанализирован рынок недвижимости в селе Михалево, и,  поскольку аналогичного изымаемому жилого помещения на рынке  недвижимости на продажу не было выставлено, эксперт сравнил стоимость  квартир в г. Иваново, равноценных по техническим характеристикам,  имеющихся на рынке недвижимости в с. Михалево, со стоимостью квартир в  домах, аналогичных условиям изымаемой квартиры, только в  удовлетворительном состоянии, в результате чего был определён поправочный  

коэффициент - 28 %. Суд апелляционной инстанции указал на то, что при  данных обстоятельствах компенсация за несвоевременно проведённый  капитальный ремонт могла иметь место лишь в том случае, если бы истцу  предлагалась к выплате рыночная стоимость принадлежащего ей на праве  собственности жилого помещения, а не рыночная стоимость находящегося в  надлежащем состоянии аналогичного по техническим характеристикам жилого  помещения. В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции указал на то,  что вывод суда о включении в выкупную цену компенсации за  непроизведенньш капитальный ремонт является ошибочным.  

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации находит, что  с данным судебным постановлением в части изменения решения суда первой  инстанции и исключения из цены выкупной стоимости компенсации за  непроизведенньш капитальный ремонт и расходов на оплату государственной  пошлины нельзя согласиться по следующим основаниям.  

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации  признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке  многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции  является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании  такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к  собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или  реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в  установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома,  земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию  для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое  помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в  порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.  

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской  Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О  некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении  Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника,  проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое  помещение может быть либо изъято путём выкупа, либо по соглашению с  собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с  зачётом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения  предварительной процедуры как по направлению органом местного  

самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе  аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию  органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на  котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения,  находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме  не выполнили требование о его сносе или реконструкции.  

На основании части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской  Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке,  установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии  недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том  числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения,  допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения  суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия  решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое  помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое  жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.  

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с  обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома  аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.,  выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам,  установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации,  и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки,  причинённые собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а  также сумму компенсации за непроизведенньш капитальный ремонт.  

Статьёй 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О  приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено  сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный  ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта  жилищного фонда, если он не был произведён им до приватизации  гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.  

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального  ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надёжности  здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого  помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо  по иному основанию, требований о включении компенсации за  

произведённый капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену  жилого помещения.  

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики  по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае  признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,  утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  29 апреля 2014 г.  

В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса  Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела  вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки,  техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы  может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному  эксперту или нескольким экспертам.  

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» судам следует  иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по  делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны  оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами  (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть  полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны  выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные  на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если экспертиза  поручена нескольким экспертам, давшим отдельные заключения, мотивы  согласия или несогласия с ними должны быть приведены в судебном решении  отдельно по каждому заключению.  

Как следует из материалов дела, по ходатайству ФИО1  определением Ивановского районного суда Ивановской области от 25 января  2018 г. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза,  проведение которой поручено экспертам ООО «Ивановское бюро экспертизы»  (т. 1,л.д. 159-161).  

Из заключения следует, что квартира истца, как и весь многоквартирный  дом в целом по состоянию на 1998 год нуждались в капитальном ремонте.  Величина физического износа жилого дома в 1998 г. составила 61 %, что  соответствует категории технического состояния «Ветхое». При этом  «состояние несущих конструктивных элементов - аварийное, а ненесущих - весьма ветхое». Невыполнение капитального ремонта привело к накоплению  физического износа конструкций здания многоквартирного дома и,  

соответственно, квартиры № 

<

...>, расположенной в данном доме в 1998 г. до  величины 61 %, при котором состояние соответствовало категории  «аварийное», а здание в целом - «ветхое».  

В связи с тем, что данные о выполненных до 6 августа 1998 г. работах по  капитальному ремонту объекту отсутствуют, размер компенсации на не  произведённый капитальный ремонт квартиры по состоянию на 6 августа  1998 г. для приведения её в категорию работоспособного состояния (до  величины износа 20%) составляет 829 586 руб. по цене на четвёртый квартал  2017 г. (т. 1, л.д. 220).  

Из описательной части заключения экспертов также усматривается, что  расчет компенсации за не произведённый капитальный ремонт был сделан, в  том числе исходя из состояния многоквартирного дома, которое зафиксировано  в экспертном исследовании ООО «Ивановское Бюро Экспертизы» от  5 февраля 2015 г. № 2/15-3, положенном в основу решения о признании  многоквартирного дома аварийным, которое было направлено экспертам судом  для использования при проведении экспертизы в соответствии с его  ходатайством (т. 2, л.д. 28).  

Согласно акта экспертного исследования № 2/15-3 от 5 февраля 2015 г.  следует, что физический износ дома на 2015 г. составляет 71 %, основными  причинами зафиксированных в акте повреждений дома являются  ненадлежащие техническая эксплуатация и обслуживание здания в целом, в том  числе, несвоевременное проведение капитальных ремонтов (т. 2, л.д. 26- 46).  

Выкупная стоимость квартиры истца с учётом рыночной стоимости  земельного участка, жилого помещения, рыночной стоимости общего  имущества в многоквартирном доме с учётом доли ФИО1 в праве общей  собственности на такое имущество, убытков, связанных с изменением места  проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения  права собственности на него составляет, согласно заключению экспертов,  1 152 392 руб. Физический износ дома на 2015 год составлял 71%, состояние  жилого дома было признано аварийным. При такой величине износа сделан  вывод о нецелесообразности капитального ремонта. Определение стоимости  капитального ремонта производилось экспертом на дату изъятия жилого  помещения.  

В судебном заседании суда первой инстанции экспертом ФИО4  были даны пояснения о том, что в заключении судебной экспертизы рыночная  стоимость квартиры (с учётом стоимости земельного участка, общего  имущества в многоквартирном доме, убытков) рассчитана отдельно. Она не  

учитывает компенсацию за не произведённый капитальный ремонт. В  соответствии с Федеральный законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно применяемой при  оценке методике, выкупная цена квартиры определяется сравнительным  методом путём сопоставления с аналогичными по характеристикам жилыми  помещениями на рынке жилья в текущий период. На доводы представителей  ответчика о необоснованности учёта компенсации за не произведённый  капитальный ремонт в общую выкупную цену жилого помещения, поскольку  последняя рассчитана на основании объектов-аналогов, не находящихся в  непригодном для проживании состоянии, экспертом даны пояснения о том, что  поскольку оценка выкупной стоимости жилого помещения предполагает  определение рыночной стоимости объекта именно при применении  сравнительного подхода. Кроме того, в виду того, что дом, в котором находится  квартира истца, 1958 года постройки, в заключении при применении  сравнительного подхода эксперт к объектам-аналогам застройки 1970-1980  годов применил корректировку, равную 28 %.  

Суд апелляционной инстанции, не опровергая выводы суда первой  инстанции о том, что суммы компенсации за не произведённый капитальный  ремонт относятся к числу убытков, причинённых собственнику изъятием  жилого помещения, подлежащих учёту при определении выкупной цены  жилого помещения, изменяя размер выкупной стоимости квартиры и исключая  из неё компенсацию за не произведённый капитальный ремонт здания, по  существу отверг в данной части заключение судебной строительно-технической  экспертизы, назначенной судом первой инстанции, которым установлена  необходимость включения в выкупную стоимость квартиры компенсации за не  произведённый капитальный ремонт многоквартирного дома, ссылаясь на то,  что примененная методика расчёта является ошибочной, поскольку выкупная  стоимость жилого помещения становится практически равной рыночной  стоимости аналогичного жилого помещения, пригодного для проживания.  

Между тем обоснования указанной позиции суд апелляционной  инстанции не привёл, выводы эксперта не опроверг. Суд не проверил по  существу методы расчёта стоимости жилья, не указал, какие нарушения  требований федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и  содержанию заключения в указанной части, к описанию объекта оценки, к  методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к самой  методики расчёта рыночной величины компенсации за не произведённый  капитальный ремонт, которые могли повлиять на определение итоговой  

величины рыночной стоимости, допущены оценщиками при проведении  судебной строительно-технической экспертизы, является ли информация,  использованная оценщиками, достоверной, достаточной и проверяемой. Между  тем, мотивы согласия или несогласия с выводами заключения экспертов  должны быть приведены в судебной акте.  

Исходя из положений статей 67, 71, 195-198 Гражданского  процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда о фактах,  имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и  абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении  убедительным образом, со ссылками на нормативные правовые акты и  доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи  59, 60 ГПК РФ). В противном случае нарушаются задачи и смысл  судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса.  

Оценка доказательств и отражение её результатов в судебном решении  являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для  осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности  судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом  доказательств произвольно и в противоречии с законом.  

Эти требования закона судом апелляционной инстанции выполнены не  были.  

С учётом изложенного апелляционное определение суда апелляционной  инстанции нельзя признать законным и обоснованным, поскольку отсутствие  оценки доказательств по делу, представленных стороной спора и имеющих  значение для его правильного разрешения и вынесения законного и  обоснованного решения, а также всей совокупности доказательств, отсутствие в  апелляционном определении мотивов, по которым одни доказательства были  приняты в обоснование выводов суда, а другие отвергнуты судом, нарушают  принцип равноправия и состязательности сторон спора (статья 123  Конституции Российской Федерации, статья 12 ГПК РФ).  

При таких обстоятельствах Судебная коллегия Верховного Суда  Российской Федерации приходит к выводу, что апелляционное определение  судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от  20 августа 2018 г. в обжалуемой части является незаконным, в связи с чем оно  подлежит отмене, а дело - направлению в данной части в Ивановский  областной суд на новое апелляционное рассмотрение.  

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального  кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам  Верховного Суда Российской Федерации  

определила: 

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам  Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г. в части изменения решения  Ивановского районного суда Ивановской области от 14 мая 2018 г. о взыскании  с администрации Ивановского муниципального района Ивановской области в  пользу ФИО1 выкупной цены жилого помещения и  судебных расходов отменить, дело в данной части направить на новое  апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.  

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по  гражданским делам Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г. оставить  без изменения.  

Председательствующий Судьи