ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 301-ЭС22-26443

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва

23.01.2023

 

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.04.2022, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2022 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2022 по делу № А43-40100/2018

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Академия здоровья" (далее - Общество) о взыскании 1 243 019 рублей 57 копеек задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2012 N 46.

Исковое требование основано на статьях 614, 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс) и мотивировано тем, что Общество как арендатор не внесло в полном объеме арендную плату до момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (в порядке приватизации).

Общество обратилось в суд первой инстанции со встречным иском, уточненным в порядке, который предусмотрен в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ), к Комитету о взыскании 713 591 рубля 12 копеек неосновательного обогащения в виде переплаты по названному договору аренды.

Встречное требование основано на статьях 1102 и 1103 Гражданского кодекса , положениях Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и  мотивировано тем, что Комитет нарушил предусмотренный законом срок заключения договора купли-продажи спорного имущества в порядке приватизации, в результате чего арендная плата внесена излишне.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.04.2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2022 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2022, требования удовлетворены частично: с Общества взыскано 1 206 024 рубля 62 копейки долга; в удовлетворении остальной части первоначального иска Комитета и встречных требований Общества отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что  удовлетворяя иск Комитета и отказывая во встречном иске, суды не приняли во внимание то, что в подавляющей части начисленной  в первоначальном иске суммы долг обусловлен нарушением законных сроков заключения договоров купли-продажи, при полном отсутствии в этом какой-либо вины ответчика.

Так, исходя из сроков, установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ, предельный срок для заключения договоров купли-продажи задания мастерской, учитывая, что заявление о выкупе было подано 25.11.2015, истек 19.03.2016:

 25.11.2015+30 дней на проведение оценки-25.01.2016;

25.01.2016+14 дней на утверждение условий приватизации-08.02.2016;

08.02.2016+10 дней на направление проекта договора купли-родажи-18.02.2016;

18.02.2016+30 дней на заключение договора купли-продажи-19.03.2016.

Аналогичные нарушения статей 3,9 Федерального закона №159-ФЗ были допущены Комитетом и при реализации ООО «Академия здоровья» преимущественного права выкупа арендуемого имущества-здания сарая, расположенного по адресу: 

<

...>.

Заявка о выкупе этого здания была направлена 08.09.2016.

При соблюдении Комитетом требований данных правовых норм предельный срок для заключения договора купли-продажи составлял 01.01.2017:

08.09.2016+2 месяца на проведение оценки -08.11.2016;

08.11.2016+2 недели на утверждение  условий приватизации-22.11.2016;

22.11.2016+10 дней на направление проекта договора купли-продажи-02.12.2016;

02.12.2016+30дней на заключение договора купли-продажи-01.01.2017.

Эти обстоятельства (некорректные данные о площадях и сроках начисления) влекут несоответствие расчета долга по данным истца и по данным ответчика.

По данным ответчика, арендная плата за пользование землей под зданием сарая 2016 год, исходя из площади, равной 73,4кв.м., составляет 13,547,00 руб.

Всего за здание сарая и землю под ним арендная плата за 2016 год, по данным ответчика, составляет 130 987,00 руб.

В связи с тем, что начиная с 01.01.2017 истцом  нарушен предельный срок на заключение  договора купли-продажи  здания сарая, арендная плата за задние сарая и землю под ним за 2016 год, составляет 170,881,74 руб.

По данным ответчика, арендная платы за пользование мастерской  за 2016 год. исходя их площади 494.8 кв.м., составляет 170 881,74 руб.

Арендная плата за землю под зданием мастерской исходя из площади здания 494,8 кв.м  составляет  за период с 01.01.2016 по 19.03.2016- 29 308,14 руб.

Таким образом, по данным ответчика, сумма арендной платы правомерно начисленной по договору аренды недвижимого имущества казны города  Сарова от 01.01.2012 №46, складывается из платы, начисленной только 2016 год и составляет 331 176, 88 руб., в том числе: 288 321,74 руб. за пользование зданиями, 42 885 ,14 руб.- за пользование землей под зданиями.

Решением  Арбитражного суда Нижегородской области от 16.09.2020 по делу №А43-51651/2018 установлено, что истец имеет перед ответчиком задолженность по договору аренды недвижимого имущества казны города Сарова от 01.01.2012 №46 за 2015 год в сумме 25 008,00руб. Указанное решение вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение для настоящего спора.

Исходя из этого, сумма обоснованно  начисленной арендной платы за 2016 год  331 176,88 руб., подлежит уменьшению на 25 008,00 руб. Остаток составляет 286 168,88 руб.

Ответчиком в 2016 году оплачено 999 760,00 руб., что подтверждается платежными поручениями.

  Таким образом, сумма арендной платы, подлежащей начислению за 2016 год, уменьшенная на 25 008,00 руб., полностью покрывается суммой арендных платежей с образованием переплаты  в сумме 713 591,12 руб.

При этом расчет истца, согласно которому 73 458,00  руб. зачтены в счет долга за 215 год, не подтверждены материалами дела и опровергаются решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.09.2020 по делу №А43-51651/2018.

Требования за период  с 01.01.2017 по 31.03.2017 за пользование зданием сарая  и за период с 20.03.2016 по 01.03.2018 заявитель считает необоснованным, так как нарушение сроков заключения договора в отношении здания сарая обусловлено неправомерными действиями истца, повлекшего нарушение срока  для реализации процедуры выкупа  имущества.

Нарушение срока заключения договора  в отношении здания мастерской обусловлено неверно определенной величиной рыночной стоимости имущества, положенной в основу выкупной цены.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, муниципальное образование город Саров (ЗАТО) в лице Комитета (арендодатель), Общество (арендатор) 01.01.2012 заключили договор аренды недвижимого имущества N 46.

Согласно договору арендодатель передал, арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество из казны города Сарова: мастерскую площадью 502 квадратных метра и сарай площадью 86,4 квадратного метра (адрес: 

<

...>, строения 1 и 2) для оказания медицинских услуг (пункт 1.1).

Срок действия договора установлен с 01.01.2012 по 01.11.2016 включительно. Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, но не освобождает стороны от ответственности по обязательствам, взятым на себя при заключении договора аренды и не выполненным на момент его окончания (пункты 2.1, 2.2).

Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки в случае не возврата арендатором арендованного имущества либо возврата его несвоевременно (пункт 3.2.5).

Расчет арендной платы осуществляется по формуле, определенной соответствующим решением Городской Думы г. Сарова, с учетом ставки годовой арендной платы, установленной соответствующим решением, составляется в письменной форме (приложение N 3), согласовывается сторонами и является неотъемлемой частью договора. Арендатор принимает на себя функции налогового агента по расчету и перечислению в бюджет налога на добавленную стоимость, исчисленного из суммы арендной платы по настоящему договору; сумма НДС перечисляется арендатором на единый счет казначейства.

Арендатор ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным месяцем, вносит арендную плату за пользование арендованными помещениями в размере, указанном в приложении N 3 к договору, без налога на добавленную стоимость (НДС). Размер арендной платы и представленные льготы по уплате арендной платы могут быть изменены арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще 1 раза в год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с ее расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора (пункты 5.1 - 5.5).

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи помещений от 01.01.2012.

Соглашением от 12.01.2016 к договору расчет арендной платы от 16.12.2014 признан недействительным; с 01.01.2016 вступил в силу новый расчет арендной платы за пользование арендованным помещением, указанный в приложении к соглашению от 12.01.2016. В частности, с 01.01.2016 арендная плата за пользование помещениями составляла 1 095 052 рублей в год.

На основании положений Закона N 159-ФЗ Комитет и Общество 01.03.2018 заключили договор купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого Общество приобрело у истца в собственность мастерскую общей площадью 494,8 квадратного метра. Указанный договор заключен в соответствии с Порядком, утвержденным решением Городской Думы г. Сарова от 29.01.2009 N 09/4-гд, на основании условий приватизации, утвержденных решением Городской Думы г. Сарова от 07.04.2016 N 22/6-гд и решения Арбитражного суда Нижегородской области от 31.10.2017 по делу N А43-17804/2016. Согласно этому договору цена имущества составила 7 358 180 рублей, объект приватизации обременен договором аренды с Обществом (пункты 1.5, 1.6). Здание мастерской передано ответчику по акту приема-передачи от 21.03.2018.

Также Комитет, Общество 31.03.2017 заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик приобрел здание сарая площадью 73,4 квадратного метра. Указанный договор заключен на основании условий приватизации муниципального имущества, утвержденных решением Городской Думы города Сарова от 23.03.2017 N 15/6-гд. По данному договору цена приобретаемого имущества составляет 543 000 рублей на основании отчетов общества "Инвест Капитал" от 16.12.2016 N 2016/31 и от 12.01.2017 N 2017/01. Объект приватизации обременен договором аренды с Обществом (пункт 1.5). Здание сарая передано ответчику по акту приема-передачи от 26.04.2017.

Право собственности на здания мастерской и сарая зарегистрировано в установленном законодательством порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН в отношении приобретенного муниципального имущества.

По утверждению Комитета, у Общества имеется задолженность за 2016 - 2018 годы по арендной плате, в общей сумме 1 243 019 рублей 57 копеек. В претензии от 05.07.2018 Комитет потребовал погасить задолженность; данное требование оставлено без удовлетворения.

Сумма предъявленного Обществом к взысканию неосновательного обогащения складывается из платы, внесенной арендатором после 19.03.2016 (мастерская) и 01.01.2017 (сарай), то есть за периоды, когда в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ должны были быть заключены договора купли-продажи арендуемых помещений, а также с учетом перерасчета арендной платы в 2016 году с учетом площадей арендуемых помещений, составляющих 494,8 квадратного метра (мастерская) и 73,4 квадратного метра (сарай), а не 502 и 86,4 квадратного метра соответственно, как указано в расчете Комитета.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета и Общества в арбитражный суд со встречными требованиями.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, руководствуясь  статьями 606, 614 (пункту 1), 622 и 655 Гражданского кодекса , положениями Закона №159-ФЗ, суды пришли к обоснованному  выводу  о том, что требования Комитета подлежат частичному удовлетворению, а требования Общества не подлежат удовлетворению.

В части превышения предусмотренных Законом N 159-ФЗ сроков приватизации спорного имущества суды отклонили возражения Общества, заключив,  что арендодатель действовал добросовестно, его вина в превышении срока принятия решения об утверждении условий приватизации арендуемого имущества не усматривается. Обязанность по утверждению условий приватизации недвижимого имущества возложена не на Комитет, а на Городскую Думу г. Сарова, которая является законодательным органом местного самоуправления, работает по установленному регламенту, не подконтрольна и не подотчетна истцу. Комитет не наделен полномочиями, реализация которых позволила бы сократить срок принятия решения. В остальном Комитет действовал в полном соответствии с законом.

Суды отклонили аргумент Общества о том, что совокупность действий Комитета была направлена исключительно на понуждение Общества к максимальному продолжению аренды, искусственному созданию задолженности по арендной плате за пользование помещениями, как голословный.

 Судами установлено, что при заключении договора купли-продажи мастерской возник преддоговорной спор в части цены здания. Так, на основании заявления Общества Комитетом заключен договор на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, стоимость объекта недвижимости определена специалистом общества "Инвест Капитал" в отчете об оценке от 25.01.2016 N 2016/05-01 в размере 14 228 000 рублей (18 926 000 рублей за вычетом 4 698 000 рублей неотделимых улучшений). Общество 12.05.2016 в ответ на проект договора от 12.04.2016 направило Комитету протокол разногласий, установив цену приобретаемого имущества в размере 8 171 786 рублей (11 800 000 рублей за вычетом стоимости неотделимых улучшений - 3 628 214 рублей). В иске к Комитету Общество требовало установить выкупную цену в размере 9 536 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 31.10.2017 по делу N А43-17804/2016 иск Общества удовлетворено частично. Выкупная цена составила 7 358 180 рублей. В ходе рассмотрения спора проведены две судебные экспертизы.

В настоящем деле суды установили, что первоначальная выкупная стоимость имущества определена на основании решения Городской Думы г. Сарова от 07.04.2016, а не Комитета, с учетом данных подготовленного обществом "Инвест Капитал" отчета об оценке рыночной стоимости здания мастерской от 25.01.2016 N 2016/05-01, и  пришли к выводу о том, что само по себе наличие договорных разногласий не свидетельствует о причинении Обществу убытков по вине Комитета, злоупотреблении правами; явной необоснованности выкупной цены не было установлено; для ее установления потребовалось применение специальных знаний эксперта. Несогласие Комитета с требованием также не указывает на наличие намерений продлить арендные правоотношения, так как требования Общества были удовлетворены лишь частично.

Возражения Общества в части расчета арендной платы за период с 2016 по 2018 год подробно проанализированы судами двух инстанций: суды произвели собственный расчет, правильно учли нормативно-правовое регулирование, частичное внесение арендной платы. 

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

 

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

 

Н.С. Чучунова