ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 № 304-ЭС18-8566 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 09.07.2018  

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив  кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания  С4» на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от  05.12.2017 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от  20.03.2018 по делу № А45-2672/2017 Арбитражного суда Новосибирской  области  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Компания С4" (далее - истец,  ООО "Компания С4", общество) обратилось в арбитражный суд с иском,  уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее  - ответчик, мэрия) о внесении изменений в договор, а именно: изложения  пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 08.10.2015 N 115948р в  следующей редакции: "Размер годовой арендной платы по договору  устанавливается на основании отчета независимого оценщика и с 08.10.2015  составляет 1 583 062 руб. в год или 131 921,83 руб. в месяц".  

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.07.2017  внесены изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от  08.10.2015 N 115948р, пункт 2.1 изложен в следующей редакции: "Размер  годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета  независимого оценщика от 25.05.2017 N 27-04/17-СА2, выполненного ООО  "Акцент" и составляет 1 583 062 (один миллион пятьсот восемьдесят три  

тысячи шестьдесят два) рубля в год или 131 921 (сто тридцать одна тысяча  девятьсот двадцать один) рубль 83 копейки в месяц".  

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от  05.12.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда  Западно-Сибирского округа от 20.03.2018, решение суда первой инстанции от  26.07.2017 отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в  удовлетворении иска.  

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, заявитель просит отменить постановления апелляционного,  окружного судов и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на  несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, а также  существенное нарушение ими норм материального и процессуального права.  

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судами  апелляционной и кассационной инстанций не применили положения статьи  612 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что  арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью  или частично препятствующие пользованию им, даже если во время  заключении договора аренды он не знал об этих недостатках.  

В силу указанной нормы , при обнаружении таких недостатков  арендатор вправе по своему выбору: потребовать о арендодателя либо  безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного  уменьшения арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение  недостатков имущества.  

Ни договор, ни кадастровый паспорт на содержал указания на особенности  земельного участка такие как: рассечение земельного участка на части  теплотрассой и трубопроводом водоснабжения из чугунных труб и  заболоченность местности торфяными болотами.  

 Обнаруженные недостатки частично препятствуют использованию  земельного участка по назначению, что является основанием для изменения  договора аренды в части уменьшения арендной платы.  

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы  судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе  в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные  в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений  норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на  исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных  актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят  подтверждения в материалах дела.  

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу  судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.  

Как следует из обжалуемых актов, между мэрией города Новосибирска и  ООО "Компания С4" заключен договор аренды земельного участка от  08.10.2015 N 115948р, по условиям которого арендодатель передает арендатору  во временное владение и пользование за плату земельный участок общей  площадью 13200 кв. м с кадастровым номером 54:35:053490:10,  расположенный по адресу: город Новосибирск, Кировский район, 18 Бронный  переулок. Срок действия договора аренды с 08.10.2015 по 08.10.2025.  

Согласно пунктам 2.1, 2.3.1, 2.3.2 договора размер арендной платы  составляет 4 884 000 руб. в год или 407 000 руб. в месяц и подлежит внесению  арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно равными частями не  позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.  

Размер арендной платы по договору определен на основании отчета об  оценке N 3995.  

Считая размер арендной платы завышенным, истец обратился к  независимому оценщику с целью определения размера годовой арендной платы  с учетом особенностей земельного участка.  

Согласно отчету ООО "Абсолют" от 07.02.2017 N 0480 стоимость годовой  арендной платы составляет 1 589 077 руб. в год или 132 423,08 руб. в месяц.  

Истец обратился к ответчику с предложением об изменении условий  договора о цене, установив ее в соответствии с отчетом об оценке ООО  "Абсолют" от 07.02.2017 N 0480 . Ответ на указанное предложение не  направлен.  

Истец, ссылаясь на то, что он фактически лишен возможности  осуществлять использование земельного участка в целях строительства,  поскольку на земельном участке обнаружены теплотрасса и трубопроводы из  чугунных труб, на демонтаж которых необходимы дополнительные средства,  земельный участок представляет собой заболоченную местность с торфяными  болотами, что также возлагает на арендатора дополнительные затраты по  устранению недостатков, обратился в суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, признав их  обоснованными.  

Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд  округа ,отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении  требований , правомерно исходя из следующего.  

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица  свободны в заключении договора. Условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего  условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).  

В соответствии пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора  оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены  после заключения договора допускается в случаях и на условиях,  предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.  

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение  договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной  

из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только  при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях,  предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.  

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки  сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие  пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об  этих недостатках.  

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: 

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо  возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;  

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение  данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом  арендодателя;  

- потребовать досрочного расторжения договора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за  недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при  заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо  должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или  проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в  аренду.  

Как верно указано судами, арендатор, требующий уменьшения арендной  платы, должен в силу статьи 65 АПК РФ представить суду относимые,  допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что  предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или  частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны  были быть обнаружены во время осмотра имущества.  

Судами установлено, что земельный участок предоставлялся истцу в  аренду для строительства в порядке, установленном статьей 31 Земельного  кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции, действовавшей по  состоянию на дату заключения договора аренды), то есть с предварительным  согласованием места размещения объекта.  

В силу статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для  строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной  собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо  без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с  предварительным согласованием мест размещения объектов.  

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным  согласованием места размещения объекта, как это следует из пункта 5 статьи 30  ЗК РФ, производилось в несколько этапов:  

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей  31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения  объекта;  

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ,  осуществление его государственного кадастрового учета;  

3) принятие решения о предоставлении земельного участка для  строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32  Кодекса.  

Спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи  без каких-либо возражений относительного того, что участок передается в  состоянии, препятствующем осуществлению строительства в соответствии с  договором аренды.  

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело  доказательства, в том числе письма от 06.04.2016, от 09.11.2015 N 58, от  18.04.2016 N 23, заключение ЗАО "Керн" и заключение ГИП ООО "АСМ  ФИО1" от 04.07.2017 N 22, суд апелляционной инстанции пришел к  обоснованному к выводу, что общество на момент заключения договора  аренды было согласно с его условиями, а также с предоставленным в аренду  земельным участком.  

Довод заявителя жалобы о том, что о заболоченности участка он узнал  только после заключения договора аренды земельного участка и проведения  проектно-изыскательских работ, был рассмотрен судом кассационной  инстанции и отклонен, правомерно указав , что ранее действовавшее  законодательство (пункт 7 статьи 22 ЗК РФ) допускало предварительную  передачу земельного участка в аренду для проведения изыскательских работ на  срок не более чем один год; обществом не представлено доказательств, что до  заключения договора аренды земельного участка и проведения процедуры его  выбора в целях более точного установления характеристик необходимого ему  для строительства земельного участка и минимизации возможных рисков оно  обращалось к уполномоченным органам с заявлением о его предоставлении для  проведения изыскательских работ, а в удовлетворении данного заявления было  незаконно отказано. О необходимости несения дополнительных затрат,  связанных с особенностями расположения участка на местности и  прохождением по участку теплотрассы и трубопровода обществу должно было  быть известно при выборе земельного участка и заключении договора аренды.  

Истец не доказал, что использование участка в целях строительства  торгово-развлекательного центра невозможно.  

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений  норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.  

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья  Верховного Суда Российской Федерации  

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной  ответственностью «Компания С4» для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации.  

Судья Верховного Суда  

Российской Федерации Н.С. Чучунова