ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 Дело № 305-ЭС18-3860 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 09 августа 2018 г. 

Резолютивная часть определения объявлена 02.08.2018. Полный текст определения изготовлен 09.08.2018. 

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда  Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей  Киселевой О.В. и Маненкова А.Н.,  

при участии представителей федерального казенного учреждения  «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия»  Федерального дорожного агентства» ФИО1 (доверенность от  10.08.2017), ФИО2 (доверенность от 07.08.2017), общества с  ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива»  ФИО3 (доверенность от 25.07.2018), ФИО4 (доверенность  от 25.07.2018), ФИО5 (доверенность от 26.07.2018), ФИО6  (доверенность от 26.07.2018),  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А41-89689/2016 по  кассационной жалобе федерального казенного учреждения «Федеральное  управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального  дорожного агентства» (село Акулово, Одинцовский район, Московская  область) на решение Арбитражного суда Московской области от 06.07.2017,  постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 и  постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2018,   

УСТАНОВИЛА: 

Федеральное казенное учреждение «Федеральное управление  автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного  агентства» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Московской  

области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу  с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива»  (далее – Общество), осуществляющему доверительное управление закрытым  паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание» (далее – ЗПИРФ  «Созидание»), об изъятии для государственных нужд Российской Федерации  земельных участков площадью 100 703 кв.м, 6508 кв.м, 23 469 кв.м с  кадастровыми номерами соответственно 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12,  50:23:0000000:156993, относящихся к категории земель сельскохозяйственного  назначения, имеющих вид разрешенного использования «сельскохозяйственное  производство», расположенных по адресу: Московская область, Раменский  район, сельское поселение Островецкое, и установлении компенсации за  изымаемые земельные участки в размере 25 507 365 руб.; признании права  собственности Российской Федерации на указанные земельные участки после  исполнения обязанности по выплате возмещения; указании в судебном акте на  то, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для  прекращения права собственности на указанные земельные участки владельцев  инвестиционных паев ЗПИРФ «Созидание», доверительное управление  которым осуществляет Общество; снятии этих участков с кадастрового учета и  регистрации права собственности владельцев инвестиционных паев на вновь  сформированные и не подлежащие изъятию земельные участки с кадастровыми  номерами 50:23:0000000:154243 (образованного путем раздела земельного  участка с кадастровым номером 50:23:0030154:8), 50:23:0030154:13  (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером  50:23:0030154:5), 50:23:0000000:156993 (образованного путем раздела  земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030139:2).  

Арбитражный суд Московской области решением от 06.07.2017,  оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного  апелляционного суда от 31.10.2017 и постановление Арбитражного суда  Московского округа от 15.01.2018, изъял для государственных нужд  Российской Федерации у доверительного управляющего ЗПИРФ «Созидание» -  Общества земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14  (площадью 100 703 кв.м), 50:23:0030154:12 (площадью 6508 кв.м),  50:23:0000000:156993 (площадью 23 469 кв.м), установил за изымаемые  земельные участки размер возмещения, включающего рыночную стоимость  земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их  изъятия, в сумме 155 573 750 руб., в остальной части иска отказал.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, Учреждение, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм  материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные  и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.  

Дело 05.03.2018 истребовано из Арбитражного суда Московской области.  

Определением от 20.06.2018 судьи Верховного Суда Российской  Федерации Грачевой И.Л. жалоба Учреждения вместе с делом передана для  

рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

В отзыве на жалобу Общество просит оставить принятые по делу  судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.  

В судебном заседании представители Учреждения поддержали доводы  жалобы и уточнили, что просят отменить принятые по делу судебные акты в  части изъятия спорных земельных участков для государственных нужд  Российской Федерации с установлением возмещения в размере 155 573 750 руб.  и направить дело в этой части на новое рассмотрение в арбитражный суд  первой инстанции.  

Представители Общества поддержали доводы, приведенные в отзыве на  жалобу Учреждения.  

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке  кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения  норм материального права и (или) норм процессуального права, которые  повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление  и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере  предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита  охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).  

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации  Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле,  Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат  отмене в части изъятия спорных участков для государственных нужд с  установлением размера возмещения в сумме 155 573 750 руб.  

Как следует из материалов дела, Федеральное дорожное агентство  12.04.2016 издало распоряжение № 593-р «Об изъятии для нужд Российской  Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта  «Строительство автомобильной дороги М5-Урал – от Москвы через Рязань,  Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке обхода п. Октябрьский с мостом  через реку Москва км 28 – км 37, Московская область», которым  предусмотрено изъятие для государственных нужд в целях строительства  автомобильной дороги земельных участков, указанных в приложении к  распоряжению, принадлежащих на праве общей долевой собственности  владельцам паев ЗПИРФ «Созидание», доверительное управление которым  осуществляет Общество.  

В данном распоряжении указано, что Учреждение обеспечивает в  установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия  указанных земельных участков, а также подготовку и заключение соглашений  об изъятии данных участков в целях обеспечения реализации названного  проекта.  

Во исполнение распоряжения от 12.04.2016 № 593-р Учреждение  письмами от 03.06.2016 № 4940, 4942, 4943 уведомило Общество,  осуществляющее доверительное управление инвестиционным фондом, о том,  

что часть принадлежащих владельцем инвестиционных паев земельных  участков с кадастровыми номерами 50:23:0030154:8, 50:23:0030154:5,  50:23:0030139:2 подлежит изъятию для государственных нужд Российской  Федерации; 15.07.2016 направило Обществу проект соглашения об изъятии  недвижимого имущества для государственных нужд с выплатой возмещения за  изымаемые для государственных нужд земельные участки в размере 25 507 365  руб. (с учетом их рыночной стоимости и прочих убытков, связанных с  изъятием), установленного по состоянию на 27.06.2016 на основании отчета об  оценке рыночной стоимости от 28.06.2016 № Н-1606201/2-1 и экспертного  заключения от 28.06.2016, выполненных обществом с ограниченной  ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности».  

Согласно данному отчету рыночная стоимость спорных изымаемых  участков определена сравнительным методом с использованием в качестве  аналогов предлагаемых к продаже земельных участков из земель  сельскохозяйственного назначения, расположенных в Раменском районе  Московской области.  

Процедура и порядок изъятия земельных участков Учреждением  соблюдены и Общество данный факт не оспаривает.  

Подлежащие изъятию части земельных участков сформированы и  поставлены на кадастровый учет 05.08.2016, 20.06.2016 и 26.04.2017 с  присвоением кадастровых номеров 50:23:0030154:12, 50:23:0030154:14,  50:23:0000000:156993. Кадастровая стоимость данных земельных участков по  состоянию на дату их постановки на кадастровый учет составила  соответственно – 40 740 руб., 630 400 руб. и 115 467 руб.  

Поскольку Общество с предложенной стоимостью возмещения в размере  25 507 365 руб. не согласилось и от подписания соглашения отказалось,  Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных  или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые  предусмотрены земельным законодательством.  

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее – ЗК РФ) изъятие земельных участков для  государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных  случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством,  реконструкцией таких объектов как автомобильные дороги федерального,  регионального или межмуниципального, местного значения.  

В силу пунктов 1, 2, 4 статьи 281 ГК РФ и пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ  принудительное изъятие земельного участка для государственных или  муниципальных нужд допускается при условии предварительного и  равноценного возмещения, при определении размера которого в него  включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на  который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на  земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные  изъятием такого земельного участка.  

Пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за  земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных  нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998  

 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее –  Закон № 135-ФЗ).  

Согласно статье 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об  изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных  нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других  условиях выкупа, выкуп участка (принудительное изъятие) для  государственных нужд может быть осуществлен по решению суда.  

Ввиду возникших между сторонами разногласий относительно размера  возмещения, подлежащего уплате за изымаемые земельные участки, суд первой  инстанции по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, проведение  которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Иола.  Объективная оценка».  

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать  требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных  нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной  деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной  деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков,  членом которой он является.  

Являет обязательным к применению при осуществлении оценочной  деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы  и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом  Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015   № 297 (далее – ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки  (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки,  объектов-аналогов.  

При проведении назначенной судом оценки земельных участков  оценщики использовали сравнительный подход с применением метода  сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и  обеспеченный исходной информацией.  

Как следует из представленного в материалы дела заключения, для  применения указанного метода экспертами была проанализирована  информация о ценах сделок с земельными участками, аналогичными  исследуемым. В заключении указано, что единственным условно открытым  источником информации в отношении цен сделок является база сделок  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  (Росреестра) – Мониторинг рынка недвижимости, согласно которой за период с  21.03.2016 по 21.03.2017 в Раменском районе Московской области не было  совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. Ввиду  отсутствия в открытом доступе информации о сделках с земельными  участками, сопоставимыми с исследуемыми, при проведении экспертизы  использовались только открытые источники информации о ценах предложений  к продаже земельных участков на дату определения рыночной стоимости.  

В заключении от 24.03.2017 № СЭ-56/17 эксперты определили  возмещение за изымаемые для государственных нужд земельные участки  площадью 100 703 кв.м, 6508 кв.м, 23 469 кв.м с кадастровыми номерами  50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0000000:156993, расположенные по  адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение  Островецкое, в общей сумме 155 473 047 руб. с учетом их рыночной стоимости  и прочих убытков, связанных с изъятием.  

Поскольку при проведении экспертизы спорных участков, относящихся к  категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющих вид  разрешенного использования «сельскохозяйственное производство», эксперты  в качестве объектов-аналогов выбрали земельные участки, имеющие иные виды  разрешенного использования (для размещения торгово-складского и  административно-производственного комплекса; для размещения объектов  торговли; для застройки объектами культурно-бытового и торгового  назначения), суд назначил дополнительную экспертизу, поручив ее проведение  тем же экспертам, по результатам которой подготовлено дополнение к  экспертному заключению от 24.03.2017 № СЭ-56/17.  

Согласно указанному дополнению возмещение за изымаемые для  государственных нужд земельные участки определено в общей сумме  

155 573 750 руб. с учетом их рыночной стоимости и прочих убытков, связанных  с изъятием, а именно: рыночная стоимость земельного участка площадью  

100 703 кв.м определена в размере 143 501 775 руб. (1425 руб. за кв.м);  земельного участка площадью 6508 кв.м определена в размере 2 310 340 руб.  (355 руб. за кв.м); земельного участка площадью 23 469 кв.м определена в  размере 9 739 635 руб. (415 руб. за кв.м) и 22 000 руб. убытков, причиненных  изъятием этого участка.  

Учреждение заявило ходатайство о проведении повторной судебной  экспертизы, указав на то, что эксперты в нарушение требований  законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федерального  стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного  приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от  25.09.2014 № 611 (далее – ФСО № 7), при проведении дополнительной оценки  сравнительным методом в качестве объектов аналогов использовали объекты,  не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с  несопоставимыми с ними по ценообразуемым факторам (существенно иная  площадь, удаленность от МКАД, иные районы Московской области), что  привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков .  

Согласно протоколу судебного заседания от 03.07.2017 суд первой  инстанции отказал в удовлетворении указанного ходатайства Учреждения.  

Суд первой инстанции, сославшись на статьи 131, 279, 281, 282 ГК РФ,  статьи 49, 56.2, 56.3, 56.6, 56.11, 57, 66 ЗК РФ, статью 15 Закона № 135-ФЗ,  разъяснения, приведенные пункте 27 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства»,  постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  

от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения  арбитражными судами законодательства об экспертизе», посчитав, что  стоимость возмещения за изымаемые для государственных нужд земельные  участки, определенная в дополнении к экспертному заключению от 24.03.2017   № СЭ-56/17, является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у  Общества для государственных нужд спорные земельные участки и установил  компенсацию за указанные участки в размере 155 573 750 руб.  

В остальной части требований Учреждения суд отказал, поскольку  согласно статям 14, 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О  государственной регистрации недвижимости», статье 56.11 ЗК РФ  разъяснениям, приведенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного  Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав», решение суда об  изъятии земельных участков для государственных нужд является основанием  для осуществления государственного кадастрового учета преобразуемых  участков, государственной регистрации права собственности Российской  Федерации на изымаемые участки с одновременной регистрацией  прекращения права собственности на эти участки прежних правообладателей.  

Решение суда первой инстанции в данной части стороны не обжаловали. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При  этом, отклоняя ходатайство Учреждения о проведении повторной судебной  экспертизы по определению стоимости возмещения за изымаемые для  государственных нужд земельные участки, апелляционный суд не установил  нарушений порядка проведения экспертизы и указал на отсутствие оснований  сомневаться в достоверности оценки.  

Окружной суд оставил судебные акты судов первой и апелляционной  инстанций без изменения.  

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении  настоящего спора неправильно применили нормы материального и  процессуального права и не учли следующего.  

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно  разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых  вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об  экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке  наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи и 71 АПК РФ); суд  оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из  требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки  доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает  или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2  части 4 статьи 170 АПК РФ).  

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения  изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его  

рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в  том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона № 135-ФЗ,  обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных  нормативных правовых актов.  

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования  к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства  экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее –  ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться  следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация,  существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта  оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом  влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;  содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика  оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также  не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.  

В силу пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при  проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.  При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать  не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи  оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения,  полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных  факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.  

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог – объект, сходный по  основным экономическим, материальным, техническим и другим  характеристикам, определяющим его стоимость.  

Министерство имущественных отношений Российской Федерации  разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Методические  рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее  – Методические рекомендации) в целях использования их при проведении  оценки рыночной стоимости земельных участков.  

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод  сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с  земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при  отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается  использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает  следующую последовательность действий: определение элементов, по которым  осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее -  элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения  характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного  участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен  аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от  оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов  сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого  земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем  обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.  

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков,  как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение,  разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические  характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная  доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и  условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).  

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к  оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:  

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда  можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с  известными ценами сделок и (или) предложений;  

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости,  которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и  сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов  недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из  указанных факторов должно быть единообразным;  

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных  оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для  проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных  оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;  

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного  объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели  стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за  единицу площади или единицу объема;  

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в  процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы  оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и  другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного  анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их  сочетания.  

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с  которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их  совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:  передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;  условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид  оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные  для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);  условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки,  скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или)  зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в  том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального  строительства, соотношение площади земельного участка и площади его  застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень  операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные  

характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с  недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;  

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для  определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа  и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.  

При применении метода корректировок каждый объект-аналог  сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам  сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта- аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям  с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом  корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе  вклада этого элемента в стоимость объекта.  

Согласно основному и дополнительному заключениям судебной  экспертизы выводы экспертов основаны на использовании сравнительного  подхода. Суды определили возмещение за три изымаемых земельных участка в  размере, указанном в заключении дополнительной судебной экспертизы.  

При проведении основной экспертизы по установлению рыночной  стоимости изымаемых для государственных нужд двух спорных земельных  участков площадью 6508 кв.м, 23 469 кв.м, расположенных в Раменском районе  Московской области, экспертами были использованы объекты-аналоги -  земельные участки площадью 156 000 кв.м, 223 000 кв.м, 91 000 кв.м,  отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющие  вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство»,  находящиеся в Раменском районе Московской области, на удаленности 26, 50 и  29 км от МКАД, предложенные к продаже по состоянию на март 2017 года.  

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных  нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного  подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых  имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной  судом для проведения оценки.  

Между тем при проведении дополнительной экспертизы в нарушение  требований ФСО № 3 и 7 при наличии объектов-аналогов - предложений по  продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в  Раменском районе примерно той же площади, что и спорные, и на которые  указано в заключении первоначальной судебной экспертизы и в отчете об  определении рыночной стоимости, представленном Учреждением вместе с  исковым заявлением, эксперты подобрали и использовали для сравнения  объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами  (иные сегмент рынка, площадь, местоположение, дата предложения о продаже  (учтены в качестве объектов-аналогов три земельных участка, предложенных к  продаже в 2014 году), не указав причин, по которым они не взяли в качестве  объектов-аналогов земельные участки, использованные при проведении  основной экспертизы по определению рыночной стоимости с кадастровыми  номерами 50:23:0030154:12, 50:23:0000000:156993, которые по  местоположению, площади, удаленности от МКАД и направлению (шоссе),  

дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом  того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась  на одну дату.  

Для установления рыночной стоимости земельного участка площадью  100 703 кв.м с кадастровым номером 50:23:0030154:14, находящегося в  Раменском районе Московской области, экспертами в качестве объектов- аналогов были выбраны три земельных участка, расположенных в Подольском  районе Московской области, предложенных к продаже по состоянию на июль  2014 года, и два земельных участка, расположенных в Одинцовском районе  Московской области, предложенных к продаже по состоянию на март 2017  года, что повлекло применение большого количества корректировок (по дате  сделки, по направлению (шоссе), по расположению относительно шоссе, по  удаленности от МКАД, по площади земельного участка).  

В результате сравнительного анализа эксперты определили удельную  стоимость земельного участка площадью 100 703 кв.м в размере 1425 руб./кв.м,  удельную стоимость земельных участков площадью 6508 кв.м и 23 469 кв.м  соответственно в размере 355 руб./кв.м и 415 руб./кв.м.  

Между тем все указанные участки находятся по соседству друг с другом в  сельском поселении Островецкое Раменского района Московской области,  отнесены к одной категории и имеют один вид разрешенного использования.  

Учреждение в судах первой и апелляционной инстанций приводило  доводы о нарушении экспертами требований ФСО № 1, 3 и 7 и использовании  

ненадлежащих объектов-аналогов. Однако суды не дали оценку этим доводам  Учреждения и отказали ему в удовлетворении заявленного на основании части  3 статьи 82 АПК РФ ходатайства о проведении повторной экспертизы.  

Такими образом, в соответствии со статьей 71 АПК РФ суды не имели  оснований для признания заключения судебной экспертизы достоверным  доказательством определения размера возмещения за изымаемые для  государственных нужд спорные земельные участки и при наличии допущенных  экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований  законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в  удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы.  

Учитывая, что принудительное изъятие земельного участка для  государственных или муниципальных нужд допускается при условии  предварительного и равноценного возмещения, надлежащий размер которого в  установленном законодательством об оценочной деятельности судами не  определен, Судебная коллегия считает, что решение от 06.07.2017,  постановление апелляционного суда от 31.10.2017 и постановление окружного  суда от 15.01.2018 приняты с существенным нарушением норм материального и  процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих  существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные  судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене в  части изъятия спорных земельных участков для государственных нужд и  установления размера возмещения в сумме 155 573 750 руб., а дело в указанной  

части - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой  инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное;  установить размер возмещения, подлежащего уплате за изымаемые земельные  участки; в целях установления данного обстоятельства рассмотреть вопрос о  назначении повторной оценочной экспертизы; на основании установленных  обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив  нормы материального и процессуального права.  

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации  

ОПРЕДЕЛИЛА: 

решение Арбитражного суда Московской области от 06.07.2017,  постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 и  постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2018 по делу   № А41-89689/2016 отменить в части изъятия для государственных нужд  Российской Федерации земельных участков площадью 100 703 кв.м, 6508 кв.м,  23 469 кв.м с кадастровыми номерами соответственно 50:23:0030154:14,  50:23:0030154:12, 50:23:0000000:156993 и установления возмещения за  изымаемые земельные участки в размере 155 573 750 руб.  

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный  суд Московской области.  

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от  06.07.2017, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от  31.10.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от  15.01.2018 оставить без изменения.  

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в  трехмесячный срок.  

Председательствующий  И.Л. Грачева 

Судьи О.В. Киселева 

  А.Н. Маненков